Nous avons aujourd’hui souhaité faire un zoom sur le nouveau système de facturation de l’assurance emprunteur dans les offres de prêt de la Caisse d’Épargne et de la Banque Populaire.
Lors de notre dernier article «Comparatif taux d’assurance de prêt immobilier 2018 : Forte baisse de tarif grâce à l’amendement Bourquin» nous vous indiquions que l’amendement Bourquin permettant la résiliation de l’assurance emprunteur de manière annuelle à échéance anniversaire «Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?» avait fait souffler un vent nouveau sur le marché de l’assurance emprunteur.
Les assureurs externes ainsi que les banquiers ont revu leur tarification à la baisse de manières plus ou moins importantes suivant les acteurs, les conditions générales de ventes ont été revues et de nouvelle façon de facturer les primes d’assurance ont vu le jour.
Le système légal est aujourd’hui bien ancré et même s’il reste quelques difficultés dans la mise en œuvre et l’application des lois par les banques, ces organismes savent qu’ils seront aujourd’hui attaqués sur leur stock de contrat et se doivent donc d’être vigilants.
Partant de ce constant nous vous avions parlé du stratagème mis en place par certains organismes bancaires afin de conserver leur juteuse marge tout en donnant l’impression au client qu’il allait payer moins cher.
Comme nous le répétons régulièrement autant pour l’assurance emprunteur que pour le crédit, le TAUX n’est pas le seul élément à prendre en compte d’autant que nous allons vous démontrer qu’il peut maintenant être appliqué différemment d’une banque à l’autre.
Ainsi votre 1,20% au Crédit Agricole ou à la Banque Postale ne sera plus le même que votre 1,20% à la Caisse d’Épargne ou Banque Populaire (Cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« ).

Vous allez maintenant devoir être attention à la base de facturation sur le crédit, au coût global de l’assurance mais aussi à son mode de facturation intermédiaire c’est à dire en cours d’emprunt.
Ainsi nous nous devions de faire un zoom sur les 2 offres de prêt proposées par banques citées en titre car nous n’avions évoqué que la phase émergée de l’iceberg.
En effet s’il n’est pas rare que les assureurs calculent le coût de l’assurance sur le capital restant dû puisque c’est le fonctionnement repris dans la majorité des contrats en délégation d’assurance c’est la première fois que des banques appliquent ce système tout en lissant la mensualité globale du prêt (remboursement du capital + intérêts de l’emprunt + assurance emprunteur)
Comme nous en avions parlé dans un article précédent (cf »Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! ») la dégressivité de la prime est à prendre en compte pour le choix de votre assurance emprunteur et dans un cas comme celui de la banque Populaire ou de la Caisse d’Épargne elle atteint son apogée.
La Banque Postale applique aussi ce système de facturation à ce jour mais il n’y a du coup plus de mensualité fixe dans le temps dès lors que vous souscrivez leur contrat groupe. L’impact est le même mais il est transparent et surtout visible par le client.
Les banquiers ont longtemps été critiqués parce qu’ils facturaient leur assurance sur le capital initialement emprunté nous n’allons pas aujourd’hui critiquer leur facturation sur le capital restant dû.
Par contre il est toujours bon de donner une information précise sur l’impact que cela aura pour vous emprunteur et surtout dans certaines banque car dans cette façon de réfléchir les champions sont pour le moment la Banque Populaire et la Caisse d’Épargne ou disons plutôt les Banques Populaires et les Caisses d’Épargne puisque suivant les Caisse Régionales ont constaté encore de légère différences (tarifs des contrats, référence des notices d’informations, critères CCSF exigés pour une assurance externe en délégation,…)
Partant du constat que les prêts immobiliers duraient en moyenne 8 ans ou que dans tous les cas il y avait un risque de résiliation de l’assurance emprunteur en cours de prêt ils ont « copiés » le modèle des assureurs externes aux banques en jouant sur le mode de cotisation. Ils ont ainsi appliqué une légère baisse de tarif et appliquent maintenant le taux de cotisation sur le capital restant dû.
Néanmoins commercialement il est parfois compliqué d’expliquer à un client que sa prime d’assurance va être beaucoup plus haute en début de prêt car le conseiller bancaire est depuis toujours habitué à vendre un coût d’assurance fixe et une mensualité de prêt qui l’est tout autant.
Partant de là ils ont eu l’idée de lisser l’ensemble. Alors sur le principe et dans l’intérêt du client (maîtrise du budget au mois le mois) on pourrait ne pas voir le problème mais il y en a un et de taille.
Le principe du lissage s’apparente au final à un principe de vase communiquant. On paye dans une mensualité de prêts immobilier 3 choses :

