Nous avons aujourd’hui souhaité faire un zoom sur le nouveau système de facturation de l’assurance emprunteur dans les offres de prêt de la Caisse d’Épargne et de la Banque Populaire.

Lors de notre dernier article «Comparatif taux d’assurance de prêt immobilier 2018 : Forte baisse de tarif grâce à l’amendement Bourquin» nous vous indiquions que l’amendement Bourquin permettant la résiliation de l’assurance emprunteur de manière annuelle à échéance anniversaire «Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?» avait fait souffler un vent nouveau sur le marché de l’assurance emprunteur.

Les assureurs externes ainsi que les banquiers ont revu leur tarification à la baisse de manières plus ou moins importantes suivant les acteurs, les conditions générales de ventes ont été revues et de nouvelle façon de facturer les primes d’assurance ont vu le jour.

Le système légal est aujourd’hui bien ancré et même s’il reste quelques difficultés dans la mise en œuvre et l’application des lois par les banques, ces organismes savent qu’ils seront aujourd’hui attaqués sur leur stock de contrat et se doivent donc d’être vigilants.

Partant de ce constant nous vous avions parlé du stratagème mis en place par certains organismes bancaires afin de conserver leur juteuse marge tout en donnant l’impression au client qu’il allait payer moins cher.

Comme nous le répétons régulièrement autant pour l’assurance emprunteur que pour le crédit, le TAUX n’est pas le seul élément à prendre en compte d’autant que nous allons vous démontrer qu’il peut maintenant être appliqué différemment d’une banque à l’autre.

Ainsi votre 1,20% au Crédit Agricole ou à la Banque Postale ne sera plus le même que votre 1,20% à la Caisse d’Épargne ou Banque Populaire (Cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ).

Vous allez maintenant devoir être attention à la base de facturation sur le crédit, au coût global de l’assurance mais aussi à son mode de facturation intermédiaire c’est à dire en cours d’emprunt.
Ainsi nous nous devions de faire un zoom sur les 2 offres de prêt proposées par banques citées en titre car nous n’avions évoqué que la phase émergée de l’iceberg.

En effet s’il n’est pas rare que les assureurs calculent le coût de l’assurance sur le capital restant dû puisque c’est le fonctionnement repris dans la majorité des contrats en délégation d’assurance c’est la première fois que des banques appliquent ce système tout en lissant la mensualité globale du prêt (remboursement du capital + intérêts de l’emprunt + assurance emprunteur)

Comme nous en avions parlé dans un article précédent (cf »Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! ») la dégressivité de la prime est à prendre en compte pour le choix de votre assurance emprunteur et dans un cas comme celui de la banque Populaire ou de la Caisse d’Épargne elle atteint son apogée.

La Banque Postale applique aussi ce système de facturation à ce jour mais il n’y a du coup plus de mensualité fixe dans le temps dès lors que vous souscrivez leur contrat groupe. L’impact est le même mais il est transparent et surtout visible par le client.

Les banquiers ont longtemps été critiqués parce qu’ils facturaient leur assurance sur le capital initialement emprunté nous n’allons pas aujourd’hui critiqués leur facturation sur le capital restant dû.

Par contre il est toujours bon de donner une information précise sur l’impact que cela aura pour vous emprunteur et surtout dans certaines banque car dans cette façon de réfléchir les champions sont pour le moment la Banque Populaire et la Caisse d’Épargne ou disons plutôt les Banques Populaires et les Caisses d’Épargne puisque suivant les Caisse Régionales ont constaté encore de légère différences (tarifs des contrats, référence des notices d’informations, critères CCSF exigés pour une assurance externe en délégation,…)

Partant du constat que les prêts immobiliers duraient en moyenne 8 ans ou que dans tous les cas il y avait un risque de résiliation de l’assurance emprunteur en cours de prêt ils ont « copiés » le modèle des assureurs externes aux banques en jouant sur le mode de cotisation. Ils ont ainsi appliqué une légère baisse de tarif et appliquent maintenant le taux de cotisation sur le capital restant dû.

Néanmoins commercialement il est parfois compliqué d’expliquer à un client que sa prime d’assurance va être beaucoup plus haute en début de prêt car le conseiller bancaire est depuis toujours habitué à vendre un coût d’assurance fixe et une mensualité de prêt qui l’est tout autant.

Partant de là ils ont eu l’idée de lisser l’ensemble. Alors sur le principe et dans l’intérêt du client (maîtrise du budget au mois le mois) on pourrait ne pas voir le problème mais il y en a un et de taille.

Le principe du lissage s’apparente au final à un principe de vase communiquant. On paye dans une mensualité de prêts immobilier 3 choses :

  • Du remboursement de capital
  • Des intérêts
  • Une prime d’assurance

Si vous payez plus de primes d’assurances car celles-ci sont maintenant plus élevées que par le passé (du moins en début de prêt) , il va falloir diminuer la part d’intérêt ou le capital que vous remboursez.

Pour ceux qui ont souscrit un prêt immobilier dans une de ces 2 banques je suppose bien entendu que votre conseiller bancaire ou votre courtier en prêt immobilier a dû mettre en avant ce point….

Nous allons donc brièvement illustrer les conséquences et le fonctionnement de ce type de prêt né d’une volonté d’améliorer la vie du consommateur (humour ;-).

Une version AVANT / APRES qui vous permettra de comprendre ce qu’est le fonctionnement « normal » (si ce mot a encore une signification) d’un prêt immobilier et la nouvelle mouture créée par les Banques Populaires et Caisse d’Epargne qui rappelons le font partie du même groupe BPCE d’où les similitudes de fonctionnement.

 

Prenons un exemple issu d’un cas réel :

Un emprunteur de 43 ans fait un prêt de 200 000€ sur 20 ans à un taux de 1.5%.

