Cela ne fait maintenant plus aucun doute : Le gouvernement est décidé à s’attaquer à la politique du logement et plus particulièrement à la loi PINEL qu’il juge trop coûteuse pour une efficacité insuffisante.

Les dernières rumeurs font état d’une volonté de réduire fortement l’application de la loi PINEL et la recentrer sur les deux ou trois zones tendues en France (cf »Macron déterminé à faire baisser les prix de l’immobilier et concentrer la loi PINEL dans les zones tendues !« ).

 

 

Une loi MEZARD, une loi de défiscalisation dans l’immobilier neuf uniquement dans les zones A et Abis ?

La nouvelle loi de défiscalisation MEZARD pourrait être un dispositif fiscal concentré sur les zones les plus tendues de la métropole, c’est à dire les zones A et Abis. Les zones B1, éligible à la loi PINEL et B2, éligible sur demande du préfet, pourrait donc être prochainement exclue de la loi MEZARD.

Il ne vous reste donc plus que quelques semaines pour investir dans l’immobilier locatif dans les zones B1 et B2 et espérer bénéficier d’un réduction d’impôt.

A ce titre, il vous faudra acheter votre bien avant le 31/12/2017 ou déposer le permis de construire avant cette même date selon les cas. Comme nous vous le présentons dans cet article « La loi PINEL supprimée en 2018 ! Quelles solutions pour en profiter avant le 31/12/2017 ? » voici le tableau de synthèse de la date d’effet de l’investissement PINEL pour bénéficier de la réduction d’impôt :

 

Nature de l’investissement

Date de réalisation de l’investissement

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Acquisition d’un logement neuf achevé

Acquisition d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

Date de l’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. La signature de l’acte authentique doit donc intervenir avant le 31/12/2017. 

Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement

Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilité

Acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement par le contribuable

Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA

Acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable

Construction d’un logement par le contribuable

Date du dépôt de la demande du permis de construire. Le permis de construire donc donc être déposé avant le 31/12/2017 pour pouvoir prétendre au bénéfice du dispositif fiscal PINEL en 2017. 

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L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.

 

 

Quelles sont ces zones A et Abis dans lesquelles la prochaine loi MEZARD pourrait être applicable ?

Les zones A et Abis sont les suivantes :

  • Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ; Éligible à la Loi PINEL et demain à la loi MEZARD ?
  • Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise ; Éligible à la Loi PINEL et demain à la loi MEZARD ?
  • Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ; Éligible à la Loi PINEL mais probablement pas à la loi MEZARD
  • Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 ; Non éligible à la loi PINEL sauf agrément du préfet de région mais probablement pas à la loi MEZARD ; 
  • Zone C : reste du territoire ; Non éligible à la loi PINEL mais probablement pas à la loi MEZARD. 

Sur la carte suivante, il s’agit des zones en rouge et en bleu foncé.

 

 

A suivre … ps : Nous attendons avec impatience le texte de la prochain loi sur le logement. Pour le moment, il ne s’agit que de supputations…


Assurance vie et gestion de patrimoine

33 Comments

  1. SEGOURA FREDERIC says:

    Heureusement que les investisseurs en immobilier défiscalisant (Pinel et autres…) ne savent pas calculer le rendement réel de leur investissement !
    Et ceux qui leur vendent non plus d’ailleurs.
    Sinon, les tribunaux seraient débordés de procès pour simulation trompeuse !!!
    Finalement, la fin du Pinel devrait sauver pas mal de gens.

    • Bonjour,

      Oui, nous sommes d’accord ! Pourtant, il n’est pas interdit d’être intelligent et contourner les modes de vente (promotion immobilière + CGP) qui s’enrichissent sur le dos de l’investisseur immo et détruisent le potentiel de rendement pour l’investisseur immobilier.

      Etre intelligent c’est par exemple acheter un terrain à bâtir … et y faire construire une maison par des artisans ou une constructeur de maison individuelles.
      Etre intelligent, c’est par exemple acheter un immeuble vétuste à réhabiliter
      Etre intelligent, c’est par exemple acheter un immeuble en VEFA en dehors des réseaux de distribution de ‘défiscalisation’ et négocier directement avec le promoteur.