  • Du remboursement de capital
  • Des intérêts
  • Une prime d’assurance

Si vous payez plus de primes d’assurances car celles-ci sont maintenant plus élevées que par le passé (du moins en début de prêt) , il va falloir diminuer la part d’intérêt ou le capital que vous remboursez.
Pour ceux qui ont souscrit un prêt immobilier dans une de ces 2 banques je suppose bien entendu que votre conseiller bancaire ou votre courtier en prêt immobilier a dû mettre en avant ce point….
Nous allons donc brièvement illustrer les conséquences et le fonctionnement de ce type de prêt né d’une volonté d’améliorer la vie du consommateur (humour ;-).
Une version AVANT / APRES qui vous permettra de comprendre ce qu’est le fonctionnement « normal » (si ce mot a encore une signification) d’un prêt immobilier et la nouvelle mouture créée par les Banques Populaires et Caisse d’Epargne qui rappelons le font partie du même groupe BPCE d’où les similitudes de fonctionnement.
 
Prenons un exemple issu d’un cas réel :
Un emprunteur de 43 ans fait un prêt de 200 000€ sur 20 ans à un taux de 1.5%.
Auparavant à la Caisse d’Épargné le coût d’assurance aurait été de 0.38% calculé sur le capital emprunté soit 63.33€ par mois. Maintenant il est de 0.60% du capital restant dû. Comme vous allez le voir le prix diminue au fur et à mesure de l’avancé du temps. A noter que sur les 20 ans de prêt et grâce à une baisse de prix le coût global d’assurance est passé de 15200€ à 12886€ (environ 15% de moins)
Afin de ne pas vous noyer avec un tableau d’amortissement de 240 lignes vous avons donc pioché quelques lignes de l’échéancier et mis en une version CRD (capital restant dû qui correspond à la nouvelle version d’assurance des 2 banques citées) et une version CE (capital emprunté qui correspond à l’ancienne version)
Illustration :

n° d’échéance de prêtCapital restant dû en début de moisCapital amortiIntérêtAssuranceMensualité
1 en CE (avant)200 000,00 €715,09 €250,00 €63,33 €1 028,42 €
1 en CRD (après)200 000,00 €671,27 €250,00 €100,00 €1 021,27 €
48 en CE (avant)165 406,10 €758,33 €206,76 €63,33 €1 028,42 €
48 en CRD (après)167 146,65 €728,76 €208,93 €83,57 €1 021,27 €
96 en CE (avant)127 916,07 €805,20 €159,90 €63,33 €1 028,42 €
96 en CRD (après)130 688,27 €792,56 €163,36 €65,34 €1 021,27 €
144 en CE (avant)88 109,28 €854,95 €110,14 €63,33 €1 028,42 €
144 en CRD (après)91 037,99 €861,95 €113,80 €45,62 €1 021,27 €
192 en CE (avant)45 842,55 €907,79 €57,30 €63,33 €1 028,42 €
192 en CRD (après)47 916,36 €937,41 €59,90 €23,96 €1 021,27 €
240 en CE (avant)963,89 €963,89 €1,20 €63,33 €1 028,42 €
240 en CRD (après)1 019,48 €1 019,48 €1,27 €0,51 €1 021,27 €

