En permanence à la recherche de nouvelles stratégies d’investissement et de nouvelles solutions patrimoniales, Investir dans la colocation pourrait bien être une idée pleine de bon sens.

Investir dans la colocation est une idée relativement simple et qui semble correspondre à une demande grandissante des locataires à la recherche d’espace. Les colocataires peuvent être des étudiants, des travailleurs déplacés (mission longue ou déplacement professionnel longue durée) ou tout simplement des personnes seules….

Le concept est très simple et c’est ce qui lui donne toute sa pertinence. Il s’agit simplement de l’acquisition d’un immeuble (souvent une maison de famille du 19ieme siècle, très grande, très bien placée, mais totalement inadaptée à la demande locative actuelle), qui sera réhabilité pour y accueillir une vie en communauté (chambre indépendante, salle de bain et WC privatif, grand espace commun ….).

L’investisseur signera directement un bail meublé avec chaque colocataire. Il n’y a pas d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, sauf l’agence de gestion locative spécialisée qui se chargera de trouver et de gérer l’immeuble en colocation. La rentabilité sera donc exceptionnelle par rapport à la location meublée en résidence service ou même par rapport à la location nue.

 

 

L’intérêt de l’investissement en colocation pour le propriétaire – Investisseur immobilier.

D’un point de vue patrimonial, les avantages pour le propriétaire sont doubles :

  • Bénéfice de la fiscalité attrayante de la location meublée, sans les doutes attachées aux prix de revente des investissements dans une résidence service (maison de retraite, résidence étudiante, résidence affaires …) ; L’investissement en résidence service permet effectivement de profiter de la rentabilité très attrayante de la location meublée, mais nous restons particulièrement interrogatif sur les prix de revente de ces immeubles. Nous avions très largement détaillé notre analyse dans cet article « LMNP : Les soldes commencent … Baisse de prix en perspective. » ou dans celui ci « LMNP : Quelle valeur de revente ?« . Investir en colocation, c’est avant tout acquérir un immeuble dont l’usage est affecté à la vie en communauté, mais ce n’est pas l’investissement dans une résidence service qui ne pourra pas changer d’affectation.

 

  • La rentabilité locative annoncée par les promoteurs de ces investissements en colocation parait bien supérieure aux rentabilités affichées dans la location nue (sans meuble) ou dans la location meublée en résidence service (maison de retraite, résidence étudiante …). Notre partenaire annonce une rentabilité comprise entre 6% et 8%.

Contrairement à l’investissement dans les résidences services (ehpad, maison de retraite, résidence service), la gestion n’est pas confiée à un exploitant hôtelier ou à un exploitant de maison de retraite. L’investisseur intervient en direct et la réduction des intermédiaires permet une meilleure rentabilité locative.

 

 

L’investissement en colocation est un concept nouveau mais particulièrement simple à appréhender.

Il s’agit ni plus ni moins que l’acquisition d’un immeuble, qui fera l’objet d’une réhabilitation complète lui permettant d’être pleinement adapté à l’activité de colocation (chambre avec WC et salle de bain – grande salle de réception pour déjeuner …). L’immeuble sera alors prêt pour une vie en communauté.

Face à l’allongement des études, la mobilité accrue des étudiants, un pouvoir d’achat en baisse, une pénurie du parc locatif urbain, le ralentissement de la construction de logements et l’augmentation des loyers, la colocation s’affirme et s’impose en France de jour en jour comme une solution de logement privilégiée par un nombre de plus en plus important de personnes.

Loyers raisonnables, espaces à vivre plus grands et convivialité, la colocation offre des atouts humains et financiers indéniables. On estime aujourd’hui que la demande de colocation est 5 fois supérieure à l’offre. Les propriétaires immobiliers qui louent leur bien en colocation bénéficie d’un marché porteur.

La Colocation s’inscrit ainsi dans l’émergence actuelle d’une économie collaborative fondée sur le partage des ressources.

Une fois l’immeuble meublé, l’exploitant se chargera de louer les chambres aux candidats colocataires. Chaque colocataire dispose d’un bail meublé d’une durée de 12 mois. Il s’agit là d’une source de sécurité pour le propriétaire bailleur face aux impayés.

