Le groupe BPCE, propriétaire notamment des Banques Populaires et Caisse d’épargne est ce que l’on appelle un acteur majeur du prêt immobilier.

Depuis quelques semaines, BPCE est attaqué sur la composition de son offre de prêt incluant une assurance emprunteur dégressive c’est-à-dire calculée sur le capital restant dû. Le Motif : une mensualité de prêt qui vient se lisser sur le coût mensuel dégressif de cette assurance afin que la mensualité globale soit fixe. « L’attaque » médiatique se situe notamment sur le fait que cela change l’amortissement du capital et que l’emprunteur rembourse moins vite son capital que sur un prêt classique mais aussi que BPCE en profiterait pour vendre une assurance emprunteur bien plus chère de par ce stratagème.

L’engouement médiatique est tel que le service communication du groupe BPCE est intervenu afin de se défendre dans le dernier article publié sur un média écrit connu de tous.

Cette « affaire » faisant grand bruit, un fidèle lecteur du Blog Patrimoine nous a posé la question récemment à l’occasion d’un article traitant de l’intérêt ou non d’une assurance sur le capital restant dû (cf »Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD) est elle intéressante ? »).

Ce fidèle lecteur, que je remercie pour sa remarque, se posait la question de la source d’inspiration de notre article tant il semblait traiter du même sujet que le média connu et nous a indiqué que BPCE se défendait sur le sujet précis de l’assurance dégressive.

Pour nous rien de neuf puisque nous avions démontré il y a un an déjà et ce suite à une démonstration technique que les Caisses d’Épargne et les banques Populaires faisaient payer plus cher leurs prêts immobiliers grâce à l’assurance emprunteur (cf »Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ?« ).

Ce qui m’ennuie dans ce battage médiatique, ceux sont les chiffres finaux annoncés ! Nous n’entendons parler que de cette banque qui facturerait 15 000€ de plus à ses clients. Ceci laisse planer le doute sur le fait qu’un emprunteur, quel que soit son âge ou le montant de son crédit immobilier (l’exemple pris parle d’un emprunt de 250 000€ sur 25 ans) aura systématiquement 15 000€ de plus à payer dès lors qu’il franchirait la porte d’un agence faisant partie du groupe Banque Populaire ou Caisse d’épargne.

C’est sûr que 15 000€ ça fait mal au porte monnaie et dans les médias ça fait une sacrée annonce. Et la trainée de poudre c’est rapidement répandue avec des titres qui équivalent à crier au loup. Voici les titres des articles qui traitent de ce scandale :

« Assurance de prêt: un nouveau produit proposé par les banques coûte très cher aux emprunteurs » (Bfm Immo)

« Crédit lissés à échéances constantes : la nouvelles ruses des banques » (Bfm Business)

« Immobilier : attention aux crédits à taux lissés » (le Parisien)

« Crédits à taux lissés : «On perd tout avantage à renégocier notre assurance emprunteur» (Le Parisien)

« Prêt immobilier : attention au piège du « tout compris » (Boursorama)

« Des packages incluant crédit et assurance emprunteur proposés pour 11 000 euros de plus qu’un contrat classique » (meilleurtaux.com)

« Prêt immobilier : attention au piège du « tout compris » » (le Monde)

« Assurance emprunteur : alerte sur les nouvelles offres packagées » (Le Lynx)

 

Ayant tordu le système BPCE dans tous les sens il y a un an pour quelques clients concernés et afin d’en avoir une maîtrise totale avant d’être le premier à en parler sur un article dénonçant cette pratique, j’ai voulu comprendre d’où venait ces chiffres astronomiques qui sont beaucoup plus importants de ceux que j’avais trouvé à cette époque.

Je me suis donc amusé à tordre cette étude faite par ce courtier internet et après quelques heures de réflexion et de calcul J’AI TROUVE…..

L’idée du présent article n’est donc pas de montrer que ce sont les médias qui s’inspirent du Blog Patrimoine (commentaire de notre lecteur) mais bien de rétablir une certaine vérité sur les informations qui ont été publiées. En effet, après lecture et parfaite connaissance de la méthode BPCE étudiée dans ces moindres détails il y un an,  il apparaît que certaines informations transmises par ce courtier internet et reprises en boucle par les médias sont fausses et d’autres volontairement exagérées afin de mettre un doute élevé dans l’esprit de l’emprunteur.

J’écris des articles sur ce Blog depuis maintenant cinq années et la seule chose que Guillaume Fonteneau, propriétaire de ce même blog, m’a demandé c’est de toujours être sûr de ce que j’écrivais notamment avant de « m’attaquer » à un organisme bancaire.

Chose à quoi je lui ai toujours rétorqué, qu’ayant pris le temps de maîtriser le sujet et ayant des écrits démontrant mes arguments il n’y aurait pas de problème. Force est de constater que d’autres n’ont pas forcément pris les mêmes précautions et sont resté en surface avec le risque de publier des éléments faux ou des démonstrations qui laissent largement place au débat.

Aussi à la lecture de cet article nous avons souhaité reprendre les éléments avancés non pas pour défendre BPCE ou incriminer le média et le courtier à l’origine de cet emballement médiatique mais tout simplement pour faire de la pédagogie auprès des emprunteurs qui mérite d’avoir une information claire et juste.

Le marketing et la communication de masse sont une chose, votre prêt immobilier et la connaissance technique qu’il faut en avoir en sont une autre. Nous l’avons toujours dit, ce n’est pas parce que l’on excelle en marketing ou en communication que l’on excelle sur le domaine de l’assurance emprunteur ou du prêt immobilier.