Auparavant à la Caisse d’Épargné le coût d’assurance aurait été de 0.38% calculé sur le capital emprunté soit 63.33€ par mois. Maintenant il est de 0.60% du capital restant dû. Comme vous allez le voir le prix diminue au fur et à mesure de l’avancé du temps. A noter que sur les 20 ans de prêt et grâce à une baisse de prix le coût global d’assurance est passé de 15200€ à 12886€ (environ 15% de moins)

Afin de ne pas vous noyer avec un tableau d’amortissement de 240 lignes vous avons donc pioché quelques lignes de l’échéancier et mis en une version CRD (capital restant dû qui correspond à la nouvelle version d’assurance des 2 banques citées) et une version CE (capital emprunté qui correspond à l’ancienne version)

Illustration :

n° d’échéance de prêt Capital restant dû en début de mois Capital amorti Intérêt Assurance Mensualité
1 en CE (avant) 200 000,00 € 715,09 € 250,00 € 63,33 € 1 028,42 €
1 en CRD (après) 200 000,00 € 671,27 € 250,00 € 100,00 € 1 021,27 €
48 en CE (avant) 165 406,10 € 758,33 € 206,76 € 63,33 € 1 028,42 €
48 en CRD (après) 167 146,65 € 728,76 € 208,93 € 83,57 € 1 021,27 €
96 en CE (avant) 127 916,07 € 805,20 € 159,90 € 63,33 € 1 028,42 €
96 en CRD (après) 130 688,27 € 792,56 € 163,36 € 65,34 € 1 021,27 €
144 en CE (avant) 88 109,28 € 854,95 € 110,14 € 63,33 € 1 028,42 €
144 en CRD (après) 91 037,99 € 861,95 € 113,80 € 45,62 € 1 021,27 €
192 en CE (avant) 45 842,55 € 907,79 € 57,30 € 63,33 € 1 028,42 €
192 en CRD (après) 47 916,36 € 937,41 € 59,90 € 23,96 € 1 021,27 €
240 en CE (avant) 963,89 € 963,89 € 1,20 € 63,33 € 1 028,42 €
240 en CRD (après) 1 019,48 € 1 019,48 € 1,27 € 0,51 € 1 021,27 €

 

Au vue de ce tableau comparant l’ AVANT / APRES on pourrait avoir une lecture basique, celle que va vous présenter votre conseiller bancaire ou parfois même le courtier que vous avez mandaté pour vous trouver les meilleures condition de financements. On pourrait nous aussi ne pas voir plus loin que le bout de notre nez mais ce n’est pas le genre de la maison.

Certes le prêt coûte globalement moins cher puisque nous l’avons dit le coût d’assurance a baissé de 15%. Certes la mensualité du prêt est 7€ moins élevé (toujours logique puisque le coût global d’assurance est plus bas) mais

  • QUID du capital amorti ???
  • QUID des intérêts facturés ????
  • QUID du temps qu’il va falloir pour que l’assurance soit réellement moins chère ???

Analysons l’échéance 96 qui correspond au 8 ans du prêt (délai de solde moyen)

Pour le capital amorti nous remarquons que le lissage de l’assurance à un impact sur l’amortissement du capital. Ainsi votre assurance étant maintenant calculé sur le CRD, elle coûte plus cher en début de prêt et le principe des vases communiquant fait que c’est l’amortissement de votre capital qui en pâti. Sur cette échéance 96 la somme que vous devez à la banque n’est plus de 127 916,07 € comme c’était le cas AVANT mais bien de 130 688,27 € soit 2772,20€ de plus.

 

 

Premier enseignement ces établissements bancaires, au nom de l’optimisation de leur marge, ont ré équilibré la formule mathématique du prêt afin d’encaisser plus de primes d’assurances, plus d’intérêt d’emprunt et que vous remboursiez moins de capital.

Ainsi dans notre exemple, si vous remboursez votre prêt au bout de 8 ans vous allez devoir 2772.20€ de plus à ces banques alors qu’avec un taux d’emprunt identique leurs concurrents ne vous les auraient pas demandés puisqu’ils auraient appliqué un mode de calcul « NORMAL ».

Ainsi si ces banques ont peut-être été moins chère en taux que leur concurrent, ce qui a pu motiver votre choix, mais attention si vous n’allez pas au terme du prêt vous paierez la note à la sortie et cela vous coûtera peut-être même plus cher qu’ailleurs.

 

 

Deuxième enseignement, le ré équilibrage opéré par la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire fait que le montant de vos intérêts augmente

Comme on le constate dans le tableau qui donne les intérêts qui été facturés AVANT et APRES. Alors oui vous payez toujours du 1.50% de taux de prêt immobilier mais cela vous coûte plus cher que chez les concurrents aussi bien si vous regardez chacune de vos échéances d’emprunts que si vous regardez le total sur la durée.

Vous paierez également plus cher si vous soldez votre prêt pour un motif qui ne vous exonère pas des pénalités de remboursement anticipé.

Les 6 mois d’intérêt d’emprunt que vous facturent la banque seront forcément plus cher. Car plus élevé au mois le mois Certes cela ne se jouera pas à des centaines d’euros mais cela viendra s’ajouter au fait que votre capital a été remboursé moins vite qu’ailleurs et que vous leur devez encore plus d’argent que sur un amortissement de prêt classique.

 

 

Troisième et dernier enseignement, regardons la partie coût de l’assurance et l’effet de cette forte dégressivité de la prime non pas sur votre budget mensuel puisque celui-ci est habilement lissée mais sur le coût réel de votre prêt en cas de remboursement prématuré.

Là aussi si nous n’allons pas plus loin que le bout de notre nez on pourrait se dire que le système de lissage devient intéressant aux alentours du 100ème mois. En effet à l’échéance 96 (soit après 8 ans) de remboursement de crédit les courbes d’assurances se croisent et vous commencez enfin à payer moins cher avec cette assurance sur le capital restant dû.

Mais la question n’est pas là. La véritable question à se poser est :

  • Combien de temps me faut-il en tant qu’emprunteur pour récupérer ce que j’ai payé en trop par rapport à une prime fixe puisque cela fait au bas mot 100 mois que l’on me facture plus cher ?

Réponse, dans notre exemple il faudrait environ 192 mois soit l’équivalent de 16 années. Ainsi sur un prêt de 20 ans la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire auront une marge plus importante que par le passé dès lors que vous ne dépasserez pas les 80% de la durée prévu pour votre prêt immobilier.

