– Un article rédigé avec enthousiasme par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liés à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –

 
L’assurance prêt immobilier des seniors étant un marché en constante évolution depuis quelques années nous avons décidé de vous donner les informations nécessaire pour faire le ou les  bons choix.
Après vous avoir proposé une analyse des tarifs de l’assurance de prêt, banque par banque (cf article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe.« ), nous analysons la question de l’assurance de prêt pour les seniors (après 60 ans jusqu’à 72 ans) et vous proposons un comparatif des meilleurs tarifs obtenus en délégation d’assurance de prêt.
Emprunter après 60, 65 voire 70 ans est une chose de plus en plus fréquente chez les retraités. Les raisons sont diverses : souhait de changer de régions après une carrière professionnelle bien remplie, modification du cadre familial, travaux de réaménagement du domicile ou même parfois investissement locatif.
On peut lire un peu partout qu’il est difficile pour un sénior ou un couple de séniors d’emprunter de l’argent dans le cadre d’un projet immobilier. Pourtant les fondamentaux semble bons :

– Des revenus récurrents et stables (pension de retraite qui ne risque pas de fluctuer dans le temps)

– Généralement pas ou peu d’endettement

– Une épargne constituée après la fin d’étude des enfants

– ….

 

Alors quelle est cette difficulté qui empêcherait les seniors de faire un prêt immobilier ?

La réponse est simple, c’est une question d’assurance, celle de l’assurance emprunteur.
Tarifs élevés, âge maximal de couverture d’emprunt, souci de surprime ou de refus de garantie lié à des antécédents de santé….
Rares sont les organismes bancaires qui acceptent de faire un prêt immobilier sans assurance. La majorité des banques consente un prêt immobilier à condition que l’emprunteur soit couvert par une assurance en cas décès.
Hors sans parler de tarif pour le moment, l’âge de cessation de la garantie décès est le premier problème.
Un retraité de 65 ans qui souhaitent faire un emprunt immobilier  sur 15 ans et dont la banque ne peut pas présenter de couverture jusqu’au terme de du prêt (80 ans dans le cas présent) refusera systématiquement de lui prêter de l’argent. Si l’organisme bancaire accepte du lui prêter de l’argent, il faudra bien prendre conscience que la dette liée au prêt immobilier sera transmise aux héritiers en cas de décès en dehors de la période d’assurance.
La banque va donc généralement se caler sur la durée maximale d’assurance possible pour déterminer la durée du prêt. Il va donc naturellement se créer un problème d’endettement (dépassement des 33%).
 
Exemple concret pour un emprunteur senior :
Un retraité a 65 ans qui a une pension de 3000€ mensuel souhaite faire un emprunt de 150 000€ sur 15 ans afin de ne pas dépasser les 33% d’endettement. Cela correspond à une mensualité de 937€ si il obtient un taux de 1.60%.
Le banquier dont le contrat groupe maison présente un âge de fin de couverture à 75 ans va lui refuser poliment son prêt immobilier au motif que celui-ci ne peut être couvert jusqu’à son terme.
Pour rentrer dans le cadre du contrat de la banque il faudrait alors ramener la durée à 10 ans. Nouveau problème…. Cette fois la mensualité de prêt passe à 1353€ ce qui représente un endettement de 45%
C’est donc le serpent qui se mort la queue, soit la durée du prêt est trop longue et ne permet pas d’être couvert par l’assurance emprunteur jusqu’au terme soit la durée du prêt est trop courte et le taux d’endettement devient trop important.
Une étude récente de BAO que nous avons utilisée dans un précédent article, nous permettait également de connaître banque par banque la durée maximale de couverture sur leurs contrats d’assurances groupe
 
 
Age de fin de couverture d’assurance de prêt immobilier pour les seniors suivant la banque :
Le tableau reprend banque par banque l’âge maximal de la couverture d’assurance décès sur l’emprunt immobilier qui peut vous être consenti.

