4 raisons pour changer d’assurance emprunteur : 2 – Une prestation IPT en capital ou en mensualité de crédit ?

Voici l’épisode 2 de notre série d’articles dédiés aux raisons qui peuvent motiver et justifier de changer d’assurance emprunteur.

Cette série d’articles, à l’instar de tous les articles sur l’assurance emprunteur, a été rédigée par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialiste des risques aggravés de santé et autres contrats d’assurance de prêt sur-mesure.

Après avoir étudié la différence fondamentale entre l’assurance de prêt indemnitaire ou l’assurance de prêt forfaitaire dans cet article « 4 raisons pour changer d’assurance emprunteur : 1 – L’assurance de prêt indemnitaire ou forfaitaire« , analysons aujourd’hui la nature de la prestation IPT : En cas d’IPT, l’assureur va t’il assumer les mensualités de votre crédit immobilier à votre place ou rembourser le capital restant dû en une seule fois.

Comme vous allez le voir, cette nuance est très importante et peut justifier de vouloir changer son contrat d’assurance emprunteur.

Changer d’assurance emprunteur, c’est chercher les meilleures garanties au meilleur tarif.

À l’heure où tout le monde encourage l’emprunteur à engager le processus de changement d’assurance de prêt après avoir signé l’offre de prêt de sa banque (et obtenu un accord sur le taux du crédit immobilier), il nous a paru important de développer un point essentiel pour les emprunteurs soucieux de leur couverture d’emprunt.

Notez cependant que nous ne conseillons pas de procéder dans cet ordre. Vous devez négocier votre assurance de prêt et obtenir un accord de votre banque avant l’offre de prêt car une négociation a postériori sera aléatoire et semée d’embuches comme nous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Choisir entre la meilleure assurance de prêt ou le meilleur taux immobilier ? »

Pour quelles raisons devons-nous envisager un changement d’assurance emprunteur ?

Au-delà de l’obtention d’un meilleur tarif, pouvez-vous améliorer les garanties et votre couverture en cas de décès ou d’accident ?

On peut parfois penser que les garanties sont les mêmes et qu’il n’y a donc pas grand-chose à changer à part négocier un meilleur tarif. C’est là une erreur. Changer d’assurance de prêt, c’est chercher un meilleur tarif, mais aussi et surtout chercher à améliorer les garanties de votre contrat d’assurance.

L’objectif de cet article sera donc de vous expliquer comment vous pouvez améliorer les contrats d’assurance emprunteur et quel est l’intérêt de cette amélioration.

Changer d’assurance de prêt, si l’on a croit le discours officiel, serait l’occasion d’avoir mieux pour moins cher. Pour cela, rien de plus simple il suffit de suivre les panneaux que l’on vous affiche un peu partout :

• Étape 1 se rendre sur un comparateur d’assurance de prêt immobilier ;
• Étape 2 valider le contrat sélectionné par la machine a devis ;
• Étape 3 signer et envoyer la lettre recommandé. Facile et un gain moyen de 10 000€ à la clé.

Aujourd’hui tout est d’une simplicité enfantine et on se demande pourquoi il y a encore 10 ans, les emprunteurs s’ennuyaient à réfléchir ou à lire ce qui était écrit dans les conditions générales et particulières du contrat d’assurance.

Peut-être était-ce parce qu’un contrat d’assurance emprunteur c’était en moyenne 15 pages de conditions générales de vente. Pourtant, aujourd’hui, bien que tout aille plus vite et tout soit facile, on a toujours 15 pages de dispositions générales dans un contrat d’assurance emprunteur.

Il existe également toujours un service prestation de compagnie d’assurances dont le métier reste de faire appliquer ces conditions générales à la lettre avec pour finalité un refus potentiel d’indemnisation.

Il faut que tout change pour que rien ne change.

Ce qui a changé c’est la perception que l’on peut avoir d’un contrat d’assurance et la rapidité avec laquelle on peut accéder à l’information sur le prix (cf « Crédit immobilier : Comparatif des meilleurs taux d’assurance de prêt pour 2020 »)

En tant que courtier en assurance emprunteur, les seuls éléments qui me différencient d’une machine à devis sont que je sais écouter, analyser et surtout que j’ai la possibilité en connaissant de multiples paramètres, de faire un lien entre eux afin d’adapter une couverture d’emprunt pour un client.