      • Les belles affaires serait-elles dans la réhabilitation des immeubles vétustes et surtout en Province dans des petites villes toutes mignones ! je suis d’accord et très tentée à le faire !
        A propos des simulations… je suis d’accord aussi. Le calcul devrait devenir plus transparent à force de faciliter les chiffres de vente,elles sont une source de méfiance.

        • C’est la raison pour laquelle je mets à disposition des simulateurs très complets qui permettent à chacun de faire ses propres simulations avec ses propres hypothèses (et non seulement les hypothèses favorables prises par le vendeurs)

      • Philippe says:

        Bjr pour répondre à Frédéric et rajouter ce q dit guillaume, l’histoire nous montre l’inverse depuis Méhaignerie (mon époque)les clients veulent baisser leurs impôts, point…les réseaux ont répondu aux besoins de clients incompétents naïfs et avides …Depuis 25 ans je me suis battu en vain contre ces réseaux le chinois et eux ont encaissé pas moi, ex ommium ou ifb etc… Qq cgp ne font pas mieux d’ailleurs car il faut faire du ca!, mais ceux q ont fait de la defisc Malraux perrisol etc ont tous un patrimoine, les autres ont rien fait ! Idem en finance, et je me demande si ceux q critique ont du patrimoine immo ou financier, alors guillaume tu es jeune , que fais tu pour toi? Après tu pourras donner des leçons aux clients ou vendeurs, regardez sur ytube comme Cédric ou autres qui forment des jeunes à l’immobilier et se creer du patrimoine et des rentes en moins de trois ans, RF POSITIFS, J’ai des dentistes à plus de 100k€ de RF an en Defisc pur, Les mecs Faites le et si possible en mieux , merci Guillaume pour le site et montre nous ton patrimoine …????

        • SEGOURA FREDERIC says:

          Les gens qui ne sont pas assez riches pour payer des impôts aimeraient bien en payer.
          Les gens qui en paient aimeraient bien ne pas en payer. Du moins, c’est ce qu’on leur met dans le crâne pour leur vendre de la défiscalisation.
          En réalité, leur vrai but est de s’enrichir (comme tout le monde, pas d’hypocrisie).
          Si je double vos impôts mais que je quadruple vos revenus, vous êtes d’accord ? Tout le monde répond oui. Donc, quand les gens arrêtent de regarder les pubs et réfléchissent un peu, ils comprennent vite que payer moins d’impôts n’est pas forcément la bonne solution.

          Quant à Malraux, Périssol… bien sûr, il y a eu des lois défiscalisantes qui ont bien fonctionnées. A l’époque, les lois étaient plus généreuses, les prix étaient plus bas, les rendements plus élevés, l’inflation plus haute. Tous ces bons ingrédients n’existent plus et on voudrait nous faire croire que la recette sera toujours aussi bonne.
          Elle l’est. Pour celui qui vous vend cette recette. Pas pour celui qui l’achète. Mais rien ne l’oblige à le faire. A part la bêtise.

          • Si les taux montent ,les prix baissent dans l’ancien,les loyers stagnent on fera peut etre des meilleurs affaires l’année prochaine dans l’ancien.
            Puisque Les taux montent artificiellement ,alors qu’ils les fassent monter (comme ils nous le vendent depuis 1 an) que l’on voit ce que ça donne en région parisienne dans l’ancien.
            Il y a déja des gens qui essaient de vendre au prix d’achat trop élevé et qui déchantent (jai visité plusieurs de ces biens neufs de moins de 4 ans)
            Je confonds peut etre souhait et réalité mais j’ai vraiment envie de voir dans 6 mois et déja de voir si les taux montent.

