– Un article rédigé  par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liées à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –

 
La banque de France vient de communiquer les taux d’usure pour le 3ème trimestre de l’année 2020. Tous les acteurs du crédit immobilier les attendaient et les paris allaient bon train sur la hausse ou la baisse de ceux-ci.
Nous allons donc au cours de cet article vous les communiquer en vous donnant quelques conseils pratique puis nous aborderons un cas « réel » présenté récemment dans les médias.
En effet, malgré des taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles, il est vrai que depuis le début de l’année les refus de prêts immobiliers ont augmenté pour un motif de dépassement de taux d’usure et c’est un point que nous avions développé les aspect il y a déjà quelques temps (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).
Dans le courant de l’année 2019 en en rapport avec cette problématique, nous avions rédigé un article spécifique sur l’assurance emprunteur des seniors (cf »Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ? ») car ils étaient déjà touchés par ce phénomène de taux d’usure. Nous avions souhaité les aider à anticiper ce point afin qu’ils évitent de monter des dossiers de crédit immobiliers inutiles pour se voir opposer ensuite un refus de prêt pour dépassement de taux d’usure
Depuis le début de l’année 2020, je ne compte plus le nombre d’articles parus pour nous faire part d’une explosion des refus de prêt liée au taux d’usure. Un véritable lobbying s’est mis en place de la part des courtiers en prêt immobilier et des comparateurs d’assurance de prêt afin de faire changer le mode de calcul de ce taux d’usure. Leur communication relayée par les médias traditionnels et spécialisés fait état d’un problème majeur et ils nous proposent même des solutions sur un plateau : sortir l’assurance du calcul du TAEG afin que l’on reste en deçà du taux d’usure ou bien encore majorer ce même taux d’un ou deux points.
En résumé quand il y a un souci, changeons la règle et le problème disparaîtra.
Dans ce même esprit et je vais volontairement exagérer, nous pourrions aussi passer le taux d’alcoolémie au volant à 1 grammes pour réduire le nombre de conducteurs en état d’ivresse. C’est exactement la même réflexion. Brusquement et à ce rythme il n’y aurait plus aucun souci dans tous les domaines.
Selon les courtiers en crédit immobilier et autres courtiers en assurance emprunteur à l’origine de ce lobbying, l’effet ciseau entre la hausse des taux de crédits immobiliers et la baisse des taux d’usure ne laisserait plus de marge à l’assurance du prêt et il faudrait donc sauver l’emprunteur pour qu’il puisse réaliser son projet. L’avenir nous dira si ce lobbying a produit ses effets mais en attendant contentant nous de la situation à ce jour et de notre trimestre 2020.
Voici les taux d’usure par catégorie car j’en identifie 3 :

  • Le prêt immobilier classique pour la résidence principale et les investissements locatif en nom propre
  • Les prêts relais que vous pouvez réaliser lorsque votre bien actuel est à la vente et que vous souhaitez en acheter un nouveau
  • Les prêts SCI (société civile immobilière) qui le plus souvent sont fait pour un investissement locatif

 

Taux d’usure du troisième trimestre 2020 pour les prêts de résidence principale ou investissements locatif en nom propre

Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros 2ème trimestre 20203ème trimestre 2020Variation
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans2,41%2,39%– 0,02%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans2,40%2,40%0,00%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus2,51%2,57%+ 0,06%

 
Afin de voir l’évolution entre les 2ème et le 3ème trimestre 2020 nous avons repris l’ensemble des éléments et calculé la variation. Comme vous le voyez il n’y a pas de révolution. Au final la hausse de taux immobilier des derniers mois n’a pas d’impact direct sur les taux d’usure du moins pour l’instant.
Rappelons que ces taux d’usure calculés par la banque de France sont obtenus en prenant la moyenne des prêts immobiliers accordés le trimestre précédent et y ajoutant une marge d’un tiers.
Ainsi si la moyenne des taux (sur des prêts accordés et sur lesquels les emprunteurs ont obtenu une offre de prêt) a été de 2% le trimestre précédent, on aura donc un taux d’usure de 2.66% le trimestre suivant. Les 0.66% restants étant destinés à couvrir tous les frais obligatoires pour l’obtention d’un crédit immobilier à savoir :

  • Les frais de dossier de la banque
  • Les honoraires du courtier en prêt immobilier si vous passez par ce professionnel
  • La garantie du prêt (caution, PPD, hypothèque)
  • Assurance emprunteur sur sa partie obligatoire