Aussi voici l’article en question dans lequel BPCE a réagit face aux arguments avancés : Crédit immobilier : prenez garde à ces prêts « simplifiés » qui peuvent se révéler très chers

 

Je vais donc reprendre certains passages de cet article et notamment ceux où des explications techniques complémentaires sont nécessaires et je vous éviterai, en tant qu’emprunteur concerné ou éventuel emprunteur, le débat sur le fait de savoir si c’est cher, très cher ou beaucoup plus cher….

Je vous invite par contre en amont de cette argumentation à lire ou relire ce que j’appellerai « l’article maître » c’est-à-dire celui que j’ai rédigé il y a un an car j’y ferai de nombreuses références. En effet avant de pouvoir comprendre les éléments mis en avant par les différents journaux ou médias, il me paraît important que vous puissiez saisir comment fonctionne précisément les prêts commercialisés par BPCE.

Les sujets que j’ai abordés il y a un an étant identiques à ceux présentés par le magasine en question (coût total sur la durée, coût à 8 ans, cas de la résiliation d’assurance emprunteur, surcoût des intérêts du prêt) vous pourrez comprendre précisément les explications qui vont suivre.

L’article qui suit étant assez long (beaucoup de points y sont abordés), je vous en donne le sommaire :

  • Extrait 1 : origine des 15 000€ de coût complémentaire sur les prêts BPCE (annonce du courtier et/ou du magazine)
  • Extrait 2 : d’où proviennent les 16 000€ d’écart entre le prêt lissé BPCE et une offre de prêt amortissable classique (annonce du courtier et/ou du magazine) : cas du remboursement anticipé après 8 ans
  • Extrait 3 : pourcentage de capital et d’assurance payé en prêt lissé vs prêt classique : explication complémentaires
  • Extrait 4 : comparatif taux d’assurance (annonce du courtier) : explication sur cette fausse affirmation
  • Extrait 5 : BPCE a-t-il augmenté les prix d’assurances en passant sur un système de prêt lissé (annonce du courtier), ont-ils des prix supérieurs à la moyenne du marché bancaire : explication sur cette fausse information
  • Extrait 6 : il est plus difficile de résilier une assurance emprunteur sur un prêt BPCE, le client se retrouve ensuite avec une mensualité d’emprunt qui n’est plus constante (annonce du courtier) : explication sur cette fausse affirmation

 

Vous pourrez donc avoir la possibilité de choisir les parties que vous souhaitezz lire sachant que l’extrait 1 est très important et que l’extrait 2 permet de montrer comment on peut gonfler ou dégonfler les chiffres annoncés suivant de quel côté on se trouve

 

1er extrait : D’après les simulations de Magnolia, pour un crédit de 250.000 euros sur 25 ans, au taux de 1,05%, le coût total d’un tel crédit serait supérieur de 15.000 euros à celui d’un crédit classique.

Partant du principe qu’un comparatif entre deux choses, en l’occurrence ici un prêt amortissable classique et le prêt à mensualités lissées sur l’assurance dégressive de BPCE, ne peut être fait que sur des bases identiques nous avons repris les éléments de l’exemple pris par le courtier. Celui-ci ayant comparé un prêt amortissable classique avec le nouveau système mis en place par BPCE

Ainsi dans le prêt nous allons retrouver les 3 éléments composant un crédit que sont le capital que rembourse l’emprunteur, les intérêts qui paye à la banque et l’assurance.

On emprunte donc des 2 cotés (prêt amortissable ou prêt lissé) la même somme de 250 000€

Le taux du prêt est le même 1.05%

Point TRES IMPORANT, le coût global d’assurance sur la durée doit être identique puisque la façon de la facturer (de manière dégressive dans le temps ou de manière linéaire) ne change pas le coût total sur la durée. En l’occurrence nous avons pris 1.50% sur le capital restant dû car sur le système BPCE le taux d’assurance s’applique sur le capital restant dû alors que dans un prêt immobilier classique (l’ancien système de BPCE avant transformation du système de prêt) le taux s’appliquait sur le capital initialement emprunté créant ainsi une cotisation fixe chaque mois.

Nous avons ensuite pris le total de l’assurance sur la durée générée par ce 1.50% appliqué chaque mois au capital restant dû (51973.07€ dans le tableau qui va suivre) et l’avons divisé par 25 (ans) pour avoir la prime d’assurance annuelle.

Le courtier et le magasine avancent que c’est le système lissage de la mensualité de prêt sur la prime d’assurance qui créé un différentiel de 15 000€ au terme de l’emprunt soit après 25 ans

Voici le tableau d’amortissement en question dans lequel nous avons repris année par année les sommes des capitaux restant dû à la fin de chaque années, les intérêts payés sur l’année, les échéances annuelles hors assurance, les cotisations annuelles d’assurances et la mensualité de prêt globale.

 

Dans ce premier extrait d’article on parle bien là de la durée sur 25 ans c’est-à-dire la durée totale de l’emprunt. J’occulte volontairement le coût total de l’assurance sur la durée puisque qu’il n’en ai pas fait mention et l’article porte essentiellement sur le système de lissage de l’assurance sur les mensualités du prêt. C’est en effet celui-ci qui, selon le média ou le courtier (au choix), ferait augmenter le coût global de l’emprunt.

Ainsi si la mensualité d’assurance du tableau de gauche était fixe dans le temps on retrouverait bien entendu le même montant d’assurance en bas de page (total) ce qui ne change donc rien au surcoût d’assurance annoncé qui je le rappelle est de 15 000€.