Panorama des durées maximales de couverture d’emprunt banque par banque
BANQUE et contrat d’assurance emprunteur correspondant âge maximal de cessation de la garantie décès
CREDIT AGRICOLE assurance prêt CNP ADI 01 2013 du 70 ans
CAISSE D’EPARGNE  assurance prêt CNP 2220N 75 ans
BANQUE POPULAIRE assurance emprunteur CNP 2253Z et 2256C 75 ans
BNP contrat Cardif Atout Emprunteur 2456-654 non indiqué dans la notice
LCL contrat d’assurance CACI L2018-01-25-230-3 75 ans
BOURSORAMA contrat CNP n°5027P 80 ans
SOCIETE GENERALE contrat Sogecap DIT 90.197 75 ans
CREDIT DU NORD contrat Sogecap  90.216 75 ans
LA BANQUE POSTALE assurance de prêt CNP Effinance 0601D juin 75 ans
CREDIT FONCIER DE FRANCE contrat CNP 1819C 80 ans
CREDIT MUTUEL assurance prêt ACM assur prêt 16-41-58 80 ans
CREDIT MUTUEL Bretagne, Sud Ouest, Massif central : contrat d’assurance emprunteur SURAVENIR Prévi Crédit 2 75 ans (ou 80 ans si option senior)
HSBC contrat HSBC Assurance NI 1,9 001/900/31 75 ans

 
Ainsi chaque emprunteur senior pourra connaître suivant l’organisme de crédit avec lequel il souhaite entamer une discussion pour l’obtention d’un prêt immobilier, la durée maximale sur laquelle  son prêt pourra être étalé.
Les durées maximales de couverture varient de 70 ans au Crédit Agricole à 80 ans pour le Crédit Foncier, le Crédit Mutuel ou bien encore Boursorama. Certaines banques, même si ce n’est pas précisé pour toutes car l’information n’a pas été donné pratiquent « l’option senior » c’est-à-dire que par dérogation elles vont accepter d’allonger la durée de couverture mais cela aura bien sûr un coût.
Si vous avez déjà contracté votre emprunt auprès d’un de ces organismes et que vous constatez que votre âge à la fin du prêt dépasse celui indiqué dans le tableau ci-dessous, il y a de forte chance que votre prêt ne soit pas couvert jusqu’à son terme. Pour le vérifier, rien de plus simple, vous pouvez relire la notice d’information (partie « cessation de garantie » ou « âge de fin de garantie ») ou tout simplement regarder si votre coût d’assurance est indiqué jusqu’à la dernière échéance de votre tableau d’amortissement. Si ce n’est pas le cas ou que le coût de l’assurance diminue avant la fin du prêt (c’est le cas lorsque vous avez emprunté en couple car l’un des deux conjoints n’est plus couvert) cela signifiera qu’en cas de décès après la date maximale de couverture  vos héritiers recevront la dette en même temps que le bien immobilier lors de la succession.
Si vous n’avez pas une épargne équivalente au capital restant dû à cette date ou que votre conjoint ou vos enfant n’ont pas la possibilité d’assumer les mensualités de prêt cela risque de poser de gros soucis et au mieux il faudra revendre le bien en urgence (donc à un prix en deçà du marché).
 
 