 
Au vue de ce tableau comparant l’ AVANT / APRES on pourrait avoir une lecture basique, celle que va vous présenter votre conseiller bancaire ou parfois même le courtier que vous avez mandaté pour vous trouver les meilleures condition de financements. On pourrait nous aussi ne pas voir plus loin que le bout de notre nez mais ce n’est pas le genre de la maison.
Certes le prêt coûte globalement moins cher puisque nous l’avons dit le coût d’assurance a baissé de 15%. Certes la mensualité du prêt est 7€ moins élevé (toujours logique puisque le coût global d’assurance est plus bas) mais

  • QUID du capital amorti ???
  • QUID des intérêts facturés ????
  • QUID du temps qu’il va falloir pour que l’assurance soit réellement moins chère ???

Analysons l’échéance 96 qui correspond au 8 ans du prêt (délai de solde moyen)
Pour le capital amorti nous remarquons que le lissage de l’assurance à un impact sur l’amortissement du capital. Ainsi votre assurance étant maintenant calculé sur le CRD, elle coûte plus cher en début de prêt et le principe des vases communiquant fait que c’est l’amortissement de votre capital qui en pâti. Sur cette échéance 96 la somme que vous devez à la banque n’est plus de 127 916,07 € comme c’était le cas AVANT mais bien de 130 688,27 € soit 2772,20€ de plus.
 
 

Premier enseignement ces établissements bancaires, au nom de l’optimisation de leur marge, ont ré équilibré la formule mathématique du prêt afin d’encaisser plus de primes d’assurances, plus d’intérêt d’emprunt et que vous remboursiez moins de capital.

Ainsi dans notre exemple, si vous remboursez votre prêt au bout de 8 ans vous allez devoir 2772.20€ de plus à ces banques alors qu’avec un taux d’emprunt identique leurs concurrents ne vous les auraient pas demandés puisqu’ils auraient appliqué un mode de calcul « NORMAL ».
Ainsi si ces banques ont peut-être été moins chère en taux que leur concurrent, ce qui a pu motiver votre choix, mais attention si vous n’allez pas au terme du prêt vous paierez la note à la sortie et cela vous coûtera peut-être même plus cher qu’ailleurs.
 
 

Deuxième enseignement, le ré équilibrage opéré par la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire fait que le montant de vos intérêts augmente

Comme on le constate dans le tableau qui donne les intérêts qui été facturés AVANT et APRES. Alors oui vous payez toujours du 1.50% de taux de prêt immobilier mais cela vous coûte plus cher que chez les concurrents aussi bien si vous regardez chacune de vos échéances d’emprunts que si vous regardez le total sur la durée.
Vous paierez également plus cher si vous soldez votre prêt pour un motif qui ne vous exonère pas des pénalités de remboursement anticipé.
Les 6 mois d’intérêt d’emprunt que vous facturent la banque seront forcément plus cher. Car plus élevé au mois le mois Certes cela ne se jouera pas à des centaines d’euros mais cela viendra s’ajouter au fait que votre capital a été remboursé moins vite qu’ailleurs et que vous leur devez encore plus d’argent que sur un amortissement de prêt classique.
 
 

Troisième et dernier enseignement, regardons la partie coût de l’assurance et l’effet de cette forte dégressivité de la prime non pas sur votre budget mensuel puisque celui-ci est habilement lissée mais sur le coût réel de votre prêt en cas de remboursement prématuré.

Là aussi si nous n’allons pas plus loin que le bout de notre nez on pourrait se dire que le système de lissage devient intéressant aux alentours du 100ème mois. En effet à l’échéance 96 (soit après 8 ans) de remboursement de crédit les courbes d’assurances se croisent et vous commencez enfin à payer moins cher avec cette assurance sur le capital restant dû.
Mais la question n’est pas là. La véritable question à se poser est :

  • Combien de temps me faut-il en tant qu’emprunteur pour récupérer ce que j’ai payé en trop par rapport à une prime fixe puisque cela fait au bas mot 100 mois que l’on me facture plus cher ?

