Nos sociétés actuelles libérées des croyances, traditions et autres comportements dictées par l’irrationalité, deviennent rationnelle, mathématique, ordonnées, algorithmiques. C’est dans cette dynamique rationnelle que nous avons tendance à projeter la gestion de notre patrimoine.

Pourtant, il s’agit là d’une erreur majeure. La vie n’est pas rationnelle, les projets de vie ne le sont pas non plus… Votre gestion de patrimoine ne doit donc pas toujours l’être.

L’un des symboles de cette analyse rationnelle qui n’a aucun sens est notre rapport à l’immobilier, et plus précisément à notre résidence principale ou résidence secondaire. Les raisonnements financiers autour de l’intérêt ou non de devenir propriétaire de sa résidence principale ne sont pas censés.

Acheter sa résidence principale, ce n’est pas faire un investissement financier capable de délivrer une rentabilité pécuniaire. Acheter sa résidence principale, c’est acheter un toit pour sa famille, c’est aménager sa caverne pour faire grandir ses enfants en sécurité, c’est vivre tout simplement.

Cette relation à l’actif immobilier, et notamment à la résidence principale ou secondaire, n’est pas rationnelle ! Il ne faut donc pas y appliquer nos raisonnements financiers.

Pour s’en convaincre, il suffit de regarder les sondages sur le désir des Français à devenir propriétaire : La très grande majorité des locataires rêvent un jour de devenir propriétaire de leur résidence principale. Quelques soit les prix de l’immobilier et leurs perspectives d’évolution future, nous voulons tous, un jour, devenir propriétaire de notre résidence principale.

 

 

Rares sont les locataires qui restent sciemment locataires. Un locataire qui en a les moyens cherche toujours à devenir propriétaire. C’est là un soutien majeur pour le marché immobilier.

Bien évidemment, ce rêve de devenir propriétaire de sa résidence principale n’est pas toujours accessible. Chômage élevé, faiblesse des revenus, faible croissance économique, resserrement des conditions d’emprunt, sont autant de raisons qui freinent l’accès à la propriété.

Soyons néanmoins certain que demain, lorsque le chômage baissera réellement, lorsque les revenus augmenteront (réellement grâce à une croissance durablement forte ou artificiellement grâce à l’inflation), lorsque la croissance s’inscrira dans un mouvement durablement favorable, les locataires actuels chercheront tous à devenir propriétaire de leur résidence principale.

Rares sont les locataires qui restent sciemment locataires. Un locataire qui en a les moyens cherche toujours à devenir propriétaire. C’est là un soutien majeur pour le marché immobilier. Est ce que c’est raisonnable ? rationnelle ? Peu importe, ce n’est pas le sujet !

L’achat de sa résidence principale n’est pas toujours un choix rationnel ! C’est d’autant plus irrationnel que chacun se donnera les moyens de satisfaire ce projet de vie majeur (achat pas cher avec travaux, auto-construction, éloignement géographique du lieu de travail, sacrifice financier sur d’autres postes du budget…)

Acheter sa résidence principale, c’est un projet de vie, le projet de construire un foyer.

Tant que la population augmente, tant que le nombre de foyer augmente, le marché immobilier sera positivement orienté.

De surcroît, les cycles de croissance économique devrait confirmer et accélérer la demande via l’augmentation du pouvoir d’achat induit (baisse du chômage, hausse des revenus, …).

 

Ps : Cet article m’a été inspiré par un lecteur qui m’a fait parvenir ce matin un mail avec le lien vers l’article de l’éditorialiste Jean Marc Vittori : « Et si l’immobilier grimpait pendant des décennies ? »

Extrait :

Avec le train et le métro puis la voiture, les déplacements ont coûté beaucoup moins cher. Des terrains autrefois éloignés sont devenus accessibles. Or la baisse relative des prix du transport s’éteint dans les années 1960, et il paraît peu vraisemblable qu’elle reparte à l’avenir – il serait facile d’argumenter dans l’autre sens. La quantité de terrains utiles a donc stagné depuis. L’urbanisation a renforcé la rareté. Une rareté accentuée par des choix politiques – incitation à l’accession à la propriété, règles d’urbanisme limitant la construction.  Dans l’agglomération de Boston , il y a moitié moins de permis de construire accordés aujourd’hui que dans les années 1960.

