Reprenons les bases de l’assurance de prêt immobilier.

Lorsque vous faites un emprunt immobilier, le banquier va vous consentir un prêt d’argent. A cette occasion et afin de se couvrir contre les accidents de la vie (décès, invalidité, arrêt de travail) celui va vous demander de souscrire une assurance emprunteur (vous pouvez utiliser le comparateur d’assurance de prêt indépendant que nous avons construit pour vous).
Cette garantie vous avez la possibilité de la souscrire auprès de la banque mais également auprès de l’assureur de votre choix. C’est ce que l’on appelle faire une délégation d’assurance.
L’assurance emprunteur, au même titre que le taux du prêt, les frais de dossier,…. peut faire l’objet d’une négociation auprès de votre conseiller bancaire (je vous baisse le taux du prêt si vous gardez l’assurance dans mon établissement, se sera plus simple et mieux pour votre dossier est la phrase que vous pourrez entendre de sa part). Pourtant le fait de choisir librement son assurance n’est pas un point de négociation. C’est un DROIT.
Malheureusement ce n’est pas votre banque qui va vous en informer (c’est pourtant marqué dans la fiche standardisé de leur propre assurance groupe) et c’est normal puisqu’ils souhaitent que vous la preniez dans leur établissement. Il serait bien mal venu pour un commercial d’informer son client que le concurrent est 2 fois moins cher mais c’est dans ce cas précis une vérité qui se vérifie la majorité du temps.
Derrière ce point de négociation (qui rappelons le une nouvelle fois est un DROIT) qui peut sembler anodin se cache une source d’économie potentiellement très élevé, bien plus élevé que les 0.10 ou 0.15% de taux d’emprunt que vous aurez réussi à obtenir après avoir accepté de domicilier vos revenus, ouvert des livrets d’épargne ou même encore accepter d’assurer votre habitation.
Depuis quelques mois des articles fleurissent un peu partout sur internet ou dans la presse économique concernant l’intérêt d’une délégation d’assurance. Ils indiquent un poids d’assurance de prêt qui ne cesse d’augmenter dans le coût global du crédit immobilier au fur et à mesure que les taux baissent, une loi Hamon qui ne produit pas ses effets.
On nous parle d’une économie possible de 10 000€ sur un prêt immobilier en choisissant une assurance externe, on nous dit que l’assurance emprunteur peut représenter 30% du coût d’un emprunt, ….
Les grands réseaux nationaux de courtiers en prêt immobiliers indiquent que d’après leurs enquêtes les délégations d’assurance ne représentent pas plus de 15% du marché global de l’assurance de prêt et qu’à l’intérieur de ces 15% seulement 15% serait issu de résiliation Loi Hamon (un nouveau DROIT pour les emprunteurs, celui de changer d’assurance dans les 12 mois qui suivent la signature de leur offre de prêt). Il y a donc seulement 2.25% des emprunteurs qui souhaitent bénéficier de ce droit, source d’économie potentiellement élevée.
 

Tout le monde crie au scandale en indiquant que les banques font le forcing pour conserver ce juteux marché mais personne ne fait rien…..

Ainsi quand on regarde les chiffres ont se dit que seulement 15% des emprunteurs gagnent au tirage et 2.25% se rattrapent au grattage.
Alors pourquoi si peu de gagnants quand tout le monde a des droits et que les lois (Loi Lagarde : droit de choisir librement son assurance emprunteur et Loi Hamon : droit de résilier son assurance emprunteur dans les 12 mois de la signature de l’offre de prêt) vont dans le sens de l’emprunteur ?
Pourquoi quand le budget logement des ménages représente parfois 50% de leurs charges, n’aurions nous pas tous droits à des économies sur notre prêt immobilier ?
Pourquoi à l’heure où l’on nous parle de problème de croissance, de pouvoir d’achat, nous ne pourrions pas bénéficier de ces milliers d’euros qui nous permettrai de partir en voyage, aller au restaurant ou bien d’autres choses encore ?
Personnellement si je voyais 10 000€, là, par terre, devant moi, je les ramasserai (certes en faisant attention que personnes ne me voit mais je les prendrai). Alors emprunteurs peut être aviez-vous tout simplement besoin des lunettes qui vous permettront de voir au travers de la mécanique bancaire qui est TRES, TRES, TRES bien huilée….
A notre petit niveau nous avons donc  tout simplement pensé qu’il s’agissait d’un simple manque d’information…. Mais surtout d’un manque de personnalisation de cette information.
Nous avons décidé de la personnaliser au maximum, de calculer le plus finement et le plus concrètement possible afin de vous donner les moyens d’agir.
Une étude récente de BAO (Banque assurance optimisation) qui est un observatoire de l’assurance emprunteur a sorti en février 2016 une étude qui reprend un comparatif des tarifs des contrats groupe bancaire. Seul souci (pour un non initié) ils sont exprimés en TAEA (taux annuel effectif d’assurance) et sont incompréhensibles pour le grand public. Pour le taux d’assurance il suffisait de savoir  faire une multiplication (taux d’assurance * montant du prêt/ 100 = montant de la cotisation annuelle), pour le TAEA (TEG avec assurance – TEG sans assurance = TAEA) nous avons maintenant tous besoin d’une calculette financière.
Nous avons donc repris les éléments de cette étude (très complète et d’un très bon niveau) et pousser aux maximum l’information qui en découle afin de la rendre limpide pour le plus grand nombre.
Nous avons donc recalculer :