La délégation d’assurance de prêt : une solution pour les emprunteurs seniors

Comme vous le savez certainement, l’emprunteur a le libre choix de l’assurance de son prêt immobilier. En effet depuis la Loi Lagarde de 2010, chaque emprunteur a la possibilité d’assurer son prêt auprès de l’assureur de son choix.
Le principal avantage sera que les contrats externes à la banque couvrent la plupart du temps jusqu’à 85 ans voir 90 ans. Ainsi la solution pour allonger la durée de son prêt immobilier ou être couvert jusqu’à son terme pourra être trouvée.
La délégation d’assurance pour les emprunteurs seniors se révèle donc être la majeure partie du temps la solution pour qu’un emprunteur « âgé » puisse accéder au crédit immobilier.
Certes le banquier devrait vous parler de cette solution dès les premières minutes de l’entretien puisque l’assurance emprunteur va constituer le principal frein à l’acceptation de votre crédit mais il tentera d’abord de chercher une alternative (mettre un peu plus d’apport, réduire vos capacités d’emprunt afin qu’il puisse passer sur une durée courte,….) avant de vous sire que son concurrent a la solution.
Dans tous les cas, va également se poser la question du prix cette assurance emprunteur….. Et là…certains comprendront rapidement que le terme senior dans un prêt immobilier a une incidence qui n’est pas forcément positive.
En effet comme nous l’avions brièvement indiqué dans l’article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » , l’assurance emprunteur peut peser jusqu’à 50% du coût global du crédit. Cette part sera encore augmentée si vous empruntez en couple et que vous souhaitez être assuré à 100% chacun.
En résumé lorsque vous êtes dans la catégorie dite « senior », inutile de discuter le bout de gras avec votre banquier pour économiser 0.10% sur votre taux d’emprunt (pour rappel un 0.10% sur un taux de prêt représente la moitié en coût d’un 0.10% sur une assurance emprunteur lorsque la durée est de 20 ans), passez directement à la case « assurance emprunteur » vous gagnerez du temps et vous aborderez le point de négociation qui vous fera certainement économiser des milliers d’euros.
Afin de vous aider dans la démarche de négociation et connaître les prix auxquels vous pouvez accéder en optant pour une délégation d’assurance nous avons élaboré le 1er comparateur des taux d’assurance emprunteur seniors
 

Taux d’assurance emprunteur senior : le premier barème comparateur de tarif en lecture directe

Le tableau ci-dessous contiendra les meilleurs taux d’assurance qu’il est possible de trouver en délégation d’assurance lorsque l’on est senior et suivant les différentes durées de prêt (du moins  les plus répandues). La plupart des taux d’assurances emprunteurs seniors de ce tableau ne se retrouvent pas sur les comparateurs d’assurances.
Désolé de casser un peu la légende mais contrairement à ce que nous font croire les comparateurs ils ne référencent pas tous les produits soit parce qu’ils ne les connaissent pas, soit parce que certaines compagnies ne souhaitent pas apparaître sur internet, ou parfois parce que les systèmes informatiques ne sont tout simplement pas compatible.
Néanmoins comme vous allez pouvoir le constater les taux présentés sur ce barème peuvent vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie en comparaison avec l’assurance groupe de votre banque ou même avec un produit d’assurance que vous auriez pu sélectionner par ailleurs (internet ou auprès de votre agent d’assurance).
Ce tableau reprendra donc uniquement les 3 ou 4 meilleurs taux constatés sur une dizaines de compagnie d’assurances étudiées.
Là aussi cassons un peu la légende, il n’existe pas de compagnies d’assurance spécialisée pour les emprunteurs seniors. Une compagnie sera spécialisée pour les seniors en mai et pour les jeunes en juin…. Vive le marketing….
Les taux ci-dessous sont donc valables pour des emprunteurs qui souscriraient une garantie DC ou DC-PTIA suivant les âges. Concernant le fait qu’il y ait une distinction de prix entre les fumeurs et les non fumeurs, nous avons sélectionné uniquement les taux des non  fumeurs qui représentent la majorité des cas sur ces tranches d’âges.
 

Tableau des meilleurs taux d’assurance de prêt pour les seniors (à partir de 60 ans jusqu’à 72 ans).