15 000€ d’écart sont annoncés alors qu’en bas de page (les totaux comparés) nous ne les retrouvons pas. Dans notre simulation, l’écart n’est que de 2026€ ! C’est beaucoup, mais pas 15 000€

 

Mais où sont ils ?? D’ou d’où peuvent ils provenir ?

A la lecture du tableau j’ai un capital amorti identique de 250 000€. Notre emprunteur a bien remboursé ce qu’il avait emprunté à sa banque. J’ai ensuite bien un différentiel de 2026€ sur les intérêts de l’emprunt lié au fait que comme on le voit dans la colonne la plus à droite son capital décroît moins vite. Et puis ??? Et puis plus rien…..

Les 13 000€ d’écart complémentaire proviennent du coût de l’assurance…..

Ainsi on annonce un écart de 15 000€ sans en donner la provenance et en faisant penser à l’emprunteur et au lecteur que cela provient du stratagème employé par BPCE

Sur cet exemple de prêt qui est celui étudié par le comparateur nous avions pourtant volontairement mis un taux d’assurance important (couple emprunteur de 45 ans assuré à 100/100) puisque c’est cette variante qui fait que l’écart en cours de prêt est important ou pas. Nous vous l’expliquerons un peu plus tard, dans le deuxième extrait.

Alors ces 13 000€ ?? quelqu’un les a-t-il trouvé ??

Réponse : ils proviennent du différentiel de taux d’assurance !!

C’EST A PEINE CROYABLE !!!! LE DIFFERENTIEL VIENT DU PRIX DE L’ASSURANCE

C’est un peu comme si on nous avons dit qu’un prêt avec un taux de 3% était plus cher qu’un taux à 1% et qu’on avait annoncé 15 000€ d’écart. Car nous sommes bien là face à ce type d’information

3 est donc 3 fois supérieur à 1……

En résumé ce courtier a comparé deux offres (la lissée et la classique) mais dans la classique le prix de l’assurance est plus bas.

Aussi le prêt amortissable classique contenait donc peut être une délégation d’assurance ou était-ce l’offre d’une banque concurrente ??

Au final l’information qui nous est donnée (15 000€ d’écart) correspond au fait qu’il existe des prix différents entre les assurances. S’agit il d’un scoop ??

Je ne le pense pas puisque cela fait déjà plus de 15 ans que l’on en parle et que tout le monde sait que l’assurance de prêt en délégation permet de faire des économies très importantes (cf »Comparateur d’assurance emprunteur » pour vous en convaincre)

Volontaire ou pas ? Ce n’est pas l’objet de l’article mais objectivement je ne le pense pas.

Est-ce un manque de maîtrise du sujet ? La suite de l’article (extrait 3, 4 et 5 donneront peut être la réponse)

Alors les 15 000€ c’est peut être ce que BPCE perd toute les heures (ou toutes les 10 minutes selon leur volume de négociation de crédit en cours) quand une communication de cet ordre sort dans la presse mais certainement pas le différentiel de coût sur la durée d’un prêt.

Ce différentiel aurait pu exister sur la partie intérêts du crédit immobilier mais il aurait fallu pour cela multiplier les chiffre par 7 c’est-à-dire avoir une étude sur un prêt de 1 750 000€ et là nous ne sommes plus chez Mme et Mr tout le monde….

Le prix de l’assurance est important dans un coût global d’emprunt. Mais est ce spécialement chez BPCE que l’on constate cela ?? Bien évidemment que non….

Ainsi, que vous vous rendiez dans la banque de votre choix et qu’elle pratique (chez BPCE) ou non ce système de lissage (Crédit Agricole, Société Générale, Boursorama, et de manière générale toutes les banques hors BPCE à ce jour) vous serez confronté à des écarts de prix sur la durée totale de l’emprunt et il convient d’y être vigilant.

Néanmoins puisque le système de lissage est le sujet de l’article, nous vous confirmons bien (et vous l’avez vu de vos yeux dans le tableau puisque nous avons volontairement mis tous les chiffres sur la durée) qu’il y a un différentiel en cours de prêt pour le capital restant dû et également un surcoût des intérêts d’emprunt tant en cours de prêt que sur l’intégralité de la durée.

Nous vous expliquerons dans l’extrait 5 comment rectifier le tir si vous avez un prêt en cours ou que vous alliez souscrire ce type d’emprunt.

Partant du principe que le premier chiffre avancé (par le courtier et/ou magazine) de 15 000€ provient d’un autre facteur que le système de facturation mis en place par BPCE il sera difficile par la suite de vous faire des démonstrations précises puisqu’il y a de toute évidence une coquille dans l’étude du courtier.

Néanmoins nous allons continuer l’exercice car il y a encore des choses à dire et il est toujours bon que le lecteur puisse se faire une idée sur les chiffres qui sont annoncés par les médias. En effet je vais démontrer que l’on peut annoncer des chiffres plus ou moins importants suivant le taux d’assurance (ou plutôt le prix de l’assurance) appliqué à l’emprunt. En effet vous allez comprendre que c’est bien là que se situe le levier principal d’augmentation ou de diminution des écarts (intérêt, capital restant dû en cours de prêt) sur les prêts immobiliers incluant le lissage chez BPCE.