– Le taux d’assurance initial (sur lequel tout le monde communique et qui est compréhensible par tous)

– Le coût total de l’assurance du prêt: cela permet de parler en euros de bien cerner le poids en euros de l’assurance sur la durée d’un prêt immobilier en fonction de son âge

–  Le poids en % dans le coût global du prêt : là aussi en fonction de son âge, chaque emprunteur pourra juger de l’impact de l’assurance emprunteur dans son crédit et juger de l’utilité d’aborder le sujet de l’assurance avec son banquier ou son courtier en crédit

Ces éléments vous permettront ainsi d’être sensibilisé à ce point de la négociation de votre prêt immobilier.
 

Le % du taux de crédit et le % du taux d’assurance emprunteur ont-ils le même  impact en euros pour l’emprunteur ?

Contrairement à ce que l’on aurait pu penser la réponse est NON. Pour comprendre et bien négocier avec votre banquier revenez toujours sur les principes de base. Combien ça me coûte en euros et sur la durée ?
A titre d’informatif et toujours pour parler en euros, les 0.10% sur une assurance emprunteur ne représente pas la même chose que 0.10% sur un taux de crédit.
Exemple concret (et en €) :
– Pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans un écart de 0.10% sur le taux du prêt fait économiser 2015€ sur la durée de l’emprunt
– Pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans un écart de 0.10% sur le taux d’assurance fait économiser 4000€ sur la durée de l’emprunt
Une fois cette mécanique bien assimilée vous aurez très certainement compris que la clé de voûte de la négociation bancaire pour un prêt immobilier n’était plus uniquement le taux de crédit mais bien le couplage taux de crédit + assurance emprunteur (et en conséquence la mensualité globale en euros et/ou le coût total de l’emprunt)
 
 

Le comparatif des  taux d’assurance de prêt banque par banque VS taux délégation d’assurance de prêt externes. 

1 – Le détail des taux d’assurance de prêt banque par banque.

Taux d’assurance calculés sur la base du capital emprunté constatés par banque sur la base d’un prêt sur 20 ans à 2,50% avec comparaison avec ceux présentés en moyenne pour des contrats en délégation d’assurance.

(1) : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) :  la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans
 

2- Le détail des taux d’assurance de prêt en délégation externe.

(5) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT + option rachat affections dorsales et psychique + invalidité partielle, incluant la couverture à 100% des inactifs….. permettant de remplir les 13 critères généraux du CCSF
(6) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT permettant de satisfaire les 10 à 13 critères généraux du CCSF
 
 
Le tableau ci-dessus reprenant l’ensemble des taux présentés dans les différentes banques Françaises comparés en lecture directe avec ceux des contrats de délégation externe nous donne un grand nombre d’enseignement.
 

