Vous le savez, je suis particulièrement prudent sur l’investissement en SCPI. L’immobilier de bureaux est fortement valorisé du fait du niveau particulièrement faible des taux d’intérêt. L’immobilier d’entreprise n’est pas valorisé en fonction de la valeur foncière et patrimoniale des murs, mais en fonction de critères financiers et économiques tels que le niveau des loyers, leur pérennité et leur évolution à l’avenir et surtout le niveau global des taux d’intérêt.

Dans un récent article, nous avions mis en exergue les trois principaux risques qui planent sur l’immobilier d’entreprise (cf »SCPI : Les 4 risques qui pourraient faire baisser la valeur de l’immobilier d’entreprise.« ) :

L’évolution des normes de construction et l’obsolescence énergétique des bâtiments ;

Le nomadisme en entreprise et la manière dont l’innovation, l’économie collaborative et l’internet mobile révolutionnent les besoins d’espace de travail ; (cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir » et « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« )
 

La hausse des taux d’intérêt qui pourrait avoir pour conséquence de faire chuter la valeur financière de l’immobilier d’entreprise par la méthode de l’actualisation des flux futurs (cf »SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« )

 

L’immobilier d’entreprise semble être à un tournant, les prix sont au plus haut et ne pourront éternellement continuer leur hausse. Demain, la valeur des immeubles pourrait être dévaluée sous la pression des 3 risques présentés ci avant.

Investir dans les SCPI en 2018 n’est probablement pas une bonne idée pour celui qui recherche à préserver la valeur de son patrimoine. 

 

Comment profiter des revenus supérieurs de l’immobilier d’entreprise, sans prendre le risque de la baisse des prix de SCPI ?

Malgré les risques importants que nous identifions, il faut avouer que le revenu distribué par les SCPI est élevé, du moins supérieur au rendement des autres placements disponibles, et attire de nombreux investisseurs.

La question est alors de trouver une solution pour profiter du haut niveau de revenu distribué par les SCPI (rendement moyen 2017 proche de 4.50%  – La baisse du rendement s’explique par la hausse de la valeur des parts. Avec des revenus constants, une hausse du prix des parts de SCPI a pour conséquence de réduire le ratio), sans prendre le risque d’une baisse de la valeur des parts.

Ainsi, dans un contexte de risque sur la valeur des parts de SCPI, l’achat du seul usufruit me semble être pertinent.

Acheter l’usufruit des parts de SCPI, c’est acheter le droit de recevoir les revenus attachés aux parts de SCPI, sans être propriétaire à terme des parts.

Le risque de moins value que nous avons identifié est alors transféré sur le nu-propriétaire.

 

Qu’est ce que l’usufruit  et la nue propriété de parts de SCPI ?

Comme nous vous le présentions dans cet article « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« , il est tout à fait envisageable de procéder au démembrement des parts de SCPI. La part de SCPI peut être décomposée entre :

L’usufruit, c’est à dire le droit de percevoir les revenus attachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement. Au terme du démembrement, l’usufruitier n’a plus rien, ni revenu, ni capital, mais aura perçu d’importants revenus pendant la durée du démembrement des SCPI.

La nue propriété, c’est à dire le droit d’être plein propriétaire au terme du démembrement de propriété des parts de SCPI. Le nu propriétaire ne perçoit pas les revenus attachés aux SCPI pendant la durée du démembrement et deviendra l’unique propriétaire, et donc le bénéficiaire des revenus au terme du démembrement.

Prenons un exemple concret pour comprendre. Le démembrement de 1000 parts de SCPI sur 10 ans, soit une valeur en pleine propriété de 100 000€ :

– Pendant 10 ans, l’usufruitier percevra les revenus attachés aux 1000 parts de SCPI. Il percevra, selon le taux de distribution effectif de la SCPI entre 4500€ et 5000€ par année pendant 10 ans. Pour simplifier, considérons 5000€ / année / 10 ans.

Au terme du démembrement, il aura reçu 50 000€ de revenus fonciers (imposables après déduction des intérêts d’emprunt dans l’hypothèse d’un crédit) à la tranche marginale du contribuable (TMI) + CSG/CRDS ).