      • faire soi-même sa defisc est clairement plus intéressant mais c’est bcp de paperasse et de démarches pour pas grand chose. Il y a d’autres stratégies fiscales plus simples à mettre en place et reproductibles à l’infini

    • « Heureusement que les investisseurs en immobilier défiscalisant (Pinel et autres…) ne savent pas calculer le rendement »

      Qu’en termes élégants ces choses là sont dites 🙂

      Il faudrait bannir le mot « rendement » du langage commun.
      Il n’a strictement aucun sens.
      C’est incroyable le nombre de pigeons qui se sont fait plumer avec ce mot!

      Ne pas limiter votre phrase au défiscalisant.

      Je vends un de mes biens, et je peux vous assurer que je ne parlerai jamais du rendement de mon opération, mais du gain total en €

      • SEGOURA FREDERIC says:

        Bien sûr, il ne faut pas confondre rendement et rentabilité.

        Devinez combien de vendeur de placements sont capables de calculer la rentabilité de ce qu’ils vendent ?

        Même un simple contrat d’assurance vie, pour peu qu’il y ait eu des versements, des retraits, combien sont capables de calculer la rentabilité finale ?

        D’ailleurs, aucun assureur ne vous donne le chiffre sur le relevé annuel.

        Alors imaginez pour de l’immobilier avec tous les flux financiers qu’il comporte (loyers, charges, travaux, impôts, taxes…)

        Calculer l’enrichissement est une bonne piste. Mais pas suffisante. Faire un gain de 50 k€ cela peut être une bonne opération si la mise a été de 100 k€ et que l’opération a duré 5 ans. Mais une mauvaise opération si la mise a été de 500 k€ et que l’opération a duré 25 ans.

        • « Calculer l’enrichissement est une bonne piste. Mais pas suffisante. »

          Si, dans au moins un seul cas: vous faites une mise de environ 0€ et vous récupérez 500k€ avec de l’huile de coude et du temps

  2. Bonjour Guillaume,
    Quelles sont les sources de ces « supputations » comme vous le dites, ou du moins quelle probabilité selon vous que la loi Mézard soit cantonnée aux zones A bis et A ?

    • Une récente intervention du président :

      et surtout un extrait de son livre révolution :

      « Ces dernières années, le taux d’effort des ménages pour se loger s’est considérablement accru : le prix des logements anciens a augmenté de 150% en vingt ans, alors que le revenu disponible n’augmentait que de 50%. Ce problème de prix cache principalement un problème de quantité : l’offre est insuffisante pour satisfaire la demande, principalement dans les zones tendues, comme on dit techniquement, c’est à dire notamment l’Ile de France, le Côte d’Azur, et quelques autres grandes métropoles, où se concentre la très grande majorité des situations de précarité par rapport au logement.

      Je veux construire plus massivement et beaucoup plus rapidement dans ces zones tendues. Pour cela, nous avons d’abord besoin de cohérence. Nous ne pouvons pas continuer de complexifier encore le droit de l’urbanisme, multiplier les règles techniques et allonger encore la durée des procédures. Il faut cesser de tergiverser. Soit la priorité absolue est de construire plus de logements, soit notre volonté est d’accroître encore et toujours la réglementation. Faire les deux, ensemble, c’est échouer sur les deux plans. Pour ma part, je veux tout faire pour construire là ou nos concitoyens l’attendent.

  3. Patrick D says:

    Si je comprends bien, le président Macron a compris qu’il faut alléger les rêgles de construction pour faciliter le travail des entreprises du BTP et des grands entrepreneurs. C’est bien.

    Quand il comprendra qu’il faut avoir la même démarche avec les bailleurs privés, il réussira son paris au niveau de la France entière, y compris les zones A et A bis.

    S’il cherche quelles lois modifier, il lui suffira de se promener dans les salles des pas perdus de tous les tribuneaux de France. Elles regorgent de bailleurs qui pourront le conseiller.