Exemple de lecture du tableau comparatif entre l’assurance de prêt dans une banque vs l’assurance de prêt en délégation :

J’ai 42 ans et j’emprunte à la Société Générale. Je bénéficie d’un taux d’assurance emprunteur de 0.35%. Si j’avais souscrit un contrat en délégation mon taux maximum aurait été de 0.211%. J’aurais donc réduit au minimum mon coût d’assurance d’environ 35%
J’ai moins de 30 ans et je fais un prêt immobilier au Crédit Foncier, je me vois appliquer un taux de 0.39% (disons 0.38% suivant l’arrondi). Si je souhaite résilier ce contrat dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt (utilisation de la Loi Hamon), je pourrais trouver un taux de 0.09% et réduire mon coût d’assurance de plus de 75%
Les écarts de taux d’assurance sont significatifs peu importe les banques lorsque l’on fait la comparaison avec le marché des contrats délégués. De plus comme l’avait indiqué BAO dans son étude, le niveau de prix élevé de certaines banques n’est pas forcément lié à une qualité de garanties.
Ainsi dans cette étude le Crédit Foncier ou encore la Caisse d’Epargne ne remplissaient que 2 des 13 critères qualitatifs énumérés par le CCSF tout en maintenant un positionnement tarifaire haut dans une majorité de cas.
A contrario la BNP, le Crédit Agricole ou la Banque Postale présentaient des contrats d’assurance emprunteur plus qualitatifs tout en se situant en deçà de la moyenne des taux d’assurance de prêt bancaires.
Ce tableau nous montre surtout qu’il est possible dans un grand nombre de cas de trouver un contrat d’assurance externe ultra qualitatif (remplissant la totalité ou une bonne partie des critères du CCSF) tout en réduisant le taux de son assurance emprunteur.
Même si la présence des valeurs « min » et « max » montre bien que les banques ont une politique tarifaire qui s’est rapprochée du système des assurances externes (réduction du prix si le prêt est plus court donc avec un risque d’accident de la vie moindre), elle montre aussi que certains établissements pratiquent des tarifs en fonction du « cas client ».
Ainsi le fait d’assurer deux emprunteurs à 100% (les deux clients ont donc un poids d’assurance dans le coût global du global du prêt qui est nettement augmenté tout comme la marge de la banque….) pour qu’ils bénéficient d’une réduction de 20% ne présente par une réelle logique quant à la situation de l’emprunteur et des quotités qu’il est réellement important de couvrir.
D’autres parts le fait d’afficher un prix « public » et un prix après concession commerciale nous montre bien que certaines banques partent volontairement de haut pour réduire la voilure si le client cherche à négocier. Celui-ci sera ainsi satisfait de sa négociation (passage d’un taux d’assurance de 0.35% à 0.21%sur le créneau des 31-35 ans à la Caisse d’Epargne par exemple) tout en passant à côté d’un taux de 0.11% si il avait prix une délégation d’assurance qui aurait suffit à satisfaire les exigences de la banque en terme de couverture
Comme nous l’avons indiqué précédemment les % n’étant pas forcément des éléments concrets de comparaison nous avons construit à partir ce premier tableau un second tableau permettant de mesurer en euro l’impact de l’assurance de prêt sur la durée du crédit immobilier.
 

Le comparatif du coût global d’assurance de prêt banque par banque et une délégation d’assurance

Cumul des cotisations d’assurance de prêt pour un assuré unique à 100% au titre des garanties DC-PTIA-IPT-ITT pour un emprunt de 200 000€. 

(1) : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans
 

(5) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT + option rachat affections dorsales et psychique + invalidité partielle, incluant la couverture à 100% des inactifs….. permettant de remplir les 13 critères généraux du CCSF
(6) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT permettant de satisfaire les 10 à 13 critères généraux du CCSF
 
Le tableau ci-dessus est certainement le plus parlant puisque c’est ainsi que doivent se faire les comparaisons entre les assurances de prêt. En comparant tout simplement le coût en euros sur la durée. On peut ainsi mesurer en euro l’économie potentielle qu’il peut exister entre un organisme ou un autre.
 

Vous pouvez également utiliser notre comparateur d’assurance de prêt.

