Le sujet est délicat. Depuis quelques années, la grande mode consistait à investir en SCPI via l’unité de compte des contrats d’assurance-vie. Le discours commercial des banquiers, mais aussi de nombre de courtiers en assurance et autres CIF consistait à affirmer qu’il s’agissait là d’une merveilleuse alternative aux rendements médiocres des fonds euros.

Les vendeurs de SCPI expliquaient aux épargnants qui voulaient l’entendre qu’investir en SCPI était un excellent placement au risque très faible qui permettrait d’obtenir un meilleur rendement que le fonds euros. Il s’agissait bien évidemment d’un mensonge et les prochains mois pourraient le démontrer tant la crise du coronavirus semble remettre en question les fondamentaux de l’immobilier de bureaux, actif sous-jacent majoritaire des SCPI.

Entre une conjoncture difficile et une baisse de la demande d’espace de travail par l’adoption du télé-travail, le marché de l’immobilier de bureaux semble affecté en profondeur. Tout semble donc indiquer que nous nous dirigeons vers une crise de l’immobilier de bureaux dans les prochains mois (cf »SCPI : De sombres perspectives pour l’investissement en immobilier de bureaux ! »).

La crise a probablement déjà commencé, mais comme l’immobilier est un actif de long terme illiquide, nous ne pouvons pas encore constater les ravages sur les prix de vente. En effet, contrairement au marché actions pour lequel la liquidité est permanente, les prix de l’immobilier ne s’ajustent pas en temps réel. Il faut du temps pour intégrer les conséquences de la crise dans les prix de l’immobilier.

Ainsi, l’épargnant se retrouve dans une drôle de situation avec ses parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie : Il est libre de les vendre au prix d’avant la crise (puisque les conséquences de la crise ne sont pas encore traduites dans les prix des parts de SCPI) alors même que nombreuses sont les analyses qui prédisent une crise de l’immobilier de bureaux dans les prochains mois.

Cette situation pourrait être à l’origine d’une vague d’arbitrages très importante dans les prochaines mois. En effet, au fur et à mesure que la perspective d’une crise de l’immobilier de bureaux se préciserait, nombres d’épargnants pourraient naturellement vouloir sécuriser leurs avoirs en réalisant un arbitrage avant que la valeur liquidative ne prenne en compte la crise du coronavirus.

La situation pourrait alors être délicate à gérer pour les compagnies d’assurance-vie puisqu’elles devraient assumer la liquidité d’un placement qui ne l’est pas structurellement.

 

La loi SAPIN 2 pourrait elle être mise en œuvre pour limiter arbitrages de parts de SCPI ?

La loi SAPIN 2 pourrait alors être mise en œuvre pour sauver les assureurs de cette mauvaise passe. En effet, et nous vous l’expliquions déjà dans cet article de 2017 : « La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? ».

Extrait :

« Dans une période ou nous vous alertons régulièrement sur la valorisation trop élevée des parts de SCPI, la question de la liquidité devient centrale. Demain, si la valeur des parts de SCPI devait baisser … la liquidité des SCPI en Assurance vie serait elle supérieure à la liquidité des SCPI en direct ? 

Nous avons concentré notre analyse et nos réflexions autour du fonds euros et d’une garantie et disponibilité remises en cause du fait de cette loi SAPIN 2 qui ouvre la possibilité de suspendre, retarder ou limiter, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrage ou le versement d’avances sur contrat, afin de préserver la stabilité du système financier ou de prévenir des risques représentant une menace grave pour la situation financière de l’ensemble ou d’un sous-ensemble significatif de ces personnes. 

Un décret publié en Juin 2017 à néanmoins attiré notre attention sur la question de la liquidité des OPC, c’est à dire, les OPCVM et les FIA (Fonds d’investissement Alternatifs), seconde catégorie dans laquelle nous pouvons retrouver les SCPI, mais également les OPCI, et autres fonds de capital investissement.

Pour être plus clair,  depuis l’entrée en vigueur de la « loi Sapin 2 », les entreprises d’assurance vie ont la faculté de suspendre ou de restreindre les opérations de rachats et d’arbitrages, lorsque les garanties sont constituées de parts ou d’actions d’un organisme de placement collectif (OPC, c’est à dire OPCVM et FIA dont SCPI et OPCI) faisant lui-même l’objet d’une suspension ou d’un plafonnement temporaire de ses rachats. »

 

Ainsi, si demain, le marché des parts de SCPI devait être bloqué du fait d’une crise de l’immobilier d’entreprise, la liquidité des parts de SCPI pourrait être remise en question et vous pourriez être empêché de disposer de votre épargne le temps que le marché retrouve un fonctionnement normal.

