Que faire du prix de vente d’un bien immobilier démembré (usufruit / nue propriété) ?

Cette question semble simple a priori mais elle mérite réellement que l’on s’y attarde tellement les facteurs d’optimisation patrimoniales sont importants.

Le démembrement de propriété est une notion du code civil qui fait la distinction entre l’usufruit et la nue propriété. De manière synthétique, il s’agit d’un partage de la propriété dans le temps entre l’usufruitier et le nue propriété :

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L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien démembré pendant toute sa vie. il peut ainsi percevoir les revenus générés par le bien, occuper le bien lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier…

L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruit, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes d’argent, les arrérages des rentes, les prix des baux à ferme. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit.

Cette règle s’applique aux loyers des immeubles et à toutes autres formes de fruits civils.
On comprend de manière aisée cette notion d’usufruit lorsqu’elle porte sur un immeuble, l’usufruitier peut utiliser le bien, le mettre en location et en tirer des revenus. Pour autant, lorsqu’il s’agit du prix de vente de ce bien immobilier démembré, la notion d’usufruit est plus difficile à comprendre.

 

Qu’est ce que l’usufruit sur une somme d’argent ?

Comment profiter d’une somme d’argent sans la consommer ? En profitant uniquement des intérêts générés par la dites sommes ?

Le code civil organise de manière très précise cette situation juridique. C’est l’article 587 du code civil qui définit la notion de quasi-usufruit :

Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de mêmes quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Alors que l’usufruit de l’immeuble consiste en une simple perception des loyers générés par l’immeuble, l’usufruit sur les prix de vente de cet immeuble est tout autre : les droits de l’usufruitier d’une somme d’argent sont renforcés et en il peut librement consommer le capital à la condition de la rendre à la fin de l’usufruit.

Ainsi, lorsque l’on applique le démembrement à la somme d’argent que représente le prix de vente d’un bien immobilier démembré, on peut parler de quasi-usufruit. C’est seulement au décès de l’usufruitier, c’est à dire au décès de ce dernier, que le nu propriétaire pourra recevoir le prix de vente démembré, ou du moins ce qu’il en reste !!!

Alors que le nu propriétaire d’un bien immobilier est certain de récupérer ledit bien au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire d’une somme d’argent, dans une situation de quasi-usufruit, n’est certain de rien et ne récupérera le capital démembré qu’au décès de l’usufruitier, si et seulement si ce dernier ne l’a pas intégralement consommé !!



Cette difficulté majeure explique pourquoi le quasi-usufruit n’est pas systématiquement appliqué au prix de vente d’une somme d’argent. Au moment de la vente, les vendeurs, usufruitier et nus propriétaires, ont deux possibilités :

  • Le versement de l’intégralité de la somme à l’usufruitier en application du code civil et de cette notion de quasi-usufruit que nous détaillons ici ;

OU, si les parties ne sont pas d’accord,

  • Le partage du prix de vente, c’est à dire sa ventilation entre usufruitier et nu propriétaire en application du barème de l’article 669 du CGI

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Mais rassurez vous, même dans le cas du maintient du démembrement de propriété sur le prix de vente de l’immeuble, il existe de nombreuses solutions juridiques et financières pour contrer cette difficulté et protéger le nu propriétaire dans son droit. Le nu propriétaire dispose de droits afin de protéger son capital et afin d’avoir la quasi certitude de recevoir son capital au jour du décès de l’usufruitier.

Pour approfondir cette notion de démembrement de propriété, vous pouvez relire cet article : Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations.

 

 

La convention de quasi-usufruit pour protéger le droit de propriété du nu propriétaire et enregistrer une dette nommé « créance de restitution ».

Le premier d’entre eux est d’exiger la rédaction d’une convention de quasi usufruit. Cette convention précisera le droit du nu propriétaire et surtout pourra organiser, par l’intermédiaire d’une garantie réelle (nantissement ou hypothèque), la capacité de remboursement de l’usufruitier.

La convention de quasi-usufruit est un acte authentique ou un acte sous seing privé enregistré auprès de l’administration fiscale. Nous préférons évidemment l’enregistrement notarié.