Nous avons construit un comparateur d’assurance de prêt, gratuit et indépendant pour vous permettre de comparer les tarifs / garanties de 12 contrats d’assurance emprunteur : Comparateur d’assurance de prêt

Exemple de lecture du tableau comparatif du coût global de l’assurance de prêt souscrit dans une banque Vs souscrit en délégation externe :

J’ai 42 ans et j’emprunte seul 200 000€ à 2.50% sur 20 ans à la Société Générale. Mon coût d’assurance sur ces 20 ans sera de 14048€. Si j’avais souscrit un contrat en délégation mon coût maximum total d’assurance aurait été de 8440€ soit une économie de 5608€ (ce gain aurait été de 11216€ si j’avais emprunté en couple avec une quotité de 100% chacun)
J’ai moins de 30 ans et je fais un emprunt de 200 000€ à 2.50% sur 20 ans au Crédit Foncier, mon coût d’assurance global serait de 15476€. En résiliation mon contrat d’assurance emprunteur et en souscrivant une assurance avec une meilleure couverture mon nouveau coût d’assurance sera de 4600€. Je réalise donc un gain de 10876€. Si vous aviez emprunté en couple avec assurance 100% par tête l’économie aurait été de 21752€
Les écarts de prix (et les économies potentielles) sur une durée d’emprunt ont un impact réellement énorme alors qu’il s’agissait à l’origine de dixième de pourcentage.
On remarque ainsi grâce à ce tableau que le cas des « séniors » est vraiment spécifique avec un impact majeur de l’assurance emprunteur dans leur coût de crédit.
Au final au vue de la situation actuelle des taux de crédit (en baisse depuis plusieurs mois et atteignant des niveaux extrêmement bas) cette tranche de population a tout intérêt à se soucier du coût de l’assurance avant même de rentrer en négociation sur le taux de crédit avec son banquier.
A noter également que sur les prix de la délégation d’assurance, même si un écart se creuse sur la tranche d’âge 46-50 ans entre le prix minimum et le prix maximum, l’intérêt subsiste. En effet depuis la parution de la Loi Hamon les compagnies d’assurance ont adapté en grande majorité leurs garanties afin de répondre positivement sur l’aspect qualitatif. Ainsi même en bénéficiant d’un tarif très bas vous aurez bien souvent un produit plus qualitatif que celui qui peut être présenté par votre banque.
Il est vraiment important de ne pas penser, sur ce marché en particulier de l’assurance emprunteur, que parce que prix est bas, les garanties sont moindres. Se pourra être l’argument de votre banquier lorsque son contrat groupe est qualitatif mais il ne faudra jamais le croire sur parole (n’oublier pas que vous le mettez dans une position où il va devoir expliquer à sa direction pourquoi vous ne prenez pas le contrat groupe de la banque). Il faudra tout simplement faire vérifier cette hypothèse un par un professionnel ou en regardant par vous-même.
Les différences de prix proviennent d’une différenciation dans la tarification du produit. Ainsi la banque tarifant sur des éléments techniques généraux présentera dans la majorité du temps un prix plus haut (voire beaucoup plus haut) qu’une assurance externe qui individualisera votre coût d’assurance.
Il existe bien évidemment aussi des écarts de marge puisque lorsque la banque fait un effort commercial elle abandonnera une partie de sa marge…
 
 

Poids de l’assurance de prêt pour chaque banque dans un emprunt immobilier comparé à celui d’une délégation d’assurance

Le tableau suivant aura pour but unique que les emprunteurs actuels ou futurs puissent voir en un coup d’œil le poids en % dans le coût d’un crédit immobilier que peut avoir l’assurance emprunteur.
Nous n’avons volontairement pas présenté le cas de personnes qui empruntent en couple avec des quotités élevés (75% ou 100% chacun) ou avec des assurances chômage afin de ne pas fausser les chiffres mais l’on n’aurait pu s’apercevoir que dans un contexte de taux bas au niveau du crédit immobilier que l’assurance emprunteur pouvait représenter dans certaines banques plus de la moitié du coût du prêt. Chez les seniors qui empruntent en couple le prix de la sécurité totale sur l’emprunt (assurance à 100% chacun) dépasse quasiment à tous les coup les 50%…
 

Poids des cotisations d’assurance emprunteur en % dans le coût global d’un prêt immobilier lorsque qu’un emprunteur unique bénéficie d’un prêt de 200 000 sur 20 ans à un taux de 2% (coût total des intérêts du prêt 42824€)

(1)    : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans
 

Comparatif avec le poids de l’assurance de prêt en délégation externe

(5) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT + option rachat affections dorsales et psychique + invalidité partielle, incluant la couverture à 100% des inactifs….. permettant de remplir les 13 critères généraux du CCSF
(6) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT permettant de satisfaire les 10 à 13 critères généraux du CCSF
 
Le poids de l’assurance dans le prêt a été déterminé en fonction de la formule suivante :
Poids de l’assurance emprunteur dans le prêt  = Coût total de l’assurance sur le prêt / (Coût total de l’assurance sur le prêt + coût total des intérêts du prêt)
 
Dans ce cas aussi nous avons émis l’hypothèse que l’emprunteur était seul. Si il avait été en couple, avec une quotité d’assurance supérieure à 50% par tête,  ce qui représente tout de même la majorité des cas, le poids aurait encore augmenté…
 

Exemple de lecture du tableau comparatif du poids de l’assurance de prêt dans le coût total d’un crédit immobilier.

