+56% de placement en SCPI au premier semestre 2017 par rapport au premier semestre 2016 !

Au total, sur les 6 premiers mois de l’année 2017, les épargnants ont placés 3.8 milliards d’euros en SCPI dont, et c’est ce chiffre qui est le plus inquiétant, 2.7 milliards d’euros pour des OPCI grand public ! Au total, ce sont 6.5 milliards d’euros qui ont été placés par les épargnants en SCPI et OPCI (c’est à dire en immobilier d’entreprise et plus particulièrement en immobilier de bureaux) au premier semestre 2017.

Ces chiffres sont d’autant plus inquiétant qu’au premier semestre 2017, le marché global de l’immobilier d’entreprise est estimé à 7 milliards d’euros (en baisse de 40% par rapport à 2016). Les épargnants interviennent donc à hauteur de 54% du marché total de l’immobilier d’entreprise alors même que leur poids historique est très nettement inférieur.

 

Cette souscription massive de la part des petits épargnants est très inquiétante et pourrait signifier,à posteriori, que nous sommes au plus haut de la bulle avant son éclatement. Les petits épargnants investissent toujours à contre courant ! Vous pouvez être sur qu’une collecte massive sur un produit financier… est le signe qu’il ne faut pas y investir. 

Comme vous le savez, nous déconseillons l’investissement en SCPI depuis plusieurs années car nous n’arrivons pas à comprendre quel pourrait être le moteur de performance à l’avenir (cf »SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ? et « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?« ) et surtout, cette collecte massive, alors que le marché n’est pas favorable, est en train de détruire la performance future des bonnes SCPI à cause de la dilution (cf »SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI« ).

 

Cette accélération de la collecte confirme l’ensemble de nos conseils de prudence quant à la non pertinence de l’investissement actuellement et ouvre la question de la vente des parts de SCPI pour ceux qui ont des encours importants. 

Pour le moment, le marché reste soutenu par une conjoncture économique favorable et surtout des taux d’intérêt anormalement bas, mais l’évolution nécessaire de la politique monétaire de la banque centrale (2018 ?) et l’augmentation des taux d’intérêt qui pourrait en découler est une épée de Damoclès qui fait craindre le pire. 

 

Le marché de l’immobilier de bureaux atteint des sommets et dépasse années après après les plus haut historique atteint l’année précédente. Cette hausse continue des prix de l’immobilier de bureaux trouve son origine dans les taux, toujours plus bas, des taux d’intérêt. L’immobilier de bureaux se valorise comme un actif financier, comme un obligation, la baisse des taux d’intérêt à pour conséquence la hausse des prix !

La question de la valeur foncière et du bâti est secondaire dans l’évaluation d’un immeuble de bureaux.

 

scpi-immobilier-bureaux

 

Pourtant, au delà de la question du timing de la hausse des taux d’intérêt qui serait délicate à gérer pour l’immobilier de bureaux, l’obsolescence immobilière rend incompréhensible cette valorisation sans limite (Sky is the limit ?).

L’obsolescence immobilière est un sujet que nous traitons régulièrement ici. Il s’agit de la péremption des actifs immobiliers, soit par l’usage, soit par de nouvelles normes de confort et d’habitabilité qui dévalorise le bien immobilier. Dans le cas de l’immobilier de bureaux, il s’agit d’un double risque :

  • Obsolescence énergétique avec la recherche du confort énergétique des immeubles neufs, moins énergivores, mieux conçus et permettant d’afficher un bilan carbone satisfaisant.

 

Bref, une fois de plus, la prudence est de mise dans ce monde de bulle ! (cf  » La bulle globale va t’elle éclater ou continuer de grossir ? Comment épargner dans un monde aussi complexe ?)

 

Le véritable problème, c’est que les épargnants sont persuadés d’investir dans un placement immobilier sans risque !

Je dois vous décevoir, mais l’investissement en immobilier de bureaux et en SCPI n’est pas un placement sans risque surtout lorsque le placement est réalisé sur les plus hauts historiques.