La convention de quasi usufruit permet d’enregistrer la dette de l’usufruitier au profit du nu propriétaire. Cette dette, nommée, créance de restitution, sera récupérée par les nus propriétaires sur la succession de l’usufruitier : Au décès de l’usufruitier, les nus propriétaires seront rembourser à hauteur de la créance de restitution (quid de la revalorisation dans le temps ? « Le quasi-usufruit, de la convention de quasi-usufruit à l’indexation de la créance de restitution. ». )

Bien évidemment, ce transfert de patrimoine au décès de l’usufruitier n’est pas le fait générateur de droits de succession. Ce n’est que le remboursement d’une dette enregistrée.

 

Ensuite, afin de garantir le remboursement de la créance de restitution aux nus propriétaire, la convention de quasi usufruit peut prévoir une garantie réelle (hypothèque, ou nantissement). Cette garantie réelle permet de protéger le capital des nus propriétaires et empêche l’usufruitier de consommer tout son patrimoine.

L’usufruitier (quasi usufruitier) aura donc la pleine disposition du prix de vente démembré mais devra définir un autres biens pour assurer le nu propriétaire dans son remboursement. Ce bien ne pourra pas être cédé et servira à rembourser le nu propriétaire le cas échéant.

 

Le remploi du prix de vente dans un actif démembré (contrat de capitalisation, SCPI, bien immobilier) pour protéger le droit du nu-propriétaire

Le second droit est d’exiger la fin du quasi usufruit via un remploi des fonds dans un placement financier ou dans un autre bien immobilier.

Le nu propriétaire d’une somme démembré dispose toujours de la capacité à mettre fin à cette situation inégalitaire en exigeant le ré-investissement de la somme démembrée dans un placement ou un bien immobilier.

Cet investissement démembré sera réalisé par les deux souscripteurs : l’usufruitier et le nu propriétaire, souscriront ensemble le placement ou bien immobilier qui garantira le droit de chacun.

L’usufruitier de la somme d’argent deviendra usufruitier du placement, et le nu propriétaire de la somme d’argent, nu propriétaire du placement.
L’usufruitier se verra attribuer la possibilité de percevoir les intérêts générés par le contrat de capitalisation  ou par les SCPI par exemple alors que le nu propriétaire se verra attribuer la propriété du contrat de capitalisation au décès de l’usufruitier.

Le remploi en démembrement est la solution la plus équitable entre usufruitier et nu propriétaire.

 


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21 Comments

  1. Rectitude says:

    Bonjour,

    Après le décès de mon père, ma mère, vient d’hériter d’un portefeuille de titres, déposé dans une banque française (sans mandat de gestion).

    1. Quels sont les avantages et les inconvénients de démembrer ce compte-titres, en termes de fiscalité sur le revenu et d’impôts sur les successions, au décès de ma maman (2 usufruitiers-héritiers : mon frère et moi) ?

    2. Comment un compte-titres démembré fonctionne-t-il au quotidien, pour l’usufruitier et les nus-propriétaires : cessions de titres, frais de comptes, déclaration-impositions des plus values et des moins values ?

    3. Démembrer un compte-titres suppose-t-il un acte devant notaire ou bien une démarche auprès de la banque concernée suffit-t-elle ?

    Merci beaucoup pour vos éclairages.

  2. Rectitude says:

    Erratum ==> « 2 nus-propriétaires -héritiers : mon frère et moi » (et non : « 2 usufruitiers-héritiers »)
    Mais nos lecteurs-experts auront rectifié d’eux-mêmes…

  3. Bonjour
    J’envisage de démembrer ma maison principale afin qu’un usufruitier bailleur social l’utilise. Je souhaiterai que cet usufruit soit temporaire (20 à 30 ans).
    Est-ce possible?
    Dans ce cas suis je imposable de la somme de cette transaction?
    Merci d’avance de vos conseils !

  4. Qu’est ce que l’usufruit sur une somme d’argent ?

    Comment profiter d’une somme d’argent sans la consommer ? en profitant uniquement des intérêts générés par la dites sommes ?

    Le code civil organise de manière très précise cette situation juridique :
    J’ai lu votre article sur le titre ci-dessus, je suis dans cette situation jusqu’à la signature lundi 30 MARS mais pouvez vous me préciser le numéro d’article du code civil car le notaire s’oppose a cela en ne répondant que par l’article 621 et en distribuant les parts aux nus propriétaires

  5. Patrick D says:

    Bonjour et merci à Guillaume pour cet article.
    L’utilisation du démembrement peut apporter beaucoup de solutions s’il est bien utilisé et avec des prévisions sur le long terme.
    Je voudrai préciser que dans le cas d’un bien démembré vendu et en attendant le réemploi dans un réinvestissement démembré aussi, il convient de placer le produit de la vente sur un compte commun entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, qui aura été créé pour l’occasion, sur lequel il n’y aura que ces sommes et qui ne servira qu’à cette occasion. Le but étant de prouver la continuité du démembrement sans équivoque pour que le notaire qui s’occupera du nouvel investissement ne fasse pas de difficultés.

