L’une des questions les plus fréquentes en droit patrimonial est la possibilité pour un mineur voire un majeur incapable de devenir associé d’une société civile notamment immobilière.

Une personne, sous protection de justice peut en effet devenir associé d’une telle société suite à une succession, une libéralité, ou être présente dès la création de la société en qualité d’associé représenté.

La présence par exemple, d’un associé mineur n’est pas un frein à la création d’une société civile immobilière qui devra cependant être gérée avec prudence. Le fonctionnement de la société sera en effet impacté par la présence au capital d’un associé incapable, sans que son activité en soit rendue impossible.


 

La création de la société en présence d’un associé mineur

Il n’existe aucun obstacle de principe à l’entrée d’un mineur dans le capital d’une société civile sans autorisation d’un juge des tutelles, et ce même si les membres de ces sociétés sont indéfiniment responsables des dettes sociales.

Ainsi l’autorisation du juge des tutelles n’est pas en principe nécessaire, si les deux parents du mineur sont présents, sauf dans le cas où l’immeuble intégré dans le capital de la société appartient au mineur. Cette obligation est prévue par l’article 389-5 alinéa 3 du Code Civil. En conséquence, si l’apport fait par un mineur à une SCI est réalisé en numéraire, il pourra être associé de la SCI sur autorisation conjointe de ses deux parents, ou éventuellement du seul parent titulaire du droit de représentation légale (après accord préalable du juge des tutelles).

Cependant, même en présence de deux parents, l’entrée d’un mineur au capital d’un SCI constitue un acte grave, qui dépasse les pouvoirs d’administration d’un représentant légal, car l’associé d’une SCI supporte une responsabilité sans limite sur son patrimoine, donc le patrimoine du mineur peut ainsi subir de lourdes pertes. En pratique il est donc conseillé de solliciter l’autorisation du juge des tutelles.

En l’absence de sollicitation du juge, l’associé mineur dispose de 5 ans suivant sa majorité ou son émancipation pour demander la nullité de son entrée en qualité d’associé dans la SCI. Il s’agit d’une sanction théorique. Au regard des textes actuellement en vigueur, le juge devrait se déclarer incompétent. Il existe cependant quelques jugements selon lesquels l’autorisation du juge des tutelles s’avérerait nécessaire. Ainsi, il a été considéré que l’entrée d’un mineur dans une SCI de multi jouissance devait être autorisée par le juge des tutelles. Ces jugements sont cependant tous anciens, et remontent aux années 70.

Pour éviter que la décision d’entrée en société d’un mineur au capital d’une SCI puisse être trop facilement contestée, on peut prévoir que l’associé mineur ne sera responsable des dettes de la société que dans la limite de ses apports. On réduit ainsi la portée des conséquences de cette décision.

En soi donc, la participation d’un mineur à une société civile n’entraîne pas une obligation de recours au juge des tutelles, mais une obligation de prudence et de vigilance de la part des autres associés ainsi que des personnes qui vont contracter avec la société, lors de sa création et au cours de son fonctionnement.


Certaines règles fondamentales devront être respectées lors de la création de la SCI : rédaction des statuts, déclaration au RCS, formalités de publicité. ;;

La société Civile de Gestion de patrimoine (immobilière ou non) doit avoir un réel intérêt patrimonial pour le mineur associé : optimiser les coûts de gestion du patrimoine immobilier lui appartenant totalement ou partiellement, lui permettre d’accéder à des investissements nécessitant un volume financier plus important par exemple.

Les associés et les représentants légaux du mineur doivent respecter les règles de fond et de forme du droit des sociétés, notamment pour éviter une action judiciaire diligentée par l’administration fiscale en déclaration de simulation, ce qui peut aboutir à une déclaration de fictivité de la société. Ce fut notamment, le cas dans le dossier qui a fait l’objet d’une décision de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 18 décembre 2007-pourvoi n°06-21 897). Dans ce dossier, l’apport des enfants mineurs ne pouvait que provenir du patrimoine de leur père.

 

 

Le fonctionnement de la société civile en présence d’un enfant mineur

 

La possibilité de recourir à l’emprunt

La société constituée, jouit d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés et d’un patrimoine qui lui est propre. La présence d’un enfant mineur au sein de la structure sociétaire n’influe pas sur les modes d’engagement de la société. Ainsi dans un arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation, il a été jugé que le gérant d’un SCI qui contracte un emprunt au nom et pour le compte d’une SCI dans le cadre de ses pouvoirs statutaires pour l’acquisition d’un bien et la réalisation de travaux à effectuer sur ce bien, n’a pas à demander l’autorisation préalable du juge des tutelles. Le notaire doit effectuer auprès des représentants légaux un état des risques de l’opération envisagée, état des risques que ces derniers devront joindre à leur rapport annuel auprès du juge des tutelles pour justifier de leur décision.