Dans la vraie vie des conseillers financiers, les SCPI sont vendues comme une excellente alternative sans risque aux fonds euros dont le rendement est inexorablement en baisse …

Je crains, encore une fois, que l’épargnant crédule devant le beau discours des vendeurs de rêves soit le dindon de la farce !

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50 Comments

  1. Le chiffre avancé de 54% du marché total de l’immo d’entreprise ne me semble néanmoins pas correct étant donné qu’une part non négligeable de l’investissement des SCPI/OPCI est fait à l’étranger désormais (39.6% pour les SCPI)…

  2. Il est certain que les encours collectés, même si minimes comparés aux foncières cotées, restent élevés au regard du terrain de chasse.

    Il importe d’être extrêmement sélectif sur le sous-jacent.

    Mais que l’on ait une bonne baisse des rendements comme cela se confirme, et on se calmera d’ici deux ans, car il y aura remontée des taux, rien de bien à acheter, et la course à la tendance immobilière, toujours en retard par définition.

    Cela n’exclut pas une bonne claque façon année 90 !

  3. la SCPI est l’un des produits que la banque vous finance à crédit.

    • Beauregard says:

      Oui comme n’importe quel produit immobilier. C’est la règle élémentaire qui différencie l’immobilier d’un autre placement!!!

  4. J’y vois un signe de retrait à court terme pour ma part.

  5. Je pense qu’il y a trop de monde sur le marché il y a trois mois un conseiller en gestion de patrimoine l’a proposé à ma femme et je lui ai conseillé de répondre cela:
    « Tous le monde en parle, il y a beaucoup de pub (corum…) donc je ne pense pas que cela soit le moment d’y aller. »
    Ce billet me confirme cela

  6. Michel C says:

    Le placement dont quasiment personne ne parle, qu’aucun conseiller en gestion de patrimoine ne propose, qui ne fait aucune pub, celui où c’est le moment d’aller c’est… zut plus d’encre! dommage!

  7. Fredy Gosse says:

    question stupide comme d’habitude
    y a t il un secteur ou placer son argent sachant que tous les prix ont été faussés par l’argent valant zéro ? si oui m’expliquer je suis preneur

    • Oui tous les secteurs sont inflatés puisque la monnaie voit sa valeur baisser de plus en plus….

      • Et oui, l’inflation, ce n’est pas l’augmentation des prix … mais la perte de pouvoir d’achat de la monnaie

        Définition insee de l’inflation :

        L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix.

        Elle doit être distinguée de l’augmentation du coût de la vie. La perte de valeur des unités de monnaie est un phénomène qui frappe l’économie nationale dans son ensemble, sans discrimination entre les catégories d’agents.
        Pour évaluer le taux d’inflation on utilise l’indice des prix à la consommation (IPC). Cette mesure n’est pas complète, le phénomène inflationniste couvrant un champ plus large que celui de la consommation des ménages.

        (cf définition insee)

      • Il faut bien que tous les milliards produits chaque mois par les banques centrales trouvent a s’investir, cette monnaie sans valeur est le seul facteur d’instabilité du système, bien qu’elle soit présentée comme le remède a l’instabilité de ce même système, c’est le chat qui se mort la queue, c’est ubuesque, et dire que les grosses têtes de la finance ont fait de hautes études !!! ha ha ha!, Mais rassurez vous bonnes gens ce sont toujours les humbles qui se retrouveront grugés, jamais les mafieux.

    • Oui l’or a des chances de repartir à la hausse et les minières n’en parlons pas

    • Oui la cryptomonnaie. Rien que ce mois-ci j’ai fait 150% de mon capital.

