Alors que beaucoup s’aperçoivent de la difficulté d’obtenir des revenus complémentaires grâce à l’investissement immobilier, il faut explorer d’autres solutions.
En effet, entre l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’IFI et autres assurances, le rendement net net net de l’immobilier locatif est très faible lorsqu’il n’est pas négatif.
Ce n’est donc pas avec les revenus de votre investissement immobilier locatif que vous allez pouvoir financer votre belle retraite. En réalité, investir dans l’immobilier permet de se constituer un capital, un capital qui devra être vendu au gré de vos besoins au moment de votre départ à la retraite.
L’effet de levier du crédit immobilier vous permet d’acheter aujourd’hui un actif dont la valeur augmente au rythme de la hausse des revenus des ménages et donc de la croissance économique. Vous payez 100 à crédit à taux fixe et mensualité constante, un actif qui vaudra 150 ou 200 dans 20 ans, lorsque vous aurez remboursé votre crédit immobilier.
Néanmoins, il est une erreur d’envisager vivre de vos rentes immobilières. La fiscalité immobilière est construite pour que cela ne soit pas possible. La seule brèche dans le dispositif fiscal, c’est le régime LMNP dont la réforme prochaine pourrait faire rentrer dans le rang.
Bref, vous ne serez probablement pas satisfait des revenus complémentaires générés par vos investissements immobiliers locatifs et la vente de vos biens immobiliers locatifs va s’imposer comme seule solution.
Comment générer des revenus complémentaires avec un capital financier ?
Oubliez la rente viagère. Vous allez rapidement vous rendre compte que ce n’est pas un bon calcul tant les taux de rente sont ridicules.
La seule solution : Une consommation partielle et progressive du capital.
À mon humble avis, l’unique stratégie consiste à accepter de consommer une partie du capital. Il s’agit de chiffrer son besoin de revenu sur les 10/15 prochaines années et thésauriser ce capital dans un placement dit « sans risque » ou à très faible risque, rémunéré par un taux d’intérêt proche de l’inflation.
Les revenus complémentaires doivent être obtenus via des placements type CAT, fonds euros d’assurance-vie ou encore des placements obligataires investment grade.
Pas de risque, peu de rendement, mais la certitude d’avoir suffisamment de capital « sécurisé » pour vivre sereinement pendant les 10/15 prochaines années.
Le solde du capital non nécessaire au financement du train de vie sur les 10 ou 15 prochaines années pourra rester investi dans l’économie afin de profiter de la croissance économique future.
Prenons un exemple pour comprendre : Monsieur DUPONT a besoin de 1500€ par mois de revenus complémentaires.
Il vient de vendre un bien immobilier ou dispose d’environ 500 000€ de liquidités.
1 – Assurer la disponibilité d’un capital suffisant pour atteindre 1500€ / mois pendant 15 ans.
= 1500€ * 15 ans * 12 mois = 270 000€.
Monsieur DUPONT va donc répartir 270 000€ sur des CAT à raison de 20 000€ chacun, des livrets A, des fonds obligataires et autres fonds euros.
Au global, il devrait réussir à obtenir un rendement proche de l’inflation. Ce ne sera pas incroyable, il s’appauvrira puisque son capital se valorisera à un rythme inférieur à la croissance nominale de l’économie, mais il aura la certitude et la sérénité d’avoir suffisamment de revenu pour vivre heureux pour les 15 prochaines années (et les intérêts capitalisés permettront de suivre l’inflation et d’augmenter son besoin de revenu).
2- Investir les 230 000€ restant dans l’économie pour continuer à valoriser son capital.
Une fois sécurisé ces 270 000€, c’est-à-dire son train de vie pour les 10/15 prochaines années, Monsieur DUPONT va pouvoir investir les 230 000€ restants dans l’économie pour essayer de les valoriser.
Deux options s’offrent à lui :
- Investir dans l’immobilier. Il peut aisément acheter un bien immobilier patrimonial locatif par exemple. Un achat cash. Pas besoin de recourir au crédit immobilier qui lui ajouterait une charge mensuelle alors même que son objectif est l’obtention d’un revenu. Un bien immobilier qui générera un revenu net proche de zéro après déduction de la fiscalité et des travaux d’entretien et d’amélioration, mais dont le prix pourrait justement s’apprécier pour les 15 prochaines années. Les prix de l’immobilier croissent à long terme au rythme de la hausse du revenu disponible des ménages et donc de la croissance économique. Au rythme d’une augmentation des prix de l’immobilier autour de 2.50% /3% (taux de croissance nominale de l’économie), ce bien immobilier pourrait bien valoir autour de 350 000€ dans 15 ans.
- Investir sur les marchés financiers avec une stratégie 60/40. 15 ans, c’est trop court pour assumer le prix à payer de l’investissement en actions à 100%. L’aléa est trop important et le stress généré pourra vous faire faire des erreurs. Une allocation 60/40, avec un objectif de rendement autour de 5% et un niveau de perte maximum au pire d’une crise autour de -20%, apparaît alors comme une stratégie plus adaptée. Dans 15 ans, ces 230 000€ pourrait s’être valorisé à 450 000€ environ. Des capitaux qui seront très utiles pour financer les 1500€ (ou 2000€ en tenant compte de l’inflation) des 15 années suivantes – Cf. « Épargner en 2024 « mode d’emploi ». Quel meilleur placement ? Quels frais ? Quel rendement ?«