Réponse, dans notre exemple il faudrait environ 192 mois soit l’équivalent de 16 années. Ainsi sur un prêt de 20 ans la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire auront une marge plus importante que par le passé dès lors que vous ne dépasserez pas les 80% de la durée prévu pour votre prêt immobilier.
C’est affolant comme constat d’autant que si l’on pousse le raisonnement jusqu’au bout, vous y êtes encore perdant à ce moment là puisque notre tableau comparatif montre bien que le capital que vous n’avez pas amorti donne encore un écart de 2073.81€ en votre défaveur……
Ce fonctionnement de lissage de la mensualité d’emprunt sur l’assurance emprunteur est apparu de mémoire à la mi 2017 en même temps que le nouveau mode de calcul de leur assurance CNP sur le capital restant dû.
Ainsi si vous avez contractez entre cette période et aujourd’hui et que vous avez souscrit l’assurance de ces banques, je vous invite à consulter votre tableau d’amortissement afin de voir si l’assurance est dégressive ou pas
Attention si votre montage bancaire prévoyez plusieurs prêts soit parce qu’il y avait un prêt à taux zéro par exemple ou deux prêts lissés entre eux « prêt gigogne à palier pour réduit prêt et assurance » regardez bien le tableau d’amortissement des 2 ou 3 prêts car il y de grandes chances que sur certains il y ait une assurance dégressive sur le capital restant dû et sur les autres l’assurance sur le capital emprunté (l’ancien système est toujours commercialisé).
En effet une assurance sur le capital emprunté vous sera plus favorable lorsque le capital restant diminue faiblement ce qui est le cas sur un prêt gigogne à palier.
Ainsi pour la remarque on constate une nouvelle fois que les systèmes informatiques des banques acceptent des choses soi-disant impossible lorsque vous souscrivez une assurance en délégation. Mêlez un produit sur le capital restant dû sur le prêt 1 (court terme) et une assurance sur le capital initial sur le prêt 2 (long terme) pourrait être une solution qui diminueraient dans certains cas encore le coût de l’assurance lorsqu’elle est choisi en dehors de la banque ont toujours rétorqué qu’il n’était pas possible d’avoir deux assurances distinctes sur un même emprunt. Nous avons aujourd’hui la preuve du contraire….
 
Alors en avons-nous finis avec les enseignements à tirer de ce nouveau système d’offre de prêt avec lissage sur l’assurance emprunteur que nous présente les Banques Populaires et Caisse d’Épargne ??
 
Et bien NON !!!
IL y a encore quelque chose à savoir notamment quand vous allez demander une résiliation de cette assurance emprunteur dégressive.
Car comme je le disais dans l’article précédent qui était consacré aux taux d’assurance emprunteur en 2018, ce n’est pas en baissant le prix global de 15% que l’on compense un coût qui est deux à trois fois supérieur à certains contrats en délégation d’assurance.
Ce n’est pas non plus en baissant de 15% que l’on améliore le fonctionnement d’un produit et notamment ces conditions générales de ventes mêmes si il faut l’avouer ils ont fait un petit effort….
Dorénavant les produit CNP commercialisés par ces deux banques sous des référence 2220N (chez Caisse d’Epargne) et 2486C ou 2487D (chez Banque Populaire) n’auront plus de restrictions sur les affections dorsales et psychiques du moins dans une majorité de Caisses Régionales. Auparavant Il fallait être hospitalisé 15 jours (psy) ou opéré (dorsal) pour que la garantie ITT fonctionne.
Vous bénéficierez également d’une prise en charge partielle de vos échéances d’emprunt en cas de reprise d’activité dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique ce qui n’était pas le cas avant.
Je vous présente quelques avancés car il faut bien en parler mais soyez bien conscient que ces éléments sont déjà intégrés ou à minima sur option sur 95% des produits du marché notamment lorsque l’on s’oriente vers la délégation d’assurance.
Mais rassurez-vous …. (humour d’assureur….) ces contrats ont conservés leur marque de fabrique c’est à dire le caractère « indemnitaire » des prestations ITT (arrêt de travail) et IPT (invalidité totale).
Cela leur permet donc de présenter un nombre d’exclusion de garantie qui se réduit (on augmente vos chances d’être pris en charge) tout en conservant un mode de calcul de prestation qui limite le montant de celle-ci. En résumé oui vous allez rentrer plus souvent dans un cas d’indemnisation possible mais malheureusement on continuera dans la même proportion que nous n’avez droit à rien….
C’est à ce moment-là que mon « humour d’assureur » est censé vous faire sourire.
D’ailleurs si vous souriez jaune c’est que vous avez compris qu’il fallait changer le fonctionnement de votre assurance emprunteur CNP si vous avez un prêt à la Banque Populaire ou à la Caisse d’Epargne.
 