  8. Voilà un article qui calme, juste ou moment où j’envisage d’y aller…

  9. Mathieu R says:

    Bonjour,
    Ça fait plusieurs articles que je lis sur votre site traitant du risque de perte des parts des SCPI en cas de remonter des taux. Ok sur le raisonnement mais n’est-ce pas identique pour de l’immobilier locatif? Il est vrai que les SCPI ont perdu en moyenne dans les 40% entre début 80 et début 90, mais les prix immobiliers pour les habitations ont fait quasiment de même (en tout cas dans les grandes villes).Donc, je ne vois pas pourquoi investir dans des SCPI est-il plus risqué que d’investir dans du locatif dans des villes avec des prix très élevés (Paris, Bordeaux, Lyon….) où la situation de bulle est identique.
    Petite remarque, début 90, les taux d’emprunt étaient à 9%, ce qui serait impossible actuellement sans mettre l’état en faillite (et là, la baisse des parts de SCPI sera le cadet de nos soucis).
    Qu’en pensez-vous?
    Cdlt.

    Mathieu

    • J’en pense que je suis d’accord avec vous ! « Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ? » … et c’est la raison pour laquelle j’insiste sur les raisons autres pour douter de la pertinence de l’investissement en immobilier de bureaux et notamment l’obsolescence immobilière.

      • Mathieu R says:

        Merci pour votre réponse (et pour vos articles toujours pertinents et gratuits)👍

        • Quand c’est gratuit, c’est vous le produit 😉 Merci la pub …

          • Pierre C says:

            Votre article m’inspire deux remarques: -l’immobilier « papier » fournira je pense encore plus de rendement net que l’immobilier classique. -si bulle il y a puis explosion, les deux modes de placements seront touchés… mais la diversification des scpi devrait amortir le choc. On peut aussi penser que l’excès de collecte vient des nuages fiscaux qui planent sur l’immobilier, et dont on voit mal comment ils pourraient concerner les SCPI et moins encore les OCPI?
            Efin comme le dit l’un de vos lecteurs, il ne faut pas laisser de côté l’internationalisation des investissements…

    • Beauregard says:

      Bonjour
      Vous avez tout a fait raison. Il faut être d’une grande naïveté pour croire que seules les SCPI seraient touchées en cas de remonter des taux. Il est évident que l’immobilier direct subirait la même décote !
      La SCPI permet au moins une division du risque ce qui n’est pas le cas en direct.
      Par ailleurs une hausse des taux impacterait fortement l’économie et d’autres placements prendrait une belle claque!
      Les années 90 sont un bel exemple. Si les SCPI ont fortement baissées combien d’investisseurs ont été collés durant de très nombreuses années avec des biens invendables…
      Cordialement

  10. Petit rappel : la hausse part d’un montant global quasi confidentiel…. Element à prendre en compte. Par ailleurs les CGP pour une part d’entre eux ne proposent pas ce produit préférant l’immobilier direct ou l’assurance vie. Suffit de voir les montants collectés lors des conventions.Nouveauté pour elle pour faire face à la collecte :
    limitation de cette dernière
    Recherche d’acquisition à l’étranger (presque toutes s’y mettent)
    Alors oui risque mais comme tous les autres types d’investissement.

  11. Petite réflexion sur 10 ans
    supposons un rendement de 5% sur 10 ans avec un crédit à 2%, j’arrive à 3% par an environ
    sur 10 ans, j’obtiens 30% hors capitalisation donc il faut prévoir une perte de 30% du prix des parts pour être au point mort… çà laisse un peu de marge à mon humble mais si on est pessimiste il ne faut pas placer l’argent en immobilier.
    dans l’attente de vous lire,

  12. Fredy Gosse says:

    Certes mais ou est l alternative?

    • On vous a répondu plus haut: l’or ou la cryptomonnaie

      Je dirais consommer toute son épargne me semble aujourd’hui la meilleure solution sans risque pour ne pas voir son argent perdre de la valeur.