Au final, pour pouvoir obtenir un accord sur votre crédit immobilier, votre TAEG final ne doit pas dépasser les taux d’usure du trimestre en cours.
Pour bien comprendre pourquoi j’indique « Assurance emprunteur sur sa partie obligatoire » je vous invite à lire attentivement (cf »Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Juillet 2020 ? Nos conseils pour négocier ! »).
Vous y comprendrez la subtilité d’un calcul de TAEG par une banque et la notion de TAEG réel vs TAEG affiché.
En tant que courtier en assurance emprunteur ceci constitue ma base de travail lorsqu’un emprunteur me contacte pour un dépassement de taux d’usure. Sans maitrise du mode de calcul du TAEG, il n’est pas utile d’entamer une seule démarche sur la recherche d’assurance emprunteur. Toujours savoir ce que l’on cherche avant de commencer la recherche. C’est la base pour ne pas s’épuiser à chercher quelque chose qui n’existe pas.
 

Taux d’usure du troisième trimestre 2020 pour les prêts relais

2ème trimestre 20203ème trimestre 2020Variation
Prêts relais2,99%3,01%+0,02%

 
L’écart d’un trimestre à l’autre n’est que de 0,02%. On peut donc en conclure que la tâche sera identique en ce troisième trimestre. Pour avoir résolu récemment le cas d’un couple de 73 et 75 ans sur le courant du mois de juin 2020 (230 000€ en prêt relai sur 24 mois, accordé au taux de 1%, assurance 50% chacun sans souci de santé) je pense qu’il y a encore une marge significative pour la majorité des emprunteurs. A noter que je donne tous les éléments pour ce couple d’emprunteurs seniors car cela permet à chacun de faire ses propres calculs. En effet j’ai toujours du mal à comprendre comment des emprunteurs quadragénaires pris en exemple dans les médias se voient refuser des prêts immobiliers pour dépassement de taux d’usure. Mais nous allons prendre le temps de nous interroger….
 

Taux d’usure du troisième trimestre 2020 pour les immobilier SCI

Concernant la SCI là il y a un réel problème et ce n’est pas nouveau car cela fait déjà plusieurs trimestres (cf » Crédit immobilier : difficile de financer les SCI à cause du dépassement du taux d’usure ?).
On change de catégorie et il est vrai que le fait qu’il n’y ai pas de distinction sur la durée de l’emprunt pose une difficulté réellement difficile à résoudre.

Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale2ème trimestre 20203ème trimestre 2020Variation
Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans1,87%1,77%-0,10%

 
0.10% de moins. Le prêt SCI est en train de creuser sa tombe….
Le fait que la moyenne des taux soit faite sur des durées allant de 3 à 25 ans amène un résultat définitif qui empêche la grande majorité des projets de se réaliser.
Ainsi le seul conseil que je peux vous donner avant d’aller voir un professionnel pour une rédaction de statut pour la constitution d’une SCI c’est de bien vérifier que celle-ci aura un TAEG accordé en deçà des 1.77%. C’est faisable mais la part des emprunteurs qui peuvent y avoir accès se réduit comme peau de chagrin.
Derniers cas de SCI vu (et non finalisé) ci-dessous

 
Ce couple de jeunes emprunteurs est arrivé vers moi sur les bons conseils de leur duo d’accompagnants sur le montage du prêt bancaire (banquier/courtier en prêt immobilier) qui leur avaient suggéré de prendre l’assurance de la banque et de changer ensuite avec la loi Hamon (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON ») . Ce duo de professionnels avait vu comme un bon conseil que les emprunteurs puissent changer d’assurance emprunter par la suite, une fois qu’ils auraient finalisé le dossier et transféré la charge du changement d’assurance sur leurs clients.
Finalité, je n’ai même pas eu besoin de faire le devis d’assurance emprunteur ce qui m’a fait gagner du temps ou plutôt ne m’en a pas en perdre, contrairement à eux.
Je leur ai simplement donné le conseil de retourner voir leur duo de professionnel afin de leur indiquer que sur les SCI il y avait un taux d’usure différent des prêts immobiliers classiques. En effet avec un TAEG à 2.49% on dépasse largement les 1.87% (2ème trimestre) ou 1.77% (3ème trimestre).
Au final grosse perte de temps avec la banque et le courtier en prêt immobilier à monter un dossier de prêt inutile. Perte de temps et peut être d’argent avec le professionnel qui a monté les statuts de la SCI. Et un prêt immobilier qui, s’il avait été jusqu’à la demande de validation, aurait été refusé venant gonfler les statistiques de refus de prêt pour dépassement de taux d’usure.
Le mode de calcul de la banque de France était il responsable ? Personnellement je n’en ai pas l’impression mais certains auront peut-être un autre avis.
On pourra m’indiquer qu’il s’agit là d’un cas isolé. A mon niveau j’ai parfois l’impression que les cas isolés sont multiples alors prenons cette fois le cas donné par la presse. Peut-être sera-t-il plus représentatif de cette difficulté qui semble devenir de plus en plus grande.
 