Alors le caractère « indemnitaire » sur les prestations arrêt de travail invalidité KESAKO ???

Cela signifie que l’assureur va vous indemniser à « hauteur » de votre mensualité d’emprunt (si vous êtes assuré à 100% bien sûr) mais qu’il va limiter sa prise en charge à votre perte « réelle » de revenu afin de ne pas créer un enrichissement. Certes cela pourrait être logique si vous ne payiez pas ou que votre prix soit réduit en proportion. Or ce n’est pas le cas. La règle est donc de vous faire payer plein tarif et au moment du sinistre que l’assureur va se poser la question de savoir s’il vous verse quelque chose ou pas. Là ça devient déjà moins logique.
Ainsi dans son calcul l’assureur CNP sur ses contrats 2220N, 2486C et 2487D va donc prendre en charge la différence entre votre revenu habituel (revenus net moyens des 12 derniers mois) et les prestations versées par la sécurité sociale + les éventuels compléments de la prévoyance de votre entreprise.
Les salariés et fonctionnaires sont donc impacté fortement. Les Travailleurs non-salariés ne sont pas concernés par ces limitations.
Ex : si vous être salarié avec un statut cadre, que vous avez une rémunération de 2500€ net (soit environ 3000€ brut) et que votre prévoyance entreprise indique qu’elle vous prend en charge à hauteur de 80 ou 85% vous allez voir votre indemnisation d’assurance emprunteur fondre comme peau de chagrin puisque la sécurité sociale cumulée à votre prévoyance complémentaire assurera la quasi voir la totalité de votre rémunération habituelle :

  • Sécurité sociale : 50% du salaire brut (cas d’une maladie et dans la limite de la tranche A) : 1500€
  • Prévoyance complémentaire : 80% (dont 50% déjà versé par la sécurité sociale reste donc 30%) : 900€

Votre salaire en arrêt de travail étant de 2400€ la CNP estimera que sa prise en charge se milite à 100€….
Ceux sont ces types de fonctionnement (mais il en existe d’autres) qui hérissent le poil des assurés et remplissent les pages des forums sur l’assurance emprunteur. Ceux sont ces choses qui ne vous sont quasiment jamais expliqué de manières claires par les différents intervenants de la vente d’assurance emprunteur dont nous pouvons tous être victime.
Aujourd’hui un enfant de 10 ans est capable de vous vendre un contrat d’assurance emprunteur. La facilitation des process de souscription le permet. Certains commerciaux bancaires ou courtiers en prêt immobilier n’ont jamais lu un contrat d’assurance emprunteur ou du moins s’ils l’ont fait ils ont pu ne pas le comprendre. Néanmoins ils ont aujourd’hui tous entre leur main une machine qui fait tout à leur place.
Des machines et des fiches résumés nous en avons tous dans nos métiers respectifs mais cela signifie-t-il pour autant que nous les maîtrisons et en connaissons les moindres rouages ?
Alors ne soyez pas victime soyez acteur.  Ne partez pas du principe que si votre interlocuteur est dans le métier et qu’il est noté « conseiller » sur sa carte de visite il est forcément un pro du domaine. Titillez-le, voyez ce qu’il est en capacité de vous apporter en complément de sa machine.
Regardez votre contrat d’assurance emprunteur et si vous avez possibilité d’avoir accès à un conseil adéquat et/ou à une meilleure tarification posez-vous  la question de la substitution de votre assurance emprunteur.
Deux possibilités s’offrent désormais à vous :
– Résilier son assurance emprunteur sur les 12 mois qui suivent la signature de votre de prêt immobilier « résiliation hamon critère CCSF «