      J’ai reçu votre bouquin, si j’ai le temps je m’y mets ce soir

      • Fredy Gosse says:

        essayons de faire la synthèse
        Guillaume nous démontre à longueur d ‘articles que l’apocalypse c’est maintenant ou demain matin
        résumons
        avec les taux d’intérêt à ZERO et qui vont remonter
        les assurances vie faut en sortir nous allons tout perdre
        l’immobilier dopé par de emprunts ridicule à 20 ans est surcôté c’est trop tard pour acheter
        les SCPI même sons de cloche ,pire c’est que du papier sans contrepartie

        l’argent liquide l’Etat va nous le chyprer

        la Bourse c’est bien mais très cher donc pas le moment d’acheter

        Reste donc selon les uns et les autres l’or physique .Depuis 2008 j’entends dire qu’il faut en acheter …c’est le vix du petit épargnant et l’actif préféré des vendeurs de peur qui gagne à tous les coups……( enfin ils gagnent du papier eux aussi ou des nombres sur un compte)
        les plus actifs vous proposent du diamant (essayer de les revendre) de l ‘argent , de minerais rares ou de la monnaie de remplacement qui est aussi fiable que les monnaies Etatiques ( juste une croyance) et pour acheter sa baguette?
        il parait que nos Etat qui ont construit ce système vicieux qui a faussé les prix par fabrication de monnaie sans contrepartie économique et uniquement pour avoir des contreparties sociales et politiques, vont être capables de faire remonter le taux progressivement en supprimant les Quantitativement Easing . si je comprend bien ,pour éviter dans le passé, de provoquer des émeutes voir des révolutions à un stade d’endettement public bien moins élevé , ils s’estiment t capables aujourd’hui d’augmenter les taux sans augmenter la dette.je rappelle qu’en ce moment (à chaque seconde la dette publique française augmente de 2665 euros) .
        on va devoir en accepter l’augure …parce que,sur le papier, le chyprage des compte bancaires , la faillite des assurance vies,des scpi, raréfieront l ‘argent des privés mais aussi du public .On peut piquer une fois l’argent des ‘rentiers »pas 2 fois et donc après le coup de nettoyage de la dette publique ,la ruine des épargnants détruit le rendement de impôts et conduit à….. ce qu’on ne veut pas faire :réduire la dépense publique pour cause d’élections à venir….
        c’est un peu l’histoire politique des années 30 ,les » Daladier » sont au pouvoir depuis 40 ans

        De plus actuellement on prête de l’argent à quasi zéro taux réel pour continuer par l’endettement privé à faire tourner la machine … peut on imaginer aujourd’hui avec des taux d’emprunt à 5% (c’ était il n’ y’a pas si longtemps les taux d’emprunts publics) qu’il y aurait autant de clients ?

        en un mot comme en cent,;nous sommes de drogués à l’argent fictif et nos gouvernants essaient trouver des salles de shoot ,pas gagné d’avance

        j’accepte volontiers toute les remarques permettant de me faire comprendre ou mon raisonnement flanche

        • 1) le moins que l’on puisse dire c’est que votre argument contre l’or n’est pas très pertinent. De plus juger de l’opportunité d’en prendre ou pas en 2017 en se référant à des propos de 2008 c’est conduire en regardant uniquement dans le rétroviseur. Pas bravo franchement.

          2) la question n’est pas tant de savoir ou votre raisonnement flancherait il mais de savoir quoi faire de votre patrimoine et donc ou mettre votre argent ?

          Dites moi si je me trompe. Et sur ce sujet vous semblez plus démuni que dans vos analyses et raisonnements. C’est la tout votre problème.

          La solution c’est de sortir des actifs ou solutions traditionnels en gardant toujours le bon sens paysan ce qui évitera les diamants ou autre supercheries du même genre.
          L’essentiel c’est de toujours comprendre pourquoi ce que l’on achète est une vrai bonne solution et de l’acheter à un très bon prix pour avoir une marge de sécurité.

          Puisque le sujet ici c’est l’immobilier croyez vous réellement que sur l’ensemble des biens immobiliers et solutions d’investissement dans ce secteur en France il n’y ai pas au moins quelques opportunités réellement intéressantes ?