C’est affolant comme constat d’autant que si l’on pousse le raisonnement jusqu’au bout, vous y êtes encore perdant à ce moment là puisque notre tableau comparatif montre bien que le capital que vous n’avez pas amorti donne encore un écart de 2073.81€ en votre défaveur……

Ce fonctionnement de lissage de la mensualité d’emprunt sur l’assurance emprunteur est apparu de mémoire à la mi 2017 en même temps que le nouveau mode de calcul de leur assurance CNP sur le capital restant dû.

Ainsi si vous avez contractez entre cette période et aujourd’hui et que vous avez souscrit l’assurance de ces banques, je vous invite à consulter votre tableau d’amortissement afin de voir si l’assurance est dégressive ou pas

Attention si votre montage bancaire prévoyez plusieurs prêts soit parce qu’il y avait un prêt à taux zéro par exemple ou deux prêts lissés entre eux « prêt gigogne à palier pour réduit prêt et assurance » regardez bien le tableau d’amortissement des 2 ou 3 prêts car il y de grandes chances que sur certains il y ait une assurance dégressive sur le capital restant dû et sur les autres l’assurance sur le capital emprunté (l’ancien système est toujours commercialisé).

En effet une assurance sur le capital emprunté vous sera plus favorable lorsque le capital restant diminue faiblement ce qui est le cas sur un prêt gigogne à palier.

Ainsi pour la remarque on constate une nouvelle fois que les systèmes informatiques des banques acceptent des choses soi-disant impossible lorsque vous souscrivez une assurance en délégation. Mêlez un produit sur le capital restant dû sur le prêt 1 (court terme) et une assurance sur le capital initial sur le prêt 2 (long terme) pourrait être une solution qui diminueraient dans certains cas encore le coût de l’assurance lorsqu’elle est choisi en dehors de la banque ont toujours rétorqué qu’il n’était pas possible d’avoir deux assurances distinctes sur un même emprunt. Nous avons aujourd’hui la preuve du contraire….

 

Alors en avons-nous finis avec les enseignements à tirer de ce nouveau système d’offre de prêt avec lissage sur l’assurance emprunteur que nous présente les Banques Populaires et Caisse d’Épargne ??

 

Et bien NON !!!

IL y a encore quelque chose à savoir notamment quand vous allez demander une résiliation de cette assurance emprunteur dégressive.

Car comme je le disais dans l’article précédent qui était consacré aux taux d’assurance emprunteur en 2018, ce n’est pas en baissant le prix global de 15% que l’on compense un coût qui est deux à trois fois supérieur à certains contrats en délégation d’assurance.

Ce n’est pas non plus en baissant de 15% que l’on améliore le fonctionnement d’un produit et notamment ces conditions générales de ventes mêmes si il faut l’avouer ils ont fait un petit effort….

Dorénavant les produit CNP commercialisés par ces deux banques sous des référence 2220N (chez Caisse d’Epargne) et 2486C ou 2487D (chez Banque Populaire) n’auront plus de restrictions sur les affections dorsales et psychiques du moins dans une majorité de Caisses Régionales. Auparavant Il fallait être hospitalisé 15 jours (psy) ou opéré (dorsal) pour que la garantie ITT fonctionne.

Vous bénéficierez également d’une prise en charge partielle de vos échéances d’emprunt en cas de reprise d’activité dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique ce qui n’était pas le cas avant.

Je vous présente quelques avancés car il faut bien en parler mais soyez bien conscient que ces éléments sont déjà intégrés ou à minima sur option sur 95% des produits du marché notamment lorsque l’on s’oriente vers la délégation d’assurance.

Mais rassurez-vous …. (humour d’assureur….) ces contrats ont conservés leur marque de fabrique c’est à dire le caractère « indemnitaire » des prestations ITT (arrêt de travail) et IPT (invalidité totale).

Cela leur permet donc de présenter un nombre d’exclusion de garantie qui se réduit (on augmente vos chances d’être pris en charge) tout en conservant un mode de calcul de prestation qui limite le montant de celle-ci. En résumé oui vous allez rentrer plus souvent dans un cas d’indemnisation possible mais malheureusement on continuera dans la même proportion que nous n’avez droit à rien….

C’est à ce moment-là que mon « humour d’assureur » est censé vous faire sourire.

D’ailleurs si vous souriez jaune c’est que vous avez compris qu’il fallait changer le fonctionnement de votre assurance emprunteur CNP si vous avez un prêt à la Banque Populaire ou à la Caisse d’Epargne.

 

Alors le caractère « indemnitaire » sur les prestations arrêt de travail invalidité KESAKO ???

Cela signifie que l’assureur va vous indemniser à « hauteur » de votre mensualité d’emprunt (si vous êtes assuré à 100% bien sûr) mais qu’il va limiter sa prise en charge à votre perte « réelle » de revenu afin de ne pas créer un enrichissement. Certes cela pourrait être logique si vous ne payiez pas ou que votre prix soit réduit en proportion. Or ce n’est pas le cas. La règle est donc de vous faire payer plein tarif et au moment du sinistre que l’assureur va se poser la question de savoir s’il vous verse quelque chose ou pas. Là ça devient déjà moins logique.

Ainsi dans son calcul l’assureur CNP sur ses contrats 2220N, 2486C et 2487D va donc prendre en charge la différence entre votre revenu habituel (revenus net moyens des 12 derniers mois) et les prestations versées par la sécurité sociale + les éventuels compléments de la prévoyance de votre entreprise.

Les salariés et fonctionnaires sont donc impacté fortement. Les Travailleurs non-salariés ne sont pas concernés par ces limitations.

Ex : si vous être salarié avec un statut cadre, que vous avez une rémunération de 2500€ net (soit environ 3000€ brut) et que votre prévoyance entreprise indique qu’elle vous prend en charge à hauteur de 80 ou 85% vous allez voir votre indemnisation d’assurance emprunteur fondre comme peau de chagrin puisque la sécurité sociale cumulée à votre prévoyance complémentaire assurera la quasi voir la totalité de votre rémunération habituelle :

  • Sécurité sociale : 50% du salaire brut (cas d’une maladie et dans la limite de la tranche A) : 1500€
  • Prévoyance complémentaire : 80% (dont 50% déjà versé par la sécurité sociale reste donc 30%) : 900€

Votre salaire en arrêt de travail étant de 2400€ la CNP estimera que sa prise en charge se milite à 100€….