A suivre.

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25 Comments

  1. Serge NUSS Richemond Conseil et Finance says:

    Bonjour, et voici une autre perspective, dont le titre est certes moins racoleur mais dont l’analyse est plus étayée et fine. Le télétravail et son développement s’inscrivent dans un mouvement plus général de réorganisation du travail dans un contexte de numérisation des tâches et de recherche d’économie dans les coûts immobiliers. Sa généralisation pourrait le faire changer de nature et l’inscrire dans le développement des organisations privilégiant les bureaux partagés ou flex offices, prisés par les grands groupes.
    Son développement est limité par les contraintes de fonctionnement des entreprises, notamment par la nécessité de faire fonctionner des équipes avec leur encadrement. Il est également limité par les coûts engendrés par son organisation, les espaces de coworking sont de l’immobilier « cher », le coût d’investissement dans les matériels et outils numériques, les coûts cachés en termes d’efficacité au travail (« hyperconnectivité, baisse de la productivité, isolement etc.).
    Afin d’envisager un ordre de grandeur, on peut retenir le ratio de 30% des postes éligibles au télétravail et la fréquence généralement évoqué d’une emprise de 2 jours par semaine en moyenne. On peut alors imaginer que le champ du télétravail pourrait atteindre théoriquement un maximum d’environ 12% des postes en équivalent temps plein.
    Si l’on se concentre sur les postes effectivement affectés par le télétravail, l’emploi des cadres dans les très grandes agglomérations, sur certains secteurs d’activités privilégiés, et si on prend en compte les freins que rencontrerons les entreprises dans son déploiement, on peut penser que cette emprise du télétravail sera en réalité largement inférieure à ce chiffre.
    Les immeubles impactés seront ceux qui sont déjà fragilisés par les évolutions en cours, notamment ceux qui sont frappés d’obsolescence dans le cadre du renouvellement du parc tertiaire en France. Les immeubles produits aujourd’hui et depuis plusieurs années respectent des normes techniques ou environnementales strictes et privilégient la souplesse d’utilisation et le confort au travail.
    Les immeubles obsolètes seront d’autant plus sanctionnés à l’avenir qu’il se trouveront au sein de très grandes agglomérations, où les temps de trajets domicile-travail sont communément supérieurs à une heure par jour. L’île de France et ses quartiers d’affaires saturés pourraient être particulièrement vulnérables. Les marchés tertiaires en Régions sont moins directement concernés dès lors que la qualité de vie des salariés y est conservée et que les coûts immobiliers y sont généralement plus faibles.
    Le télétravail va voir une accélération de son évolution, celle-ci ne prenant pas l’ampleur d’une révolution mais accompagnant les évolutions déjà en cours dans l’organisation du travail au sein de l’entreprise. L’immeuble de bureau restera majoritairement le centre du rayonnement de l’entreprise, lieu de rassemblement des équipes et incarnation emblématique de celle-ci.
    Par contre, les entreprises seront en droit d’être plus exigeantes sur le service rendu par l’immeuble qu’elles occupent et l’investisseur en immobilier de bureau devra être davantage sélectif dans ses choix afin de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs.

  2. julien bonnetouche says:

    Nous sommes là dans uns crise particulière, mais, il y en a déjà eu dans le passé, et d’une manière générale, il faut éviter les scpi, tout comme d’ailleurs les foncières.
    Mieux vaut privilégier l’immobilier en direct, et choisir ce que l’on achète.

    Je suis un des rares à le rappeler régulièrement sue le blog : le risque des scpi c’est le manque de liquidité.

    • Tout à fait d’accord avec vous, raison pour laquelle j’ai revendu dès le le début de la crise du COVID mon portefeuille de SCPI acheté à crédit en 2011. C’est principalement le risque de liquidité qui m’a fait revendre plus que la baisse du prix des parts. Reste à réinvesti le cash issu de la vente…..

  3. No Comment says:

    Guillaume Fonteneau, le seul CGP de France obligé de faire inlassablement du buzz à deux sous chaque jour pour gagner des sous, sans quoi, il est mort. Un modèle économique un autre…

    • Je ne sais pas qui vous êtes, mais vous êtes de ces personnes qui ne peuvent que « DONNER » leur avis car il n’a aucun intérêt et ne vaut même pas le temps qu’on passe à le lire.
      Perso, merci Guillaume pour ce blog que je lis régulièrement et m’interpelle sur des sujets qui m’intéresse et permets le plus souvent des échanges constructifs.