 

 

 

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36 Comments

  1. Bonjour à tous

    la colocation est effectivement un placement qui peut s »avérer très rentable à condition de prendre des précautions :
    _ Dans une colocation, le garant d’un locataire ne l’est plus 6 mois après le départ dudit locataire. Cela implique donc que chaque locataire doit avoir son propre garant ( et que celui-ci ait les moyens d’être garant sinon sa caution peut être annulée en justice ).
    _ Tous les espaces « communs » dans le local loué appartiennent à tout le monde et ne sont donc nettoyés et entretenus par personne. Il faut prévoir un service de nettoyage à la charge de tous et payés « au tantièmes ».
    _ Les dégradations dans les communs sont difficiles à gérer s’il n’y a pas de coupables désigné et je ne suis pas certain que le bailleur puisse répartir le coût des réparations sur l’ensemble des locataires.
    _ Les loyers vont être limités par la loi ALUR en fonction de la taille du logement. Quels surfaces vont être pris pour calculer les loyers d’une colocation ? La surface totale : cela fera des loyers très faibles ; La surface louée à chaque colocataire : cela impose peut-être une division du logement en plusieurs lots avec complications administratives.

    En bref, il faut se renseigner sérieusement avant de se lancer.

    • Je suis en phase avec vos remarques.

      J’ai réfléchi à ce type d’investissement immobilier, et ai fait miennes toutes les remarques que vous énoncez, sauf la loi ALUR qui n’existait pas encore, mais qui va bientôt ne plus exister.

      Après être dépouillée de l’essentiel, elle va sauter complètement avec le gouvernement.

      J’avais imaginé une autre solution pour éviter ces foutus espaces communs, en investissant dans de grands pavillons, 5/6 chambres, avec beaucoup de travaux. Le temps passant, je n’ai jamais franchi le pas, mais je reste persuadé que c’est une opportunité à considérer.

      Et suis donc Guillaume dans cette démarche …….. sauf en ce qui concerne les % de rendement qui ne veulent toujours rien dire 🙂 et aussi une remarque qui tient dans une question: « Notre partenaire annonce une rentabilité comprise entre 6% et 8% » ces % sont-ils nets d’impôts, de charges, de frais de gestion, de ……, de …… Un exemple concret: J’investis 500000€ (empruntés en totalité en infine à 3% soit 15000€ par an ), la société de gestion me verse tous les ans 40000€?

  2. Fredy Gosse says:

    Yes Patrick wait and see

  3. Vous avez bien raison.
    La gestion semble être le cœur de la rentabilité de ce type d’investissement !

    Pour l’encadrement des loyer, cela serait surtout une cata pour l’immobilier de manière générale, peu importe qu’il s’agisse d’une colocation ou autre…

    Aujourd’hui la colocation étudiante est une véritable alternative à forte valeur ajoutée par rapport aux résidences étudiantes souvent faiblement rentable et surtout difficile à la revente avec un fort risque de moins value (tva, etc…)
    Ce concept de colocation a d’ailleurs connu une forte croissance au UK avec HMO et dans les pays scandinaves.

    • « Pour l’encadrement des loyer, cela serait surtout une cata pour l’immobilier de manière générale, peu importe qu’il s’agisse d’une colocation ou autre… »
      Je crois que ce sera pire pour la colocation car le loyer par chambre donne un loyer global très haut pour l’ensemble de la maison. Si le loyer est revu par ALUR pour la maison, le loyer par chambre risque d’être divisé par 2 !

  4. Oui mais les pièces communes comme la cuisine ou le salon pourraient permettre d’allouer une surface supplémentaire à chaque locataire en plus de la chambre(au prorata), mais uniquement dans le cas de baux individuels par exemple…peut être la bonne solution. Certes cela poserait des problèmes administratifs.

    L’encadrement des loyers serait une véritable problématique pour toute le marché… Imaginez l’immobilier Parisien avec des loyers étant très élevés !
    Nous y sommes pas encore !

  5. investisseur lambda says:

    Nous avons construit et loué des immeubles en colocation depuis maintenant 15 ans. Cela marche très bien. Mais les problèmes soulevés par Patrick D. sont en effet présents (entretien et nettoyage des espaces partagées notamment). Il faut donc faire un état des lieux complet de toutes les espaces partagées au départ de chaque colocataire, ce qui est assez pénible. Mais c’est le prix à payer pour avoir la tranquillité. Les colocataires acceptent les règles du jeu en générale, surtout s’ils sont solidaires !

    • Nous nous retrouvons encore dans un shéma où la seule façon de ne pas avoir de problèmes est d’avoir des locataires qui n’en font pas !
      Par expérience, je peux vous dire qu’il suffit qu’un seul locataire préfère jouer le jeu de la fénéantise égoïste plutôt que celui de la solidarité, et c’est tout le bâtiment qui part en vrille. Le bailleur est alors impuissant car il n’a aucun moyen d’obliger le locataire récalcitrant à respecter les simples rêgles de civisme.