De plus, le banquier qui accorde le prêt est tenu de s’assurer que le mineur associé bénéficie dans l’opération de la protection qui lui est accordée par la loi. C’est dans ce sens qu’a également statué la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 septembre 2005, pourvoi n°04-14 756).

Compte tenu des risques que présentent donc ces opérations pour le banquier et afin de prévenir toute contestation ultérieure sur la validité du prêt ou sur un manquement du cocontractant à une obligation de protection à l’égard des associés incapables, l’établissement de crédit peut renoncer dans le contrat de prêt à poursuivre les associés mineurs de la SCI au titre de leur responsabilité indéfinie, en cas d’insuffisance d’actif social.

Pour éviter de plus, lors du décès des parents que l’obligation d’éteindre les dettes sociales soit transmise aux enfants en leur qualité d’héritiers, il peut être envisagé d’assortir cette renonciation du prêteur d’une caution des parents, contre-garantie par la souscription d’une assurance décès-invalidité précité, L’opportunité d’une telle stipulation est discutable lorsque le mineur dispose par ailleurs de revenus importants, tant lors de l’octroi du prêt à la SCI qu’au jour où des poursuites sont engagées contre la SCI.

En outre, sauf cas de concert frauduleux, un manquement à l’obligation de veiller à la protection du mineur étant sanctionné non par la nullité du prêt consenti par l’établissement de crédit, mais par un recours partiel en paiement contre l’associé mineur au titre de son obligation indéfinie au passif social, une renonciation préalable de l’établissement de crédit à la mise en œuvre de cette obligation indéfinie aux dettes sociales de l’associé incapable de la SCI s’avère bien lourde, comparée au seul risque de limitation dans l’exercice de ce droit qui pourrait être prononcée à titre de sanction par les juges.

 

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Les cautions, suretés et garanties

Le fonctionnement de la SCI peut aussi nécessiter la caution des associés sur leurs biens personnels. Le mineur non émancipé qui n’est pas titulaire de la capacité juridique ne peut se porter caution, mais le code Civil offre la possibilité à ses représentants légaux sur autorisation du juge des tutelles d’accorder un tel cautionnement si c’est conforme à l’intérêt de l’associé incapable.

La vie sociale de la SCI peut également nécessiter la constitution de suretés sur les biens de la SCI. On peut penser là par analogie que le gérant pourra avec accord préalable des associés les suretés nécessaires mais la décision devra s’appuyer sur un état des risques détaillé de l’opération remis aux représentants légaux du mineur.

 

Les décisions annuelles

Le mineur qui n’a pas la capacité de faire des actes civils pour lui-même ne pourra être bien sûr désigné en qualité de gérant de la SCI. Comme tous les associés de la SCI, il a le droit en vertu de l’article 1844 et suivant du Code civil d’être convoqué à l’assemblée générale de la SCI, et il doit recevoir la même information que celle destinée aux autres associés sur l’activité de cette dernière. Dans le cadre d’une assemblée générale ordinaire, le gérant devra communiquer un examen détaillé de la situation de la société et des risques financiers éventuels identifiés. Pour une assemblée générale extraordinaire, avant toute décision exceptionnelle (travaux, emprunt), le gérant devra présenter un état des risques de ou des opérations pour lesquelles, il souhaite obtenir une autorisation.

S’il s’agit de décisions portant sur des opérations de haut bilan ou d’une modification statutaire, elles s’analysent en droit comme des actes de disposition et nécessiteront l’accord préalable du juge des tutelles.

Les représentants du mineur représentent de plus le mineur dans le vote sur l’affectation du résultat annuel. La répartition des bénéfices se fait en fonction de la part de chacun dans le capital. Les revenus distribués seront affectés à un compte ouvert au nom du mineur.

En présence d’un associé mineur, une rigueur totale dans la tenue du registre des décisions collectives est plus que recommandée.

 

La cession de la SCI ou sa dissolution

La décision de céder la SCI ou de procéder à sa dissolution est une décision exceptionnelle qui relève de l’assemblée générale extraordinaire de la société. La cession des parts sociales de la SCI s’analyse par nature comme un acte de disposition qui nécessitera l’accord du juge des tutelles.