J’ai 43 ans et j’emprunte seul 200 000€ à 2% sur 20 ans à la Caisse d’Epargne. Le poids de mon assurance emprunteur sera de 21 à 28% (suivant la dérogation commerciale qui me sera attribuée). Si j’avais souscrit un contrat en délégation mon poids d’assurance aurait oscillé entre 13 et 16%
J’ai moins de 30 ans et je fais un emprunt de 200 000€ à 2% sur 20 ans à la banque populaire, mon poids d’assurance est de 20%. En résiliation mon contrat d’assurance de prêt je peux diminuer mon poids d’assurance en le passant entre 8 et 10%
J’ai également la possibilité si j’ai emprunté en couple avec une quotité de 50/50 de passer à 100/100 afin d’être mieux couvert sans forcément augmenter le coût de l’assurance.
 

Quelle conclusion tirer de ce comparatif entre le coût d’une assurance de prêt dans un banque VS une délégation externe ?

En conclusion nous dirions que cet article n’a pas vocation à comparer les taux d’assurance du Crédit Agricole avec ceux de la Banque Postale mais bien de prendre conscience des points suivants :

– La délégation d’assurance permet dans 80 à 90% des cas de réduire le coût de son prêt immobilier

– Il est possible grâce à une délégation d’assurance de mieux assurer la pérennité de ses remboursements en prenant une quotité d’assurance plus importante sans forcément augmenter le coût global de l’assurance

– La Loi Hamon a un réel intérêt dans 80 à 90% des cas car elle permet de sélectionner une garantie adaptée à la situation de chacun tout en bénéficiant d’économie

– La partie assurance du prêt pèse de plus en plus au fur et à mesure que les taux baissent et elle est quasiment devenue le point essentiel de négociation lors des discussions avec le conseiller bancaire ou le courtier en prêt immobilier

–  La partie assurance représente systématiquement plusieurs milliers d’euros voire dizaine de milliers d’euros lors que le montant de l’emprunteur est élevé ou que l’on avance dans l’âge

– La délégation d’assurance permet de par le nombre d’acteurs sur le marché de choisir la qualité du contrat et des options (couverture des affections disco vertébrales, psychique, de l’invalidité partielle, la couverture des inactifs, le prise en charge du mi temps thérapeutique) tout en conservant un coût d’assurance inférieur à celui de la banque

 
Alors cet article pourra bien sûr faire réagir certains qui à la lecture des taux d’assurance de telle ou telle banque pourront se dire que dans leur cas le taux ne correspond pas à ce qu’ils ont obtenu (dans un sens comme dans l’autres d’ailleurs) mais comme dans toute information généraliste même si la source d’origine est officielle (étude du cabinet BAO) et fiable il peut toujours exister des exceptions.
Côté délégation d’assurance certains pourront également se dire que les taux indiqués ne correspondent pas à ce qu’ils ont obtenus. Dans ce cas il faudra simplement se dire que l’offre marché est large, les intervenants nombreux et que les comparateurs d’assurances n’ont pas forcément à leur disposition tous les produits.
Donc, en résumé, allez y négocier ou plutôt faites respecter vos DROITS :

– A la mise en place du prêt la Loi Lagarde (liberté de choix de votre assurance emprunteur)

– Dans les 12 mois qui suivent la signature de votre offre de prêt vous disposez de la loi Hamon (possibilité de résilier le contrat groupe ou délégation à condition  de respecter l’équivalence de garantie du CCSF)

– Au-delà des 12 mois possibilité de résilier un contrat en délégation à l’échéance annuelle avec l’accord de la banque

N’oubliez pas, plusieurs milliers d’euros sont certes en jeu mais l’assurance emprunteur est avant tout un produit complexe mais qui à pour objectif principal de couvrir votre emprunt.
 
Il sera la condition essentielle de votre sérénité financière en cas de coup dur.