Plus value immobilière 2014 : Comment calculer votre impôt sur la plus value ?

En 2014, les plus values immobilières, c’est à dire les plus values obtenues par les vendeurs d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir seront fiscalisés au taux de 34,5%, décomposé comme suit :

• Un taux d’imposition de 19%, taux d’impôt forfaitaire à l’impôt sur le revenu ;
• Un taux d’imposition de 15,5%, pour le paiement des prélèvements sociaux.

Au total, les plus values immobilières seront donc imposées à 34,5%.
 

Comment calculer la plus value immobilière ?

Une plus value, c’est la différence entre un prix de vente d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir et son prix d’acquisition.
Le prix de vente à retenir pour le calcul de l’impôt sur la plus value immobilière est le prix retenu dans l’acte notarié.
Le prix d’acquisition à retenir est lui le prix retenu lors de l’entrée du bien immobilier dans le patrimoine du vendeur. L’acquisition peut être à titre gratuit (c’est à dire lorsque le vendeur aura reçu le bien immobilier par donation ou succession) ou à titre onéreux, c’est à dire lorsque le vendeur aura lui même acheté le bien vendu.
Lors d’une acquisition à titre gratuit, c’est la valeur du bien tel qu’inscrit dans l’acte de donation ou dans la succession qui servira de prix d’acquisition.
Lors d’une acquisition à titre onéreux, c’est la valeur du bien inscrit dans l’acte authentique qui sert de base de calcul.
 

Plus value immobilière = Prix de cession de l’immeuble – Prix d’acquisition de l’immeuble.

Quelques dépenses viennent réduire le montant de la plus value immobilière.

Le vendeur d’un bien immobilier pourra réduire le montant de sa plus value immobilières de certaines dépenses telles que nous vous le présentions dans cet article « Plus value immobilière : Quelles dépenses peuvent réduire la plus value imposable ?« . Il s’agit notamment :

• Des frais d’acquisition de l’immeuble (frais d’acte notarié, frais de succession ou de donation, frais d’agence …) retenu pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5% ;
• Des travaux (retenu pour leur valeur réelle ou 15% à défaut de facture).

Pour davantage de détail sur cette notion des dépenses qui viennent réduire le montant de la plus value immobilière je ne peux que vous encourager à relire cet article « Plus value immobilière : Quelles dépenses peuvent réduire la plus value imposable ? »

Un abattement pour durée de détention et une exonération partielle après 22 ans puis 30 ans.

Après avoir déterminé le montant de la plus value brute, le vendeur bénéficiera d’un abattement pour durée de détention. La plus value immobilière nette de l’abattement pour durée de détention subira ensuite l’impôt au taux de 34,5%
Attention, à partir de ce stade, les terrains à bâtir et les immeubles bâtis subiront une imposition différente.
 

Les terrains à bâtir sont exonérés totalement après 30 ans de détention.

L’abattement pour durée de détention applicable aux terrains à bâtir se décline comme suit :

• 2% entre 6 ans et 17 ans de détention de l’immeuble.
• 4% entre 18 ans et 24 ans de détention.
• 8% au delà de 25 ans de détention de l’immeuble.

Pour obtenir une exonération totale de l’impôt après 30 ans de détention.
Nous vous présentions très précisément l’impôt des terrains à bâtir dans cet article « Plus value des terrains à bâtir : Pas d’exonération après 22 ans !, seulement après 30 ans« .
 
 

Les immeubles bâtis sont partiellement exonérés après 22 ans puis totalement exonérés après 30 ans.

En ce qui concerne l’imposition des plus values immobilières autres que les terrains à bâtir, l’abattement pour durée de détention se décline comme suit :

• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ième  et jusqu’à la 21^ième  ;
• 4% pour la 22^ième.

La plus-value sera donc complétement exonérée de l’imposition à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% après 22 ans de détention de l’immeuble.
Pour la taxation au titre des prélèvements sociaux, l’abattement sera différent et le contribuable ne pourra pas prétendre à une exonération après 22 ans. L’exonération sera totale après 30 ans de détention de l’immeuble.
¨Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention applicable en 2014 et à partir du 01 Septembre 2013 sera :

• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ième et jusqu’à la 21^ième ;
• 1,60% pour la 22^ième ;
• 9% pour chaque année au-delà de la 22^ième.

Tableau de synthèse de l’abattement pour durée de détention.

Un abattement exceptionnel de 25% pour les cessions entre le 01 Septembre 2013 et le 31 Août 2014

Enfin, en ce qui concerne les cessions d’immeubles (attention, les terrains à bâtir ne sont pas concernés), un abattement complémentaire de 25% sera appliqué afin de déterminer le montant de la plus value immobilière imposable.
Compte tenu de cet abattement exceptionnel de 25%, le tableau de synthèse applicable pour les cessions du 01 septembre 2013 au 01 septembre 2014 est le suivan