  • Résilier son assurance de prêt chaque année à échéance anniversaire dès que le prêt aura plus de 12 mois

Cet aparté fait sur le ou les contrats commercialisés par la Caisse d’Epargne ou les Banques Populaire et les caractéristiques techniques abordés (nous avons survolé car il y a bien plus à dire) nous allons pouvoir revenir sur cette nouvelle offre de prêt avec lissage de mensualité sur l’assurance emprunteur.
Il était important d’aborder la question de la résiliation de cet assurance emprunteur dégressive souscrite auprès de ces banques car c’est là que nous allons vous parlez du dernier point de fonctionnement à connaître.
 
 

Que va t’il se passer quand vous allez demander un changement d’assurance emprunteur en cours de prêt que ce soit par le biais de la Loi Hamon ou de l’amendement Bourquin ?

Et bien la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire vont tout simplement recalculer le tableau d’amortissement en revenant sur le système qu’ils appliquaient auparavant et qu’applique d’ailleurs toutes les banques.
Pourtant l’assurance n’a pas disparu…. On devrait pouvoir lisser les mensualités sur la nouvelle assurance non ? Notamment si elle est dégressive comme sur une majorité de contrats en délégation. Ceci pourrait être intéressant pour le consommateur d’avoir un coût fixe pour mieux maîtriser son budget
Ah l’informatique ne le permet pas ?? Ah d’accord….
Nous pensions pourtant qu’au nom de la libre concurrence entre les acteurs du marché (et surtout de leur équité) il n’était pas possible d’avoir un fonctionnement qui soit différent suivant le prestataire qui commercialise l’assurance ou tout autre produit d’ailleurs.
Lorsque cette résiliation d’assurance emprunteur au profit d’un contrat qui est moins cher vous risquez d’avoir une surprise. Votre mensualité globale d’emprunt (mensualité de prêt + nouvelle assurance) va ne va pas bouger de la manière dont vous le pensiez et qui suit toute logique de calcul.
Afin que vous puissiez cerner l’impact en euros nous avons repris le tableau d’amortissement (nouvelle base c’est à dire après enregistrement de la résiliation par la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire) et y avons ajouté la nouvelle assurance.
Pour cette personne de 43 ans, qui rappelons le payait son assurance emprunteur dégressive à 0,60% du capital restant dû à la Caisse d’Epargne soit un taux d’assurance moyen de 0,32%, nous avons trouvé sur le marché en délégation un taux de 0,20% soit avec un coût fixe soit avec un coût variable là aussi calculé sur le capital restant dû
Ci-dessous le tableau présenté comme le précédent en début d’article et présentant le nouveau coût d’assurance facturé au moins le mois et l’écart qu’il existe avec l’ancienne mensualité de prêt.
 