L’idéal est tout de même de détenir l’usufruit de part de SCPI dans une SCI à l’IS ou SARL patrimoniale afin d’amortir les parts sur la durée du démembrement et éviter l’imposition des revenus fonciers – (cf « Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.« )

Pour percevoir ces revenus pendant 10 ans, l’usufruitier aura payé -+ 35000€, fruit de la valorisation économique de l’usufruit (cf « Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.« ).

– Pendant 10 ans, le nu propriétaire n’aura rien perçu. Au terme du démembrement, il percevra 100% des revenus attachés aux parts de SCPI (5000€/ année revalorisé ou dévalué en fonction de l’évolution des loyers) et sera le propriétaire des parts de SCPI. Il bénéficiera de l’éventuelle plus value mais assumera également l’éventuelle moins-value. Dans notre analyse, en 2018, compte tenu de la forte revalorisation des parts depuis quelques années, le risque de moins-value doit être envisagé. 

Pour cela (revenu à échéance de 10 ans et pleine propriété), le nu propriétaire déboursera 65000€ (100 000€ – 35 000€ = 65 000€).

Compte tenu des risques importants qui pèsent sur la valeur futures des parts de SCPI, l’achat du seul usufruit sur une durée courte (5 ans) semble une opportunité attrayante (notamment par une structure patrimoniale imposée à l’impôt sur les sociétés).

 

Qu’en pensez vous ? Faut il préférer l’achat de l’usufruit ou de la nue propriété de parts de SCPI ? La pleine propriété ?




44 Comments

  1. Quels sont les « véhicules » qui permettent l’achat d’usufruit de SCPI pour 5 ans ?
    De ce que je comprends, cela suppose que le vendeur de l’usufruit (donc qui a la pleine propriété à un moment donné) a des acheteurs en nue-propriété et qui acceptent ce démembrement sur une courte période.

    • En fait, la plupart des sociétés de gestion de SCPI gèrent le démembrement de propriété et mutualisent la recherche des usufruitiers et nus propriétaires.

      Il est aisé de trouver usufruit ou nue propriété sur 5 ans, 10 ans ou même 20 ans.

  2. Vous parlez des SCPI de bureaux qui ont un risque structurel de baisse de la demande. Mais faut-il jeter le bébé avec l’eau du bain ?
    Pour ma part, je m’apprête à investir dans une ou deux SCPI spécialisées en Santé & éducation.
    Ces thèmes me semble plus porteurs pour les années à venir (vieillissement de la population, « privatisation » de l’éducation).
    Au plaisir de lire vos réponses 🙂

    • S’adapter à l’évolution de la société me semble effectivement indispensable. Je vois aisément ce qu’est la santé (hopitaux, centre médicaux, EHPAD, …) mais suis plus interrogatif sur l’éducation ?

      A vous lire,

      • Education : crèches privées, écoles et centres de formation privés, résidences étudiantes
        Avec la croissance démographique les besoins vont augmenter je pense.
        Par ailleurs, je ne sais que penser de la valorisation des parts et loyers à long terme sur ces 2 thématiques? Je cherche quelqu’un qui pourrait ôter ce dernier doute.

  3. Guillaume BLANC says:

    Bonjour,

    Acheter de l’Usufruit de parts de SCPI pour un particulier me semble être un montage perdant à tous les coups…

    1 – Aucune banque ne finance de l’usufruit de SCPI, donc pas d’effet de levier possible et pas de déduction d’intérêt ni d’ADI

    2 – Au terme de l’usufruit, les détenteurs ne conserve rien d’autre que les loyers qu’ils ont déjà encaissés.

    3 – Quelle que soit la TMI de l’investisseur, la fiscalité diminue considérablement le rendement de l’opération

    Exemple :

    Imaginons qu’un investisseur investissement 36 000 € en cash d

    • Effectivement c’est rarement pertinent pour une personne physique du fait de la fiscalité.
      L’usufruit n’à de l’intérêt quasiment QUE pour les personnes morales soumises à l’IS (hormis déficit foncier reportable)
      attention toutefois :
      – le TRI de l’opération est très sensible aux fluctuations de dividende
      – bien anticiper l’effet sur la base imposable IFI au préalable
      – quasi illiquidité du placement

  4. Guillaume BLANC says:

    Excusez moi… fausse manipulation…

    Bonjour,

    Acheter de l’Usufruit de parts de SCPI pour un particulier me semble être un montage perdant à tous les coups…

    1 – Aucune banque ne finance de l’usufruit de SCPI, donc pas d’effet de levier possible et pas de déduction d’intérêt ni d’ADI

    2 – Au terme de l’usufruit, les détenteurs ne conserve rien d’autre que les loyers qu’ils ont déjà encaissés.