  6. GilbertG says:

    BONJOUR

    Usufruitier et nu propriétaire vendent un bien immobilier .
    Le versement de l’intégralité de la vente est attribuée à l’usufruitier en quasi-usufruit .
    Une convention de créance est établie , jusque là tout va bien

    Mais la vente dégage une plus -value .

    Ce bien constituait la résidence de l’usufruitier .

    Question :

    L’usufruitier est-il exonéré de frais de plus-value ?

    Question connexe :

    Cas ou c’est le nu-propriétaitre qui reçoit la totalité de la vente du bien qui constituait sa résidence principale et qui dégage une plus-value .

    Nous sommes en période de vacances ,mais un lecteur éclairé pourra-t-il répondre , un grand merci par avance .

    • barbara says:

      Bonjour,

      Je ne pense pas que la fiscalité dépende du choix de répartition des fonds :
      – donc chacun de l’usu et du NP sont fiscalisés en fonction de la règle applicable (donc dans votre cas précis, – exo pour l’USU car RP), et le NP pour sa part.

      – Pour la question connexe : je ne vois pas trop dans quelle situation le NP aurait 100% des fonds.
      De plus, c’est bien sa résidence principale, mais pas qu’en tant que propriétaire ( n’a pas la jouissance). Du coup, je ne suis pas convaincue que l’exonération aurait lieu de s’appliquer.

      C’est mon sentiment, cela reste à vérifier (bofip ?)

      • ALAIN LAMBARD says:

        « BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812
        RFPI – Plus-values immobilières – Exonération résultant de la cession de la résidence principale

        C. Immeuble dont le droit de propriété est démembré
        90

        Lorsque la cession porte uniquement sur l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un immeuble détenu jusque-là en pleine propriété, l’exonération est applicable toutes conditions étant par ailleurs remplies.

        100

        Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il convient d’examiner chaque situation :

        – le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier : seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier est susceptible de bénéficier de l’exonération ;

        – le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire : la plus-value réalisée lors de la cession du logement peut, en principe, bénéficier de l’exonération. Toutefois, dans le cas où la jouissance des locaux est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’exonération est limitée aux locaux effectivement utilisés par leurs titulaires à titre de résidence principale ».

  7. barbara says:

    Quelques précisions :
    la règle sur la vente d’un bien immobilier est la répartition du prix entre usufruitier et nue-propriétaire.
    Si l’on souhaite que ca se passe autrement (ou rester en démembrement pour réinvestir sur un placement/autre immeuble, ou faire un quasi usufruit), il faut y penser avant, et d’un commun accord (c’est un quasi usufruit conventionnel)

    Ensuite : l’utilisation du barème 669 pour la répartition USU / NP du CGI ne vaut que pour les droits d’enregistrements.
    il faut utiliser la répartition économique entre usufruit et nue-propriété… sinon l’usufruit est très souvent désavantagé…

    La possibilité d’obliger l’emploi des fonds d »NP d’un quasi usufruit » est valable sous réserve qu’il n’y ait pas eu de dispense d’inventaire ou de caution… Ce qui est pourtant très souvent intégré dans les actes…

    C’est un très bel outil mais qui nécessite un accompagnement pointu afin de protéger tout le monde (USU et NP)

  8. GilbertG says:

    Muchas Gracias i BARBARA

  9. ALAIN LAMBARD says:

    Une précision:
    La vente conjointe de l’US et de la NP d’un bien immobilier entre dans le champ d’application des dispositions de l’article 621 du Code civil qui prévoit:
    « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix »…. 
    Le principe est donc la répartition du prix de cession entre l’US et le NP a moins que ces derniers ne s’accordent, dans le cadre d’une convention antérieure à la cession de procéder à une autre réparation et en particulier de constituer un QU, visé à l’article 587 du Code civil, sur le prix de de cession et entraînant par conséquence, une créance de restitution au profit du NP.
    La chronolgie des opérations est donc fondamentale.
    En cas de convention de QU, en matière de cession d’immeuble, il ne faudra pas omettre que le NP (qui n’encaissera pas d’argent, devra acquitter l’impôt sur l’éventuelle plus-value dégagée par l’opération.