      C’est juste dommage qu’il soit pollué par ce genre de personne qui n’a que son creux avis à donner pour montrer qu’il existe et faire croire qu’il est capable de juger, donc de penser …
      Et si besoin est de préciser, lorsque j’aurai besoin de conseils, je préférerai payer Guillaume dont je mesure régulièrement la compétence et l’engagement plutot qu’un autre -gratuit- mais qui a bien besoin de vivre aussi et qui de ce fait se condamne à me suggérer un produit de son portefeuille.
      A bon entendeur,

  4. julien bonnetouche says:

    @No Comment,

    Je « bouscule  » suffisamment souvent Guillaume pour me permettre de dire que vous être sévère.
    Il n’est pas évident d’être génial chaque matin, mais globalement les articles de Guillaume incitent tous à des commentaires.

    Et tous n’ont pas la profondeur de celui de Serge Nuss ci dessus ….

  5. Cerval66 says:

    De toute manière, sauf de ne plus rien avoir, vous imaginez bien que les règles ce n’est nous qui les établissons. Il suffit de changer les règles sans débat parlementaire et toutes les options sont ouvertes pour empêcher la fuite des capitaux et ratisser le capital des contribuables solvables :
    Tous les plans existent déjà pour spolier les propriétaires, le foncier, les épargnants , le capital, et le chef d’entreprise. Toutes les lois qui ont étés mises en place c’est pour quoi faire d’après vous ?
    Il n’ y aura aucune niche fiscale pour qui que ce soit. Sauf pour les coquins qui nous dirigent.
    Cherchez « comment assurer la résorption des dettes publiques » sur votre google search et vous verrez.
    Vous avez une baignoire qui fuit depuis 30 ans dont le trou n’arrête pas de s’agrandir. Pour éviter qu’elle se vide, on augmente le débit.
    De toute manière tant que tout le monde ferme sa gueule, ILS ont raison d’en profiter.
    Nous vivons une époque formidable.

  6. Pour ma part, j’ai des SCPI en assuvie… J’en suis très content, malgrès les frais de souscription et de gestion, cela me rapporte presque 4% annuel.

    • cerval66 says:

      Bonjour Olivier,
      Tant mieux … sauf si la Loi SAPIN2 s’applique.
      Objectif ? : Vous empêcher/limiter de récupérer votre argent.
      Probabilité ? : risquée de plus en plus vu les bilans des banques
      Expérience vécue ? : Oui , ça fait un an que je suis en procès contre CARDIF (BNP) pour récupérer une assurance vie arrivée au terme des huit ans.
      Raison invoquée ? : Aucune , répondent pas. Au bout de 5 mois -> avocat obligé

      N’oubliez pas que les assurances vie (1700M€) sont les garanties « hors bilan » de l’état , un peu comme votre caution que vous apportez à vos enfants pour leur crédits.
      Ce sont des « cautions » que donne l’état pour emprunter … pour payer les dettes.

      Ça coûte rien , tant qu’elle ne s’applique pas. Mais le jour où votre enfant fait défaut, c’est votre caution qui est sollicité.
      On comprend mieux pourquoi ils sont réticents à payer.
      C’est le pourquoi cette Loi au cas où vous auriez la mauvaise idée de vouloir retirer votre argent.
      Un doute sur ces assertions ? faite une recherche sur le Net avec « CARDIF + litige + paiement » c’est par centaine que ça sort… et y a pas que la BNP.

      • Bonjour, j’ai mis 8 mois à récupérer mon argent chez Cardif.
        Principale raison invoquée : personnels de gestion divisé par 2 les 3 dernières années, pas de changement de procédures et processus donc engorgement des traitements…
        Courage

        • cerval66 says:

          Bonjour Laurent
          En août j’en serais à 1 an..
          Proposition récente de la partie adverse : refaire un courrier ( daté d’aujourd’hui ) de demande de retrait et pas de paiement des frais d’avocat ( le mien ).
          Sous-entendu, que quand on refait un courrier, ça remet à 0 le compteur du délais de 1 mois. Donc pas de paiement des intérêts de retard.
          Elle est pas belle la vie ?
          Essayez de faire ça avec le Fisc…

    • Presque 4%, donc moins de 4%, donc environ 3,8% j’imagine. Vous enlevez les frais gestion pour les UC et vous arrivez à 2,8%. Vous rajoutez à cela(ou plutôt vous enlevez) la fiscalité en cas de retrait (au minimum 17,2% de prélèvement sociaux) vous arrivez à la louche à 2,3%. Cher payé compte-tenu du risque…….. (liquidité, prix des parts…..). Mais vous m’argumenterez sûrement que c’est mieux que le livret A…..