    3 – Quelle que soit la TMI de l’investisseur, la fiscalité diminue considérablement le rendement de l’opération

    Exemple :

    Imaginons qu’un investisseur investisse 36 000 € en cash dans l’usufruit de parts chez Corum Convictions.
    La valeur de L’usufruit 10 ans est de 36%, le loyer sera donc calculé sur la valeur de la pleine propriété à 100 000 €.

    Corum a versé des dividende au taux de 6,30% en 2015. Donc le montant annuel des loyers serait d’environ 6 300 €. Une fois la fiscalité déduite, imaginons que l’investisseur soit dans une tranche à 14%, il devra s’acquitter des Prévèvements sociaux de 15,5%. Ses loyers annuels nets seraient donc de 6 300 € – 29,5% = 4 441,5 €

    4 441,5 € x 10 ans = 44 415 € – 36 000 € (investissement de départ) Bénéfice de l’opération = 8 415 € soit 841,5 / ans

    Rendement annuel de l’opération : 841,5 / 36 000 = 2,33 % – Soit à peu près ce que servent les assurance vie en euros et largement en dessous de ce que cet investisseur pourrait obtenir d’une assurance vie avec des UC… d’autre part, le capital reste disponible si besoin, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un usufruit de SCPI…

    Si l’investisseur est dans une TMI à 30% :

    Rendement annuel net : 6 300 – 45,5% = 3 433,5 soit 34 335 € sur 10 ans soit un opération déficitaire de 1 665 € !

    Selon moi, l’usufruit de SCPI est un très bon outils d’optimisation de trésorerie pour les sociétés sous réserve qu’elles aient de la trésorerie à placer à moyen long terme… Sans compter que les dirigeants pourraient acheter en contrepartie la que propriété et donc se constituer un patrimoine par la même occasion…

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci en tous cas pour votre blog !

    Guillaume

    • Totalement d’accord avec votre analyse.
      A la lecture de l’article, je m’apprêtais à reprendre vos arguments, vous m’avez évité de le faire.

    • Bonjour,

      Votre analyse est juste mais ne prend pas en compte les deux situations qui apportent un réel intérêt à acheter des usufruits de SCPI.
      * l’investissement doit se faire comme l’a signalé Guillaume par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou SARL qui permettra en complément de l’amortissement, des charges et des frais, de déclarer un BIC très faible voire nulle.
      * la présence d’un gros déficit foncier existant chez l’investisseur qui n’arrivera pas à combler avec les revenus fonciers futurs avant que le report ne disparaisse.
      Cdlt.

      • +1
        Soit IS ou SARL mais aussi et on l’oublie trop souvent une bonne gestion des déficits fonciers. Si tel est le cas, rendement net de tout impôt y compris les contribution sociales.

  5. Bien familier des SCPI, le démembrement a perdu de son intérêt depuis qu’il n’est plus possible de déduire les intérêts d’un achat de NP.
    la fiscalité de l’immobilier, TMI sans abattement + CSG CRDS devient confiscatoire;
    le contrat AFER IMMO a rapporté plus de 4,5 % net de frais de gestion en 2015, après CSG cela fait du 3,82 % net dans son contrat d’assurance vie.
    tous les supports immo de l’assurance vie ne font pas autant mais quand même s’en rapprochent;
    pour un particulier, acheter de l’USUFRUIT en supportant une tmi à 30 % + CSG CRDS est un mauvais choix financier.
    Cette opportunité ne doit être choisie que pour une société ( SCI ou SARL) avec option à l’IS et disposant de report déficitaire à éponger. Dans ce cas, l’amortissement de l’achat d’USUFRUIT vient renforcer l’intérêt fiscal ce cette op.