  10. GilbertG says:

    @ ALAIN LOMBARD
    OK pour la chronologie , primordiale ,mais que j’avais « zappée  » pour être plus concis .

    Je reviens sur ma question :Quid de l’exonération de plus- value de la résidence principale ?

  11. GilbertG says:

    @ ALAIN LOMBARD

    Mille excuses…………j’avais vu que votre dernier post !!!!!!!!

  12. gilbertG. says:

    @ALAIN LAMBARD
    je suis opportuniste et vous pose une nouvelle question :
    Une société Type SARL peut-elle racheter l’usufruit et la nue-propriété appartenant à des personnes différentes et ce pour un même bien immobilier ?
    Il semblerait que la réponse soit négative , mais je retrouve pas le texte législatif .
    Pour comprendre toute ces questions je vous expose le contexte :
    J’ai fait l’erreur en 2011 de donner la nue -propriété d’un bien immobilier que j’ exploite en meublé donc en revenus fonciers .
    Nous voudrions passer en BIC et pour cela gérer le bien en SARL de famille dont le gérant est minoritaire dans le cadre du loueur meublé professionnel .
    Merci pour votre réponse
    j’ai fini par orthographier votre nom……………….

    • ALAIN LAMBARD says:

      Tout d’abord aucun texte n’interdit à une personne physique ou morale d’acquérir d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété d’un même bien avec pour conséquence de reconstituer la pleine propriété de ce bien.
      Ensuite, vous précisez qu’ayant donné la NP d’un bien loué en meublé vous êtes taxé dans la catégorie des revenus fonciers. Non vous devez, pour cette activité de LM être taxé dans la catégorie des BIC .
      Enfin, l’exercie De la LM en SARL de famille, si elle est sensée faciliter la transmission, elle pose immédiatement un certain nombre de difficultés.

  13. gilbertG. says:

    @ ALAIN LAMBARD
    MERCI beaucoup pour vos conseils et votre réactivité , dans le langage actuel SUPER.
    Je n’ai vu dans la SARL de famille et gérant minoritaire dans cadre LMP qu’un grand nombre d’avantage , être à ll’IR , sans RSI , déductions des amortissements , déduction de tous les frais , transmission sans droits de succession ( sous certaines conditions ) pas de plus-values , possibilité d’utiliser la loi DUTREIL
    je n’ai sans doute ps tout vu .

    • ALAIN LAMBARD says:

      Le gérant d’une SARL « de famille » est assujetti au RSI, même en. L’absence d’activité.
      Si l’a société dégage de la trésorerie, cette dernière ne pourra être appréhendée, sauf à créer, probablement un compte courant débiteur en l’absence de résultat.
      Conséquence de ce compte curant débiteur:
      * abus de bien social
      * intégration dans le revenu imposable d’une quote-part des fais financier
      * quant au DUTREIL transmission, si l’adminstraTino semble l’admettre à la suite d’une position du CADF, le BOFIP n’a pas intégré cette situation. De plus difficile à mettre en œuvre.
      * le régime d’exonération des PV de cession est également applicable, sous les mêmes conditions à l’entreprise individuelle
      *…

  14. gilbertG. says:

    @ALAIN LAMBARD
    Encore merci

  15. BRIGNONE says:

    Après la vente de l’immeuble par la Sci démembrée dont je suis usufruitier avec mon épouse et mes deux enfants nus-propriétaires est-il également possible que les usufruitiers utilisent une majeure partie de la trésorerie de la Sci en établissant une convention de quasi usufruit enregistrée (pour date certaine) précisant le montant de la créance et dans ce cas lors de la dévolution successorale les nus-propriétaires pourront-ils également obtenir la déductibilité de la créance de restitution qui sera constatée par le débit du compte de l’usufruitier dans les comptes de la Sci ?
    Ou cela ne fonctionne-t-il que si l’immeuble appartient directement en Nu-Prop et Usufruit à des personnes physiques ?
    Merci d’avance de votre réponse.

  16. BRIGNONE says:

    Dans ma dernière phrase je voulais dire la trésorerie et non l’immeuble appartient….
    Excuses

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