Loi DUFLOT : Lorsque le préfet décide de baisser les plafonds de loyer.

L’investissement immobilier dans le cadre de la loi DUFLOT, vous connaissez par coeur (et pour ceux qui ne maîtrisent pas encore, la lecture de cet article permettra de vous remettre les idées en place : Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.). De manière simpliste, il s’agit de proposer une réduction d’impôt de 18% du prix de revient d’un investissement immobilier dans le neuf contre un engagement de location en respectant un loyer maximum.
L’avantage fiscal accordé n’étant pas gratuit, la contrainte du plafonnement du loyer et du niveau de ressource du locataire est le prix que devra payer l’investisseur immobilier pour bénéficier de la réduction d’impôt. (cf article :Loi DUFLOT : Comment calculer le plafond de loyer par m² ?).
 

Mais une contrainte locative modulable selon la volonté du préfet.

Le problème, c’est qu’une petite ligne du décrêt du 19 Juin 2013 précise que lorsque les loyers pratiqués ne sont pas sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé, ils peuvent être réduit par le préfet, représentant de l’état dans la région.
Article 199 novovicies :

L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.
Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat mentionné à l’article L. 364-1du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Ainsi, la loi DUFLOT présente un loyer maximal en fonction de la zone d’implantation, mais ce loyer peut être librement revu à la baisse par le préfet, dès lorsqu’il n’est pas jugé suffisemment inférieur aux loyers du marché.
Quelle incertitude ! Les investisseurs qui pensaient connaître les règles du jeu pourraient bien voir la réalité de leur investissement bien différente : C’est une décision politique qui déterminera finalement le loyer maximum de l’investissement DUFLOT. Il n’est faut pas davantage pour redonner l’envie d’investir dans la pierre.
Cette possibilité de réduire le plafonnement du loyer n’est pas simplement une théorie législative puisque la préfecture d’ile de france vient de faire paraître un arrété visant à baisse le loyer maximum applicable à la loi DUFLOT. Pour tous les baux signés à partir du 01 octobre 2014 et  pour la région ilé de france

• 14.21€ pour les villes situées dans la zone A bis (contre 16.52€ actuellement). Soit une baisse de 14% – villes concernées : Le PECQ, Aubervilliers, Saint Denis, Saint Ouen, Bry sur marne, Fontenay sous Bois, Villejuif.
• 11.17€ pour les villes situées dans la zone A (contre 12.27€ actuellement). Soit une baisse de 9% –

Les baux d’ores et déjà signés ne pourront pas être revus à la baisse. Néanmoins, ce novueau loyer plafonné sera applicable lors de la prochaine signature d’un bail (nouveau locataire), même en cas d’acquisition de l’immeuble avant le 01/10/2014.
 
Cette décision est, au moins philosophiquement, lourde de conséquence. L’incertitude forte quelle pourrait créer chez les investisseurs immobiliers ne devrait pas participer au renouveau de l’immobilier ! Si l’objectif de la loi DUFLOT était d’encourager à davantage de construction, l’objectif est raté. Bravo !