Exemple d’une problématique de taux d’usure annoncée dans la presse comme non résolue

Lisant comme nombre d’entre vous les médias traditionnels ou spécialisés, j’ai appris à prendre du recul notamment quand il s’agit d’un sujet que je maîtrise un minimum. Ainsi quand les exemples semblent édifiants j’aime pouvoir les vérifier par moi-même (cf »FAKENEWS : La vérité sur le crédit immobilier lissé à assurance de prêt dégressive de BPCE »).
Du coup j’ai dernièrement été intrigué quand j’ai vu passer l’exemple d’un couple d’emprunteur ayant un refus de prêt pour dépassement de taux d’usure et qui semble être toujours le même. L’histoire nous ai annoncé différemment mais le résultat est systématiquement similaire :  dépassement de taux d’usure insurmontable malgré avoir tout tenté.
Exemple du média 1

On appréciera le côté anonyme annoncé par le média pour ce courtier qui semble nous révéler les dessous d’une sombre affaire.
A la lecture de cet extrait plusieurs choses me sautent aux yeux.
Pas de taux annoncé, pas de durée,…..
On affirme que l’on a fait son maximum « Après étude du dossier, je ne trouve aucune solution pour le projet de Mr et Mme X. Tout y est passé : baisse de taux, des frais de dossier, hypothétique assurance déléguée et même baisse de vos honoraires… Le TAEG reste malheureusement trop haut. » et puis c’est tout.
Je ne sais pas vous mais moi cela me rappelle le grand débat (sans le relancer) de l’ hydroxy chloroquine
ON SAIT, ON AFFIRME, alors c’est LA VERITE…..
Dans cet exemple il n’y a qu’une chose qui me choque. C’est que ce soit le conseiller bancaire qui écrive au courtier en prêt immobilier pour lui indiquer qu’il ou elle avait tout tenté. Il me semblait que les emprunteurs passaient par un courtier en prêt immobilier afin de bénéficier de son savoir faire et son expertise. A en croire ce courriel « secret » il semblerait que dans ce cas précis se soit le banquier et non le courtier qui ait fait le boulot.
Quelques jours plus tard ou plus tôt dans un autre média…..
 
Exemple du média 2

Fini l’histoire sécrète et l’anonymat mais voici à nouveau même couple. Il me semble bien les avoir reconnus. 84000€ de revenus, 15 000€ d’apport, 360 000€ emprunté, 41 et 42 ans.  Pas de doute ce sont bien eux.
Mais cette fois l’exemple est développé avec des données qui vont nous faire avancer :

  • Durée du prêt 25 ans
  • Taux 2.10 % (je prends le taux le plus haut bien que je le trouve au delà des taux pratiqués actuels et que selon moi l’emprunteur aurait peut-être eu intérêt à voir s’il n’y a pas mieux ailleurs)

Alors soyons joueur parce qu’à 2.10% pour un 2.57% de TAEG à ne pas dépasser la marge n’est pas énorme d’autant qu’il faut encore ajouter les frais de dossier, la caution, les honoraires du coutier et l’assurance emprunteur.
Au travail !!!
Très basiquement je m’aide du logiciel mis à disposition dans l’article précédent « Comment réduire le TAEG de votre crédit immobilier ? Plus que le taux, négociez l’assurance emprunteur ! » pour faire mon calcul de TAEG
Entre parenthèse le titre était assez évocateur et se passe de commentaire. Notre objectif étant bien de réduire le TAEG du prêt afin que celui-ci tombe en dessous des taux d’usure du trimestre en cours sur 2020.
Hypothèses complémentaires que je prends car pour un calcul de TAEG il faut tous les éléments complémentaires :

  • Caution 4320€ (1.20% du montant du prêt)
  • Honoraire courtier : 1000€
  • Frais de dossier banque 500€
  • Assurance emprunteur 50/50 entre les emprunteurs pour la partie obligatoire

