Avez vous déjà essayé de comparer deux offres de prêt pour choisir celle qui sera la plus avantageuse ? C’est d’une incroyable difficulté car comparer le seul taux de votre crédit immobilier ne suffit pas, il vous faut aussi comparer les frais de dossier, le coût des garanties, l’assurance de prêt.

En théorie, il devrait être possible de comparer le TAEG de deux crédits immobiliers pour savoir lequel est le plus intéressant pour vous. Le TAEG, c’est le Taux Annuel Effectif Global de votre crédit immobilier, c’est à dire le taux réel de votre crédit immobilier, celui qui prend en compte le taux de votre crédit immobilier, mais également l’assurance emprunteur et les autres frais que vous aurez obligatoirement à payer si vous acceptez l’offre de prêt en question.

Comparer deux TAEG est donc, en théorie, une manière simple et efficace pour être certain d’emprunter dans les meilleures conditions, mais ce n’est malheureusement pas le cas en pratique car les banques ont tendance à manipuler le TAEG de votre crédit immobilier pour rendre les comparaisons entre deux offres de crédit plus délicates ; La question de la quotité d’assurance emprunteur est souvent en cause comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Crédit immobilier : Comment les banques manipulent leurs offres pour vendre l’assurance emprunteur très chères ?« .

Vous n’avez donc pas d’autres choix que de recalculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier pour comparer deux offres de crédit immobilier ou faire calculer la somme total du coût de votre crédit immobilier sur la durée, et cela notamment dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé en cours de crédit immobilier.

En effet, et le mode de calcul de l’assurance emprunteur est encore en cause, celui qui souscrit une assurance emprunteur calculé sur le capital emprunté pourrait être perdant puisque la cotisation totale d’assurance emprunteur répartie en fonction du capital restant à rembourser a pour conséquence d’augmenter la part de l’assurance payée au début du prêt immobilier. C’est un sujet complexe mais important que nous avons déjà traité dans cet article « Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD) est elle intéressante ? ».

Le mode de paiement de l’assurance emprunteur est un sujet important pour calculer le véritable TAEG d’un crédit immobilier. Pour celui qui anticipe le remboursement anticipé de son crédit immobilier, et dans l’hypothèse d’une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû, il convient d’intégrer la dégressivité de la cotisation d’assurance emprunteur dans la comparaison entre deux crédits immobiliers : Entre deux TAEG identiques, la répartition de la cotisation d’assurance peut avoir une incidence non négligeable.

Hors, remboursement anticipé du crédit immobilier, l’impact du mode de dégressivité de l’assurance emprunteur est moindre voire non significatif.

 

Comment calculer le véritable TAEG d’un crédit immobilier.

Le TAEG pour pouvoir être un outil de comparaison fiable doit permettre de comparer des choses comparables. Vous devrez donc intégrer les mêmes paramètres dans votre calcul :

Taux du crédit immobilier ;

Frais de dossier payés à la banque ;

Frais de dossier payés au courtier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;

Frais de garantie du crédit immobilier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel) ;

Assurance emprunteur (coût total de l’assurance emprunteur sur la durée totale du crédit immobilier). Parfois les banques vous assurent pour une quotité de 200% alors même qu’une quotité à 100% serait suffisante ; Vous devez intégrer le coût de cette couverture à 200% dans le simulateur pour calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier – Sur ce point, méfiance, car les banques ont tendance à calculer un TAEG avec une quotité d’assurance emprunteur à 100% alors même que vous êtes assuré à 200%).

 

Vous devez calculer votre propre TAEG ! et probablement recalculer le TAEG calculé par votre banque avant de l’utiliser pour comparer deux offres de crédit immobilier ! C’est impératif si vous ne voulez pas de mauvaises surprises.

 

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8 Comments

  1. A noter que sur les calculs de TAEG fait par les banque il y a une autre méthode utilisé complémentaire

    En effet l’article évoque le fait de demander une quotité d’assurance à 200% alors que 100% suffisent.
    Pour aller plus loin et bien comprendre l’impact sur le TAEG c’est que l’on ne rentre dans le TAEG que l’assurance considéré OBLIGATOIRE pour l’obtention de l’emprunt.
    Ainsi pour des couples on remarque bien souvent notamment dans les simulations de prêts que la banque demande par emprunteur (quand ils sont deux) 50% pour l’emprunteur 1 et 50% pour l’emprunteur 2 en OBLIGATOIRE
    et ensuite il y a une partie noté comme FACULTATIVE avec à nouveau 50% pour l’emprunteur 1 et 50% pour l’emprunteur 2
    Au final on est à 200% d’assurance dont seul 100% sont OBLIGATOIRE et rentre dans le calcul du TAEG annoncé par la banque.
    Guillaume je t’enverrai un document pour que tu puisse le rajouter dans les commentaires car cela illustre la présentation de certaines banques.

  2. en complément du premier poste, deuxième méthode avec laquelle la banque peut faire bouger son TAEG et celle ci est valable avec 1 ou 2 emprunteur.
    La banque demande pour un prêt de résidence principale les garanties DC PTIA IPT ITT
    Toujours avec cette même notion de garantie OBLIGATOIRE et/ou FACULTATIVE la banque joue sur la partie IPT ITT en la rendant facultative ou partiellement facultative.
    Ainsi elle ne rentre que la partie des cotisation d’assurance relative au DC PTIA dans le calcul du TAEG

    Ainsi aujourd’hui tous les emprunteurs ont effectivement intérêt à calculer leur TAEG maison plutôt que de se fier à l’affichage bancaire

  3. Vu qu’on parle chiffres, en ce qui me concerne je leur présente un tableau avec le coût total au terme et ça leur permet de bien comparer. Avec les + et les – comme indemnité de remboursement anticipé (et son coût).

  4. N’y a-t-il pas aussi le mode de calcul des intérêts suivant le mode dit de la Lombarde sur 365 ou 360 jours ?

  5. Riche&Célèbre says:

    À quand un outil équivalent pour empêcher les pouvoir publics de bidouiller les chiffres de l’inflation ?

  6. Bonjour,
    Merci pour cet article de qualité et le simulateur proposé.
    Concernant le simulateur, j’aurai bien ajouté dans le calcul les frais bancaires qui peuvent peser dans la balance notamment entre une banque traditionnelle (frais de tenue de compte, frais de carte bancaire à compter en double si emprunt en couple,…) et une banque en ligne (pas de frais)

  7. Bonjour Marc,
    excellente remarque puisque tous les frais doivent être comparé sur un prêt notamment quand on doit changer de banque. Ainsi si on paye 5€ de moins sur la mensualité d’emprunt mais qu’on à 5€ de frais bancaire (CB + tenue de compte) en plus ça ne sert pas à grand chose.

    En pratique le logiciel est là pour calculer le TAEG et les différents éléments qui apparaissent à l’intérieur sont (copie collé du site de la Banque de France ci dessous)
    1° Les frais de dossier ;
    2° Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
    3° Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;
    4° Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
    5° Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »

    Donc en résumé tout ce qui est exigé par la banque (donc obligatoire) pour l’obtention du crédit.
    A noter que pour le point 4 on parle bien de frais d’ouverture et de tenue de compte mais en pratique je ne vois cette mention que dans quelques simulation de prêt c’est à dire sur un nombre limité de banque.

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