 

2ème extrait : Pire, l’augmentation du coût serait encore plus marquée sur des durées de crédit plus courtes. Or, il faut savoir que la durée moyenne de remboursement d’un crédit tourne autour de 8 ans, lorsque le propriétaire revend son bien pour en acquérir un autre, plus adapté à ses besoins. Si, pour le crédit précité, l’emprunteur venait à se séparer de son bien au bout de 8 ans, il serait même perdant à hauteur de 16.000 euros, selon Magnolia. La raison ? Les échéances d’assurance de prêt sont d’ordinaire calculées sur le capital initialement emprunté. Mais pas ici. Dans l’offre de crédit BPCE, les cotisations d’assurance sont établies sur le capital restant dû. Et, dans la tambouille concoctée par le groupe bancaire, les premières années de remboursement sont majoritairement fléchées vers l’assurance. En d’autres termes, vous payez l’assurance avant même de rembourser le capital, ce qui renchérit mécaniquement le coût total de votre crédit.

Nous allons vous présenter deux simulations afin de vous expliquer comment on peut atteindre les 16 000€ annoncés mais aussi à des montant bien moindres suivant le taux d’assurance (ou le prix). Ceci vous permettra ainsi de bien saisir le réel levier pour faire augmenter ou diminuer ce montant à notre guise.

Le premier exemple est celui qui permet d’atteindre les 16 000€ d’écart.

Alors comment pouvons nous y arriver à un tel écart de coût ?

Le levier qui créé le différentiel c’est le prix de l’assurance (le taux d’appliqué) et c’est grâce à cela que l’on peut arriver à des chiffres astronomiques.

Rappelons que l’étude du courtier contenant une coquille, nous avons du changer notre fusil d’épaule. Néanmoins nous conservons la même base de 250 000€ sur 25 ans avec un taux de 1.05%

Au fur et à mesure des sorties d’articles dans la presse et en prenant les tableaux de comparaison du courtier internet nous nous avons remarqué que le taux de 1.05% annoncé par capital était en fait un 1.50%.

Je vous rassure cela ne change guère grand-chose. Pour l’extrait 1 le différentiel sur les intérêts payés sur la durée totale de l’emprunt aurait été de 2877€ au lieu des 2026€ que j’ai annoncé. J’espère que vous ne m’en tiendrez pas rigueur.

En effet c’est bien le principe du lissage en lui-même qui fait augmenter le montant des intérêts et abaisse le capital restant dû à la banque mais encore une fois ce n’est pas le paramètre qui fait grimper la note.

Comme je l’expliquais dans « l’article maître » en employant volontairement l’image de l’effet de vases communicants, plus le montant d’assurance (le taux appliqué sur le capital restant dû) est important, moins vous remboursez votre capital et en conséquence plus vous payez d’intérêts d’emprunt chaque mois.

Ainsi quand on veut arriver à un écart important la première solution est la suivante :

Vieillir l’âge des emprunteurs et augmenter la quotité d’assurance. En effet lorsque j’ai cherché à comprendre l’étude du courtier c’était ma première idée. J’ai donc pris deux emprunteurs de 45 ans ou légèrement plus afin d’arriver au taux pratiqués par BPCE sur ces âges 0.75% par personne soit 1.50% d’assurance calculé sur le capital restant dû pour un couple assuré à 100% chacun.

L’étude du courtier ne donnait pas d’indication sur le profil des emprunteurs il a fallu y aller à tâtons, chose qu’un lecteur n’a pas le temps de faire lorsqu’il lit un article de presse.

Voici les chiffres après 8 ans de remboursement puisque comme dans notre « article maître » c’est le même exemple qui est pris :

 

Dans cet exemple bien précis (âge des emprunteurs et quotité d’assurance à 200%) je retrouve bien mes 10 000€ (disons 9462€ si l’on veut être précis) d’écart de remboursement de capital entre l’offre lissé et l’offre classique dont la presse parle (187270 – 177808) auquel j’ajoute les 708€ de surcoût d’intérêt (16317 – 15609) dû à un moindre amortissement du capital et auquel j’ajoute encore 6680€ pour la partie assurance (23311 – 16631) car effectivement dans l’offre de prêt lissée l’assurance est facturée de manière dégressive ce qui augmente son coût sur les premières années.

Dans le même principe que la première démonstration je ne fausse pas le coût de l’assurance afin de comparer ce qui est comparable.

Encore une fois c’était le système de lissage qui devait amener ce chiffre de 16 000€ et non pas le différentiel de prix qui peut exister entre un fournisseur d’assurance A ou B.

Ca y est j’ai bien mes 16850€ précisément (quasi les 16 000€ qui étaient annoncés par le courtier et/ou le magazine) mais cela me chagrinait un peu car je ne pense pas que le courtier ait basé son étude sur ce cas d’emprunteur de 45 ans et avec une quotité d’assurance aussi élevée. Cela ne me semble pas représenter l’exemple type. Alors je continue à chercher et puis là !!!

J’aperçois GERARD !!!

GERARD c’est celui que l’on voit dans l’image ci-dessous et qui semble être l’emprunteur type. Il a 41 ans et vu que sa femme n’est pas de l’autre côté du tableau j’en déduis qu’il emprunte seul.

Et au final c’est Gérard qui me permet de tout comprendre car c’est grâce à lui et à son coût d’assurance théoriquement plus faible que j’ai compris que l’étude du courtier avait été faites en comparant deux assurances qui n’avait pas le même coût final créant ainsi les différentiel de l’extrait 1.

En effet dans l’exemple ci-dessus on pouvait arriver au 16 000€ d’écart mais pas avec Gérard tout seul.