  6. Vaste sujet….

    – pour le particulier, ce n’est intéressant qu’avec une poche préalable conséquente de déficit foncier, (dont l’extinction doit coïncider avec celle de l’usufruit), et le couplage avec un crédit conso par exemple. D’autant que l’usufruit compte pour la valeur PP à l’ISF…

    – l’usufruit peut aussi être fragile quant à sa pérennité, on ne se sait gagnant que les dernières années, vous avez raison il faut naviguer à vue, 5 ans max.

    – j’ai la faiblesse de considérer que les scpi c’est avant tout du rendement, et sur 25 ans,qu’importe si la valeur fluctue (un peu, pas à la manière BNP, ou autre mauvaise société de gestion) , pour cela un couplage avec de la NP de qualité sur courte durée semble aussi pertinent.

    – once again, éviter les bureaux et chercher des sous-jacents en ascension, plus durablement impliqués dans l’évolution sociétale

    – inclus dans l’assurance vie? pour une petite part, afin d’encore diversifier, si l’on a choisi cette enveloppe fiscale….

    De nombreuses combinaisons sont possibles en effet, mais il faut jouer finement.

    Et ne pas oublier que le pire ou le meilleur ne sont jamais sûrs, les calculs sont souvent déjoués !

  7. Bonjour,
    Votre analyse est trop générale. En effet, toutes les S.C.P.I ne se valent pas. Sur la centaine de s.c.p.i. sur le marché il n’y en a
    qu’une dizaine maxi qui sont intéressantes.
    Par conséquent, un tri sévère est très important pour réaliser un investissement
    c

  8. Bonjour,
    Votre analyse est trop générale. En effet, toutes les S.C.P.I ne se valent pas. Sur la centaine de s.c.p.i. sur le marché il n’y en a
    qu’une dizaine maxi qui sont encore intéressantes.
    Par conséquent, un tri sévère s’impose.
    Il est vrai qu’acquérir des parts de S.C.P.I
    en 2016 est un peu tard.Pour ma part, la plupart des scpi dont j’ai fait l’acquisition date des 5-6 dernières années, avec plusieurs revalorisations ( pfo2 de 182 à 191 € , immorente de 305 à 325€, etc…).
    Ce qui permet d’avoir une petite marge de sécurité en cas de baisse, sans compter l’encaissement des loyers durant cette période.
    Il est vrai qu’aujourd’hui celui qui veut
    investir dans les scpi doit plutôt s’orienter vers la nue propriété pour la décôte à l’achat ( marge de sécurité en cas de baisse).
    Par ailleurs, il y a des sociétés de gestion à éviter et les scpi qui sont gérées par les banques ( trop mauvaise gestion).
    Exemple, la Française AM est une catastrophe, buroboutic à éviter.
    Chacun doit faire ses devoirs et se plonger dans les rapports annuels, trimestriel: surveiller par ex le résultat net par part d’année en année et
    d’autres critères comme TOF, RAN etc…

    • il ne faut pas être aussi catégorique vis à vis d’une société de gestion, La FRANCAISE; je suis au conseil de surveillance de plusieurs SCPI y compris de cette société de gestion et il y en a de très bonnes.
      Il faut savoir pour les novices que les SCPI récentes sont belles pendant quelques années et au fur et à mesure des départs de locataires, elles se retrouvent comme leurs sœurs avec un TO qui baisse et alors, les résultats deviennent comparables à leurs concurrents. Oui, il faut faire attention à celles qui collectent trop car elles ont du mal à investir à des taux permettant de servir le rendement qu’attendent les investisseurs. Il faut bien regarder les informations trimestrielles et la politique d’investissement.

  9. L’acquisition de l’usufruit pour un particulier n’est pas intéressant dans 90%
    des cas. En effet, au bout du compte vous n’êtes plus proprio des parts!
    Par ailjeurs, pendant la période de démembrement, les revenus peuvent s’éffondrer et si cela dure trop longtemps
    vous risquez de ne pas faire une si bonne
    opération que cela!
    La nue prop permet d’encaisser les revenus
    dès le début par la décôte à l’achat et au bout du démembrement vous retrouvez la
    pleine propriété. ( revalo possible et vous continuez à toicher des revenus).

    • Actuellement, il est incontestable qu’il était préférable depuis 15 ans de détenir la nue propriété. Mais dans un scénario de baisse de la valeur des parts, il me semble préférable de détenir l’usufruit : Vous bénéficier des revenus sans assumer le risque de moins-value sur les parts.

