Alerte AMF pour Marne et Finance et BIO C BON : Attention aux pratiques douteuses !

L’AMF vient de faire parvenir un courrier aux associations de CIF afin de les mettre en garde contre les pratiques de la société Marne et Finance, très connu dans le petit milieu de la gestion de patrimoine pour la commercialisation des produits BIO C BON (Investissement dans les magasins de la chaîne BIO C BON et ICBS (investissement dans les locaux commerciaux des magasins BIO C BON).
BIO C BON fait partie de ces produits miracles qui promettent des rendements garanti entouré d’un déséquilibre sur la communication des risques réels. BIOC BON c’est l’un de ces produits qui laissent croire à l’épargnant qu’il est possible d’obtenir un rendement élevé sans risque !
Ces produits sont tous construit de la même manière et sur le modèle de référence qu’était Aristophil: Il s’agit d’un investissement dans une entreprise ou dans un bien immobilier pour lequel le rendement garanti est en réalité un engagement de rachat à terme avec un taux défini dès le début ! Bref, une promesse de rachat plus qu’une garantie … mais personne ne demande sur le promettant aura les moyens de ces promesses !
Toutefois, ce mécanisme de promesse de rachat est commercialement très efficace et facilite la vente du produit par les conseils en gestion de patrimoine distributeurs : L’épargnant croit acheter un produit sécurisé … le CGPI lui vend comme tel, … mais personne ne s’interroge sur la réalité de la promesse ! Le promettant exercera t’il son option de rachat au prix fixé ? Sera il financièrement solvable aux terme du placement …
Bref, une mécanique bien rodée que nous rencontrons très régulièrement. Après Aristophil, nous l’avons récemment observée chez Maranatha !
Malheureusement, à chaque fois, la conclusion est la même ! Les gagnants ne sont pas les épargnants et les promesses s’envolent !
 
 

Qui sont Marne et finance et BIO C BON ?

Marne & Finance est une société foncière créée en 1999.
Pour accélérer son développement, elle a créé la solution ICBS (investissement dans les locaux commerciaux de BIO C BON) pour permettre à des investisseurs tiers de participer à des opérations d’acquisition et de gestion de biens immobiliers uniquement à destination commerciale (murs de magasins).
Bio c’Bon, créée en 2008, est une chaîne de magasins de distribution de produits biologiques comportant aujourd’hui plus d’une centaine de points de vente en France.
La solution BCBB permet à des investisseurs de soutenir le développement de la chaîne BIO C BON.
 
Bio c’Bon ITALIA est la structure développant l’enseigne Bio c’ Bon en Italie. La solution BIO ITALIA ISF/IR XVII permet à des investisseurs de soutenir son développement dans le cadre de la loi TEPA.
Une partie de l’équipe de Marne & Finance présente l’ensemble de ces solutions à l’ensemble de son réseau de conseillers CIF.
 
 

L’AMF s’inquiète des procédures de commercialisation de BIO C BON

L’AMF vient de faire parvenir une alerte aux principaux président de chambre de CIF afin de les alerter sur les modalités de distribution.
Déjà, à la fin de l’année 2017, un groupement de CGP important mettait ses membres en garde contre Marne et Finance et BIO C BON.
Extrait de l’analyse du conseil de cette société dont certains membres distribuaient les produits Marne et finance :

« L’analyse de notre conseil suite aux réponses de Marne & Finance
Marne & Finance a apporté à nos différentes interrogations des réponses qui appellent trois principales remarques:

1. La première concerne la potentielle qualification de leurs produits en « autre FIA ».

Les réponses apportées sur ce point par Marne & Finance ne sont pas convaincantes et tout indique que ces produits sont susceptibles d’être qualifiés d’« autre FIA ». La conséquence de cette qualification est que Marne & Finance devrait faire désigner une société de gestion de portefeuille ainsi qu’un dépositaire en charge de conserver l’actif. Cette réglementation, d’origine européenne car elle issue de la directive AIFM, a pour objet de protéger l’investisseur.
Notre conseil serait d’adresser une mise en garde supplémentaire au client, qui serait remise par les CGP en complément de la documentation élaborée par Marne & Finance.
Sur ce point, vous trouverez ci-dessous, un projet de mises en garde susceptibles d’être adressées par les CGP à leurs clients.
« L’Emetteur estime, sous sa responsabilité et à l’issue de son analyse au regard de son objet social qu’il ne peut être qualifié de FIA ou d’Autre FIA au sens de la Directive 2011/61/UE du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs, dite « Directive AIFM », transposée en droit français le 22 juillet 2013.
Dès lors, les dispositions de la Directive AIFM et de ses différents textes d’application (en ce compris les dispositions idoines du Règlement général de l’AMF) ne sont pas applicables à l’Emetteur.
Il convient en particulier de préciser que l’Emetteur ne sera pas géré par une société de gestion spécifique et qu’il n’entend pas procéder à la désignation d’une banque dépositaire ».
 