          Évidemment il y en a. Le tout est de les chercher, car celui qui cherche trouve à condition d’y mettre le temps et la volonté…

          • Fredy Gosse says:

            je dis simplement que l’or en lui même n’ a pas de prix ,il ne rapporte rien ,
            Son prix est juste fonction de la peur …

            si vous aviez acheté de l’or au début des années 80 ,au plus haut ,vous sauriez que j’ai raison , j’ai un ami qui s’est ruiné et aujourd’hui en monnaie constante l’or n’a pas retrouvé ses plus hauts de l’époque.
            l’Or n’a pour fonction que de rassurer ses défenseurs (accessoirement enrichir ses intermédiaires ,votre cas?) et en cas de catastrophe financière mondiale à condition d’avoir des pièces sur soi de pouvoir survivre; à condition que des malfaisants du public ( style Roosevelt) ou du privé ne vous les piquent pas….

            Pour le reste le problème reste entier .Tous les efforts des uns et des autres aussi malins,aussi compétents soient ils sont conditionnés par des politiques et des circonstances mondiales qui les dépassent.
            Nous avons vécu dans un confort inconnu de toujours depuis 1945 …il n’ y a plus de travail de reconstruction, la mondialisation a éparpillé le bloc communiste, nos politiques ont créé un monstre européen par leurs fuites en avant, nos finances sont le résultat de ces politiques , nous sommes désarmés Moralement face à l’islamisme qui se moque totalement de nos principes démocratiques et de nos droits de l’homme et enfin l’arme atomique et la folie humaine peuvent très bien tout détruire….

            Logiquement tout cela devrait mal finir mais dans combien de temps…A l »échelle de ma vie ? de la votre?-:)

            • Sur l’or je ne perdrais pas mon temps à vous répondre, vous avez vos certitudes et moi je préfère n’en avoir aucune mais rester ouvert et opportuniste c’est tout. De toute les façons ce que vous dites au sujet de l’achat au plus haut est valable pour tout achat, Non ? Celui qui a acheté les valeurs internet avant l’éclatement de la bulle il lui est arrivé la même chose donc franchement tout le monde sait que pour avoir des bonnes perf il faut commencer à acheter à bon prix.

              Sur le reste c’est enfoncer des portes ouvertes car tout le monde fait le même constat. La question c’est que faire moi même pour essayer de tirer au mieux mon épingle du jeux au niveau de mon patrimoine car c’est de cela que l’on parle ici et accessoirement de mon mode de vie car ce n’est normalement pas le sujet ici même si c’est évidement important.

              Moi je me concentre sur moi car épiloguer sur le monde ne me sert à rien. Je intéresse à ce que je peux faire pour améliorer ma vie.

              Vous voyez je vous écris depuis ma terrasse face à une eau turquoise dans hémisphère sud. Vous savez les problèmes de l’Europe je m’en tape. C’est justement pour ne plus vivre dans la sinistrose dans laquelle vous baignez qu’au fil du temps j’ai largué les amarres de la France ce si beau pays pour les migrants…

    • L »or physique de préférence et les minières en plus c’est à mon avis indispensable
      Vous verrez dans qq années
      Mais si j’en parle maintenant c’est qu’il est assez probable que vienne sans trop tarder un point d’achat excellent sur le physique.
      Il faut juste attendre le décollage

  13. Votre intéressant graphique montre que l’immobilier dont le prix a le plus augmenté ces 20 dernières années est… le résidentiel (et de loin) :-). Par comparaison, l’immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux etc) serait presque (presque…) sage !

  14. OUI Polaris, mais le résidentiel… parisien surtout, regardez de plus près sur les graphiques IEIF

      • Merci Guillaume?
        Au demeurant, avec plein de belles analyses en tous sens contraires, la question reste entière de la future appréciation de l’immo parisien : décorrélation des prix et salaires, oukases répétés et vains pour l’instant de Papy Frigitt, ville – monde ultra sexy et prostituée toujours attractive, effet post Brexit, fuite des cadres en province, achat par les étrangers (italiens en premier),flux estudiantin ou premier job toujours grossissant, ISF ou IFI, remontée des taux, valeur refuge ou plomb dans l’aile, lois locatives démentielles, exigences de mises aux normes de l’ancien impossibles à tenir financièrement, mauvais payeurs de copro bourgeoises ou sinistrées.

