Investir dans l’usufruit de SCPI pour profiter du rendement des SCPI sans prendre le risque d’une baisse de prix ?

Vous le savez, je suis particulièrement prudent sur l’investissement en SCPI. L’immobilier de bureaux est fortement valorisé du fait du niveau particulièrement faible des taux d’intérêt. L’immobilier d’entreprise n’est pas valorisé en fonction de la valeur foncière et patrimoniale des murs, mais en fonction de critères financiers et économiques tels que le niveau des loyers, leur pérennité et leur évolution à l’avenir et surtout le niveau global des taux d’intérêt.
Dans un récent article, nous avions mis en exergue les trois principaux risques qui planent sur l’immobilier d’entreprise (cf »SCPI : Les 4 risques qui pourraient faire baisser la valeur de l’immobilier d’entreprise.« ) :

– L’évolution des normes de construction et l’obsolescence énergétique des bâtiments ;

– Le nomadisme en entreprise et la manière dont l’innovation, l’économie collaborative et l’internet mobile révolutionnent les besoins d’espace de travail ; (cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir » et « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« )
 

– La hausse des taux d’intérêt qui pourrait avoir pour conséquence de faire chuter la valeur financière de l’immobilier d’entreprise par la méthode de l’actualisation des flux futurs (cf »SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« )

 
L’immobilier d’entreprise semble être à un tournant, les prix sont au plus haut et ne pourront éternellement continuer leur hausse. Demain, la valeur des immeubles pourrait être dévaluée sous la pression des 3 risques présentés ci avant.
Investir dans les SCPI en 2018 n’est probablement pas une bonne idée pour celui qui recherche à préserver la valeur de son patrimoine. 
 

Comment profiter des revenus supérieurs de l’immobilier d’entreprise, sans prendre le risque de la baisse des prix de SCPI ?

Malgré les risques importants que nous identifions, il faut avouer que le revenu distribué par les SCPI est élevé, du moins supérieur au rendement des autres placements disponibles, et attire de nombreux investisseurs.
La question est alors de trouver une solution pour profiter du haut niveau de revenu distribué par les SCPI (rendement moyen 2017 proche de 4.50%  – La baisse du rendement s’explique par la hausse de la valeur des parts. Avec des revenus constants, une hausse du prix des parts de SCPI a pour conséquence de réduire le ratio), sans prendre le risque d’une baisse de la valeur des parts.
Ainsi, dans un contexte de risque sur la valeur des parts de SCPI, l’achat du seul usufruit me semble être pertinent.
Acheter l’usufruit des parts de SCPI, c’est acheter le droit de recevoir les revenus attachés aux parts de SCPI, sans être propriétaire à terme des parts.
Le risque de moins value que nous avons identifié est alors transféré sur le nu-propriétaire.
 

Qu’est ce que l’usufruit  et la nue propriété de parts de SCPI ?

Comme nous vous le présentions dans cet article « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« , il est tout à fait envisageable de procéder au démembrement des parts de SCPI. La part de SCPI peut être décomposée entre :

– L’usufruit, c’est à dire le droit de percevoir les revenus attachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement. Au terme du démembrement, l’usufruitier n’a plus rien, ni revenu, ni capital, mais aura perçu d’importants revenus pendant la durée du démembrement des SCPI.

– La nue propriété, c’est à dire le droit d’être plein propriétaire au terme du démembrement de propriété des parts de SCPI. Le nu propriétaire ne perçoit pas les revenus attachés aux SCPI pendant la durée du démembrement et deviendra l’unique propriétaire, et donc le bénéficiaire des revenus au terme du démembrement.

Prenons un exemple concret pour comprendre. Le démembrement de 1000 parts de SCPI sur 10 ans, soit une valeur en pleine propriété de 100 000€ :

– Pendant 10 ans, l’usufruitier percevra les revenus attachés aux 1000 parts de SCPI. Il percevra, selon le taux de distribution effectif de la SCPI entre 4500€ et 5000€ par année pendant 10 ans. Pour simplifier, considérons 5000€ / année / 10 ans.

Au terme du démembrement, il aura reçu 50 000€ de revenus fonciers (imposables après déduction des intérêts d’emprunt dans l’hypothèse d’un crédit) à la tranche marginale du contribuable (TMI) + CSG/CRDS ).

L’idéal est tout de même de détenir l’usufruit de part de SCPI dans une SCI à l’IS ou SARL patrimoniale afin d’amortir les parts sur la durée du démembrement et éviter l’imposition des revenus fonciers – (cf « Achat de l’usufruit de parts de SCPI : intérêt et simulation d’investissement.« )

Pour percevoir ces revenus pendant 10 ans, l’usufruitier aura payé -+ 35000€, fruit de la valorisation économique de l’usufruit (cf « Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.« ).

– Pendant 10 ans, le nu propriétaire n’aura rien perçu. Au terme du démembrement, il percevra 100% des revenus attachés aux parts de SCPI (5000€/ année revalorisé ou dévalué en fonction de l’évolution des loyers) et sera le propriétaire des parts de SCPI. Il bénéficiera de l’éventuelle plus value mais assumera également l’éventuelle moins-value. Dans notre analyse, en 2018, compte tenu de la forte revalorisation des parts depuis quelques années, le risque de moins-value doit être envisagé. 

Pour cela (revenu à échéance de 10 ans et pleine propriété), le nu propriétaire déboursera 65000€ (100 000€ – 35 000€ = 65 000€).

Compte tenu des risques importants qui pèsent sur la valeur futures des parts de SCPI, l’achat du seul usufruit sur une durée courte (5 ans) semble une opportunité attrayante (notamment par une structure patrimoniale imposée à l’impôt sur les sociétés).
 

Qu’en pensez vous ? Faut il préférer l’achat de l’usufruit ou de la nue propriété de parts de SCPI ? La pleine propriété ?