« Le coût du transport n’explique pas à lui seul la flambée des prix de l’immobilier. Deux professeurs de l’Imperial College de Londres,  David Miles et James Sefton, vont plus loin dans l’explication . En scrutant eux aussi le marché immobilier à très long terme, ils trouvent que deux facteurs jouent un rôle très important dans l’évolution des prix. D’une part, l’acceptation à payer davantage pour son toit. Or « le logement semble se comporter comme un bien supérieur », relèvent Knoll, Schularick et Steger. Nous sommes prêts à payer toujours plus pour lui, quitte à sacrifier d’autres dépenses. Le poids du logement dans le budget des Français a été multiplié par 2,5 en un demi-siècle. Il peut encore monter.

D’autre part, le prix de l’immobilier dépend aussi de notre acceptation à laisser les villes croître en hauteur plutôt qu’en largeur. « La ligne d’horizon de New York montre qu’il est désormais possible d’ériger des bâtiments d’habitation très hauts sur de petites parcelles »,  remarque David Miles . A Paris, comme dans d’autres villes, cette acceptation semble toutefois proche de zéro. »

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34 Comments

  1. bonjour,
    le titre m’a alléché , une décision irrationnelle …
    je suis resté sur ma faim … de part mon métier et mon expérience … je vous conseil l’achat de votre résidence  » principal  » … la secondaire c’est un autre débat … quoique tout aussi intéressant .
    j’attendais des arguments comme les loyers … le crédit ? etc …
    pour moi le jour de la retraite … et oui un jour ca arrive … les revenus baisse de 50 % mais vous avez un toit … la cigale et la fourmi …
    Je pourrais développer sur plusieurs pages mais n’étant pas encore a la retraite …
    cordialement
    Philippe Le Bras agent immobilier

  2. Sur l’article de Vittori, passablement racoleur :

    – D’une part, l’acceptation à payer davantage pour son toit. Or « le logement semble se comporter comme un bien supérieur »
    Baratin : il faut bien que les limites soient atteintes dans un monde où les salaires n’augmentent pas, on le voit avec le freinage actuel, donc on veut mais on ne peut plus, aussi simple que cela…

    -« A Paris, comme dans d’autres villes, cette acceptation (de faire croître en hauteur) semble toutefois proche de zéro. »
    Ce monsieur sortirait d’intra muros, il verrait que la densification en petite couronne est sous une impulsion incroyable, de l’ordre de 5 contre 100 logements nouveaux, et ce par…. élévation de 1 étages à parfois 6 étages, quand le PLU et les artères le permettent.

    Corrélativement, comme déjà maintes fois signalé, les rues même en banlieue, rétrécissent,les places de parking se font rares,les transports en commun s’orientent de plus en plus vers la bétaillère, les nouveaux (circulaire du grand Paris) peinent à voir le jour sauf surcoûts faramineux…

    On densifie en acceptant la thrombose circulatoire imminente à venir

    Bon courage, n’est pas Hausmann qui veut….

    • Sven, ne croyez vous pas que dans « la vraie vie », les candidats acheteurs de leur résidence principale n’ont que faire de nos réflexions financières. Ils n’ont qu’un seul objectif : Devenir propriétaire de leur résidence principale.

      La question de la soutenabilité des prix, de la hausse des loyers, de l’obsolescence énergétique n’est elle pas secondaire finalement déconnecté de la réalité des « vrais gens » non initiés à nos analyses ?

  3. Sur l’achat de la RP

    Ce fut personnellement l’objet d’un coup de foudre esthétique murement réfléchi patrimonialement (belle combinaison, il faut savoir ce que l’on veut et corrélativement se laisser « emmener »)

    C’est sans doute au vu des estimations très récentes, mon meilleur placement…..

    • Votre meilleur placement … mais vous ne l’avez pas fait pour ça 😉

      Vous illustrez parfaitement mon propos…

      • Je ne l’ai pas fait pour ça mais « murement réfléchi » donc je n’ai pas obéi qu’au seul coup de foudre….. :=))

        Ce n’est que mon exemple et je n’en tire aucune loi générale….

        • Au contraire, je crois que nous sommes nombreux dans ce cas. C’est également mon cas perso.

          Nous avons succombé à l’idée irrationnelle de devenir propriétaire, sans arrière pensée financière, mais nous avons essayé de réduire notre risque en mettant un peu de rationalité dans cette envie irrationnelle. N’êtes vous pas d’accord ?