n° d’échéance de prêtCapital restant dû en début de moisCoût mensuel assuranceMensualité globale après résiliationAncienne mensualité avec assurances sur le CRDEcart au mois le mois avec l’ancienne mensualité (avant la résiliation)
1 (après résiliation et avec une assurance fixe)200 000,00 €33,33 €998,42€ (=965,09+33,33)1 021,27 €22,85 €
1 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)200 000,00 €43,58 €1008,67€ (=965,09+43,58)1 021,27 €12,66 €
48 (après résiliation et avec une assurance fixe)165 406,10 €33,33 €998,42 €1 021,27 €22,85 €
48 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)167 146,65 €51,49 €1 016,58 €1 021,27 €4,69 €
96 (après résiliation et avec une assurance fixe)127 916,07 €33,33 €998,42 €1 021,27 €22,85 €
96 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)130 688,27 €47,58 €1 012,67 €1 021,27 €8,60 €
144 (après résiliation et avec une assurance fixe)88 109,28 €33,33 €998,42 €1 021,27 €22,85 €
144 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)91 037,99 €37,83 €1 002,92 €1 021,27 €18,35 €
192 (après résiliation et avec une assurance fixe)45 842,55 €33,33 €998,42 €1 021,27 €22,85 €
192 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)47 916,36 €13,34 €978,43 €1 021,27 €42,84 €
240 (après résiliation et avec une assurance fixe)963,89 €33,33 €998,42 €1 021,27 €22,85 €
240 (après résiliation et avec une assurance sur capital restant dû)1 019,48 €0,90 €965,99 €1 021,27 €55,28 €

 
Pour rappel et analyse ci dessous la première échéance d’emprunt avec l’assurance en CRD (capital restant dû) que nous venons de supprimer :

n° d’échéance de prêtcapital restant dû en début de moiscapital amortiintérêtassurancemensualité
1 en CE (avant)200 000,00 €715,09 €250,00 €63,33 €1 028,42 €
1 en CRD (après)200 000,00 €671,27 €250,00 €100,00 €1 021,27 €

 
Je me mets à la place d’un emprunteur « basique » (basique ne signifiant pas bête mais tout simplement qu’il n’a pas été au bout de l’analyse que nous menons depuis 9 pages afin de vous présenter tous les éléments les uns derrière les autres) qui se dit qu’il va faire un gain important sur sa mensualité.
 
Je viens de trouver une assurance emprunteur avec un taux de 0,20% alors que je payais 0,32% (37% de moins)
 
 

ALORS SURTOUT NE VOUS Y TROMPEZ PAS

Votre gain vous le faites et de manière plus importante que ce que l’on peut le voir facialement.
Votre gain vous le faites car la banque vient de vous repasser sur un tableau d’amortissement classique, avec une dégressivité de capital classique, une facturation d’intérêt classique.
Vous allez enfin pouvoir rembourser votre prêt normalement avec un taux de crédit qui s’il est indiqué à 1,50% ne vaut pas 1,60%
Vous allez enfin, si vous remboursez votre prêt par anticipation, récupérer les sommes qui étaient prévu et non une somme moindre dû à un calcul en votre défaveur de la part de la banque qui rappelons l’utilise cette technique pour pouvoir augmenter sa marge au maximum sans que personne ne voit rien.
Vous n’auriez peut-être jamais accepté de signer chez eux si les 100€ d’assurance c’était ajouté à une mensualité classique d’emprunt
Alors soyez rassuré le gain est supérieur à ce que vos yeux voient au premier coup d’œil c’est à dire que ce vous payer tous les mois.
Alors résumons maintenant et tirons les enseignements puisque vous avons décortiqué l’ensemble des paramètres qui ne seront très certainement pas développé par votre banquier ou votre courtier en prêt s’il ne sont attardé que sur le taux de prêt présenté.

  • Nous avons la 2 banques qui ont mis en place une offre de prêt ou le taux de crédit même si il est similaire à un autre établissement vous coûte plus cher en euros.

Il me semble bien que nos salaires soient jusqu’ici exprimés en euros et non en taux.
 
Cette nouvelle donne doit être prise en compte par tous les futurs emprunteurs ou emprunteur récents

  • La Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire ont mis en place un système de prêt qui ne présente des avantages que pour elles. Prendre une marge maximale sur l’assurance, augmenter les intérêts d’emprunt qu’elle vous facture mais aussi en conséquence les éventuelles pénalités en cas de remboursement.
  • Les produits d’assurances qui sont commercialisé ont tous deux un fonctionnement indemnitaire qui là aussi est en totale défaveur de leurs clients puisqu’une majorité d’entre eux (salarié et fonctionnaire) ne seront jamais indemnisé ou avec des limites liées à leur perte de salaire réelle en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité
  • Même si ça devient anecdotique de le répéter le coût d’assurance moyen ou sur la durée restent nettement au-dessus (dans notre exemple 30% mais ça peut être beaucoup plus) de ce que l’on trouve en délégation d’assurance. De plus la qualité de couverture n’est pas au rendez vous

 

ALORS qu’elles sont nos QUESTIONS et que FAIT ON ?