Une machine se restreint systématiquement à vous donner le prix d’une couverture décès PTIA, IPT et ITT (cf « Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ») puisque ce sont ces garanties qui sont en place si vous avez mis en place un prêt immobilier pour votre résidence principale.

Garantie identiques OUI, fonctionnement identiques NON

Un comparateur d’assurance de prêt sait distinguer la présence de garanties, mais est incapable de comprendre les fonctionnements.

Partant de là j’ai identifié 4 paramètres (fonctionnement du contrat) ou situations  qui nécessitent un changement d’assurance emprunteur :

• La présence d’une prestation forfaitaire en lieu et place d’une garantie indemnitaire en cas d’ITT/IPT (arrêt de travail invalidité)
• Le type de prestation versée en cas d’IPT (invalidité totale)
• La présence d’une garantie IPP (invalidité partielle) ou pas
• La présence d’une exclusion de garantie, d’un refus de garantie ou d’une supprime (cf « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? »)

Ces 4 points, je vais dans un premier vous les exposer dans 4 articles et ensuite, dans un 5 ième article, je vous indiquerai suivant votre banque le fonctionnement du contrat groupe que vous pouvez avoir souscrit afin de voir si celui-ci répond aux critères qualitatifs requis ou si il doit être amélioré en changeant d’assurance

Ainsi, si vous êtes en attente d’une couverture qualitative, cela vous permettra d’aller au-delà des informations standardisées de la fiche-produit que l’on a dû vous remettre.

Alors OUI vous serez contraint de changer d’assurance si vous souhaitez un fonctionnement spécifique, car les contrats groupe de votre banque ne sont tout simplement pas adaptables. Vous pourriez demander à payer le double pour avoir une couverture en plus, si celle-ci n’existe pas, votre banquier ne pourra pas l’inventer.

La solution se situera donc sur un contrat externe à votre banque appelée délégation d’assurance (cf « Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. »)

Mais attention, à la différence du discours général qui consiste à indiquer qu’il faut changer d’assurance pour prendre une délégation d’assurance et être mieux couvert je vais fortement tempérer le propos. En effet à quoi est ce que cela sert de prendre un contrat identique en matière de fonctionnement à celui de votre banque ?

Ça c’est du travail de machine. On fait un copié collé du contrat de votre banque et on vous le propose à deux fois moins cher.

Par faire simple : Utiliser un comparateur d’assurance de prêt, c’est chercher une couverture identique pour un meilleur tarif. C’est déjà pas mal et vous pouvez en moyenne faire -+ 10 000€ d’économie notamment si vous êtes au début du remboursement de votre crédit immobilier.

Bien évidemment, économiser 10000€, c’est beaucoup, mais on peut faire encore mieux. Et si vous profitiez de ce changement d’assurance de prêt pour améliorer vos garanties (tout en faisant ces 10 000€ d’économie).

Aussi nous nous adressons là à des emprunteurs en attente de technicité et au final de sécurité, car c’est bien cette maitrise technique sur mesure et non industrialisable qui permettra d’être indemnisé correctement en cas de pépin. En effet, ce sont à des problèmes de santé lourds et donc de longue durée auxquels il faut penser, car ces derniers peuvent entraîner des difficultés financières.

C’est d’ailleurs là tout le sens d’une assurance emprunteur de bonne qualité.

En effet, soyons réaliste,ce n’est pas une jambe cassée qui fait qu’un emprunteur finit sur un forum internet pour crier que tous les assureurs sont des voleurs. Cela fait plus de 15 ans que je pratique ce métier et je n’ai jamais rencontré de souci de vol. Les assureurs ne font qu’appliquer les règles qui ont été données à la signature du contrat.

Si je me limite à cette réflexion je suis en mesure de vous dire que tous les emprunteurs ayant une délégation d’assurance chez LCL ou Boursorama sont en danger. Mais nous verrons ce point un peu plus tard.