          C’est l’un des raisons pour laquelle je consacre les 100 premières pages de mon livre sur le sujet du marché, de l’évolution de la demande, des critères pour essayer de rationaliser un peu cet achat irrationnel…

          • MMMh pas vraiment, dans mon cas ce fut à deux reprises l’occasion qui a fait le larron, et puis c’était « à l’époque » avec certains paramètres de société.
            Aujourd’hui, si j’avais 25 ans je ne ferai aucune réponse définitive, seulement, à étudier…. mais le cerveau est fait différemment et le contexte aussi, sans oublier l’expérience, qui ne sert jamais à l’Autre, comme chacun sait !

            Mais certes, parfois, la « volonté furieuse de nidification possessive » fait faire d’énormes faux pas…….

    • C’est aussi mon cas, ma femme et moi recherchions un pied à terre, on nous a proposé un immeuble de 8 appartements! Coup de foudre à deux, notre première remarque, après le coup de foudre, ce n’ai pas raisonnable mais réfléchissons… réflection faite, nous avons acheté il y a 10 ans et c’est devenu notre chez nous et notre meilleur investissement .
      Alors oui la rationalité n’est pas forcément une exigence de départ !

  4. il ne faut pas oublier les coûts exorbitants de transaction. chaque acquéreur souhaite s’y retrouver là-dessus en vendant. et ça fait inexorablement monter le prix de vente.
    par ex, j’achète un appartement à 200 000 € –> 15 000€ de taxes.
    lorsque je vends (et a fortiori si je dois déménager à cause de mon travail dans un délai court, par ex moins de 5 ans après) je veux revendre 215 000. et hop…

  5. Fredy Gosse says:

    Irrationnel vous avez dit irrationnel ?
    le bon sens est plus partagé que l’on ne croit.
    mes compatriotes ont compris plusieurs choses
    ils préfèrent emprunter pour acheter leurs domiciles c’est une cagnotte en quelques sorte
    ils savent qu’arrivés à la retraite les revenus vont baisser drastiquement et que la chasse Macronienne et l’opinion des milleniaux ne font que les encourager dans cette opinion
    ils ont compris qu’il n’ y a pas d’alternatives de placements permettant de comparer ce qu’ils gagneraient en plaçant les même sommes au fil du temps mais en payant un loyer à perte

    bref c’est le raisonnement comme on dit chez moi un tu tiens bon vaut mieux que tu tiens pas bon -:)

    enfin si le grand soir arrive ,ils auront au moins un toit

      • Mon financier est un vendeur d’immobilier, d’assurance vie ou de SCPI … La réponse est évidente : Non, il ne faut pas rembourser, il faut capitaliser et maximiser l’effet de levier.

        Ne faites vous pas la différence entre un vendeur et un conseiller ?

        • Mon Financier est certes un vendeur d’AV voire de SCPI via des partenariats où, bien sûr, ils touchent des commissions (qui ne sont pas imputées au client = rétrocommissions- faut bien vivre) mais pas, à ma connaissance, vendeur d’immobilier.
          Cela n’empêche pas -vous me direz que c’est une affaire de confiance- d’avoir des avis indépendants au moins sur certains actifs.
          Les exemples utilisés dans l’article qui peuvent s’appliquer aussi bien à Guillaume que Michel, sauf à démontrer qu’ils sont erronés , sont une démonstration de la démarche.
          Après je connais depuis longtemps votre rejet quasi systématique de tout articles à caractère commercial (= gourou). Pour ma part c’est la connaissance, la lecture, l’analyse, l’expérience et en final la confiance qui me permet de me positionner entre ces gourous et les honnêtes conseiller fussent-ils vendeurs !

  6. Très bon titre à cliks pour un contenu extravagant que vous avez déjà écrit il y a quelques mois je crois 😉

    En suggestion d’article, j’aimerai vous lire sur les rendements manipulés des assurances vie et notamment de la spoliation des particuliers par les assureurs.

    • Bonjour,

      Pourquoi extravagant ? Ce n’est pas parce que l’analyse de va pas dans votre sens, que le contenu est nécessairement extravagant.

      Il est évident que l’idée selon laquelle tout n’est pas rationnel, ordonné et algorithmique, est un discours qui ne conviendra pas à certains lecteurs que je pourrais qualifier de « urbain-diplomé ingénieur ou assimilé-locataire qui attend la baisse des prix de l’immobilier depuis 10/12 ans – frustré par la hausse continue », néanmoins, ce que je décris dans l’article, c’est « la vie des vrais gens ».