(base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté)
prêt sur 10 ans prêt sur 12 ans prêt sur 15 ans prêt sur 20 ans
taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée
60 ans 0,32% 3 200 € 0,34% 4 080 € 0,37% 5 550 € 0,39% 7 800 €
0,34% 3 350 € 0,35% 4 224 € 0,38% 5 760 € 0,46% 9 200 €
0,38% 3 780 € 0,40% 4 812 € 0,39% 5 850 € 0,47% 9 360 €
0,39% 3 900 € 0,39% 4 680 € 0,44% 6 555 € 0,54% 10 860 €
61 ans 0,34% 3 400 € 0,37% 4 440 € 0,40% 6 000 € 0,50% 10 000 €
0,37% 3 650 € 0,38% 4 608 € 0,42% 6 345 € 0,50% 10 000 €
0,40% 4 010 € 0,44% 5 244 € 0,47% 7 080 € 0,52% 10 460 €
0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 800 €
62 ans 0,37% 3 700 € 0,40% 4 800 € 0,44% 6 600 € 0,50% 10 000 €
0,40% 3 970 € 0,42% 5 040 € 0,47% 7 020 € 0,54% 10 800 €
0,44% 4 370 € 0,47% 5 664 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 720 €
0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 785 € 0,64% 12 740 €
63 ans 0,40% 4 000 € 0,43% 5 160 € 0,48% 7 200 € 0,50% 10 000 €
0,43% 4 340 € 0,46% 5 520 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 800 €
0,47% 4 720 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 815 € 0,66% 13 200 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 084 € 0,57% 8 490 € 0,70% 13 920 €
64 ans 0,44% 4 400 € 0,47% 5 640 € 0,50% 7 500 € 0,50% 10 000 €
0,48% 4 770 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 800 € 0,65% 13 000 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 108 € 0,59% 8 805 € 0,74% 14 860 €
0,52% 5 190 € 0,56% 6 660 € 0,61% 9 210 € 0,77% 15 340 €
65 ans 0,47% 4 700 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,50% 10 000 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 120 € 0,56% 8 400 € 0,71% 14 200 €
0,53% 5 280 € 0,57% 6 852 € 0,66% 9 915 € 0,84% 16 760 €
0,56% 5 550 € 0,60% 7 224 € 0,66% 9 930 € 0,84% 16 820 €
66 ans 0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,77% 15 400 €
0,51% 5 100 € 0,55% 6 600 € 0,61% 9 150 € 0,91% 18 172 €
0,59% 5 900 € 0,65% 7 788 € 0,72% 10 800 € 0,96% 19 120 €
0,60% 6 020 € 0,65% 7 800 € 0,75% 11 280 €
67 ans 0,55% 5 500 € 0,60% 7 200 € 0,67% 10 050 € 0,85% 17 000 €
0,65% 6 490 € 0,71% 8 496 € 0,79% 11 859 € 1,00% 20 060 €
0,66% 6 640 € 0,73% 8 784 € 0,85% 12 795 € 1,09% 21 760 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,02% 15 300 €
68 ans 0,60% 6 000 € 0,65% 7 800 € 0,73% 10 950 € 0,94% 18 800 €
0,71% 7 080 € 0,77% 9 204 € 0,86% 12 921 € 1,11% 22 184 €
0,76% 7 550 € 0,83% 10 008 € 0,97% 14 580 € 1,24% 24 800 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,02% 15 300 €
69 ans 0,66% 6 600 € 0,72% 8 640 € 0,80% 12 000 € 1,03% 20 600 €
0,78% 7 788 € 0,85% 10 195 € 0,94% 14 160 € 1,22% 24 308 €
0,87% 8 660 € 0,96% 11 472 € 1,02% 15 300 € 1,42% 28 480 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,11% 16 650 €
70 ans 0,72% 7 200 € 0,79% 9 480 € 0,89% 13 350 € 1,14% 22 800 €
0,85% 8 496 € 0,93% 11 186 € 1,02% 15 300 € 1,35% 26 904 €
1,00% 9 970 € 1,02% 12 240 € 1,05% 15 750 € 1,63% 32 660 €
1,02% 10 200 € 1,10% 13 176 € 1,27% 19 035 €
71 ans 0,79% 7 900 € 0,87% 10 440 € 0,98% 14 700 € souscription possible mais le prêt ne sera pas couvert jusqu’au terme
0,93% 9 322 € 1,02% 12 240 € 1,16% 17 346 €
1,02% 10 200 € 1,03% 12 324 € 1,45% 21 750 €
1,15% 11 450 € 1,26% 15 084 €
72 ans 0,87% 8 700 € 0,95% 11 400 € 1,08% 16 200 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,27% 19 116 €
1,03% 10 270 € 1,12% 13 452 € 1,66% 24 900 €
1,32% 13 200 € 1,44% 17 280 €