Pour la partie honoraire courtier et frais de dossier banque cela peut sembler un peu léger mais dans l’exemple 1 le banquier avait étudié toutes les possibilités (rabais sur les frais et baisse des honoraires) donc je suis allé dans ce sens. Dans tous les cas en rajoutant 1000€ de frais complémentaires (frais de dossier et/ou honoraires courtier) l’impact sur le TAEG n’est que de 0.03% (vérifiable si vous faites le calcul). Le gros de l’écart va donc se faire sur la partie assurance emprunteur.
Je l’indique à 50/50 entre les deux emprunteurs car c’est ce qui est obligatoire et qui apparaitra dans l’offre de prêt finale éditée par la banque. Ainsi même s’il avait pu être demandé à ce couple de s’assurer à 100% chacun à l’oral c’est bien un 50/50 qui sera écrit. Je vous invite une nouvelle fois à relire la méthode de calcul du TAEG par nos amis banquiers dans l’article des meilleurs TAEG du mois cité en haut de page.
Pour revenir à notre souci de taux d’usure sur ces emprunteurs j’ai fini de rentrer les éléments dans le logiciel de calcul de TAEG. Avec une assurance à 0€ j’ai un TAEG de 2.27%. Ainsi sans assurance le taux est passé se 2.10% (taux nominal du prêt annoncé par le média) à 2.27% (TAEG sans assurance).
Je tâtonne pour trouver la valeur cible c’est-à-dire le montant d’assurance à ne pas dépasser pour rester en dessous du taux d’usure de 2.57% (taux d’usure en cas de prêt sur 25 ans). Avec une assurance à 52.90€ en moyenne soit 15870€ sur la durée, on serait sur du 2.56% de TAEG. J’ai donc ma valeur cible qu’est le prix d’assurance à ne pas dépasser.
J’utilise le comparateur d’assurance emprunteur (un outil gratuit que nous mettons à votre disposition pour comparer les tarifs d’assurance emprunteur), rentre les deux emprunteurs nés en 1979 et 1978 (41 et 42 ans), salarié cadre (ingénieur) et salariée non cadre (assistant RH). J’intègre l’option dos psy demandées par la grande majorité des banques (cf »Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme)
RÉSULTAT (vous pouvez vérifier par vous-même, il n’y a rien à cacher) : 50.58€ en moyenne soit 15174€ sur la durée
BINGO nous sommes en dessous de la valeur cible, C’EST GAGNE !! Ces emprunteurs, s’ils nous lisent, vont pouvoir obtenir leur prêt immobilier. Dire qu’ils y étaient depuis le mois de Mai et que nous sommes fin juin/début juillet.
Certes l’histoire était belle mais elle aura en plus l’avantage d’avoir une fin heureuse.
Il y a donc surtout à retenir que ce n’est pas parce que votre banque ou votre courtier dit NON que ce n’est pas possible.
A titre informatif pour arriver au 2.86% de TAEG final des médias l’assurance emprunteur dans sa partie obligatoire aurait dû être à 106€ par mois soit quasiment le double de ce que nous trouvons.
Comment sommes-nous à 2.56% alors que dans cette histoire les emprunteurs finissaient à 2.86% ?
Difficile de le dire… puisque les exemples pris ne sont jamais très détaillés
A notre niveau nous avons notre petite idée…..
Alors bien sûr n’incriminons pas le monde de la banque et du courtage en prêt immobilier mais posons-nous les bonnes questions. Et surtout posez vous les bonnes questions.
Si ces exemples sont ceux présentés comme étant représentatif ne devrions-nous pas nous interroger sur le problème exact.
En l’état le problème ne me semble pas venir du mode de calcul du taux d’usure de la banque de France ou de celui TAEG
Ce qui m’interroge personnellement, c’est comment banque et courtier réunis arrivent à 2.86% de TAEG en l’espace d’un mois et demi de réflexion acharnée alors que moi « simple » courtier assurance emprunteur et en 10 minute de temps (j’exagère à la hausse, il m’en aurait fallu 5 si je n’avais pas bu un café entre temps, mais c’est pour faire mieux dans l’article) je tombe sur 2.56% permettant à ce couple d’obtenir son emprunt.
Ma pratique quotidienne me fournissant nombre de cas réel, j’ai une idée assez précise de la réponse mais je vous en ferai part lors d’un prochain article……

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