        Bref, personne ne sait , pas plus qu’en 1992, 1998, 2008, etc où « c’est le moment d’acheter » fleurit régulièrement.
        La politique municipale jouera aussi beaucoup, pour l’instant sur la fluidité de la circulation et les finances municipales, on touche le fond, mais comme les taux, on pourrait passer en négatif , même !!
        Je pense qu’il ne faut plus trop compter sur les PV, donc n’achetez pas trop cher.

  15. Un gérant de SCPI vient de me faire parvenir ce mail :

    « Salut Guillaume,

    Plusieurs clients m’ont transmis ton article très réaliste sur les scpi.
    Comme tu le sais, c’est également notre discours depuis plusieurs années, et cela est vérifié dans nos chiffres de collecte qui se maintiennent au lieu d’exploser comme tous les autres.

    Toutefois, je ne suis pas en phase avec toi quand tu dis que ce n’est pas le moment d’investir en SCPI, car cela met tout le monde dans le meme panier, mauvais comme bons gérants.
    Ce discours pourrait être tenu par des journalistes « économiques » souhaitant créer le buzz, mais ton analyse est bien plus fine et pourtant cela ne ressort pas dans ton article.

    Aurais-tu la possibilité de compléter cet article en le nuançant, avec des éléments quantitatifs, en ne mettant pas tous les gérants (sans les citer si tu préfères) au même niveau ? ».

    Il a entièrement raison, il existe quelques société de gestion qui maîtrise la collecte et donc peuvent limiter la dilution du rendement passé.

    Quelques unes vont également chercher du rendement dans l’immobilier d’entreprise à l’étranger. Mais attention, tout de même au effet de mode qui poussent tous le monde dans les mêmes villes et régions de la zone Euro.

    Pour autant, n’est il pas mission impossible d’échapper à la déstructuration du marché due à l’abondance d’argent qui cherche à s’investir ?

    Selon vous, quelles sont les bonnes SCPI ?

  16. Non Guillaume, dites-nous VOS bonnes scpis et nous après, mais cela vous ne le ferez pas, mm??

    Ceci étant, j’ai toujours prôné la sélectivité en la matière, il ne faut pas baisser la garde maintenant

    • Comme vous le savez fort bien, je ne le ferai pas par peur de ne pas être exhaustif et faire de la pub pour l’une alors qu’une autre qui m’est inconnu est meilleure.

      Ensuite, je crois fermement à la force du marché. Je crois que c’est le marché qui détermine ou non l’opportunité d’investissement et que le gérant, gestionnaire surf sur la vague pour essayer de mieux l’exploiter. Mais lorsque la vague se retire, tout le monde est sur la plage, les moins bons comme les meilleurs.

      Suis je dans l’erreur selon vous ?

      • Oui, me semble-t-il, mais je me trompe fort souvent 🙂

        Quand vous dites: « Ensuite, je crois fermement à la force du marché. Je crois que c’est le marché qui détermine ou non l’opportunité d’investissement et que le gérant, gestionnaire surf sur la vague pour essayer de mieux l’exploiter. »
        Au moins 2 commentaires
        – Je ne crois pas au « marché », qui est l’image du néo capitalisme et des dysfonctionnements récurrents. Avec un nouveau système cet aspect devrait être revu
        – Ce n’est pas une opportunité d’investissement mais de placement de l’épargnant qui laisse plein pouvoir au gestionnaire qui lui va essayer d’investir à votre place. J’ai toujours préféré investir moi-même.

        Avec les SCPI qui sont les gagnants à coup sur?