 
Contrairement à l’article précédent, il n’a pas été possible cette fois de comparer les prix avec ceux de la banque. Le marché des seniors étant plus restreint nous n’avons pas trouvé de source fiable.
Néanmoins vous disposerez tous du taux de votre banque et pourrez ainsi le comparez avec celui présent dans le barème.
Comment lire le tableau
En croisant l’information entre l’âge de l’emprunteur et sa durée de prêt on obtiendra le taux et le coût en euros des cotisations d’assurances sur la durée du prêt dans l’hypothèse ou il aurait emprunté 100 000€
Un emprunteur de 67 ans qui emprunterait 100 000€ sur 15 ans pourrait donc accéder à des taux allant de 0.67% à 1.02% pour un coût total d’assurance allant lui de 10050€ à 15300€ (soit 50% d’écart)
Rappelons que ces taux sont de plus les meilleurs, il est donc aisé de penser qu’une bonne recherche sur la partie assurance emprunteur fera rapidement économiser 10 000€ sur un prêt immobilier voire 20 000€ si il s’agit d’un couple assuré à 100% chacun
Quand les meilleurs tarifs d’assurance emprunteur se situent dans une fourchette de 30% pour les jeunes de moins de 30 ans (hors banque bien sûr) celle des seniors va généralement du simple au triple et cet écart se creuse en avançant dans l’âge ou si la durée du prêt s’allonge.
 

Conseil pour les seniors (60 ans, 65 ans ou 70 ans) qui font un prêt immobilier avec un statut retraité

Pour résumer les enseignements de cet article concernant l’assurance de prêt immobilier senior  voici ce qu’il faut retenir :

1) Il existe des assurances emprunteur en délégation qui peuvent couvrir jusqu’au terme de votre prêt (85 ou 90 ans suivant les produits) ce qui facilitera le montage de votre dossier de prêt immobilier

2) Les emprunteurs séniors bénéficient également de la loi Lagarde de 2010, ils peuvent donc choisir librement leur assurance sans que la banque puisse modifier les conditions d’octroi du crédit (taux, frais de dossier, …)

3) La Loi Hamon qui permet de changer d’assurance dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt est également accessible et présente un fort intérêt économique (le tableau pourra rapidement aider à chiffrer le gain)

4) Si vous avez déjà un emprunt immobilier en cours, vérifiez que celui-ci est bien couvert jusqu’au terme

5) Choisissez bien les quotités si vous empruntez en couple  (voir  » Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« )

   et ne suivez pas forcément les conseils qui vous recommandent de couvrir uniquement le plus jeunes des deux pour que ça passe au niveau de l’assurance. La garantie a pour objet de couvrir une éventuelle disparition prématurée de l’emprunteur. Ne l’oublions pas même sous les éventuelles pressions des tiers

6) Même si l’organisme bancaire vous prête sans assurance ou en couvrant uniquement le plus jeune, vous avez toute liberté de vous couvrir ou de couvrir le co emprunteur avec une quotité de 30, 50, 70 ou 100%. Si la banque ne vous demande rien vous avez une totale liberté donc couvrez au moins le minimum en trouvant un équilibre budgétaire

7) Si vous avez quelques antécédents de santé, anticipez au maximum votre étude assurance emprunteur car les tarifs selon les compagnies sont très différents. Quelques produits sont à cotisation fixes. Ils seront dans certains cas plus adaptés (même si ils sont parfois plus chers) à votre situation et vous permettront de maîtriser votre budget notamment sur les premières années du prêt. L’éventuelle surprime lié à un problème de santé peut être écrêtée si vous rentrez dans le cadre de la convention AERAS (moins de 71 ans en fin de prêt, emprunt de mois de 320 000€ d’emprunt, tranche de revenus spécifique). Plus de détail dans l’article « Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier« 

 
Nos dernières lignes ne seront pas un conseil mais plutôt une incitation à réagir à cet article. Comme nous l’avons indiqué il est très difficile d’obtenir des informations sur les taux d’assurances emprunteur pratiqués par les banques.

 Alors sans forcément citer les organismes (banques ou compagnie d’assurances) puisque ce n’est pas le but et parce que chaque cas est unique, vos commentaires ou expérience pourront très certainement aider les futurs lecteurs dans leur recherche.

Merci par avance…
 

Demandez l’expertise et le conseil d’un courtier en assurance de prêt spécialisé en risque aggravé.

 

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