Pour changer d’assurance emprunteur deux possibilités peuvent être utilisées :

• La Loi Hamon qui permet de changer d’assurance dès la signature de l’offre de prêt immobilier et sur les 12 premiers mois (cf « Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON ») ;
• Attention les 12 mois commencent à courir à compter de la signature de l’offre de prêt et non à compter de votre signature chez le notaire ou bien encore du paiement de votre première échéance d’emprunt ;
• L’Amendement Bourquin qui permet de changer tous les ans à date anniversaire (cf « Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?) ; Cette date anniversaire est équivalente à la date de signature de votre offre de prêt initiale. Comme pour la Loi Hamon c’est cette date qui est à retenir. À noter qu’un préavis de 2 mois est nécessaire.

Comme indiqué ci-dessus voici la deuxième raison pour changer d’assurance emprunteur :

Quelle est la nature de la prestation versée en cas d’IPT (invalidité permanente totale) : Capital restant dû ou prise en charge des mensualités du crédit immobilier ?

Pour être précis nous allons maintenant parler du cas de l’invalidité totale. Vous maîtrisez maintenant la notion d’indemnitaire en opposition avec la notion de forfaitaire (cf. « 4 raisons pour changer d’assurance emprunteur : 1 – L’assurance de prêt indemnitaire ou forfaitaire »). Avant de voir ce qui peut être versé et sous quelle forme il va déjà falloir rentrer dans le cadre de la garantie.

Suivant le contrat, le fonctionnement va être différent.

On est tout d’abord en état d’invalidité à compter du moment où un assureur peut évaluer un taux d’invalidité.

Une incapacité (ITT) c’est un arrêt de travail et c’est temporaire

Une invalidité (IPT ou IPP) c’est définitif. C’est pour cela que l’on peut évaluer l’impact de cette invalidité avec un taux.

Certains assureurs estimeront que l’invalidité est totale si vous ne pouvez plus travailler. Attention, il ne s’agit pas de savoir si vous pouvez encore exercer votre activité professionnelle actuelle, mais savoir si vous pouvez travailler, y compris en exerçant une nouvelle activité.

D’autres assureurs estimeront qu’il faut un taux d’invalidité supérieur à 66%.

C’est cette dernière version que l’on retrouve le plus souvent.

Nous avions rédigé un article spécifique au terme duquel nous vous expliquions comment  fonctionne l’évaluation des taux d’invalidité car dans certains cas et selon les dispositions générales de votre contrat d’assurance emprunteur, vous serez peut-être indemnisable, mais par forcément indemnisé (cf « La garantie IPT (invalidité totale) de votre assurance de prêt : définition, analyse, évaluation de taux, prestations et sélection »).

Décidément OUI c’est technique et je demande encore comment les comparateurs en ligne d’assurance emprunteur arrivent à nous faire croire à un comparatif d’assurance en rentrant 3 données dans un logiciel….. cf «Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! »)

Dans l’hypothèse où vous atteindriez le fameux taux de 66%, commencez par garder à l’esprit que nous sommes dans une situation délicate. délicate personnellement, professionnellement mais aussi familialement. Aussi, si vous souhaitez ajouter la case financièrement, vous avez le choix de ne pas faire expertiser votre contrat d’assurance emprunteur actuel.

Au-delà ce taux de 66% l’assureur versera donc une prestation. Est-elle la même sur tous les contrats d’assurance emprunteur ? Sûrement pas !

Demandez à votre machine à devis où est la case à cliquer pour qu’elle vous donne la meilleure solution, mais je pense qu’elle va finir par bugger….

Concrètement l’assureur aura deux possibilités :

• Verser une prestation au mois le mois, c’est-à-dire régler votre échéance d’emprunt jusqu’à la fin du prêt ou vos 65, 67 ou 70 ans suivant la fin de votre garantie IPT ;

ou

• Solder l’emprunt c’est-à-dire le capital restant dû au moment où le taux de 66% ou plus est évalué/validé par l’assureur (cf. « Quelle indemnisation « invalidité permanente totale » (IPT) pour votre assurance de prêt immobilier ? »).