La dissolution anticipée de la SCI est un acte de modification statutaire qui sera effectué par le ou les représentants légaux après autorisation du juge des tutelles. L’acte de partage de l’actif de la société sera dressé en toute hypothèse par voie notarié pour éviter toute contestation ultérieure et ce même si l’actif est totalement liquide.

 

Conclusion : Quel intérêt pour un mineur d’être associé d’une SCI ?

En pratique la présence d’un mineur dans le cercle des associés d’une SCI est dans la majorité des cas la conséquence de successions ou d’opérations de libéralités. En effet, la présence d’un mineur au capital d’une SCI, de sa propre initiative n’offre que peu d’intérêt patrimonial personnel, mais ne doit pas être écartée sans réflexion préalable.

En matière successorale, la nécessité de gérer un parc immobilier indivis ou démembré, peut faire de la SCI, un outil intéressant moins contraignant que l’indivision notamment en matière de pouvoirs de décision et donc à créer.

La SCI peut également être un moyen pour un mineur de bénéficier du régime favorable d’abattement des plus-values en fonction de la durée lors de la cession de ses parts sociales si la SCI est soumise à l’IR en confiant à un tiers les contraintes de la gestion. Au-delà de la SCI, la Société Civile peut être un instrument intéressant d’un patrimoine éclaté, si la valeur de l’actif reste inférieure à 1 million d’euros ; au-delà la fiducie protection et la fiducie familiale offrent des avantages intéressants.

La SCI peut être également un excellent moyen de recueillir le capital d’une assurance vie géré par un tiers de confiance qui sera rémunéré par l’attribution de parts sociales. C’est plus simple à mettre en place et à gérer qu’un mandat posthume.



C’est bien sûr le champ des libéralités parentales, qui le plus souvent entraîne la présence d’un mineur dans une SCI, qu’il s’agisse d’un partage successoral anticipé ou d’une donation.

Il faut avancer avec précaution. Pas ou peu d’inquiétude si un mineur est partie prenante dans le capital comme les autres enfants, majeurs ou non du couple. La gestion collective a une réelle utilité économique. En présence d’enfants exclusivement mineurs, on doit s’assurer de la présence d’intérêts patrimoniaux convergents auxquelles la mise en société est une réponse. La société ne doit pas être le moyen pour les parents de conserver la possession de fait d’un capital transmis. La répartition annuelle des résultats doit profiter aussi au mineur associé.

En pratique, c’est sur les représentants légaux du mineur que reposeront les plus lourdes contraintes liées au fonctionnement de la société : analyse rigoureuse de toutes les décisions prises en cours de vie de la société annuelle, réédition de comptes annuels détaillés et précis, rédaction des requêtes en autorisation auprès du juge des tutelles ou de nomination d’un administrateur ad hoc.

Un mineur associé d’une SCI, c’est possible mais ce n’est pas simple !!!

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3 Comments

  1. Patrick D says:

    Bonjour et bonne année à tous

    J’ai été confronté à ce problème : j’ai voulu mettre 2 enfants mineurs dans une SCI à la création des statuts pour qu’ils aient la nu-propriété des parts immédiatement.
    Mon notaire + avocat + comptable n’ont pas voulu sans l’accord du juge des tutelles (2 mois de perdu pour cette décision) car il y avait un risque minime.
    J’ai perdu 3 mois de plus avant que la juge me dise ne pas vouloir me donner son accord car il y avait un risque que je sois un truand qui veuille voler mes enfants bien que je leur fasse une donation !
    Finalement j’en ai eu assez : j’ai fait la société tout seul, puis j’ai fait une donation des parts alors que celles-ci ne valaient rien. Cela a été réglé en 15 jours. Nous sommes arrivés au même résultat et la justice n’avait rien à dire.
    Je vous conseille de faire comme moi et de ne pas perdre votre temps et vos nerfs avec l’administration : sous prétexte de protéger les enfants des cas extrèmes, ils les pénalisent dans tous les cas communs !

    • Bonjour,

      Votre message est très intéressant…
      Pourriez-vous m’en dire plus quand vous dites « j’ai fait la société tout seul »? Quelles ont été vos démarches?

      Codialement,
      Pascale

      • Patrick D says:

        Bonjour
        J’ai demandé à mon expert comptable de me préparer tous les papiers et je suis allé déposé l’annonce légale au journal, puis tous les documents au greffe du tribunal.

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