Avez vous déjà essayé de comparer deux offres de prêt pour choisir celle qui sera la plus avantageuse ? C’est d’une incroyable difficulté car comparer le seul taux de votre crédit immobilier ne suffit pas, il vous faut aussi comparer les frais de dossier, le coût des garanties, l’assurance de prêt.

En théorie, il devrait être possible de comparer le TAEG de deux crédits immobiliers pour savoir lequel est le plus intéressant pour vous. Le TAEG, c’est le Taux Annuel Effectif Global de votre crédit immobilier, c’est à dire le taux réel de votre crédit immobilier, celui qui prend en compte le taux de votre crédit immobilier, mais également l’assurance emprunteur et les autres frais que vous aurez obligatoirement à payer si vous acceptez l’offre de prêt en question.

Bien au-delà de la négociation des taux de crédit immobilier (comparateur de meilleur taux de crédit immobilier) et du tarif de l’assurance de prêt (cf. Comparateur d’assurance de prêt pour trouver le meilleur tarif), calculer le TAEG de votre crédit immobilier est indispensable.

Comparer deux TAEG est donc, en théorie, une manière simple et efficace pour être certain d’emprunter dans les meilleures conditions, mais ce n’est malheureusement pas le cas en pratique car les banques ont tendance à manipuler le TAEG de votre crédit immobilier pour rendre les comparaisons entre deux offres de crédit plus délicates ; La question de la quotité d’assurance emprunteur est souvent en cause comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Crédit immobilier : Comment les banques manipulent leurs offres pour vendre l’assurance emprunteur très chères ?« .

Vous n’avez donc pas d’autres choix que de recalculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier pour comparer deux offres de crédit immobilier ou faire calculer la somme total du coût de votre crédit immobilier sur la durée, et cela notamment dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé en cours de crédit immobilier.

En effet, et le mode de calcul de l’assurance emprunteur est encore en cause, celui qui souscrit une assurance emprunteur calculé sur le capital emprunté pourrait être perdant puisque la cotisation totale d’assurance emprunteur répartie en fonction du capital restant à rembourser a pour conséquence d’augmenter la part de l’assurance payée au début du prêt immobilier. C’est un sujet complexe mais important que nous avons déjà traité dans cet article « Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD) est elle intéressante ? ».

Le mode de paiement de l’assurance emprunteur est un sujet important pour calculer le véritable TAEG d’un crédit immobilier. Pour celui qui anticipe le remboursement anticipé de son crédit immobilier, et dans l’hypothèse d’une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû, il convient d’intégrer la dégressivité de la cotisation d’assurance emprunteur dans la comparaison entre deux crédits immobiliers : Entre deux TAEG identiques, la répartition de la cotisation d’assurance peut avoir une incidence non négligeable.

Hors, remboursement anticipé du crédit immobilier, l’impact du mode de dégressivité de l’assurance emprunteur est moindre voire non significatif.
 

Comment calculer le véritable TAEG d’un crédit immobilier.

Le TAEG pour pouvoir être un outil de comparaison fiable doit permettre de comparer des choses comparables. Vous devrez donc intégrer les mêmes paramètres dans votre calcul :

  • Taux du crédit immobilier ;
  • Frais de dossier payés à la banque ;
  • Frais de dossier payés au courtier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;
  • Frais de garantie du crédit immobilier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;
  • Assurance emprunteur (coût total de l’assurance emprunteur sur la durée totale du crédit immobilier). Parfois les banques vous assurent pour une quotité de 200% alors même qu’une quotité à 100% serait suffisante ; Vous devez intégrer le coût de cette couverture à 200% dans le simulateur pour calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier – Sur ce point, méfiance, car les banques ont tendance à calculer un TAEG avec une quotité d’assurance emprunteur à 100% alors même que vous êtes assuré à 200%).

Il est impératif que vous calculiez votre propre TAEG, indépendamment des calculs proposés par votre banque. Ce sera la seule manière de véritablement connaître le coût de votre crédit immobilier.

Pour aller plus loin :
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