  17. Fredy Gosse says:

    Guillaume …. vous ne le ferez pas parce que vous ne voulez pas vous fâcher avec la profession non? et puis quand on vit de la publicité ….c’est difficile de se fâcher avec le secteur..
    scpi c’est une évidence ,il y’a des bonnes et des moins bonnes mais si le secteur plonge …y a ceux qui perdront 20% et les autres qui seront invendables .. ou au prix de l’acheteur éventuel

    fFinalement la seule question est quand la grande lessive aura lieue ce qui sauf cygne noir revient à poser la question le système est il réformable sans révolution….A chacun ses croyances

    • Fredy, j’aime et partage vos analyses poussées mais je vous vois vous muer en grand imprécateur. (or, etc…)
      Le sentiment d’être de plus en plus coincé n’y est pas pour rien…

      Allons, il nous faut trouver de – maigres- solutions, quitte à quitter un confort désormais menacé de toutes parts.

      • Fredy Gosse says:

        SVEN le problème c’est que je n’en vois pas ….
        la seule chance pour que ça ne se passe pas ainsi c’est que la solution vienne d’un élément inconnu par le passé et donc par définition que je ne peux imaginer. c’est pour cela que je lis avec intérêt toutes les analyses des uns et des autres , je me dis que je n’ai pas la vérité révélée MAIS ce n’est pas pour cela que j’accepte des affirmations que je sais être fausses.

        ce que je dis de l’or est vérifiable , c’est historique..
        j’ai décidé dépendre du recul ;il est temps de connaître les décisions Macron avant de continuer à supputer
        dernier point j’ai fait pour mon cas personnel à l’inverse de ce qu’ a pu affirmer Guillaume ,j’ai éparpillé mon capital sur différents supports///autrement dit j’accepte de perdre pour ne pas perdre tout .mais bon ça n’engage que moi e c’est moi qui en paierait les conséquences

        • Ne vous inquiétez pas, je n’en vois pas non plus.

          J’ai donc décidé d’augmenter, certainement par erreur, mon niveau de consommation.

  18. Euh, bel évitement…..

    Oui M le Marché, ok, mais les meilleurs gérants comme dans les fonds actions ou autres, limitent la casse en… préservant au moins facialement le K, et c’est cela seul qu’on leur demandera alors….

    N’oublions jamais, les commissions- vague retirée ou pas- seront prises à l’entrée, et en gestion chaque année.

    C’est le seul fait indiscutable, mais leurs montants sont iniques désormais car plus rien ne justifie de tels pourcentages.

    La disruption sera là

  19. Le vrai sujet sur les SCPI c’est la capacité à générer un dividende stable… si le prix de la part baisse par une remontée des taux et que vous n’êtes pas vendeur le problème ne se posera pas si vous êtes endetté à taux fixe.

    Prenons un exemple chiffré sans l’aspect fiscal car chacun son TMI:

    Achat 100K€ SCPI qui genère 4.6% soit 4600 euros par an ( 383 euros par mois)
    Crédit SCPI 100K€ sur 20 ans à 2.35% soit 6264 par an (522 euros par mois)

    je prévois de détenir les parts sur la durée de crédit jusqu’à l’échéance:

    1/ En cas de remontée des taux d’intérêts, le prix du patrimoine devrait baisser mais çà ne pose pas de problème si la SCPI continue à maintenir le niveau des loyers car vous avez un emprunt à taux. la question que je me pose le niveau de loyer facturé par la SCPI aux locataires est-il trop haut ?

    2/ En cas de remontée des taux, votre emprunt à taux fixe devient un actif s’il était valorisé car vous avez un taux fixe à 2.35% alors que le taux nouveau d’un nouvel emprunt serait à 7%.

    3/ Le vrai sujet pour l’immobilier c’est la capacité de la SCPI à maintenir le niveau de loyer facturé, d’avoir le taux d’occupation le plus élevé possible et de ne pas être pressé de vendre en cas de panique. Rien de pire que la vacance car vous ne touchez rien et vous devez payer des charges.