      • investisseur lambda says:

        Dans le cas d’un bail de colocation solidaire, les autres colocataires restent légalement responsables des dégâts/saleté/impayés d’un colocataire indélicat, ainsi que leurs cautions. Ceci dit, il est toujours mieux de trouver une solution avec le colocataire réellement responsable, si possible. La colocation n’est pas une panacée, mais le fait d’avoir plusieurs cautions offre plus de solutions de recours.

        • Avec la loi ALUR, le garant ne l’est plus 6 mois après le départ du locataire concerné, à priori même s’il s’agit d’une colocation solidaire. D’où problème possible.
          Et dans les colocations solidaires, les colocataires se choisissent entre eux ? Si oui, le bailleur n’a pas le choix individuel de chaque locataire.

          • « Avec la loi ALUR, le garant ne l’est plus 6 mois après le départ du locataire concerné, à priori même s’il s’agit d’une colocation solidaire »

            Je n’ai pas vu l’article concerné. Si vous pouviez nous tuyauter.

            Mais effectivement, dans mes 3 cas de colocation, les colocataires se connaissaient, et ont quitté tous le même jour. C’est plus simple.

  6. Fredy Gosse says:

    il est urgent d’attendre

  7. Fredy Gosse says:

    Et surtout j’ai un affreux pressentiment si ça se développe vraiment qui pourrait parier que nous n’aurons pas une législation spécifique à la coloc , ça vous paraitrait invraisemblable ? qu’est c e que vous voulez c’est cela être vieux on a tendance à faire sien ce vieux proverbe : « comme on connait ses saints on les honore »

  8. Le problème, c’est que les lois en France nous empêche de virer un coloc qui dégrade les communs ou pourrit la vie des autres coloc ou simplement ne fait pas sa part de « travaux communs ». Mais ces loies n’existent pas forcément hors de France et je crois que la colocation peut être un bon système.
    Alors peutêtre que la solution, c’est d’investir hors de France. En Espagne, par exemple, il est possible de virer ce locataire en quelques semaines ; en Angleterre, au moins 2 mois ; aux USA, 15 jours. Fiscalité toujours moins dure et pas d’ISF !

    Si la France ne nous mérite pas, allons ailleurs !

  9. ROLAND GARNIER says:

    Concernant une SCI dite transparente soumise à l’IR et louant plusieurs biens (commerces, habitation etc…) non assujettie à la TVA, le caractère civil de la SCI interdit la location en meublé.
    Comment faire pour qu’une partie du parc d’habitation soit converti en « meublé » ? La SCI est démembrée et les associés de la SCI sont de la même famille.
    Merci pour les éclaircissements

    • guillaume says:

      Bonjour, Avez-vous eu une réponse ?
      Cdt,

      • ROLAND GARNIER says:

        Oui, je pense.
        Hélàs pas d’autres solutions que de passer par une SARL FAMILIALE qui achètera les biens susceptibles d’être loués en meublé.
        Mais je ne peux m’empêcher d’être perplexe malgré conseil d’état et jurisprudence :
        – une SCI a un caractère civil, la location en meublé est une activité civile, mais est traitée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, bien que le greffe refuse l’immatriculation au RC.
        Il y a bien là contradiction ???

  10. très intéressant. la clé semble être les relations interlocataire.
    je connais quelqu’un qui loue ce type de logement et le problème est le niveau de propreté des espaces communs qui doivent être entretenus par les locataires….

  11. Fredy Gosse says:

    Par curiosité j’ai cherché sur internet comment se débrouillaient les propriétaires actuellement voila entre autres ce que j’ai trouvé
    http://www.appartager.com/images/FR/Contrats_colocation/bail%20AVEC%20clause%20solidarit%C3%A9%20appartager2.pdf

    Avec cette rédaction j’aurai tendance à penser que la loi Allur à Paris par exemple devrait s’appliquer et en cas de contestation judiciaire j’aurai tendance à penser que le propriétaire n’aurait pas gagné d’avance
    qu’en pensez vous?

    • Je ne vois pas ce qui vous choque dans cette rédaction ou ce principe.

      J’ai déjà eu dans mes maisons des colocataires. Ils étaient liés par une clause classique, chaque coloc étant solidaire de la totalité du loyer et pouvant justifier des revenus lui permettant de louer seul, ou à avoir des cautions dûment justifiées.

      Je ne vois pas non plus spontanément pourquoi cette Loi, suffisamment liberticide par ailleurs, viendrait changer quelque chose au principe. Si tel est le cas, merci de bien vouloir m’informer.

