Le sujet est délicat. Depuis quelques années, la grande mode consistait à investir en SCPI via l’unité de compte des contrats d’assurance-vie. Le discours commercial des banquiers, mais aussi de nombre de courtiers en assurance et autres CIF consistait à affirmer qu’il s’agissait là d’une merveilleuse alternative aux rendements médiocres des fonds euros.
Les vendeurs de SCPI expliquaient aux épargnants qui voulaient l’entendre qu’investir en SCPI était un excellent placement au risque très faible qui permettrait d’obtenir un meilleur rendement que le fonds euros. Il s’agissait bien évidemment d’un mensonge et les prochains mois pourraient le démontrer tant la crise du coronavirus semble remettre en question les fondamentaux de l’immobilier de bureaux, actif sous-jacent majoritaire des SCPI.
Entre une conjoncture difficile et une baisse de la demande d’espace de travail par l’adoption du télé-travail, le marché de l’immobilier de bureaux semble affecté en profondeur. Tout semble donc indiquer que nous nous dirigeons vers une crise de l’immobilier de bureaux dans les prochains mois (cf »SCPI : De sombres perspectives pour l’investissement en immobilier de bureaux ! »).
La crise a probablement déjà commencé, mais comme l’immobilier est un actif de long terme illiquide, nous ne pouvons pas encore constater les ravages sur les prix de vente. En effet, contrairement au marché actions pour lequel la liquidité est permanente, les prix de l’immobilier ne s’ajustent pas en temps réel. Il faut du temps pour intégrer les conséquences de la crise dans les prix de l’immobilier.
Ainsi, l’épargnant se retrouve dans une drôle de situation avec ses parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie : Il est libre de les vendre au prix d’avant la crise (puisque les conséquences de la crise ne sont pas encore traduites dans les prix des parts de SCPI) alors même que nombreuses sont les analyses qui prédisent une crise de l’immobilier de bureaux dans les prochains mois.
Cette situation pourrait être à l’origine d’une vague d’arbitrages très importante dans les prochaines mois. En effet, au fur et à mesure que la perspective d’une crise de l’immobilier de bureaux se préciserait, nombres d’épargnants pourraient naturellement vouloir sécuriser leurs avoirs en réalisant un arbitrage avant que la valeur liquidative ne prenne en compte la crise du coronavirus.
La situation pourrait alors être délicate à gérer pour les compagnies d’assurance-vie puisqu’elles devraient assumer la liquidité d’un placement qui ne l’est pas structurellement.
 

La loi SAPIN 2 pourrait elle être mise en œuvre pour limiter arbitrages de parts de SCPI ?

La loi SAPIN 2 pourrait alors être mise en œuvre pour sauver les assureurs de cette mauvaise passe. En effet, et nous vous l’expliquions déjà dans cet article de 2017 : « La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? ».
Extrait :

« Dans une période ou nous vous alertons régulièrement sur la valorisation trop élevée des parts de SCPI, la question de la liquidité devient centrale. Demain, si la valeur des parts de SCPI devait baisser … la liquidité des SCPI en Assurance vie serait elle supérieure à la liquidité des SCPI en direct ? 

Nous avons concentré notre analyse et nos réflexions autour du fonds euros et d’une garantie et disponibilité remises en cause du fait de cette loi SAPIN 2 qui ouvre la possibilité de suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrage ou le versement d’avances sur contrat, afin de préserver la stabilité du système financier ou de prévenir des risques représentant une menace grave pour la situation financière de l’ensemble ou d’un sous-ensemble significatif de ces personnes. 

Un décret publié en Juin 2017 à néanmoins attiré notre attention sur la question de la liquidité des OPC, c’est à dire, les OPCVM et les FIA (Fonds d’investissement Alternatifs), seconde catégorie dans laquelle nous pouvons retrouver les SCPI, mais également les OPCI, et autres fonds de capital investissement.

Pour être plus clair,  depuis l’entrée en vigueur de la « loi Sapin 2 », les entreprises d’assurance vie ont la faculté de suspendre ou de restreindre les opérations de rachats et d’arbitrages, lorsque les garanties sont constituées de parts ou d’actions d’un organisme de placement collectif (OPC, c’est à dire OPCVM et FIA dont SCPI et OPCI) faisant lui-même l’objet d’une suspension ou d’un plafonnement temporaire de ses rachats. »

 
Ainsi, si demain, le marché des parts de SCPI devait être bloqué du fait d’une crise de l’immobilier d’entreprise, la liquidité des parts de SCPI pourrait être remise en question et vous pourriez être empêché de disposer de votre épargne le temps que le marché retrouve un fonctionnement normal.
A suivre.

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