Au passage et pour la petite histoire, et grâce au tableau que tient Gérard j’ai compris que le taux du prêt annoncé à 1.05% par Capital et sur lequel je m’étais basé jusqu’à présent avait été changé pour passer à 1.50%. En effet pour retrouver les 179 939€ restant dû après 8 ans il faut avoir un taux de prêt à 1.50%.

Comme quoi en cherchant et en réfléchissant, on peut arriver à tout comprendre mais encore faut il se donner un peu de mal….

Le taux du prêt n’étant pas ce qui engendre le surcoût le plus important ni sur la durée ni sur 8 ans nous avons donc avancé avec Gérard qui emprunte 250 000€ avec taux de 1.50% sur 25 ans. Nous lui avons appliqué un taux de 0.60% du capital restant dû puisque c’est à peu près le prix de Banque Populaire Caisse d’Epargne sur ce créneau d’âge

Voici le tableau :

 

Alors cette fois les chiffres et surtout les écarts sont beaucoup moins astronomiques ou disons moins vendeurs pour la presse.

J’ai un écart global (différentiel sur capital restant dû, intérêt et assurance) après 8 ans de 6893€

3861€ sur le capital restant dû, 289€ d’intérêts d’emprunts payés en plus et 2743€. Une nouvelle fois j’étais parti sur un coût d’assurance identique sur la durée afin de ne pas tronquer les calculs.

Le cas de Gérard nous permet tout simplement de comprendre ce qui n’est absolument pas développé dans l’article de Capital et pas non plus mis en avant par le courtier.

Tout deux sont persuadés que c’est le lissage mis en place par BPCE qui créé les écarts énormes annoncés.

Hors, et c’est ce que vous devez comprendre en tant qu’emprunteur, ce n’est qu’un des paramètres.

C’est le paramètre qui fait qu’il y a des écarts de coût aussi bien en cours de prêt (8 ans par exemple) que sur la durée totale. Mais le paramètres qui permet que ces coûts puissent être importants c’est le niveau du prix de l’assurance emprunteur (ou taux d’assurance appliqué)

Ainsi quand vous êtes jeune et empruntez seul vous aurez un petit différentiel en euros

Si vous êtes plus âgé et que vous empruntez à 2 avec des couvertures d’assurances de 100% chacun (que se soit de manière obligatoire ou facultative (Crédit immobilier : Comment les banques manipulent leurs offres pour vendre l’assurance emprunteur très chères ? ), à ce moment là vous allez avoir un différentiel de coût en euros qui commence à devenir non négligeable.

Ce que je trouve regrettable dans l’article cité c’est qu’il n’en est absolument pas fait mention. On ne retrouve à aucun endroit les caractéristiques de l’emprunteur (ou des emprunteurs) mystère alors que c’est ce paramètres qui change totalement la donne.

Cette affaire serait elle sortie dans la presse si le différentiel avait était de 2000€ ??

Je ne remets bien sûr pas en compte l’existence de ce type de prêt et de son effet malsain pour l’emprunteur puisque je l’ai moi-même dénoncé dans « l’article maître » il y a plus d’un an. Je remets en cause le fait que l’on fasse penser à tous les lecteurs qu’en allant chez BPCE on paye systématiquement 15 000€ de plus car c’est l’idée principale que retiendra par le lecteur.

Aussi, avant de (et pour) découvrir la coquille de base et grâce à la découverte de Gérard, nous nous étions posé la question suivante :

Pourquoi avec mon fameux Gérard je ne retrouve pas les fameux 16 000€.

3 hypothèses :

  • La première : Gérard est malade et son taux d’assurance n’est pas celui d’un emprunteur standard.
  • La deuxième : l’épouse de Gérard est cachée derrière le tableau et tous deux ont 45 ans (erreur de saisie des dates de naissance)
  • La troisième : Le courtier a fait un comparatif avec une assurance 25% moins chère sur l’offre de prêt classique ce qui fausse tout le calcul et rend donc les chiffres caduques

J’étais néanmoins allé au bout et pour retrouver les chiffres du courtier avec des bases d’assurances similaires (coût global identique), le taux d’assurance aurait dû être compris entre 1.55 et 1.75% soit l’équivalent d’un couple dont les emprunteurs auraient entre 46 et 55 ans. J’ai donc suivi ma petite idée sur l’hypothèse qui devait être retenue.

 

 

3ème extrait : « Dans notre exemple, au bout de 8 ans, et avec la formule à mensualité unique, l’emprunteur aurait ainsi remboursé près de 50% des cotisations liées à son assurance, mais seulement 24% du capital… »

C’est VRAI  les chiffres sont exacts. Néanmoins ce n’est pas le principe de la tarification sur le capital restant dû qui est à mettre en cause mais ce que l’on appelle la dégressivité de la prime d’assurance ou pour les experts la courbe de déformation.

Nous en avions déjà parlé il y a 3 ans dans cet article « Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! »

A noter avant de passer à la suite (toujours par rapport aux annonces de chiffres choquants fait par le courtier) que sur un prêt amortissable classique et avec une assurance emprunteur calculée sur le capital emprunté (donc fixe tous les mois) qu’au bout de 8 ans l’emprunteur aura payé dans le cas de Gérard 28.87% de son capital (contre 27.33% si la mensualité est lissée sur l’assurance) donc encore une fois le différentiel est minime.

C’est tout à fait normal que le prêt immobilier ne s’amortisse pas de manière linéaire (33% du capital remboursé à 1/3 de la durée) puisqu’il y a des intérêts et que ces derniers, proportionnel au capital emprunté représente une part plus importante dans la mensualité au début du crédit immobilier (cf « Crédit immobilier : NON,on ne rembourse pas les intérêts au début du crédit. »).