      • Bonjour Ankou

        Pour une colocation de 2 personnes, nous pouvons demander des garanties sur la totalité du loyer. Mais pour un nombre supérieur de coloc, cela parait difficile.
        De plus, la loi ALUR peut être durcie et je ne pense pas qu’en justice le bailleur gagnerai face à un coloc qui paierait son loyer mais refuserait de payer celui des autres coloc partis ou défaillants.

        • Effectivement, je n’ai pas d’expérience de plus de 2 coloc. Dans une telle hypothèse, je ne sais pas quelle serait ma position, je vais y réfléchir.

          Mais par principe, j’évite.

          La Loi ALUR durcie? 🙂 je n’y crois pas un instant. Abrogée, oui.

          Bien entendu que le bailleur gagnerait si le coloc ne répond pas à ses engagements signés dans le contrat de bail, engagements d’ailleurs parfaitement légaux et incontournables.

          • « Effectivement, je n’ai pas d’expérience de plus de 2 coloc »

            Mea culpa … j’ai eu 4 coloc il y a qq années, mais c’était un cas spécial (mission longue durée dans une société), donc aucun problème.

  12. Fredy Gosse says:

    la rédaction ne me gêne pas ,mais selon moi et seulement selon moi si on applique la loI Allur ,là ou elle sera applicable,le loyer global y sera soumis et donc la répartition entre les co locataires en sera affectée dans un sens ou dans un autre et surtout en cas de baisse sur une zone, rien n’empêchera un coloc d’aller au tribunal pour demander une baisse et nos juges jugeant comme ils jugent dans ce domaine…………….

    • OK. Je n’ai aucune inquiétude sur ce sujet, cette Loi est inapplicable. Pas de soucis de mon coté, mais mes biens sont situés en IdF et non à Paris.

      Le premier procès n’est pas pour demain, me semble-t-il. Même si les greffes des tribunaux risquent d’être sollicitées.

      Et en cas de colocation, la répartition est faite à parts égales. Donc ça ne va pas changer la démarche entre une loc et une coloc.

  13. Fredy Gosse says:

    on peut imaginer faire autrement
    faire conventionnellemnt une sorte de copropriété horizontale supposons 4 chambres une de 15 m2 de 12.5 et une de 10M2 ce seraient les parties privatives qui seraient louées par un bail à part pour chaque locataire.
    et il y aurait un second bail concernant tout le reste (les parties communes) signé par chaque locataire , ;la répartition se faisant au prorata de leurs parties privatives.Dans l’exemple ci dessus il y aurait donc respectivement :15/50eme 12,5eme 12,5eme et 10/50eme /tous les locataires étant solidaires sans discussion sans division du paiement et des dégradations des parties communes
    Après on peut se poser la question de savoir ( là je n’ai plus suivi sur la réglementation des meublées est ce seulement à Paris ou toute la France ou pour transformer un logement en meublé il faut une autorisation municipale?- et voir aussi l’éventuel règlement de co propriété) , en fonction des réponses on pourrait soit louer la chambre meublée ou pas…dans ce cas on pourrait envisager un package à acheter par le premier locataire :à lui de le céder à son successeur à son départ
    Bien entendu ce n’est pas en 3 lignes que j’entends régler ce problème mais ça me parait être un axe de recherche/les bonnes volontés sont les bienvenues

    • Je trouve votre idée intéressante mais elle exige du bailleur beaucoup plus de temps et une gestion plus complexe. D’un autre côté, elle a le mérite d’exister dans le flou juridique actuel.

    • Oui, c’est une idée, mais comme dit par Patrick D, ce me semble intéressant pour le coloc, beaucoup moins pour le bailleur qui devra passer du temps pour gérer tout ça.

      Je ne vois pas bien comment appliquer simplement une solidarité sur les parties communes. Et tant qu’il n’y a pas de dégradations, OK, mais tout n’est pas si rose. Source de conflits à prévoir.

      J’ai eu un cas de coloc, pavillon 4 chambres, loué à 4 ingénieurs, tous solidaires de la totalité du loyer. Gestion très simple, d’autant qu’ils sont tous partis en même temps.

      Des départs étalés dans le temps auraient nécessité plus de temps.