    Guillaume, j’ai l’impression que vous avez uniquement la vision sur l’actif de la SCPI qui a juste titre ne devrait pas augmenter mais il faut aussi avoir en tête que l’emprunt à taux bas devient aussi un actif en cas de remontée des taux.

    Bonne soirée,
    Sam

    • Je suis votre analyse.

      Qui me semblerait excellente si appliquée à un investissement immobilier direct au lieu d’être à la merci des intermédiaires gestionnaires et financiers.

    • Contente de lire ce commentaire car il me semble étrange que la question des loyers soit absente de la discussion alors que ça me semble une raison importante d’investir en SCPI. Si on investit sur le long terme en empruntant, et que les loyers restent stables, on constitue un capital tout en se préparant un complément de revenus une fois l’effort d’épargne (remboursement de l’emprunt) réalisé. Donc je me pose la même question que Sam: une baisse des biens investis donc de la valeur des parts aurait-elle un effet sur le montant des loyers?

      L’article initial est aussi très orienté vers l’immobilier de bureaux, alors qu’il y a aussi des SCPI en locaux commerciaux et résidentiels, et on peut panacher l’investissement entre les différents types de support pour minimiser le risque. D’où une autre question: la bulle concerne tous les types de biens investis en SCPI?

      • Je préfère une scpi qui verse du 6% vs d’autres qui vont vous dire 4% de rendement et 2% de plus value. La scpi devrait matérialiser un bout de sa plus value pour la verser aux associés. Ce qui voudrait dire une scpi avec une gestion active et dynamique. Ca a l’air assez rare mais Ca a l’air plus actif.
        Une scpi qui fait 500me n a rien à faire avec un bien a 150ke dans son patrimoine.

  20. Bonjour Ankou,

    l’investissement immobilier en direct dépend de votre lieu d’habitation. placer 100K€ en Ile de France pour du locatif peut être compliqué et quand on delègue la gestion locative il faut payer le service 🙂
    Etre à la merci de gestionnaire vous parlez de gestion locative ou de la qualité des biens que la SCPI achète ?

    pour la gestion locative, çà pourrait être legèrement moins cher mais bon
    pour la qualité des biens, j’attends votre avis.
    sur les frais de commercialisation, on pourrait comparer l’achat d’une SCPI à l’achat d’une action côté et donc des frais moindre. avec la digitalisation on y arrive. c’est le cas avec certaines SCPI qui verse le loyer dès le premier mois au lieu de quatre ou cinq mois, c’est un reversement des frais de commercialisation à l’investisseur.

    faire de l’immobilier en direct est quasiment un métier: acheter un bien, gérer le contrat, sélectionner le locataire, gérer la vacance, gérer l’impayé, les travaux etc etc. quand le locataire est en place tout roule en effet.

  21. les réseaux de vente traditionnels banque et assurance vulgarise davantage ce type de placement autrefois réservé à une clientèle avertie. D’où la hausse de collecte et la dérive du discours commercial.

    Il convient donc d’être prudent et de vérifier la qualité de gestion. Car quand on collecte, il faut investir… Et des opportunités intéressantes en immo ne poussent pas dans chaque quartier…

    Pour ma part je ne veut pas désinvestir, mais je reste vigilent sur la qualité de gestion et la politique d’investissement

    • Rester vigilent : oui, mais quand on a investi dans une SCPI et que l’on découvre qu’elle commence à augmenter la part d’entrepôts pour réduire un peu la baisse du rendement servi… On subit, parce que l’on ne sort pas aussi facilement du placement immobilier que des fonds euros!

      Quand on lit ce genre de pub, dont je n’ai malheureusement pas noté la source :
      « L’immobilier d’entreprise : Valeur refuge. Preuve que la pierre papier conserve son statut de valeur refuge : en 2016, la collecte de l’épargne immobilière a connu en France une augmentation de 20%. »

      C’est auto-entretenir une fausse idée qui finalement se vérifie si tout le monde se précipite vers la supposée valeur refuge.
      Et un jour, comme le titre fort justement Guillaume, ça finira mal pour les épargnants!

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