Ceux sont ces types de fonctionnement (mais il en existe d’autres) qui hérissent le poil des assurés et remplissent les pages des forums sur l’assurance emprunteur. Ceux sont ces choses qui ne vous sont quasiment jamais expliqué de manières claires par les différents intervenants de la vente d’assurance emprunteur dont nous pouvons tous être victime.

Aujourd’hui un enfant de 10 ans est capable de vous vendre un contrat d’assurance emprunteur. La facilitation des process de souscription le permet. Certains commerciaux bancaires ou courtiers en prêt immobilier n’ont jamais lu un contrat d’assurance emprunteur ou du moins s’ils l’ont fait ils ont pu ne pas le comprendre. Néanmoins ils ont aujourd’hui tous entre leur main une machine qui fait tout à leur place.

Des machines et des fiches résumés nous en avons tous dans nos métiers respectifs mais cela signifie-t-il pour autant que nous les maîtrisons et en connaissons les moindres rouages ?

Alors ne soyez pas victime soyez acteur.  Ne partez pas du principe que si votre interlocuteur est dans le métier et qu’il est noté « conseiller » sur sa carte de visite il est forcément un pro du domaine. Titillez-le, voyez ce qu’il est en capacité de vous apporter en complément de sa machine.

Regardez votre contrat d’assurance emprunteur et si vous avez possibilité d’avoir accès à un conseil adéquat et/ou à une meilleure tarification posez-vous  la question de la substitution de votre assurance emprunteur.

Deux possibilités s’offrent désormais à vous :

– Résilier son assurance emprunteur sur les 12 mois qui suivent la signature de votre de prêt immobilier « résiliation hamon critère CCSF «

  • Résilier son assurance de prêt chaque année à échéance anniversaire dès que le prêt aura plus de 12 mois

Cet aparté fait sur le ou les contrats commercialisés par la Caisse d’Epargne ou les Banques Populaire et les caractéristiques techniques abordés (nous avons survolé car il y a bien plus à dire) nous allons pouvoir revenir sur cette nouvelle offre de prêt avec lissage de mensualité sur l’assurance emprunteur.

Il était important d’aborder la question de la résiliation de cet assurance emprunteur dégressive souscrite auprès de ces banques car c’est là que nous allons vous parlez du dernier point de fonctionnement à connaître.

 

 

Que va t’il se passer quand vous allez demander un changement d’assurance emprunteur en cours de prêt que ce soit par le biais de la Loi Hamon ou de l’amendement Bourquin ?

Et bien la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire vont tout simplement recalculer le tableau d’amortissement en revenant sur le système qu’ils appliquaient auparavant et qu’applique d’ailleurs toutes les banques.

Pourtant l’assurance n’a pas disparu…. On devrait pouvoir lisser les mensualités sur la nouvelle assurance non ? Notamment si elle est dégressive comme sur une majorité de contrats en délégation. Ceci pourrait être intéressant pour le consommateur d’avoir un coût fixe pour mieux maîtriser son budget

Ah l’informatique ne le permet pas ?? Ah d’accord….

Nous pensions pourtant qu’au nom de la libre concurrence entre les acteurs du marché (et surtout de leur équité) il n’était pas possible d’avoir un fonctionnement qui soit différent suivant le prestataire qui commercialise l’assurance ou tout autre produit d’ailleurs.

Lorsque cette résiliation d’assurance emprunteur au profit d’un contrat qui est moins cher vous risquez d’avoir une surprise. Votre mensualité globale d’emprunt (mensualité de prêt + nouvelle assurance) va ne va pas bouger de la manière dont vous le pensiez et qui suit toute logique de calcul.

Afin que vous puissiez cerner l’impact en euros nous avons repris le tableau d’amortissement (nouvelle base c’est à dire après enregistrement de la résiliation par la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire) et y avons ajouté la nouvelle assurance.

Pour cette personne de 43 ans, qui rappelons le payait son assurance emprunteur dégressive à 0,60% du capital restant dû à la Caisse d’Epargne soit un taux d’assurance moyen de 0,32%, nous avons trouvé sur le marché en délégation un taux de 0,20% soit avec un coût fixe soit avec un coût variable là aussi calculé sur le capital restant dû

Ci-dessous le tableau présenté comme le précédent en début d’article et présentant le nouveau coût d’assurance facturé au moins le mois et l’écart qu’il existe avec l’ancienne mensualité de prêt.

 

n° d’échéance de prêt Capital restant dû en début de mois Coût mensuel assurance Mensualité globale après résiliation Ancienne mensualité avec assurances sur le CRD Ecart au mois le mois avec l’ancienne mensualité (avant la résiliation)
1 (après résiliation et avec une assurance fixe) 200 000,00 € 33,33 € 998,42€ (=965,09+33,33) 1 021,27 € 22,85 €
1 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 200 000,00 € 43,58 € 1008,67€ (=965,09+43,58) 1 021,27 € 12,66 €
48 (après résiliation et avec une assurance fixe) 165 406,10 € 33,33 € 998,42 € 1 021,27 € 22,85 €
48 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 167 146,65 € 51,49 € 1 016,58 € 1 021,27 € 4,69 €
96 (après résiliation et avec une assurance fixe) 127 916,07 € 33,33 € 998,42 € 1 021,27 € 22,85 €
96 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 130 688,27 € 47,58 € 1 012,67 € 1 021,27 € 8,60 €
144 (après résiliation et avec une assurance fixe) 88 109,28 € 33,33 € 998,42 € 1 021,27 € 22,85 €
144 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 91 037,99 € 37,83 € 1 002,92 € 1 021,27 € 18,35 €
192 (après résiliation et avec une assurance fixe) 45 842,55 € 33,33 € 998,42 € 1 021,27 € 22,85 €
192 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 47 916,36 € 13,34 € 978,43 € 1 021,27 € 42,84 €
240 (après résiliation et avec une assurance fixe) 963,89 € 33,33 € 998,42 € 1 021,27 € 22,85 €
240 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû) 1 019,48 € 0,90 € 965,99 € 1 021,27 € 55,28 €