      • investisseur lambda says:

        C’est bien les départs étalés dans le temps qui prennent le temps, pour l’état des lieux, pour la gestion du dépôt de garantie, etc. Bien qu’il soit précisé dans le bail que le dépôt de garantie n’est pas remboursé avant la fin du bail, le colocataire partant veut toujours récupérer cette somme à son départ. L’arrivée d’un nouveau colocataire (accepté par le bailleur) permet de rembourser celui qui part. Sauf qu’il faut parfois déduire des montants pour des réparations, l’entretien (ménage principalement), le remplacement d’objets/meubles perdus ou abîmés, la part des s charges/taxes incombant au locataire partant, etc. Et il faut parfois du temps pour calculer ce montant (devis, etc.). Si le nouveau donne 100 % du dépôt de garantie à au locataire partant, le bailleur peut difficilement déduire ces montants. Dans ce cadre, je préfère demander au nouveau colocataire de me régler directement sa part du dépôt de garantie, et de rembourser le solde au locataire qui est parti, après réalisation des calculs. Mais cela mène à une situation pénible où le colocataire qui est parti me contacte tous les 2 jours pour me demander où est le dépôt de garantie…

        En outre, comme il n’y a qu’un mois de préavis pour les locations en meublé, même si les colocataires restant sont solidairement responsables du paiement du loyer intégral, s’il ne trouvent pas un remplacement rapidement, ils peuvent se trouver en difficulté pour régler le loyer. Pour éviter des problèmes, le bailleur doit donc les prévenir qu’il vaut mieux chercher un remplaçant dès le début du période de préavis du locataire partant, en les rappelant qu’ils restent solidairement responsable du loyer intégral. Bien entendu, si le bail le prévoit, le bailleur a le droit de résilier le bail ou ne pas le renouveler dans le cas du départ d’un colocataire solidaire, mais si les colocataires restant sont des bons locataires, c’est souvent une bonne idée de les conserver. Dans ce cas de figure, j’utilise un avenant au bail pour intégrer le nouveau colocataire dans le bail existant (et de facto, pour en sortir le colocataire partant). Cet avenant est signé par tous les colocataires.

        Les départs étalés sont donc assez difficiles à gérer à plusieurs titres.

  14. Je trouve que c’est une très bonne idée. De plus en plus de personnes jeunes et moins jeunes cherchent ce type de location (pour diverses raisons). Après oui cela demande peut être une autre façon de gérer la location. Est-ce plus de travail pour le bailleur ? En tout cas, je trouve cette solution très tentante.

  15. c’est vrai que cet investissement est très intéressant pour avoir sauté le pas ! en revanche le fait qu’un colocataire quitte le logement effraie malheureusement beaucoup de bailleurs alors qu’il n’y a aucune raison… En espérant que cet article en rassura plus d’un

  16. Bonjour,
    Je suis en train d’acquérir un T4 à Lyon propice à la colocation, cependant, je découvre avec étonnement 2 grosses contraintes à savoir :
    ** REGLEMENT DE COPRO : il est indiqué que la transformation de l’appartement en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes n’est pas autorisée alors que la location meublée du logement entier l’est. En outre, il est indiqué que l’appartement doit être occupé bourgeoisement (le bien n’est ni hyper-centré ni de grand standing)
    ** la loi ALUR indique que la colocation doit proposer des chambres de plus de 14m2 (hors parties communes)

    Cela sonne t’il la fin de la colocation ou y’ a t’il un moyen de contourner légalement ces contraintes autrement qu’en proposant 1 bail unique et rendant les colocataires solidaires ? Cet appartement peut se louer EUR 850 / mois si 1 bail mais env. EUR 400 / mois / chambre (4 chambres meublées au total). Quel colocataire signerait un bail solidaire avec 3 autres inconnus pour un montant de EUR 1600 / mois ?

  17. C’est un sujet qui va de plus en plus revenir sur le tapis, pour répondre à notre monde en décroissance, et je me permets d’y revenir car il semblerait que l’on reste dans une impasse, compte-tenu des lois et, surtout, des comportements. Le pire n’est certes jamais certain. En voici toutefois une illustration: rue89.nouvelobs.com/2014/04/11/colocation-signez-jamais-caution-solidaire-suis-passe-251434. Est-ce qu’au final, ce n’était pas rajouter un problème supplémentaire, alors qu’on cherchait justement à contourner la problématique principale: la chèreté de l’immobilier face à la faiblesse du pouvoir d’achat des candidats à la location (et le comportement d’un nombre croissant d’entre eux)? Je ne connais pas de personnes durablement satisfaites, ni en tant que propriétaire ni en tant que colocataire. Ça m’effraie quand même. Je voudrais y croire, mais le modèle n’est pas au point, du moins en France. Merci toutefois à ceux qui viendraient ici défendre ce type d’investissement.

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