Que faire du prix de vente d’un bien immobilier démembré (usufruit / nue propriété) ?

Cette question semble simple a priori mais elle mérite réellement que l’on s’y attarde tellement les facteurs d’optimisation patrimoniales sont importants.
Le démembrement de propriété est une notion du code civil qui fait la distinction entre l’usufruit et la nue propriété. De manière synthétique, il s’agit d’un partage de la propriété dans le temps entre l’usufruitier et le nue propriété :
L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien démembré pendant toute sa vie. il peut ainsi percevoir les revenus générés par le bien, occuper le bien lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier…
L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruit, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes d’argent, les arrérages des rentes, les prix des baux à ferme. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier, à proportion de la durée de son usufruit.
Cette règle s’applique aux loyers des immeubles et à toutes autres formes de fruits civils.
On comprend de manière aisée cette notion d’usufruit lorsqu’elle porte sur un immeuble, l’usufruitier peut utiliser le bien, le mettre en location et en tirer des revenus. Pour autant, lorsqu’il s’agit du prix de vente de ce bien immobilier démembré, la notion d’usufruit est plus difficile à comprendre.
 

Qu’est ce que l’usufruit sur une somme d’argent ?

Comment profiter d’une somme d’argent sans la consommer ? En profitant uniquement des intérêts générés par la dites sommes ?
Le code civil organise de manière très précise cette situation juridique. C’est l’article 587 du code civil qui définit la notion de quasi-usufruit :

Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de mêmes quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Alors que l’usufruit de l’immeuble consiste en une simple perception des loyers générés par l’immeuble, l’usufruit sur les prix de vente de cet immeuble est tout autre : les droits de l’usufruitier d’une somme d’argent sont renforcés et en il peut librement consommer le capital à la condition de la rendre à la fin de l’usufruit.
Ainsi, lorsque l’on applique le démembrement à la somme d’argent que représente le prix de vente d’un bien immobilier démembré, on peut parler de quasi-usufruit. C’est seulement au décès de l’usufruitier, c’est à dire au décès de ce dernier, que le nu propriétaire pourra recevoir le prix de vente démembré, ou du moins ce qu’il en reste !!!
Alors que le nu propriétaire d’un bien immobilier est certain de récupérer ledit bien au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire d’une somme d’argent, dans une situation de quasi-usufruit, n’est certain de rien et ne récupérera le capital démembré qu’au décès de l’usufruitier, si et seulement si ce dernier ne l’a pas intégralement consommé !!
Cette difficulté majeure explique pourquoi le quasi-usufruit n’est pas systématiquement appliqué au prix de vente d’une somme d’argent. Au moment de la vente, les vendeurs, usufruitier et nus propriétaires, ont deux possibilités :

  • Le versement de l’intégralité de la somme à l’usufruitier en application du code civil et de cette notion de quasi-usufruit que nous détaillons ici ;

OU, si les parties ne sont pas d’accord,

  • Le partage du prix de vente, c’est à dire sa ventilation entre usufruitier et nu propriétaire en application du barème de l’article 669 du CGI

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Mais rassurez vous, même dans le cas du maintient du démembrement de propriété sur le prix de vente de l’immeuble, il existe de nombreuses solutions juridiques et financières pour contrer cette difficulté et protéger le nu propriétaire dans son droit. Le nu propriétaire dispose de droits afin de protéger son capital et afin d’avoir la quasi certitude de recevoir son capital au jour du décès de l’usufruitier.
Pour approfondir cette notion de démembrement de propriété, vous pouvez relire cet article : Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations.
 
 

La convention de quasi-usufruit pour protéger le droit de propriété du nu propriétaire et enregistrer une dette nommé « créance de restitution ».

Le premier d’entre eux est d’exiger la rédaction d’une convention de quasi usufruit. Cette convention précisera le droit du nu propriétaire et surtout pourra organiser, par l’intermédiaire d’une garantie réelle (nantissement ou hypothèque), la capacité de remboursement de l’usufruitier.
La convention de quasi-usufruit est un acte authentique ou un acte sous seing privé enregistré auprès de l’administration fiscale. Nous préférons évidemment l’enregistrement notarié.
La convention de quasi usufruit permet d’enregistrer la dette de l’usufruitier au profit du nu propriétaire. Cette dette, nommée, créance de restitution, sera récupérée par les nus propriétaires sur la succession de l’usufruitier : Au décès de l’usufruitier, les nus propriétaires seront rembourser à hauteur de la créance de restitution (quid de la revalorisation dans le temps ? « Le quasi-usufruit, de la convention de quasi-usufruit à l’indexation de la créance de restitution. ». )
Bien évidemment, ce transfert de patrimoine au décès de l’usufruitier n’est pas le fait générateur de droits de succession. Ce n’est que le remboursement d’une dette enregistrée.
 
Ensuite, afin de garantir le remboursement de la créance de restitution aux nus propriétaire, la convention de quasi usufruit peut prévoir une garantie réelle (hypothèque, ou nantissement). Cette garantie réelle permet de protéger le capital des nus propriétaires et empêche l’usufruitier de consommer tout son patrimoine.
L’usufruitier (quasi usufruitier) aura donc la pleine disposition du prix de vente démembré mais devra définir un autres biens pour assurer le nu propriétaire dans son remboursement. Ce bien ne pourra pas être cédé et servira à rembourser le nu propriétaire le cas échéant.

 

Le remploi du prix de vente dans un actif démembré (contrat de capitalisation, SCPI, bien immobilier) pour protéger le droit du nu-propriétaire

Le second droit est d’exiger la fin du quasi usufruit via un remploi des fonds dans un placement financier ou dans un autre bien immobilier.
Le nu propriétaire d’une somme démembré dispose toujours de la capacité à mettre fin à cette situation inégalitaire en exigeant le ré-investissement de la somme démembrée dans un placement ou un bien immobilier.
Cet investissement démembré sera réalisé par les deux souscripteurs : l’usufruitier et le nu propriétaire, souscriront ensemble le placement ou bien immobilier qui garantira le droit de chacun.
L’usufruitier de la somme d’argent deviendra usufruitier du placement, et le nu propriétaire de la somme d’argent, nu propriétaire du placement.
L’usufruitier se verra attribuer la possibilité de percevoir les intérêts générés par le contrat de capitalisation  ou par les SCPI par exemple alors que le nu propriétaire se verra attribuer la propriété du contrat de capitalisation au décès de l’usufruitier.
Le remploi en démembrement est la solution la plus équitable entre usufruitier et nu propriétaire.
 

 
Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
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Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine

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