 

Pour rappel et analyse ci dessous la première échéance d’emprunt avec l’assurance en CRD (capital restant dû) que nous venons de supprimer :

n° d’échéance de prêt capital restant dû en début de mois capital amorti intérêt assurance mensualité
1 en CE (avant) 200 000,00 € 715,09 € 250,00 € 63,33 € 1 028,42 €
1 en CRD (après) 200 000,00 € 671,27 € 250,00 € 100,00 € 1 021,27 €

 

Je me mets à la place d’un emprunteur « basique » (basique ne signifiant pas bête mais tout simplement qu’il n’a pas été au bout de l’analyse que nous menons depuis 9 pages afin de vous présenter tous les éléments les uns derrière les autres) qui se dit qu’il va faire un gain important sur sa mensualité.

 

Je viens de trouver une assurance emprunteur avec un taux de 0,20% alors que je payais 0,32% (37% de moins)

 

 

ALORS SURTOUT NE VOUS Y TROMPEZ PAS

Votre gain vous le faites et de manière plus importante que ce que l’on peut le voir facialement.

Votre gain vous le faites car la banque vient de vous repasser sur un tableau d’amortissement classique, avec une dégressivité de capital classique, une facturation d’intérêt classique.

Vous allez enfin pouvoir rembourser votre prêt normalement avec un taux de crédit qui s’il est indiqué à 1,50% ne vaut pas 1,60%

Vous allez enfin, si vous remboursez votre prêt par anticipation, récupérer les sommes qui étaient prévu et non une somme moindre dû à un calcul en votre défaveur de la part de la banque qui rappelons l’utilise cette technique pour pouvoir augmenter sa marge au maximum sans que personne ne voit rien.

Vous n’auriez peut-être jamais accepté de signer chez eux si les 100€ d’assurance c’était ajouté à une mensualité classique d’emprunt

Alors soyez rassuré le gain est supérieur à ce que vos yeux voient au premier coup d’œil c’est à dire que ce vous payer tous les mois.

Alors résumons maintenant et tirons les enseignements puisque vous avons décortiqué l’ensemble des paramètres qui ne seront très certainement pas développé par votre banquier ou votre courtier en prêt s’il ne sont attardé que sur le taux de prêt présenté.

  • Nous avons la 2 banques qui ont mis en place une offre de prêt ou le taux de crédit même si il est similaire à un autre établissement vous coûte plus cher en euros.

Il me semble bien que nos salaires soient jusqu’ici exprimés en euros et non en taux.

 

Cette nouvelle donne doit être prise en compte par tous les futurs emprunteurs ou emprunteur récents

  • La Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire ont mis en place un système de prêt qui ne présente des avantages que pour elles. Prendre une marge maximale sur l’assurance, augmenter les intérêts d’emprunt qu’elle vous facture mais aussi en conséquence les éventuelles pénalités en cas de remboursement.
  • Les produits d’assurances qui sont commercialisé ont tous deux un fonctionnement indemnitaire qui là aussi est en totale défaveur de leurs clients puisqu’une majorité d’entre eux (salarié et fonctionnaire) ne seront jamais indemnisé ou avec des limites liées à leur perte de salaire réelle en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité
  • Même si ça devient anecdotique de le répéter le coût d’assurance moyen ou sur la durée restent nettement au-dessus (dans notre exemple 30% mais ça peut être beaucoup plus) de ce que l’on trouve en délégation d’assurance. De plus la qualité de couverture n’est pas au rendez vous

 

ALORS qu’elles sont nos QUESTIONS et que FAIT ON ?

Je ne suis ni juriste et encore moins juriste spécialisé dans le domaine du crédit immobilier. Néanmoins je me demande (en tant qu’emprunteur potentiel) comment au nom de la libre concurrence entre leurs acteurs du marché comment deux banques peuvent avoir un système d’amortissement d’emprunt différent suivant si c’est l’assurance maison qui est vendu ou une autre sur laquelle ils ne gagnent pas d’argent

Leurs conseillers bancaires sont-ils même au courant de l’ampleur des impacts de l’assurance emprunteur qu’on leur demande de mettre en place et des effets qu’elle a sur l’amortissement du crédit.

Pense-t-il encore que le taux de crédit qu’il commercialisent est similaire à celui de leurs concurrents ?

Même question pour les courtiers en prêt immobilier qui lorsqu’ils ne négocient pas pour leurs clients une assurance externe annoncent un taux qui ne correspond plus aux normes habituelles ?

Alors interrogeons-nous tous sur l’annonce des taux de crédit immobiliers. Nous le disons et le répétons dans une majorité de nos articles : l’offre doit s’apprécier de manière globale sinon les emprunteurs font le jeu des banques qui annonce des taux bas et se rattrapent sur les autres frais du crédit, notamment l’assurance emprunteur.

 

Que les banquiers ou le courtier en prêt immobilier vous disent que ce n’est pas grave et que vous changerez d’assurance ensuite n’est pas un bon conseil. Nombres de paramètres peuvent faire que cette résiliation ne soit pas possible.

Il faut tout imposer de suite car vous n’imposerez pas mais demanderait simplement que les lois en vigueur soient appliquées (La Loi Lagarde de 2010 permet de choisir librement son assurance emprunteur).

Si vous payez des honoraires à un courtier en prêt c’est pour qu’il négocie au mieux vos intérêts auprès de la banque. C’est ce qu’il a dû vous expliquer. S’il occulte un poste qui représente 30 à 50% de votre coût d’emprunt c’est qu’une partie de son travail n’est pas effectué ou alors qu’il trouve un équilibre entre votre intérêt et celui de la banque. Si c’est le cas il doit vous le dire de manière transparente.

Si la plus-value est moindre, posez-vous la question de passer par cet intermédiaire. Le sachant c’est lui et c’est pour cela que vous le payez.

 

Concernant ce que vous DEVEZ FAIRE la réponse semble simple.