      L’acquisition de l’usufruit pour un particulier n’est pas intéressant dans 90% des cas. En effet, au bout du compte vous n’êtes plus proprio des parts!, c’est vrai mais le niveau de revenus distribués permet de se constituer un capital important.

  10. SI j’ai bien lu Guillaume :
    Pour éviter même sur un rendement élevé une fiscalité lourde,
    la SARL
    L’imposition au titre de l’IS
    L’amortissement de l’usufruit.
    Cela est clair me semble t’il.

    Donc en dehors de ces cas, outre le fait que le banquiers ne financent pas un bien immatériel (l’usufruit) depuis plusieurs années car tel n’a pas toujours été le cas, l’opération est intéressante si par ailleurs l’investisseur est en déficit foncier. Dans ce cas, le résultat est remarquable.
    Si on est en dehors de ces cas, il faut passer son chemin sauf à avoir un capital et ne pas être imposable.. (cas limités).
    On en revient toujours à la même chose, objectif recherché et moyens juridiques à mettre en oeuvre.

  11. L achat de l usufruit si il évite le risque de moins-value n empêche pas le risque de baisse des loyers ou d impayés en cas de crise économique déflationniste .

  12. bonjour,

    un sujet qui tombe à pic car j’etudie en ce moment la simulation pour l’achat sur 5ans d’usufruit de pfo2 au travers de ma sarl à l’IS et je me disais evidemment pourquoi ne pas acheter la NP à titre privé avec les garanties nécessaires pour eviter l’abus de droit. Cela nécessite d’avoir le cash à titre privé pour acheter la NP donc immobiliser cet argent pendant 5 ans. je n’ai pas encore fait le calcul mais la rentabilité globale ne me saute pas aux yeux. qu’en pensez vous?

  13. @François Goubard,
    J’ai analysé et passé au crible de nombreuses S.C.P.I
    et ma conclusion est que la société de gestion la Française AM n’est pas sérieuse.
    Aussi sur la politique de gestion, la performance financière. Exemple selectinvest 1 est presqu’un cadavre: Tof
    en dessous de 90% depuis un sacré moment, le résultat net par part n’est pas bon du tout, les charges montent car les immeubles sont vieillisssants, le rendement dépasse péniblement les 4%.
    Epargne foncière malgré un rendement de
    plus de 5% n’a pas de bon fondamentaux
    Tof, TRI, résultat net par part, report à nouveau.
    Et c’est le même scénario pour la plupart des scpi gérées par cette société.
    Vous devriez analyser sérieusement ce que
    fait cette sté de gestion et vous conclurerez
    qu’il y a mieux à faire avec votre argent en l’investissant ailleurs! ( si vous êtes intellectuellement).
    Tout ce que je dis, c’est factuel et se trouve dans les rapports.

    Conclusion: Votre argent mérite mieux que
    La Française A.M.

    Les sociétés de gestion comme Sofidy, Perial, Foncia ( le patrimoine foncier ) ou Primonial sont nettement au-dessus du lot!

  14. Oups, je voulais dire « si vous êtes honnête ».

  15. Très bon article,

    Je le conseille à de nombreux chefs d’entreprise qui à titre personnel font l’acquisition de la NP et leur société l’USF.
    Le mieux reste d’acheter directement démembré, sur 5 ans. On oublie également le possible gain ISF pour le détenteur de la NP.

  16. En partenariat avec PERL, Primonial a cree la SCPI de plus value PATRIMO CROISSANCE en 2014, dediee a l’acquisition de la NP de logements residentiels, dont la gestion est confiee a des bailleurs sociaux.
    Dans ce cas particulier, et dans le cas d’un financement a credit, les interets d’emprunts sont ils deductibles des autres revenus immobiliers ( SCPI ou autres) ?
    Ne serait ce pas egalement une maniere de se « proteger » partiellement d’une baisse de la valeur des biens immobiliers ?
    Merci pour ce Blog !

