+56% de placement en SCPI au premier semestre 2017 par rapport au premier semestre 2016 !
Au total, sur les 6 premiers mois de l’année 2017, les épargnants ont placés 3.8 milliards d’euros en SCPI dont, et c’est ce chiffre qui est le plus inquiétant, 2.7 milliards d’euros pour des OPCI grand public ! Au total, ce sont 6.5 milliards d’euros qui ont été placés par les épargnants en SCPI et OPCI (c’est à dire en immobilier d’entreprise et plus particulièrement en immobilier de bureaux) au premier semestre 2017.
Ces chiffres sont d’autant plus inquiétant qu’au premier semestre 2017, le marché global de l’immobilier d’entreprise est estimé à 7 milliards d’euros (en baisse de 40% par rapport à 2016). Les épargnants interviennent donc à hauteur de 54% du marché total de l’immobilier d’entreprise alors même que leur poids historique est très nettement inférieur.
Cette souscription massive de la part des petits épargnants est très inquiétante et pourrait signifier,à posteriori, que nous sommes au plus haut de la bulle avant son éclatement. Les petits épargnants investissent toujours à contre courant ! Vous pouvez être sur qu’une collecte massive sur un produit financier… est le signe qu’il ne faut pas y investir.
Comme vous le savez, nous déconseillons l’investissement en SCPI depuis plusieurs années car nous n’arrivons pas à comprendre quel pourrait être le moteur de performance à l’avenir (cf »SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ? et « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?« ) et surtout, cette collecte massive, alors que le marché n’est pas favorable, est en train de détruire la performance future des bonnes SCPI à cause de la dilution (cf »SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI« ).
Cette accélération de la collecte confirme l’ensemble de nos conseils de prudence quant à la non pertinence de l’investissement actuellement et ouvre la question de la vente des parts de SCPI pour ceux qui ont des encours importants.
Pour le moment, le marché reste soutenu par une conjoncture économique favorable et surtout des taux d’intérêt anormalement bas, mais l’évolution nécessaire de la politique monétaire de la banque centrale (2018 ?) et l’augmentation des taux d’intérêt qui pourrait en découler est une épée de Damoclès qui fait craindre le pire.
Le marché de l’immobilier de bureaux atteint des sommets et dépasse années après après les plus haut historique atteint l’année précédente. Cette hausse continue des prix de l’immobilier de bureaux trouve son origine dans les taux, toujours plus bas, des taux d’intérêt. L’immobilier de bureaux se valorise comme un actif financier, comme un obligation, la baisse des taux d’intérêt à pour conséquence la hausse des prix !
La question de la valeur foncière et du bâti est secondaire dans l’évaluation d’un immeuble de bureaux.
Pourtant, au delà de la question du timing de la hausse des taux d’intérêt qui serait délicate à gérer pour l’immobilier de bureaux, l’obsolescence immobilière rend incompréhensible cette valorisation sans limite (Sky is the limit ?).
L’obsolescence immobilière est un sujet que nous traitons régulièrement ici. Il s’agit de la péremption des actifs immobiliers, soit par l’usage, soit par de nouvelles normes de confort et d’habitabilité qui dévalorise le bien immobilier. Dans le cas de l’immobilier de bureaux, il s’agit d’un double risque :
- Obsolescence des usages avec le numérique et le nomadisme d’entreprise. Télétravail et bureaux partagés s’imposent et ont surtout pour conséquence de réduire les besoins d’espace de travail et donc l’investissement en bureaux (cf »Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« )
- Obsolescence énergétique avec la recherche du confort énergétique des immeubles neufs, moins énergivores, mieux conçus et permettant d’afficher un bilan carbone satisfaisant.
Bref, une fois de plus, la prudence est de mise dans ce monde de bulle ! (cf » La bulle globale va t’elle éclater ou continuer de grossir ? Comment épargner dans un monde aussi complexe ?)
Le véritable problème, c’est que les épargnants sont persuadés d’investir dans un placement immobilier sans risque !
Je dois vous décevoir, mais l’investissement en immobilier de bureaux et en SCPI n’est pas un placement sans risque surtout lorsque le placement est réalisé sur les plus hauts historiques.
Dans la vraie vie des conseillers financiers, les SCPI sont vendues comme une excellente alternative sans risque aux fonds euros dont le rendement est inexorablement en baisse …
Je crains, encore une fois, que l’épargnant crédule devant le beau discours des vendeurs de rêves soit le dindon de la farce !