  4. « Être intelligent c est négocier directement avec le promoteur »
    J ai essayé 3 fois sur des programmes neufs des T2en région parisienne ,ils s’en foutent que l on réserve ou pas,ils savent qu’ ils vendront.
    180k€ un T2entree de gamme.
    De qui se moque t on?
    Sur une zone ou l’ancien avoisine 130k€ ,un delta supérieur au montant de la défiscalisation.
    Merci au revoir.
    Je me rabats sur l ancien

    • SEGOURA FREDERIC says:

      Votre démonstration est simple. Simpliste diront certains. Néanmoins, l’essentiel est là.
      Mais tant qu’il y aura des gens pour signer en croyant, en plus, faire une bonne affaire, il n’y a pas de raison que cela s’arrête. Il est intéressant de regarder qui est associé dans les grands promoteurs de défiscalisation.

      • Simpliste mais concrète et qui s’appuie sur 3-4 mois de recherche.
        La revente au bout de 9 ans est quasi obligatoire pour rentrer dans son argent…
        Et encore…
        L écart de 50k représente 5 ans de crédit:
        Les gens croient en la réduction d impôts mais quid du crédit qui dure 5 ans de plus…
        C est contradictoire avec la notion de patrimoine : jamais vendre sous pression.
        Cette histoire de TVA réduite pour les accédants et pas pour les investisseurs est discutable du point de l égalité entre nous.
        Bref un deal promoteur-banque-état et presse!!!

  5. SEGOURA FREDERIC says:

    Nous sommes bien d’accord.
    On pourrait rajouter les frais de travaux et d’entretien qu’il y aura forcément dans une copropriété, même neuve.
    Les vacances de locataire. Les remises en état. Les pannes du chauffe-eau et autres petites choses qui ne sont jamais prises en compte. Sans parler du risque pris. Où est l’échelle de risque d’un placement immobilier ? Quel risque pour quel rendement net de tout ?
    Pour se faire une idée, il suffit de regarder les rendements des SCPI de défiscalisation. Mais ça, personne ne le fait. Mais beaucoup en achètent. Aberrant !

    • Je veux bien l analyse avec les S.C.PI de défiscalisation.
      Ce qui m’étonne aussi c est le degré de croyance des gens.
      C est sur que l égo est flatté quand tu fais un invest Immo mais les chiffres sont bien présents partout .
      Il y a l effet première fois aussi.
      Bref le prix du neuf est proposé 20-30% au dessus de la realite…

  6. SEGOURA FREDERIC says:

    S’il est très facile de trouver performances et comparatifs de SCPI « normales », il est nettement plus difficile de trouver la même chose pour les SCPI « défiscalisantes ».

    Auraient-elles des performances à cacher ?

    En fait, je n’ai toujours pas trouvé cela sur le net. Pour avoir des infos, il faut interroger chaque promoteur.
    Et j’ai souvent eu la réponse suivante : « les résultats ne sont pas bons mais avec celle que nous venons de sortir ça va être différent ». Cela fait 20 ans que l’on me sert ce discours. A chacun d’en tirer les conclusions.

  7. J’ai récemment eu un échange (houleux) avec un défiscalisateur national qui tentait de m’expliquer qu’il était tout à fait inutile de financer une défisc sur 15 ou 20 ans en négociant un bon taux. Il était en effet selon lui préférable pour le client de financer le même investissement sur 25 ans et peu importe le taux. En effet il m’expliquait que financer sur une durée plus courte et à un bon taux, réduisait le montant déductible sur la 2044 et augmentait l’épargne des clients. CQFD.

    J’insiste sur le fait que ce discours n’émanait pas du premier « auto décrété CGP du coin » mais d’un responsable d’un grand groupe de défisc que, je pense, beaucoup ici connaissent…

    Quand on en arrive à ce niveau d’incompétence et/ou de mauvaise foi et qu’on est pas foutu de comprendre ou admettre que le gain de défisc qu’on vend avec une épargne de 150 € par mois est compensé 3 ou 4 fois par un coût de crédit délirant, il n y’a alors aucun espoir en l’avenir de cette profession. on ne peut dès lors que souhaiter que ce genre de dispositifs disparaissent ou a minima soient réduits à leur plus simple appareil: Paris, Haute Savoie et Côte d’Azur (je ne citerai même plus Bordeaux qui a connu une plus value délirante et où à titre personnel je ne mettrais plus un rond).

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