Entre les deux,-il n’y a pas photo. L’option « solder l’emprunt et rembourser le capital restant dû est nettement plus favorable » (mais trop rare).

Voici 4 situations qui doivent vous convaincre de rechercher une assurance de prêt qui soldera le capital restant dû et ne se contentera pas d’assumer les mensualités de votre crédit immobilier à votre place :

• Situation 1 : Vous revendez le bien car il n’est plus adapté à votre handicap (suite à maladie ou accident) ou tout simplement parce que vous souhaitez changer d’air en ne passant pas 20 ans au même endroit. Dans ce cas vous serez contraint de solder vous-même votre prêt et vous perdrez le bénéfice de la prestation qui était versée au mois le mois par l’assureur ;

• Situation 2 : vous restez pieds et poing liés à la prestation au mois le mois de l’assureur et vos êtes donc condamné à rester chez vous. Pour ne pas perdre l’indemnisation, vous allez perdre votre liberté ;

• Situation 3 : si l’assureur vous contrôle (expertise médicale) et qu’il estime que votre taux d’invalidité est devenu inférieur au 66%, alors il arrêtera de payer. Ne soyons pas naïf, un assureur ne va pas payer pendant 20 ans ou 25 ans sans vérifier si vous êtes toujours indemnisable, c’est-à-dire dans le champ d’application de la garantie. Si comme sur 80% des contrats d’assurance emprunteur du marché vous ne bénéficiez pas d’une garantie IPP (invalidité partielle), alors il en sera fini de votre prise en charge d’échéance. Ainsi, du jour au lendemain vous passerez d’une prise en charge de 100% de votre mensualité d’emprunt à un simple 0€, c’est-à-dire que c’est à nouveau vous qui serez le payeur de vos échéances de prêt immobilier.

• Situation 4 : vous approchez de l’âge de la retraite. Votre prestation est versée au mois le mois et votre prêt court encore pendant 15 ou 20 ans. Arrivé vos 65, 67 ou 70 ans, et suivant la date de fin de prestation prévu au contrat, tout va s’arrêter. Généralement c’est votre départ à la retraite qui sifflera la fin de la partie. Ainsi c’est vous qui devrez assumer le remboursement de votre crédit immobilier lorsque vous aurez liquidé vos droits à la retraite.

Vous le voyez la prise en charge des échéances au mois le mois est loin d’être idéale.

Sur un cas concret et pour parler chiffres voici ce qu’il se passe.

Vous souscrivez en 2020 un prêt de 300 000€ sur 25 ans à 1.50%

En 2023 et après un accident vous vous retrouvez avec un taux d’invalidité de + de 66%

La mensualité de votre crédit immobilier est de 1200€ et il vous reste encore 270 000€ à payer à la banque.

Si vous avez une prestation IPT au terme de laquelle l’assureur solde l’emprunt, celui-ci fera un chèque de 270 000€ à la banque. Ainsi, plus de crédit immobilier (liberté) et si vous décidez de revendre votre à bien à 300 000€, vous repartez avec vos 300 000€ (rien à devoir à la banque) et vous pouvez vous acheter un nouveau bien immobilier.

À l’inverse, si votre assureur a prévu une prise en charge des échéances au mois le mois dans ses dispositions générales il va régler vos 1200 € de mensualité de crédit. Pour X raisons, si la situation venait à se compliquer et que vous décidiez de revendre votre bien 1 an après (en année 4 de l’emprunt sur les 25 prévus initialement). Vous revendriez ce bien toujours à 300 000€. Vous encaisseriez cette somme, mais devriez encore rembourser 260 000€ à la banque. Vous auriez donc en poche la seule différence, c’est-à-dire 40 000€

Entre les 270 000€ versés par l’assureur 1 en un coup et les 14 400€ (1200€ de mensualité de crédit payé pendant 1 an) versé par l’assureur 2 cela fait un différentiel de prestation de 255 600€.

Là aussi, vous pouvez espérer que votre contrat d’assurance emprunteur fonctionne ainsi mais si j’étais vous je prendrais le temps de vérifier, car dans 8 à 9 cas sur 10 ce ne sera pas le cas.