Pour ceux qui ont validé ce type de prêt dernièrement vous devez changer d’assurance à condition que vous trouviez mieux mais dans une majorité de cas le jeu en vaut la chandelle. Vous récupérez ainsi un « vrai amortissement ».

Pour ceux qui sont en train de tout valider au moment où ils lisent cet article, remettez tout à plat. Coût réel du crédit en relation avec le taux d’emprunt présenté, système d’assurance, …. Demander (si l’offre en taux de crédit restent tout de même intéressante) à bénéficier d’une assurance externe. Vous conserverez ainsi le taux tout en ayant cette fois un amortissement classique et une assurance qualitative.

En conclusion de cet article consacré à l’offre de prêt des banques Populaires et Caisse d’Épargne contenant une assurance dégressive et une mensualité lissée je vous inviterai surtout à être prudent vis à vis de toutes les banques ou tous les courtiers en prêt qui vous parle en taux de crédit pour annoncer leur travail de négociation.

 

La pratique de ces deux banques vient maintenant d’être ciblés mais peut être que d’autres demain utiliseront des systèmes équivalent un tout autre n’ayant qu’un seul but LEUR INTERET et non le vôtre. Alors ouvrez l’œil et le bon !!

 




26 Comments

  1. Patrick D says:

    Merci Guillaume pour cet article très complet et parfaitement clair.
    Je suis curieux de savoir dans les commentaires si des lecteurs vont faire part de leurs expériences personnelles suite à ces nouveaux prêts.

  2. Stephane says:

    Merci Guillaume pour ce bel article, très complet. Perso je souscris toujours à taux fixe avec assurance sur capital initial. Je rembourse quasiment toujours les prets avec anticipation à mi-durée. Ces phénomènes de lissage sont en effet pervers et toutes les banques n’ont pas les outils informatiques pour calculer cela. J’ai dejà vu un conseiller Poste Postale qui lissait « au pif » les montants des prets gigogne afin de les optimiser… Il est important d’informer et aussi de conseiller, de surtout bien redire que le taux initial du prêt ne devrait pas être déterminant, surtout si 0,1% d’écart entre deux propositions !

  3. Je ne suis pas l’auteur de l’article ! Il faut féliciter Geoffroy ROQUES, notre fidèle Courtier en Assurance de prêt, qui rédige tous les articles sur l’assurance de prêt 😉

  4. Merci pour cet article.
    Je pense néanmoins que vous vous faites des nœuds à vos chaussures !

    A mon sens et j’ai toujours fonctionné comme cela, je ne compare ni les taux d’intérêts ni les taux d’assurance mais uniquement les coût globaux (assurance comprise et frais compris), d’une part à l’échéance de mon emprunt et d’autre part en simulation par exemple à 1/3, 1/2 et 2/3 des remboursements, y compris les éventuelles pénalités, si je sors en remboursement anticipé.

    Sur un prêt existant avant lois Amont et consorts, je procèderais de la même manière si je devais changé d’assurance ou renégocier: faites moi votre simulation complète (coûts restants avec frais et assurances) et je prendrais la meilleure offre sans aucun attachement « sentimental » avec quelques organismes bancaires ou assurances que ce soit.
    Par exemple sur un prêt gigogne en 2012 sur 8 ans à un peu plus de 3% fixe (assez durement négocié), aucun organisme n’a pu l’année dernière faire mieux en mensualité que ce j’avais avec le prêt initial).
    En pratiquant ainsi, les futurs emprunteurs auraient vite fait de relayer, ce que vous dénoncez de la part de BPCE et autres pratiques du même acabit, au banc des exclus du marché des prêteurs, à condition bien sûr de se débarrasser de la donne sentimentale qui fait que beaucoup (trop) de gens sont « attachés » à leur Banque comme d’autre sont attachés à leur supermarché :=)

    Un conseil que je donne à tous les futurs emprunteurs, ayez plusieurs comptes bancaires (3 ou 4) différenciés, c’est toujours un atout d’avoir un compte bancaire (sans incident de paiement) au préalable d’une négociation d’un emprunt !

  5. Peut être auriez vous dû mieux vous documenter au lieu de stigmatiser l’ensemble des banques du groupe BPCE cela vous aurait évité d’être dans l’erreur !!!
    Encore un article qui va rendre difficile la vie des conseillers clientèle qui eux sont en « front » avec les clients et qui de plus ne reflète en rien la réalité pratiquée dans toutes les banques de ce groupe …

    • Merci de cette remarque très pertinente. Quelle banque n’a pas cette pratique ?

      • Je vous invite notamment à vous renseigner sur les offres de prêts des 18 banques populaires et vous constaterez rapidement que plusieurs au minimum (je n’affirmerai pas pour la totalité ça je n’ai pas vérifié) intégrant l’assurance emprunteur groupe calculé sur le capital initial sont en mensualiés constantes pendant toute la durée du prêt et prélevées avec la mensualité du prêt sans impact sur l’amortissement du capital !
        Les délégations d’assurances individuelles elles sont calculées sur le crd mais non intégrées au tableau d’amortissement ce qui n’a aucun impact sur le cout total du crédit en terme de calcul d’interet ..
        Ne jamais faire de généralité sans vérifier au préalable les informations .. c’est mieux !

        • Mais l’article ne concerne t’il pas justement les banques qui pratiquent l’assurance emprunteur sur le capital restant dû et non sur le capital emprunté ?

          Cette possibilité n’est elle pas offerte dans les banques populaires ?

          • Possibilité offerte par toutes les banques depuis que le dispositif de la loi Lagarde de 2010 a en effet obligé les banques ( dans l’intérêt des consommateurs) à proposer des délégations d’assurance emprunteur individuelles en majorité calculé sur le crd sur lesquelles les banques ne récupèrent aucunes retrocomissions ! Il est affirmé dans l’article que le coût mensuel (non stable) des délégations d’assurances individuelles est intégré dans la mensualité et que de ce fait toutes les banques du groupe BPCE lissent les échéances ce qui aurait un impact sur l’amortissement et donc sur le coût total des intérêts , du moins c’est ce que j’ai compris en lisant votre article !
            Ceci est une accusation mensongère car, travaillant dans une banque populaire je peux AFFIRMER que seule l’assurance groupe calculées sur le capital initial est intégrée dans la mensualités des prêts immobilier , concernant les délégations extérieures elles sont toujours prélevées à part !
            Je ne vois pas dans quelle mesure une assurance emprunteur individuelle calculé sur le crd et prélevé en dehors des mensualités de prêts peut tronquer le calcul des intérêts adossé a l’amortissement du prêt … CQFD
            Accusations mensongères et stigmatisation .. accuser et stigmatiser sans se renseigner est fâcheux !