  7. Je constate sur ce blog une obsession à démontrer que la SCPI de bureaux est un mauvais investissement…mais en réalité ce placement comme bien d’autres a des avantages et des inconvénients…c’est un investissement avec depuis des années un rendement très correcte qui peut se faire à crédit et qui évite bien des soucis par rapport à la location directe et l’habitation…et c’est déjà pas mal !
    Maintenant effectivement oui, ce n’est pas un actif liquide donc on y va pour le long terme que ce soit par achat direct ou dans un contrat d’assurance vie, et c’est sur-fiscalisé s’il n’est pas logé dans un contrat d’assurance vie.
    Mais c’est un peu comme la bourse…si on a pas acheté juste après un krach…il faut être patient !

  8. cerval66 says:

    A mon avis c’est pas l’objet dans ce blog.
    Personne ne dit que c’est un mauvais investissement.

    Comme tout investissement , l’objectif c’est d’apporter un minimum de rentabilité pour éviter l’érosion monétaire, selon ses objectifs de moyens/risque/durée/liquidité etc…
    Il n’ y a pas de bon ou de mauvais investissements.
    Quand vous avez 30 ans vous voyez les choses différemment que quand vous en avez 70.

    Ce que j’ai essayé de développer c’est l’instabilité fiscale en relation avec la dégradation des déficits et les risques liés à placer son argent chez nous.
    Le seul critère de rentabilité n’est pas suffisant dans la pétaudière financière mondiale.
    Vous savez bien ce que pense le « Français moyen » sur l’argent que vous détenez/placez : vous êtes un nanti, un capitaliste. Personne ne va descendre dans la rue pour vous défendre le jour où.
    Les coquins le savent.

    Rappels du « Brain Storming » de Bercy actuel :
    – prévenir la fuite des capitaux , pour empêcher la sortie de l’argent des banques Françaises.
    – limiter la détention de liquide ( qui deviendrait un délit )
    – limiter (encore) les retraits
    – facturer les avoirs en banque
    – secret bancaire levé sur les coffres alors que l’or est un excellent placement actuellement

    Ensuite chacun fait ce qu’il veut. L’important c’est de savoir, d’être au courant ce qui de loin est le plus difficile.
    On captera les messages subliminaux du 14 juillet pour connaitre l’ampleur des « efforts » demandés au Peuple,
    Au plaisir de vous relire.

  9. Merci à Guillaume de faire du contenu sur des sujets que l’on n’aurait pas forcément abordé, certes parfois un peu pour faire du buzz, est ce à dire que c’est dénué d’intéret, surement pas.
    Peut être qu’au fil des ans, en tout cas pour son blog, Guillaume est devenu + journaliste que CGP, c’est bien normal. et cela n’enlève rien à ses compétences de CGP, quand vous le payerez, vous aurez droit à une vraie prestation, pas de buzz … !

    Je viens de faire de la pub pour un confrère (non rémunérée) et j’en suis fier car il le mérite.

    Pour ce qui est de la crise que l’on traverse, la seule chose dont on soit sur, c’est que personne ne connait l’avenir, comme d’habitude en somme …
    Et à chacun d’essayer de l’appréhender …

    Bonne Chance !

  10. Scpi a La Défense, Rue de Rivoli ou sur les champs Élysées = pas de problème.
    Avant d’acheter tout produit financier, il faut regarder ce qu’il contient.
    En scpi comme pour les FCp

  11. ROLAND Garnier says:

    @Cerval66
    Je suis effarée par ce que vous décrivez concernant BNP/Cardif
    Comment une banque d’une telle importance peut-elle détenir des fonds de manière illégale pendant un an
    Il me semble que passer le délai d’un mois
    le capital non versé produit normalement intérêt au taux légal majoré de pénalités
    En effet un avocat semble indispensable mais pourquoi ne pas saisir les médias ?