Pour ce qui est de l’assurance, et toujours dans le cas de notre ami Gérard, le pourcentage d’assurance payé sur son prêt lissé est de 45.20% contre 32% sur un prêt amortissable classique. A noter sur cette partie que même si on double les coûts d’assurances (Gérard et sa femme avec 5 ans de plus par exemple) le différentiel est le même.

C’est la dégressivité de la prime d’assurance qui créée cet écart et ça, ce n’est pas BPCE qui l’a inventé mais bien les assureurs en délégation. Nous avions d’ailleurs fait cette analyse dans l’article ci-dessus afin de vous aider dans votre choix d’assurance.

Les assureurs externes aux banques c’est-à-dire ceux qui sont en délégation, utilisent ce système depuis de nombreuses années mais y rajoutent un paramètre complémentaire qui est l’âge du client. Nous avions d’ailleurs alerté sur le fait que suivant leurs statistiques ou leurs désirs de marge les courbes de cotisations sur la durée de l’emprunt étaient différentes. Ceci permettant ainsi aux emprunteurs de se méfier des plus « gourmands » sur les premières années du prêt.

C’est d’ailleurs sur ce sujet précis que nous avions précisé dans notre « article maître » qu’en voyant ce qu’avait fait BPCE, nous avions trouvé « les champions du monde ». En effet il n’est pas possible de facturer plus cher les premières années une assurance emprunteur que dans leur pratique.

C’est donc pour cela qu’ils ont inclus l’assurance dans la mensualité globale en lissant le tout. Beaucoup plus facile à vendre pour un conseiller bancaire ou un courtier en prêt….

D’autres banques comme la Banque Postale utilise ce système d’assurance sur le capital restant dû avec le même principe de dégressivité et les clients ne voit pas cela d’un très bon œil puisque le système est clair. Pas de lissage de la mensualité de prêt et donc un coût d’assurance mis au grand jour puisque la mensualité globale qui s’en trouve augmenté. Soyez vigilant sur ce point car il se pourrait que d’autres banques pratiquent ce même système. Ainsi même sans lissage vous risquez de payer le prix fort en contre partie d’un tarif annoncé comme bas sur la durée.

 

 

4ème extrait   : Et ce n’est pas tout. Le montant de l’assurance emprunteur poserait également problème. Selon Magnolia, dans l’offre proposée par BPCE, certains clients jeunes et en bonne santé, ont dû s’acquitter d’un taux d’assurance dépassant 0,70%, soit sept fois plus que ce qu’ils obtiendraient en délégation d’assurance, c’est-à-dire chez une compagnie “hors banque”.

FAUX !!

Concernant les taux d’assurance annoncés (0.70%) et comme nous l’avons toujours dit, il ne faut pas mélanger les choux et les carottes. Dire que 0.70% est sept fois plus cher que ce qu’ils obtiendraient en délégation d’assurance est FAUX

Et surtout cela montre bien une nouvelle fois qu’il ne faut pas comparer les taux tout simplement car ils ne s’appliquent pas forcément toujours sur la même base.

0.70% c’est le prix BPCE pour une personne d’environ 45 ans ou éventuellement d’un couple de trentenaires (0.35% * 2).

BPCE applique ce taux de 0.70% cité dans l’article du magasine au capital restant dû c’est-à-dire sur chacune des lignes de votre tableau d’amortissement. C’est d’ailleurs pour cela que la cotisation d’assurance au mois le mois est dégressive.

Ainsi on arrive à un coût d’assurance sur la durée de 23941€ si l’on prend un capital de 250 000€ sur 25 ans avec un taux de 1.05% (idem exemple de l’article).

Les jeunes en bonne santé (nos trentenaires en questions) cités obtiennent bien du 0.10% (allez 0.08%, nous ne sommes plus à 0.02% près) de taux d’assurance de prêt (c’est vérifiable sur n’importe quel comparateur d’assurance emprunteur quand on a moins de 35 ans) mais il s’agit là d’un taux moyen sur le capital emprunté (et non d’un taux appliqué au capital restant dû comme chez BPCE).

Tous les devis d’assurance emprunteur ou la majorité des banques utilisent ce taux (taux moyen sur le capital emprunté). On peut donc dire que c’est l’affichage historique des taux d’assurance emprunteur. Le seul tort de BPCE est donc d’avoir utilisé un taux qu’ils appliquent sur le capital restant dû. Il est vrai que niveau marketing ça n’était pas vendeur et ils ont dû s’en apercevoir puisque ces taux ne sont maintenant plus affichés ni dans les simulations de prêt, ni dans les offres de prêt….

Le calcul appliqué pour le taux d’assurance moyen est le suivant : taux d’assurance en % * capital emprunté * durée du prêt en année.

Alors combien coûte notre 0.20% de taux moyen sur le capital emprunté (0.10% * 2 puisque nous avons un couple d’emprunteur) sur le capital emprunté ?

Soit 0.20% * 250000€ * 25 ans = 12500€

Comment retrouve t’on un taux moyen d’assurance (exprimé en % du capital emprunté) ?

(Montant total de l’assurance sur la durée / durée du prêt en année)/montant emprunté

Ex pour BPCE : (23941€ / 25ans)/250 000€ = 0.38% de taux moyen (affichage historique sur les devis d’assurance emprunteur)

Les Banques Populaires et Caisses d’Epargne ont-elles une assurance 7 fois plus chère que le marché de la délégation d’assurance ?