            • Cher DBS,

              Je vais tout d’abord tempérer vos propos vis-à-vis de la Loi Largarde mais surtout vous montrer en image qu’il n’y a aucun accusation mensongère car vous abordez l’assurance groupe de la Banque Populaire puis les contrats défensifs que vous commercialisez on occultant le contrat dont il est question tout au long de l’article.

              Concernant la Loi Lagarde son principe est d’indiquer que l’emprunteur a le libre choix de son assurance emprunteur et que la banque n’a pas la droit de s’opposer à un contrat externe, de modifier les conditions du crédit (taux, frais de dossier, etc,….) dès lors que celui-ci est équivalent à celui de la banque.

              C’est d’ailleurs sur ce non respect des règle qu’un établissement bancaire vient de se faire sanctionner par l’ACPR.

              Il n’y a jamais eu d’obligation pour les banques de proposer des contrats en délégation. Si ça avait le cas je pense que 2010 l’ensemble des établissements bancaire serait au carré. Hors seule certains établissements ont mis en place des contrats de ce type.

              Quand au fait que les banquiers ne toucherait aucun commission sur ces produits, je n’ose imaginer que vous puissiez ne serait ce que l’imaginer.

              Pour ce qui est de votre AFFIRMATION puisque vous l’écrivez en majuscule elle est tout a fait vrai mais encore une fois ce n’est pas le système qui est développé dans l’article.

              Il y a 3 systèmes à la Banque Populaire. Le contrat groupe classique intégré dans tableau d’amortissement et qui a une cotisation fixe, les contrats défensif (dit en délégation d’assurance) qui effectivement ne rentre pas dans la tableau d’amortissement et non donc aucune influence sur le calcul des intérêts ou l’amortissement et du prêt et le dernier qui est le contrat groupe avec cotisation dégressive + lissage intégrée dans le tableau d’amortissement avec pour incidence une modification de l’amortissement du capital et augmentation des intérêts de l’emprunt.

              C’est bien de ce contrat ou du moins de son type de tarification dont nous parlons dans l’article.

              Soyons comme Saint Thomas, ne croyons que ce que nous voyons. L’ayant vu je vais partager une nouvelle fois et réitérer une nouvelle fois mes propos qui vous en conviendrais ne sont une nouvelle fois aucunement mensonger. Rassurez vous avant d’AFFIRMER je me renseigne et surtout je constate par mois même de façon sûre.

              Lorsque l’on regarde un tableau d’amortissement avant et après une résiliation d’assurance emprunteur à la banque Populaire on constate exactement tout ce qui indiqué dans l’article

              1/ le système de cotisation dégressive lissé avec la mensualité de prêt existe bien
              2/ l’échéance 4 étant celle du changement d’assurance (après échéance 4 on voit bien que le contrat Banque Populaire a disparu du tableau d’amortissement) on s’aperçoit bien que les intérêts du prêt baissent après résiliation de l’assurance pour chacune des échéances suivantes ce qui prouve bien qu’ils étaient plus élevés avec le lissage mis en place par la banque à l’origine
              3/ on constate également que le client amorti maintenant son prêt de manière plus rapide en lieu et place du paiement d’une cotisation d’assurance à fond perdu et qui était destiné à privilégier la marge de la banque Populaire au détriment de l’amortissement du prêt.
              4/ on constate bien que le montant de l’échéance du prêt baisse mais pas du même montant que de l’assurance qui était facturée (entre 60 et 67 € d’assurance avec une mensualité de prêt qui ne baisse que de 36€). C’est normal, le client peut enfin amortir son prêt normalement et donc rembourser son capital en lieu et place de l’assurance de la Banque Populaire.
              5/ en conséquence le capital restant dû à la banque devient moins important. L’échéance 20 par exemple montre bien qu’il existe un différentiel entre ce qui aurait été dû par un client à la banque si il avait soldé son prêt.

              Toutes les explications de cet article sont fondées, vérifiées et ne sont donc absolument pas le fruit de mon imagination comme vous le constaterez sur les tableaux d’amortissements de la banque Populaire.
              Effectivement comme vous l’indiquez vous avez mal compris, et avant d’accuser de mensonges mieux vaut se renseigner
              Sur ce dernier point nous sommes totalement d’accord 

  6. Bonjour,

    J’ai personnellement un prêt à la BPOC.
    Initialement mon assurance a été prise hors banque pour des raisons de couverture particulières liées à ma profession d’alors, il était sur le capital initial.
    Lors de renégociations avec mise en concurrence, j’ai pu baisser tous les taux y compris celui de l’assurance en revenant vers une prime sur le capital restant du.
    Je rejoins un des précédents commentaire. Lors de tout crédit, je compare systématiquement le coût global assurance comprise et l’évolution totale des mensualités, avec en cas de baisse des taux négociation sur chaque ligne.
    Résultat, la BPOC m’a fait les meilleurs proposition, malgré des taux plus intéressants affichés par d’autres banques.
    Comme dans tout commerce, ici celui de l’argent, il convient de mettre en concurrence, sachant que les commerciaux des banques ont intérêts à trouver de nouveaux clients, d’où des conditions souvent avantageuses.
    En revanche, la seule fidélité n’est pas toujours payante, surtout avec le turnover des commerciaux.

  7. Gaultier says:

    L.avantage des assureurs courtiers ou rédacteurs d articles ciblant des concurents c est qu ils touchent une prime..

    La.votre a du etre importante .

