Quid du remboursement du crédit immobilier par un seul des concubins : Donation ou charge du foyer ?

La question est importante : Que se passe t’il lorsqu’un seul des concubins rembourse le crédit immobilier du logement de la famille qui leur appartient en indivision ? 
Faut il considérer que la prise en charge par un seul des époux est constitutif d’une donation au bénéfice du concubin (et donc d’une taxation au droits de mutation à titre gratuit – droit de donation), d’un simple prêt qui devrait être remboursé au décès ou au moment d’une éventuelle séparation des concubins, ou d’une charge du foyer et la vie commune non remboursable ?
Dans un récent article (cf »PACS : Comment protéger son conjoint et partenaire ? Quels sont les droits du survivant ?« ) sur le contrat de PACS, nous avions partagé notre analyse. Nous vous expliquions alors que le PACS et plus particulièrement « l’option pour l’indivision permet donc de transférer loi moitié d’un patrimoine financé par l’un seul des partenaires pacsés à l’autre. En effet, lorsque les partenaires pacsés choisissent de soumettre au régime de l’indivision les biens qu’ils acquièrent, ensemble ou séparément, à compter de l’enregistrement de ces conventions de PACS, ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale.« 
 
Attachons nous aujourd’hui à analyser la même situation pour les concubins.
 

Le paiement des mensualités du crédit immobilier par l’un seul des concubins est il une donation ou une charge de la vie commune ? 

La réponse est apportée par un récent arrêt de la cour de cassation (Arrêt n°  14-29746  du 13 janvier 2016) au terme duquel, il est considéré que les charges de remboursement du crédit immobilier constituaient une charge des concubins qui manifestaient une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante.
La cour de cassation précise que le remboursement par l’un des concubins des échéances de l’emprunt immobilier pendant la vie commune procédait de sa contribution aux dépenses de la vie courante et qu’il n’y a pas lieu à l’établissement d’un compte de remboursement entre les concubins.
Le remboursement des mensualités du crédit immobilier finançant un bien immobilier indivis (propriété à 50/50 entre les deux concubins), même prélevées sur le compte bancaire de l’un seul des concubins ne constitue donc pas une donation au profit de l’autre concubin. Cette prise en charge des mensualités par l’un seul des concubins constitue sa contribution aux charges de la vie courante comme ce pourrait être le cas pour le paiement d’un loyer (pour les concubins locataires), d’une facture de téléphone, du paiement des courses alimentaires, …
En cas de séparation des concubins, celui qui aura payé seul les mensualités du crédit ne pourra demander à être remboursé par l’autre.
Au final, cette décision semble cohérente et dans le sens du mode de vie des concubins.
 
 

Pas de donation entre concubins lorsque l’un seul paye les mensualités du crédit immobilier.

Si le remboursement du crédit immobilier constitue une charge de la vie courante, il ne s’agit donc pas d’une donation d’un concubin au profit de l’autre et cette prise en charge des remboursements du crédit immobilier par un seul des époux, qui concrètement abouti à l’enrichissement et à un transfert de patrimoine au profit d’un concubin ne devrait pas être taxable aux droits de succession ou autres droits de donation (Droit de mutation à titre gratuit pour les puristes).
Rappel des conditions de cet arrêt de cour de cassation :

– Le logement est le foyer de la famille et les concubins partageaient la volonté de partager les charges de la vie commune ;

– Les concubins sont propriétaires en indivision de l’immeuble ;

– Les mensualités du crédit immobilier sont prélevées sur le compte personnel d’un des concubins ;

– Le concubin qui ne participe pas au paiement du crédit immobilier assume d’autres charges de la vie courante avec ses revenus ;

==> Dans ces conditions, le paiement des mensualités du crédit immobilier constitue une charge de la vie courante et ne doit pas faire l’objet d’un remboursement par le concubin non contributeur en cas de séparation, et ne sera pas considéré comme une donation taxable aux droits de mutation à titre gratuit (60%).