2. La seconde problématique porte sur la disproportion entre les avantages et les inconvénients tels qui sont présentés dans la documentation qui doit être remise aux clients finaux.

Malgré les réponses apportées sur ce point par Marne & Finance, la documentation ne parait pas présenter un caractère équilibré. Dans le cadre de la distribution des produits structurés par la société Marne & Finance, cette dernière a élaboré, sous sa responsabilité, les éléments de mise en garde sur les risques que présentent ces opérations pour vos clients. Marne & Finance en complément de sa documentation propose de présenter les avantages et inconvénients de ses solutions selon ces termes :
 

PRODUIT ICBS (RENDEMENT PATRIMOINE 2) :

« En synthèse, le groupe Marne & Finance a une activité historique de foncière spécialisée dans l’acquisition et la location de locaux commerciaux depuis 1999. Son patrimoine est aujourd’hui valorisé à plus de 420 millions d’euros. Afin de saisir davantage d’opportunités, nous associons depuis 2010, des investisseurs extérieurs dans nos opérations via la solution ICBS.
Avantages du Fonds …
Diversifier son patrimoine en investissant auprès de la Foncière Marne & Finance spécialisée en immobilier commercial depuis plus de 15 ans sur l’une de ses opérations.
Organiser la liquidité par la signature d’un pacte d’associés entre l’investisseur et Marne & Finance en bénéficiant d’une flexibilité concernant des rachats partiels, programmés. 
Pouvoir percevoir l’équivalent des intérêts annuels dès le 15ème mois par rachat de titres
Obtenir une visibilité sur la performance de son placement : 6%/an (capitalisable sur 5 ans après les 3 premiers mois à 3%/an) quelle que soit l’opération
Ne payer aucun frais (pas de frais d’entrée, ni de gestion, ni de sortie)
 
Inconvénients du fonds
Risque de perte en capital
Risque de liquidité
Risque lié à l’effet de levier
Horizon d’investissement moyen/long terme »

PRODUIT BCBB RENDEMENT 2 :

« Bio c’ Bon, créée en 2008 par les fondateurs de Marne & Finance, est une chaine de distribution de produits biologiques qui compte désormais plus de 100 points de vente en France et plusieurs autres à l’étranger. La solution BCBB a été mise en place afin d’associer des investisseurs dans le développement de  Bio c’ Bon sur le marché porteur du bio qui commence à s’organiser
Avantages du Fonds :
Investir sur un marché porteur en forte croissance : le Bio
Accompagner le développement d’une chaîne de distribution qui a déjà fait ses preuves : BIO C’ BON
Participer à une aventure française en France.
Bénéficier d’un rendement annuel contractuellement fixé de 6% pendant 5 ans avec un bonus pouvant le porter à 8,5%
Pouvoir percevoir l’équivalent des intérêts annuels dès la fin de la 1ère année par rachat de titres
Disposer d’une liquidité contractuellement encadrée dès la 3ème année si nécessaire
Ne payer aucun frais (pas de frais d’entrée, ni de gestion, ni de sortie)
 
Inconvénients du fonds :
Risque de liquidité
Risque de perte en capital
Risque lié à l’effet de levier »
 

PRODUIT BIO ITALIA ISF/IR XVII :

« Cette solution a été mise en place en vue d’accompagner le développement de Bio c’Bon Italia, chaîne de supermarchés de proximité italienne créée en 2013 par des professionnels de la distribution spécialisée dans le Nord de l’Italie   
Avantages du Fonds :
 
Investissement au sein d’un sous-jacent ayant déjà fait ses preuves : parc de 13 magasins ouverts  à fin juin 2017 atteint en 3 ans sur le modèle de son homologue français
 
Sur un marché porteur :

• 1er pays européen en nombre d’agriculteurs et producteurs bio
• 2ème surface bio cultivée en Europe

     
Aucun frais d’entrée
Réduction fiscale à hauteur de 50% pour l’ISF et 18 % pour l’R applicable sur 100 % des sommes versées
      Exonération d’ISF des titres souscrits les années suivantes
 
Inconvénients du fonds :
 
Risque de liquidité
Risque de perte en capital »

 
 
Voici le courrier de l’AMF pour les présidents de syndicat de CGP (Nous y retrouvons les principales craintes du conseil du groupement de CGP présenté ci avant) :