Je vous laisse faire votre propre calcul (12 500 * 7 = ??? ou bien encore 0.20/0.38 = ??). Même 0.10% (si vraiment ce jeune emprunteur était seul) en comparaison à 0.38% il ne me semble pas que ça fasse *7.

Aussi il est toujours bon de faire quelques rappels tant pour les emprunteurs que pour certains professionnels (c’est un courtier en assurance de prêt qui annonce ces chiffres) qui semblent avoir des lacunes avec les base de notre métier que constitue le calcul d’un taux moyen d’assurance.

Le seul cas ou un contrat d’assurance en délégation d’assurance peut être 7 fois moins cher que la banque c’est sur un prêt de très courte durée. Ce même jeune de 30 ans pourrait obtenir du 0.06% sur un prêt de 7 ans (diminution du risque = diminution du prix).

Mais encore une fois le prix exorbitant des assurances emprunteurs bancaires est il opposable au seul groupe BPCE ?? A t’on regardé le prix facturé par les autre banques (cf »Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » )   ??

 

5ème extrait   “Tous les échantillons que nous avons testés parmi les clients à cette nouvelle offre dépassent les 0,50% d’assurance, renchérit Astrid Cousin. BPCE compensent donc la baisse des taux de crédit en gonflant les cotisations d’assurance et en retardant le remboursement du capital”.

FAUX ! Et à double titre !

Lorsque BPCE a mis en place ce nouveau système de prêt avec assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû cela a automatiquement entrainé une baisse du prix. Et c’est d’ailleurs ce qui a été mis en avant dans la communication vis-à-vis de leur conseiller.

Le coût global d’assurance a donc été revu à la baisse et n’a pas été augmenté. C’est la MARGE qui a augmenté. Un emprunteur qui va au bout de son prêt paye donc moins cher qu’avant.

Nous avions d’ailleurs abordé ce sujet précis de baisse de prix dans notre « article maître » en nous faisant la remarque que les prix d’assurance emprunteur baissaient mais que la marge allait augmenter.

Concernant l’échantillon d’emprunteur étudié dont il est question dans l’extrait 5, je n’en connais pas le nombre mais à mon petit niveau de courtier artisanal et pas plus tard que la semaine dernière un jeune emprunteur m’a contacté pour une délégation d’assurance et m’a transmis sa simulation de prêt Caisse d’Epargne

BPCE 0.33% d’assurance

Le taux d’assurance sur le captal restant dû n’étant plus affiché comme indiqué précédemment on le retrouve de la manière suivante

La simulation nous donne la première mensualité de prêt avec le coût d’assurance mensuel (appliqué sur le capital restant dû qui sur une première mensualité d’emprunt correspond aussi au capital initialement emprunté).

On fait donc approximativement le même calcul que pour un taux d’assurance moyen mais à l’envers c’est-à-dire :

Mensualité d’assurance * 12 (= coût annuel) / capital emprunté = taux d’assurance appliqué sur le capital restant dû

Cas de notre emprunteur :

(46.75€ * 12) / 170 000€ = 0.33% du capital restant dû.

MINCE !!

Nous sommes en dessous du prix planché annoncé sur tous les emprunteurs de l’échantillon étudié ….(courtier internet : « Tous les échantillons que nous avons testés parmi les clients à cette nouvelle offre dépassent les 0,50% d’assurance »)

L’emprunteur a 25 ans (donc jeune emprunteur) donc sans vous refaire le calcul ceci équivaut à taux d’assurance moyen de 0.177%

Encore une fois si quelqu’un trouve un contrat d’assurance emprunteur 7 fois moins cher sur un prêt de 25 ans qu’il n’hésite pas à se manifester dans les commentaires en bas d’article

 

 

6ème extrait   « Une résiliation de contrat plus difficile ? »

« Enfin, et c’est l’un des autres point sensibles de ce nouveau contrat fusionnant mensualité d’assurance et de crédit : souscrire une assurance en délégation pour payer moins cher paraît plus difficile. “Les interrogations concernant le changement d’assurance sont nombreuses : le montant du capital restant dû va être compliqué à définir et surtout, tout changement d’assurance obligera la banque à recalculer le montant des échéances, qui ne seront dès lors plus constantes. En finalité, l’opération est complexe pour la banque, pour l’emprunteur et pour la compagnie d’assurance”, résume Astrid Cousin. »

La résiliation serait plus difficile pour l’emprunteur ?

Là aussi je vous invite à vous référer à notre « article maître » car nous avions abordé ce sujet précis (la résiliation avec la Loi Hamon (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON« ) ou l’Amendement Bourquin – Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?  ) non pas pour sa difficulté en soi mais pour son besoin de pédagogie auprès de l’emprunteur.

La résiliation du contrat d’assurance emprunteur BPCE (quasi identique entre Banque Populaire et Caisse d’Epargne) n’est donc pas une difficulté, si ce n’est dans la pédagogie, mais bien une réelle opportunité pour l’emprunteur.

L’opportunité de retrouver un tableau d’amortissement classique comme il le trouverait dans n’importe quelle banque qui applique un prêt à amortissement « classique ». L’opportunité de calculer avec n’importe quel logiciel trouvé sur internet son propre tableau d’amortissement avec des éléments qui cette fois vont correspondre.