Je ne suis ni juriste et encore moins juriste spécialisé dans le domaine du crédit immobilier. Néanmoins je me demande (en tant qu’emprunteur potentiel) comment au nom de la libre concurrence entre leurs acteurs du marché comment deux banques peuvent avoir un système d’amortissement d’emprunt différent suivant si c’est l’assurance maison qui est vendu ou une autre sur laquelle ils ne gagnent pas d’argent
Leurs conseillers bancaires sont-ils même au courant de l’ampleur des impacts de l’assurance emprunteur qu’on leur demande de mettre en place et des effets qu’elle a sur l’amortissement du crédit.
Pense-t-il encore que le taux de crédit qu’il commercialisent est similaire à celui de leurs concurrents ?
Même question pour les courtiers en prêt immobilier qui lorsqu’ils ne négocient pas pour leurs clients une assurance externe annoncent un taux qui ne correspond plus aux normes habituelles ?
Alors interrogeons-nous tous sur l’annonce des taux de crédit immobiliers. Nous le disons et le répétons dans une majorité de nos articles : l’offre doit s’apprécier de manière globale sinon les emprunteurs font le jeu des banques qui annonce des taux bas et se rattrapent sur les autres frais du crédit, notamment l’assurance emprunteur.
 
Que les banquiers ou le courtier en prêt immobilier vous disent que ce n’est pas grave et que vous changerez d’assurance ensuite n’est pas un bon conseil. Nombres de paramètres peuvent faire que cette résiliation ne soit pas possible.
Il faut tout imposer de suite car vous n’imposerez pas mais demanderait simplement que les lois en vigueur soient appliquées (La Loi Lagarde de 2010 permet de choisir librement son assurance emprunteur).
Si vous payez des honoraires à un courtier en prêt c’est pour qu’il négocie au mieux vos intérêts auprès de la banque. C’est ce qu’il a dû vous expliquer. S’il occulte un poste qui représente 30 à 50% de votre coût d’emprunt c’est qu’une partie de son travail n’est pas effectué ou alors qu’il trouve un équilibre entre votre intérêt et celui de la banque. Si c’est le cas il doit vous le dire de manière transparente.
Si la plus-value est moindre, posez-vous la question de passer par cet intermédiaire. Le sachant c’est lui et c’est pour cela que vous le payez.
 
Concernant ce que vous DEVEZ FAIRE la réponse semble simple.
Pour ceux qui ont validé ce type de prêt dernièrement vous devez changer d’assurance à condition que vous trouviez mieux mais dans une majorité de cas le jeu en vaut la chandelle. Vous récupérez ainsi un « vrai amortissement ».
Pour ceux qui sont en train de tout valider au moment où ils lisent cet article, remettez tout à plat. Coût réel du crédit en relation avec le taux d’emprunt présenté, système d’assurance, …. Demander (si l’offre en taux de crédit restent tout de même intéressante) à bénéficier d’une assurance externe. Vous conserverez ainsi le taux tout en ayant cette fois un amortissement classique et une assurance qualitative.
En conclusion de cet article consacré à l’offre de prêt des banques Populaires et Caisse d’Épargne contenant une assurance dégressive et une mensualité lissée je vous inviterai surtout à être prudent vis à vis de toutes les banques ou tous les courtiers en prêt qui vous parle en taux de crédit pour annoncer leur travail de négociation.
 

La pratique de ces deux banques vient maintenant d’être ciblés mais peut être que d’autres demain utiliseront des systèmes équivalent un tout autre n’ayant qu’un seul but LEUR INTERET et non le vôtre. Alors ouvrez l’œil et le bon !!

 

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