    Au dela des limites de la demonstration il suffit de passer en caputal constant,ce que chacun peut faire….meme le credit agricole…

    • A Gaultier : La betise est facile , l’art est difficile !
      Je pense que ce type d’infos est d’intérêt public !
      En effet vous etes peut-etre dans la partie (au credit agricole ?) et vous vous etes senti lésé ? En quoi ?
      Je suis ce blog depuis un moment et je peux dire en toute transparence que je fais parti des gens qui sont concernés car jai un pret a la ce ! Je remercie Mr Rocques pour ces infos et malheureusement j’ai passé la première année mais je compte bien revoir mon assurance de pret prochainement .
      Salutations.

  8. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Cher Monsieur
    Pour être totalement transparent, ma seule prime est celle d’informer les emprunteurs sur les systèmes en place que ceux soit chez les banquiers ou les assureurs.
    Ce n’est pas à mon petit niveau de courtier individuel que j’en tire les fruits.
    Mon plaisir est tout simplement de me dire que j’aide les gens qui auront lu cet article ou d’autres afin qu’ils aient quelques réflexes complémentaire lorsqu’ils seront face à une situation similaire.
    J’écris sur ce Blog depuis un peu plus de 3 ans sur différents sujet permettant à certains d’avoir une méthodologie de recherche lorsqu’ils ont eu un antécédent de santé, lorsqu’ils sont séniors, lorsqu’il doivent sélectionner un contrat, lorsqu’ils doivent faire des comparatifs de coût,…..
    vous pouvez cliquer sur mon nom et vous constaterez que les articles sont divers et varié et touche aussi bien les banquiers que les assureurs mais aussi les comparateurs d’assurance.
    A partir du moment où je constate qu’il existe un dysfonctionnement je participe à ce que l’on appelle l’intelligence collective.
    Ma seule prime est donc le fait de savoir que je sers à quelque chose 🙂

  9. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Concernant la deuxième partie de votre remarque, je ne vois pas bien le rapport avec le Crédit Agricole car il n’en est pas fait mention dans l’article.
    pourriez vous nous expliquer svp?

  10. Article complet. Un emprunteur averti en vaut deux… du moins, j’espère ! Pour l’emprunteur « basique », basez-vous toujours sur le coût total du prêt, le coût total de l’assurance .. La base du basique!!!

  11. Bien sûr, un courtier qui critique une nouvelle fois les banques. Heureusement que vous avez les banques pour vivre. Merci les rétrocession de commissions, sans compter les frais exorbitants que vous facturez aux clients.

  12. C est de l acharnement sur le groupe BPCE! Sachez que Hsbc a les mêmes pratique sur l assurance emprunteur… Et a mon avis ce n’ est pas la seule alors au lieu de pointer du doigt une banque lorsque vous rédigez vos articles regardez de manière générale ce qui se fait sur la place… A moins que vous soyez un de leur client insatisfait…

  13. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    J’ai effectivement remarqué que HSBC avait une pratique similaire. Néanmoins n’ayant pas tous les éléments en ma possession et rencontrant moins régulièrement ce système je ne pouvais y consacré une démonstration détaillée.
    Encore une fois, comme je l’ai indiqué un peu plus haut, l’objectif n’est pas de pointé un organisme plutôt qu’un autre.
    Quand j’écris https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/assurance-de-pret-et-maladie-comment-faire-en-cas-de-refus-de-surprime-ou-dexclusion.html et que cet article est lu 30000 fois par an, j’aide et informe 30 000 personnes qui sont en difficulté parce qu’ils ne savent pas où trouver de l’information pour avancer sur leur dossier de prêt.
    Quand j’écris https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/quelle-assurance-de-pret-immobilier-pour-diabetique-de-type-1-ou-2-solution-conseil-et-analyse.html là aussi j’aide des personnes qui ont du mal à trouver des solutions et il m’envoient parfois un message pour me remercier
    quand j’écris https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/la-garantie-ipt-invalidite-totale-de-votre-assurance-de-pret-definition-analyse-evaluation-de-taux-prestations-et-selection.html ou bien encore https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/quelle-indemnisation-invalidite-permanente-totale-ipt-pour-votre-assurance-de-pret-immobilier.html mon objectif est que les lecteurs ne se retrouvent pas un jour sur un forum pour indiquer qu’ils n’ont pas été pris en charge .
    J’écris sur l’optimisation tarifaire, les précaution à prendre sur les comparateurs d’assurances emprunteurs, les fonctionnements à étudier avant de sélectionner son contrat, ……
    Je passe en moyenne une vingtaine d’heure sur chacun des articles qui sont rédigés afin de fournir un contenu qui soit le plus qualitatif possible et surtout en en disant le maximum. Ainsi cela est réellement utile au plus grand nombre.
    Certains banquiers lisent ces articles et les transmettent à leur clients pour que ceci trouve des solutions
    Je vous laisse donc la liste de tous les sujets abordés, vous constaterez qu’il n’y aucune stigmatisation envers tel ou tel, juste du technique car la connaissance permet à chacun de faire ses propres choix et ce en toute connaissance de cause
    https://www.leblogpatrimoine.com/author/courtier-assurance-emprunteur

    • Patrick D says:

      Je ne crois pas que vous ayez à vous justifier pour cet article qui est bon et qui aide la majorité. Bien sur, il y aura toujours des facheux qui n’ont pas les mêmes intérêts et qui auraient sans doute préféré que les petits réajustages comptables des banques ne soient pas divulgués.

  14. Merci Geoffroy.

    Comme dit plus haut , continuez dans cette belle exhaustivité argumentée, je dis bravo, once again.

    Que les râleurs signalent, outre HSBC, les autres banques qui se rapprocheraient de ces pratiques, et l’on verra à marée basse…..

  15. Dans ce cas là le titre de l article devrait être « comment certaines banques… » Et non en dénoncer une plus qu’une autre…

    • En fait, ce qui vous dérange n’est pas tant de dénoncer ces pratiques honteuses que vous confirmez … mais que l’on pointe du doigt ceux qui les mettent en oeuvre.

      Libre à vous de dénoncer vos concurrents 😉

    • Stefani, voulez vous que l’on pleure ????
      On en découvrira d’autres soyez-en persuadé, ce n’est pas une question de libellé.

      Le gavage bancaire a assez duré, il est temps de reprendre pied en tant que consommateur.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*