    • cerval66 says:

      Bonjour Rolland,
      Je rappelle qu’il y a pas qu’eux et de loin.
      Effectivement le rachat est soumis aux conditions de l’ Article L132-21 du Code des assurances…blablabla … Le refus de payer est effectivement illégal et porte intérêts, etc.
      Et alors ?
      60millons-mag.com en parle et alors. Vous savez comment ça marche chez nous. Tant que ça devient pas une affaire médiatique….,
      Quand ça sera terminé je donnerais compte-rendu de l’affaire.
      Evidemment c’est scandaleux, Mais le pouvoir est pas chez moi.
      Pour se faire votre propre avis : https://www.opinion-assurances.fr/assureur-cardif-assurance-vie.html , les avis sont d’actualité (2020) et le cas est général.
      De toute manière, c’est l’ambiance générale, vous avez surement dû commencer à sentir les menaces.
      Dés que vous voulez récupérer votre argent chez ceux qui le détiennent, il y a des lois, des restrictions, des contraintes illégales de la suspicion, sous couvert de l’enflure générale de la lutte contre le blanchiment d’argent et du crime organisé.
      La belle affaire. L’argent , le vôtre, doit être disponible ( cad saisissable ) à tout moment pour les coquins, dans « l’intérêt général ».
      Quand on comprend ça, on comprend les Lois et Décrets qui sortent.
      C’est la conséquence directe de la dilapidation de l’argent public depuis 30 ans par les coquins.
      Au plaisir de correspondre.

      • Roland Garnier says:

        @cerval66
        Merci pour votre retour
        Mais cette entrave au déblocage des fonds concerne-t-elle plus spécifiquement les AV avec SCPI où la cause serait la « non liquidité » ou bien s’étend-t-elle à toutes les AV quel qu’en soit le contenu ?

        • cerval66 says:

          Roland
          Ça concerne tous les avoirs ….. ce que les coquins appellent le « capital détenu », pour des gens comme vous et moi, le travail ou l’épargne d’une vie.
          Cad tout ce qui est captable :
          – l’argent sous toutes ses formes : comptes , plans, assurances, PEL PEA PER et tous PEx associés….
          – la propriété immobilière, impossible à délocaliser.
          La chasse est ouverte, les canards ont du soucis à se faire.

          Puis c’est simplement du bon sens : s’il y avait rien à craindre, pourquoi toutes ces Lois restrictives ?

  12. Guillaume G. says:

    Bonsoir,
    J’ai eu détenu des UC adossées indirectement à des SCPI et des OCPI.
    Sentant le vent tourner le vent de l’histoire, j’ai liquidé toutes mes positions courant mars pour augmenter en contrepartie mon exposition aux secteurs aurifère et minier.
    Je ne le regrette pas.
    Cordialement,

  13. François says:

    Suivre

  14. cerval66 says:

    Bonjour Guillaume,
    Pour se faire une autre idée , étude de cas :

    Quand vous mettez votre argent à la banque vous avez deux méthodes :
    1 – le compte : votre argent est sur votre compte bancaire.
    Inconvénient :
    C’est plus le vôtre. Cad que l’argent ne vous appartient plus. C’est la banque qui en devient le propriétaire et ça rentre dans leur bilan. C’est d’ailleurs grâce à cette définition qu’ils spéculent sans votre autorisation et ne vous donne rien en retour.
    Et les coquins ont l’oeil et les mains dessus.
    2 – le coffre : au lieu de mettre votre argent dans un compte, vous retirez celui-ci sous forme de billets et le placer dans un coffre à la banque.
    Avantage : le coffre (son contenu) vous appartient, est soumis au secret bancaire et la banque ne peut utiliser votre argent.
    Et les coquins n’ont ni l’œil ni les mains dessus.

    ah zut … comment ils vont faire piquer cet argent ?
    En décodé, comment on fait le jour où on va ponctionner x% des avoirs des clients , alors qu’on sait pas ce qui s’y trouve.

    Simple : y a qu’à regarder dedans ! on change la Loi pour que les coffres ne soient plus couverts par le secret bancaire et le tour est joué.
    Voilà c’est fait, la Loi est votée publiée le 06/05 au JO.
    On se demande pourquoi.. peut être « …dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme.. »
    https://www.lefigaro.fr/argent/en-catimini-bercy-met-fin-au-secret-bancaire-sur-les-coffres-forts-20200511
    Elle est pas belle la vie ?
    Amicalement

  15. En matière d’assurance vie les versements de primes après 70 ans bénéficient d’un abattement de 30 500 € à se partager entre les bénéficiaires mais que se passe-t_il si la personne qui a versé 50 000 € après 70 ans retire 20 000 € quelques années plus tard ?
    Considère t-on qu’elle n’a versé que 30 000 € après 70 ans.
    Merci

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