      N’êtes vous pas d’accord ? Suis dans le vrai si je dis que vous devez être assez proche de ce profil type ?

      • Désolé, je dois vous dire que vous êtes complètement à coté de la plaque en ce qui me concerne et vos certitudes.

        En plus vous parlez des « vrais gens » mais qu’en savez vous ?????

  7. OlivierSPb says:

    Que l’achat d’une RP et les éventuels travaux que l’on fait comporte une partie irrationnelle, cela fait partie de l’investissement-plaisir!
    Et nombre de décisions que nous prenons sont irrationnelles quand rentre une dimension plaisir: Cela va de la belle bagnole au voilier en passant par le croissant chaud du matin (Une tartine est toute aussi calorique et bien moins chère).
    Il n’y a pas de mal à se faire du bien!
    S’il fallait se contenter de la satisfaction des besoins de base, on ouvrirait jamais une bonne bouteille et la vie serait bien triste…
    Cela dit, ce n’est pas parce qu’une partie des critères de décision est irrationnelle que la décision en coi est 100% irrationnelle.
    Donc finalement un sujet sans grand intérêt…

  8. julien bonnetouche says:

    Oh lalalala !! A part une ou deux exceptions, pas mal de baratin !!!
    Une fois de plus on se perd en tergiversassions complètement superficielles.

    La résidence principale est un investissement comme un autre. Tout le monde le sait même le dernier des pecnots. Et lorsqu’ils font cet acte d’achat, les gens pensent évidemment à leur futur, leur retraite même sans doute. Il faudrait être complètement débile de s’endetter sur 20 ans uniquement pour avoir un sentiment de propriété !

    Il est possible par contre qu’ils se trompent par manque de discernement : par exemple si ils achètent une maison dans une ville où la seule entreprise du coin ferme ses portes, comme cela s’est présenté récemment . Alors évidemment personne ne voudra racheter cette maison alors qu’eux mêmes sont obligés de partir ailleurs. Dans ce cas particulier d’un marché peu liquide, il, vaut bien mieux être locataire de sa RP ce qui permet la mobilité.

    Mais en dehors de cela n’importe quel gérant de patrimoine, va conseiller à ses clients d’être propriétaire de sa RP
    -si on achète bien placé, on est quasi-certain de la plus-value
    – Il faut commencer le plus tôt possible, car pour avoir un grand appartement on commence par en acheter un petit et alors on peut le revendre (pas si on est locataire)
    – il n’y a pas d’impôt sur la plus-value( c’est le seul placement dans ce cas hors montage complexe)
    – Même pour l’IFI il y a les 30% d’abattement.
    – c’est un moyen où l’on s’oblige à se constituer un capital sur le long terme, parce que l’on ne va pas acheter et vendre à torts et à travers en fonction des angoisses de marché.
    – On est seul responsable de ses investissements( c’est toujours mieux)
    – On est sur de pouvoir léguer quelque chose à ses enfants.
    – Et tout le monde le dit c’est mieux de ne pas payer de loyer une fois retraité

    Et je suis sûr d’en oublier…

    ça n’empêche pas qu’il faut s’intéresser aux autres placements aussi, mais ils sont plus difficiles à comprendre pour le commun des mortels, donc plus dangereux.

  9. Irrationnel ?
    Je vous souhaite qu’en tant que locataire lorsque vous arriverez à un âge très avancé (80 ans et plus ) de ne pas avoir votre proprio qui vous demande de rendre le logement…..

  10. Bon article.

    Si le coût du transport ne devrait plus diminuer, les trajets domicile – travail devraient diminuer (en fréquence) par les nouveaux modes de travail qu’on constate déjà : télétravail, co-working, préférence pour le statut indépendant au statut salarié.

    Ces nouveaux modes devraient profiter aux résidences « éloignés » des centres villes.

  11. OlivierSPb says:

    Très drôle de lire GF sur l’irrationnel.
    Relisons son fil sur la notion assez bidon « d’entrepreneur immobilier ». Il conseille de se fier « à son instinct d’entrepreneur immobilier ».
    Rien de plus rationnel que l’instinct!
    Ben voyons…

  12. C’est la curée….

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