Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », cristallise bien des conflits lorsqu’arrive la fin de la location. Il s’agit d’une garantie pour le bailleur, mais qui a de nombreuses limites. Par exemple, il ne couvre pas toujours l’intégralité du coût lié aux dégradations.
Comment sécuriser au maximum cette somme ? Quelles sont les alternatives possibles ? Dans quelles conditions le propriétaire pour le conserver ? au titre de quel dédommagement ?
Nous allons tenter d’y répondre dans cet article.
Les intérêts du dépôt de garantie pour les bailleurs
La notion de dépôt de garantie
Vous le savez, il représente un mois de loyer hors charges, sauf pour les logements meublés et conventionnés où le bailleur a la possibilité de demander deux mois.
Le dépôt de garantie est, comme son nom l’indique, une garantie. Versé au moment de la signature du bail, il sert à protéger le bailleur contre les défaillances du locataire. On pense d’abord aux dégradations du logement ou au défaut d’entretien de certains équipements. Mais il peut aussi être utilisé pour pallier aux impayés de loyers ou de charges.
L’utilisation du dépôt de garantie
L’utilisation du dépôt de garantie pendant la location est totalement libre : le dépenser ou le placer pour le faire fructifier. Votre seule obligation ici est qu’il soit disponible en fin de location.
Le montant ne peut pas être révisé en cours de location, même lors d’un renouvellement. Il reste fixe, même si le loyer augmente. Ce qui signifie que la valeur de ce qu’il représentait au départ peut diminuer. Mais comme nous venons de le voir, il y a une possibilité de le faire fructifier pour éviter qu’il ne perde de sa valeur.
Le sort du dépôt de garantie en fin de la location
Les problématiques courantes liées à l’état des lieux de sortie
En fin de location, un locataire souhaite récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie rapidement. De son côté, le bailleur veut remettre rapidement en location son bien. Et donc éviter d’avoir à réparer des dégradations.
Il existe une grande mode depuis quelques années : un locataire qui quitte son logement sans payer son dernier mois de loyer. Se cachant derrière le fait que le bailleur en détient déjà le paiement grâce au dépôt de garantie.
Celui-ci n’est pas dans son bon droit et le bailleur a la possibilité de porter son cas devant le juge. Là où cela devient plus compliqué, c’est lorsque ce même locataire ne laisse pas sa nouvelle adresse… Mais pas impossible.
Les retenues envisageables sur le dépôt de garantie
Il est possible de réaliser des retenues sur le dépôt de garantie si les dégradations correspondantes sont mentionnées sur l’état des lieux de sortie et qu’il a été signé par les deux parties. Toute déduction est à justifier par un devis ou une facture.
Pour restituer le dépôt de garantie, vous disposez de :
- 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à l’EDL d’entrée ;
- 2 mois si l’EDL de sortie n’est pas conforme à l’EDL d’entrée.
Alors, comment réagir si un locataire refuse de signer l’EDL de sortie ? Comme toujours, je vous conseille d’abord de tenter une solution amiable. Ensuite, il conviendra d’envoyer un courrier par LRAR et/ou de vous rapprocher d’un commissaire de justice pour réaliser les constatations nécessaires.
Utilisez le même procédé dans le cas où le dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité des dégradations causées par le locataire. Avec aussi la possibilité de se tourner vers le garant s’il y a.
La réalisation d’un bon état des lieux est la première étape indispensable pour la suite de la gestion du dépôt de garantie. Appuyez-vous sur des photos, c’est le meilleur moyen de le rendre incontestable.
En dehors de ceci, il peut aussi y avoir des charges à déduire. Vous pouvez lire notre article « Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ? ».
Quelles sont les alternatives possibles au dépôt de garantie traditionnel ?
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Verser à la fois le 1er mois de loyer, le dépôt de garantie et éventuellement les frais d’agence en même temps peut s’avérer délicat pour un locataire. Sous conditions de ressources, il pourra alors solliciter le FSL sous forme de prêt ou de subvention. Les règles diffèrent d’un département à l’autre.
Dans certains cas, le FSL vient en soutien pour le paiement des loyers. Ce qui vous évitera un impayé.
Cette option ne change rien pour le bailleur à l’entrée dans les lieux. Mais attention à ne pas laisser entrer un locataire dans les lieux sans avoir perçu les fonds, le FSL n’étant pas automatique.
L’avance Loca-pass
Avec un fonctionnement quasi identique au FSL, Action Logement propose l’avance Loca-pass. Il s’agit d’un financement du dépôt de garantie sous forme de prêt à taux 0 %. Ici l’idée est de soutenir les salariés, les moins de 30 ans en formation professionnelle ou les étudiants.
Même chose ici, cette aide n’étant pas automatique, attendez de percevoir les fonds pour laisser le locataire occuper votre logement.
L’assurance zéro dépôt
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il existe une autre option pour déjouer ses inconvénients. Il s’agit de l’assurance zéro dépôt proposée par la société Parutions. Le locataire y souscrit en amont de la location.
Solution qui paraît bien séduisante pour les deux parties. Pour le locataire, pas de dépôt de garantie à verser donc pas de risque de le perdre en fin de location. Et sans conditions de revenus.
Pour le bailleur, pas de risque de rester avec le dernier loyer impayé. Les dégradations sont également prises en charge sur présentation de devis. Il se prémunit des litiges liés à la restitution du dépôt de garantie.
Avez-vous testé cette formule ?
Sources :
- Légifrance. Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 [en ligne]. Consulté le 18/04/2024.
- Institut national de la consommation. Le dépôt de garantie en 10 questions [en ligne]. Consulté le 18/04/2024.
- Service Public. Dépôt de garantie dans un bail d’habitation [en ligne]. Consulté le 18/04/2024.
- Service Public. Quelle aide apporte le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ? [en ligne]. Consulté le 18/04/2024.
- Service Public. Avance Loca-Pass : aide au locataire pour le dépôt de garantie [en ligne]. Consulté le 18/04/2024.
