La défiscalisation, les réductions d’impôts, l’optimisation fiscale …. Lorsque l’on cherche à optimiser la gestion de son patrimoine, on a trop souvent tendance à donner une grande importance à la fiscalité. Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier ou d’un contrat d’assurance vie, les décisions et les arbitrages sont souvent déterminés par la fiscalité :

  • Indépendamment de la rentabilité économique d’un investissement immobilier, les promoteurs et autres vendeurs d’immobilier neuf proposent avant tout une réduction d’impôt et ne consacre qu’une attention secondaire à la qualité intrinsèque de l’immeuble.
  • Indépendamment des perspectives de rendement d’un contrat d’assurance vie, la priorité est donnée à l’avantage fiscal dudit contrat, avant même la rentabilité intrinsèque du contrat d’assurance vie : Sous prétexte d’une économie de 20% de droits de succession, certains épargnants figent leur patrimoine dans des contrats d’assurance vie peu rentable.

 

La décision d’investissement doit reposer sur des qualités intrinsèques et non sur la seule promesse d’un avantage fiscal.

Dans un premier temps, la prise de décision doit reposer sur les qualités intrinsèques de l’actif et sur la réponse à votre critère de choix. La fiscalité ne doit être considérée que dans un second temps.

 

Quels critères pour réaliser un investissement immobilier ?

Lors d’un investissement immobilier, la décision d’investir doit reposer sur la satisfaction de l’un des deux objectifs suivants :

  • L’obtention d’un revenu complémentaire. Un bien immobilier c’est avant tout le moyen d’obtenir un revenu complémentaire. Ce revenu correspond aux loyers payés par le locataire. Mais parce que le locataire peut changer et générer une vacance locative, parce que la détention d’un bien immobilier génère une taxation telle que la taxe foncière ,parce que des travaux d’entretien et de réparation sont inévitables, le rendement locatif doit être supérieur à 7% / 8%.
  • La recherche d’une plus value. De manière accessoire, l’investisseur peut également rechercher à réaliser une plus value sur le capital.

Pour mieux comprendre cette notion, je vous encourage à relire cet article : Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit pouvoir répondre à des objectifs simples.

A long terme, la rentabilité d’un bien immobilier est comprise entre 8% et 9% mais depuis 2000, la hausse extraordinaire des prix de l’immobilier, conduit à une baisse notable de la rentabilité locative de l’immobilier.

 

L’objectif principal lors d’un investissement immobilier locatif est d’atteindre la rentabilité moyenne (Loyer + Plus value) de 8% par an :

  • L’investisseur qui accepterais un rendement locatif (Loyer / Prix de revient de l’immeuble) faible, compris entre 3% et 4,5%devra avoir conscience qu’une plus value immobilière est indispensable pour réussir l’investissement. En l’absence de plus value, cet investissement ne présente aucun intérêt économique.
  • Par contre, l’investisseur qui obtiendrais un rendement locatif (Loyer / Prix de revient de l’immeuble) élevé, supérieur à 7%, ne recherchera pas à réaliser une plus value immobilière car la valeur de son investissement tient dans le niveau des loyers. La recherche de la plus value est accessoire …

 

Ainsi, dans un contexte ou les prix de l’immobilier atteignent des sommets, dans un contexte ou il n’est pas raisonnable de rechercher une plus value lors de votre investissement, il est indispensable d’investir dans un immeuble à forte rentabilité. Malheureusement, l’offre commerciale destinée aux investisseurs locatifs est souvent réduite aux investissements type « SCELLIER », c’est à dire des investissements immobiliers guidés par l’obtention d’une réduction d’impôt.

Ces biens ne permettent pas un rendement attrayant (compris entre 3% et 4%), et seule l’obtention d’une plus value permet de le rentabiliser.

La réduction d’impôt est un argument marketing fort qui permet, dans de trop nombreuses situations, de faire réaliser des investissements non rentables par les épargnants. Parfois, il est plus rentable pour l’investisseur de payer davantage d’impôt ….

 

Quels critères pour réaliser votre placement en Assurance vie ?

Lors d’un investissement sur un contrat d’assurance vie, ou sur un placement financier de manière général, l’analyse est comparable. Trop souvent, l’épargnant donne une trop grande importance à la fiscalité acquise sur les contrats d’assurance vie.

En effet, selon la date du versement sur le contrat d’assurance vie, selon l’âge de l’investisseur lors du versement, la transmission des capitaux investis sur les contrats d’assurance vie bénéficie d’une fiscalité attrayante. Les capitaux investis sur le contrat d’assurance vie peuvent bénéficier d’une exonération de droits de succession d’environ 20%. Vous pouvez lire cet article pour comprendre le détail de la fiscalité du contrat d’assurance vie : Simulateur : Bilan fiscal et successoral de vos contrats d’assurance vie.

Pour autant, faut-il abandonner le rendement de son capital pour bénéficier d’une exonération de droits de succession ?

Avec la baisse continue des rendements des fonds euros des contrats d’assurance vie, le coût réel de cette économie d’impôt est lourd. En 2011, le rendement moyen des fonds euros s’annonce inférieur à 3% soit proche de 2,5% net de prélèvement sociaux.Vous pouvez consulter la liste intégrale des rendements 2011 des fonds euros en cliquant ici : Assurance vie 2011 : La liste des taux de rendement de votre fonds euros.

Alors que certains contrats ne permettent pas l’accès à des supports alternatifs attrayants, l’épargnant doit il investir son épargne à 2,5% sur 10 ans, 15 ans voir plus … pour profiter d’une exonération de 20% de droits de succession. Cela ne semble vraiment pas utile.

La qualité intrinsèque du placement financier doit être plus important que la fiscalité acquise. Oui, la fiscalité est importante, mais la baisse des rendements des fonds euros doit vous conduire à analyser les conséquences de cette baisse et il convient d’analyser les solutions d’investissement alternatif pour déterminer la pertinence de conserver le contrat d’assurance vie. La baisse des rendements des fonds Euros modifie en profondeur nos habitudes de conseil…

Pour être honnête, dans le contexte actuel, même avec un rendement en baisse, il existe peu d’alternative attrayante, mais la crise de l’endettement de la zone euro bouleverse un peu la donne, notamment pour ceux d’entre vous qui ont moins de 60 ans (avec une espérance de vie supérieure à 20 ans, les moins de 50 ans payent cher l’exonération de droits de succession attachée aux contrats d’assurance vie).

Pour prolonger la réflexion, vous pouvez relire cet article : Perte du triple AAA de la France : Comment protéger votre patrimoine ? ou celui ci Protéger son patrimoine contre l’effondrement de la zone euro.

 

Pour aller plus loin :
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