  17. Patrick D says:

    Bonjour Guillaume
    Il y a un point que j’ai mal compris : l’usufruitier profitte d’une SCI sous IS pour déduire l’amortissement de ses bénéfices. Puis rend les locaux au NP qui devient propriétaire à part entière.
    _ Que se passe t-il pour l’amortissement déjà réalisé par l’US une fois que le NP est devenu propriétaire ?
    _ Est ce que le NP peut à nouveau pratiquer l’amortissement en partant de 100 % de la valeur ?
    _ S’il désire revendre alors qu’il a acheté et qu’il est sous IR, est ce qu’il bénéficie de l’éxonération des 22 et 30 ans ?

    • Donald Duck says:

      Excellente question…

    • L’usufruitier n’achète que les loyers des N années à venir.

      Comptablement, quand il est redevable de l’IS, il est donc logique qu’il comptabilise ces loyers comme des recettes, et l’amortissement de son achat comme charge. (S’il est redevable de l’IR, pas d’amortissement, juste le constat d’une moins value à l’extinction de l’usufruit, moins-value dont il ne peut rien faire. En fait seul les personnes qui ont un gros déficit foncier à utiliser (en général vite- peuvent avoir un intérêt à investir en usufruit, pour pouvoir utiliser ce déficit…).

      Jamais l’usufruitier ne ne « rend les locaux au NP ». Le NP possède les locaux depuis le début, mais pas les fruits (les loyers) que ces locaux produiront, pendant la durée de l’usufruit auquel il a renoncé (en échange de ce que l’US a payé pour les acquérir).

      • Patrick D says:

        Merci pour cette réponse. Mais que devient l’amortissement réalisé par l’usufruitier : il disparait avec le passage au nu-propriétaire ou il lui est transmis à ce moment là ?

        • Quand une société achète un bien ayant une durée de vie évaluée à ans, qu’elle l’amorti sur 5 ans, ce bien a alors une valeur nulle au bilan. Et quand le bien est mis au rebut, rien ne se passe vraiment en comptabilité….. Pourquoi en serait-il autrement pour de l’usufruit sur 5 ans ?

          L’usufruit représente les fruits (ici les loyers) durant une certaine durée. Quand cette durée est terminée, l’usufruit ne représente plus rien, n’a plus de substance, n’existe plus.

          • Patrick D says:

            Mais alors, est ce que le nu propriétaire, une fois que l’usufruit s’est éteint et qu’il touche les loyers, peut amortir le bien sans tenir compte des amortissements déjà fait par l’usufruitier ?
            Cela voudrait dire que le bien aura été amorti 2 fois : d’abord par l’usufruitier puis le nu propriétaire !

            • Non. Une fois l’usufruit éteint, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire (des parts de SCPI), et un plein propriétaire de parts de SCPI ne peut pas les amortir, ces parts ne s’usant nullement avec le temps.

              • Patrick D says:

                Mais je pensais à des parts de SCI qui peuvent s’amortir en passant sous IS. Est ce que le nu propriétaire peut les amortir une fois devenu propriétaire, même si elles ont déjà été amortie par l’usufruitier avant ?

                • Les parts de SCPI ne peuvent jamais s’amortir : elle ne s’usent pas avec le temps !

                  • Certes, mais ces SCPI sont bien associées à des immeubles qui eux « s’usent » avec le temps !
                    D’où vient cette « différence » ?

                    • Les immeubles doivent être amortis dans la SCPI, et son bénéfice en tient surement compte, en revanche en tant que propriétaire de part de SCPI, vous ne pouvez pas déprécier vos parts, car c’est un actif non amortissable. C’est seulement au moment de la revente que vous pourrez constater une moins value éventuelle

                    • Patrick D says:

                      Cela veut donc dire que les parts déjà amorties par l’usufruitier ne peuvent pas être amorties une 2ème fois par le nu propriétaire ?

                  • Patrick D says:

                    Même question que Michel.
                    Si les parts de SCPI ne peuvent pas s’amortir, comment l’usufruitier les a amorti?

  18. @Guillaume,

    Vous prenez un exemple sur 10 ans et puis vous dites:  » l’achat du seul usufruit sur une durée courte (5 ans) semble une opportunité attrayante… »

    Pouvez-vous reprendre un exemple sur 5 ans (50k€ sur 5 ans) ?
    Merci d’avance

  19. A Guillaume.

    Une nouvelle fois, vous m’avez envoyé ce matin un e-mail sur ‘Investir dans l’or…. » et je n’ai pas le lien correspondant ????

    Cordialement

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