POINT TRES IMPORTANT et que soit bien clair pour les emprunteurs ou futurs emprunteur : Résilier son assurance de prêt BPCE ou choisir une assurance externe à la mise en place de son prêt est donc la stratégie impérative à adopter lorsque l’on souhaite faire SAUTER TOUT LE SYSTEME de lissage et tous les impacts négatifs que cette banque a mis en place.

Quand je lis : « tout changement d’assurance obligera la banque à recalculer le montant des échéances, qui ne seront dès lors plus constantes »

C’est TOTALEMENT FAUX !!

Quand un emprunteur va demander et obtenir sa résiliation BPCE va revenir sur le système classique que tout le monde connaît c’est-à-dire un mode de remboursement de remboursement du capital plus rapide, des intérêts d’emprunt plus faible et une assurance emprunteur qui s’ajoutera à la mensualité de prêt hors assurance

Cette mensualité (hors assurance) contrairement à ce qui est avancé sera fixe toute la durée du prêt et non, évolutive comme voudrait nous le faire penser ce courtier

Comment peut on affirmer que les échéances d’emprunts ne seront plus constantes si ce n’est en aillant jamais vu un tableau d’amortissement AVANT et APRES résiliation

Ayant dû me justifier à l’époque dans les commentaires de « l’article maître » puisque les conseillers Banque Populaire Caisse d’Epargne affirmaient que leur établissement ne pratiquait pas ce type d’emprunt (leurs commentaires seraient aujourd’hui certainement différents) je vous apporte d’ores et déjà la preuve de ce que j’indique.

Ceci évitera de rentrer dans un débat du vrai ou faux puisque je suis comme vous, emprunteur, mais aussi comme saint Thomas, je ne crois que ce que je vois.

Voici l’extrait du tableau d’amortissement avant et après la résiliation d’assurance emprunteur :

Je vous laisse donc vérifier par vous-même

La résiliation s’est faite à l’échéance 4

A compter de ce moment là on constate entre AVANT et APRES la résiliation :

  • Que le capital restant dû croit plus vite et que l’emprunteur rembourse ainsi plus rapidement son capital (il le rembourse en fait de manière classique comme dans tout autre banque)
  • Que les intérêts d’emprunts diminuent (c’est normal puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû et que celui-ci diminue plus rapidement après la résiliation)
  • QUE LA MENSUALITE DU PRET EST FIXE !!!

Quand je lis « le montant du capital restant dû va être compliqué à définir »

C’est également FAUX

Que ce soit compliqué pour les logiciels de calcul de capital restant dû automatisé mis en place par nos chers fournisseurs d’assurances afin de faire croître notre chiffres d’affaires le tout en travaillant moins c’est une chose.

Mais comme je l’ai toujours dit les machines ne remplaceront pas l’expertise humaine, encore faut il en avoir une.

Sans logiciel développé pour les prêts BPCE, il faut donc faire le travail à la main et donc regarder basiquement son tableau d’amortissement mais est ce réellement plus difficile ?

Si je souhaite résilier à l’échéance n°8 et que j’ai un prêt lissé, je résilierai tout de même à l’échéance n°8. Si il est indiqué à cette même échéance que je dois encore 248563€ se sera ma base de capital restant dû et celle sur laquelle doit être basée le nouveau contrat d’assurance que je dois présenter à BPCE en substitution.

Pensez vous réellement que la banque va vous offrir une baisse ou une augmentation de la somme que vous leur devez ???

Ainsi si vous devez 248563€ à la banque, qu’il vous reste 292 mois de remboursement et que votre taux d’emprunt est de 1.05% il vous suffira tout simplement d’envoyer votre demande de résiliation à la banque accompagnée d’un contrat d’assurance emprunteur reprenant ces mêmes caractéristiques.

Dans la foulée de l’acceptation de la résiliation d’assurance par la banque vous recevrez votre nouveau tableau d’amortissement dans lequel l’assurance dégressive BPCE aura disparu et où votre mensualité d’emprunt sera fixe.

Mais attention il y a bien une petite subtilité qu’il convient d’appréhender.

Si votre capital restant dû décroit plus vite puisque qu’il n’est plus tronqué par le mode de calcul lissé de BPCE, la mensualité hors assurance va automatiquement augmenter. C’est d’ailleurs ce que vous avez dû remarquer en consultant le tableau d’amortissement AVANT/APRES la résiliation.

Étant donné que vous allez rembourser plus de capital (enfin, plus qu’avant mais dans les fait vous allez rembourser votre capital de manière classique) votre nouvelle mensualité hors assurance va aussi contenir une fraction de capital en plus et donc automatiquement augmenter.

Certes, il peut y avoir une difficulté, celle de l’explication à l’emprunteur du fait que son échéance de prêt hors assurance va augmenter mais lorsque l’on est un professionnel et que l’on maitrise le sujet du prêt BPCE, il me semble assez facile de faire de la pédagogie.

Le seul cas où la mensualité de prêt (nouvelle mensualité assurance comprise) ne sera pas constante, c’est, si l’emprunteur choisissait un produit en délégation d’assurance avec des cotisations calculées sur le capital restant dû.

Mais à ma connaissance cela a toujours été le cas et ce n’est ni la faute de BPCE ni d’aucune autre banque d’ailleurs. Simplement un choix de l’emprunteur si celui-ci estime que c’est pour lui le bon produit.

Nous avions d’ailleurs également traité ce sujet dans notre « article maître » en faisant une simulation précise suivant si l’emprunteur choisissait en remplacement de son assurance BPCE une assurance emprunteur en délégation avec une cotisation fixe ou une cotisation variable. Ceci vous permettra ainsi de faire votre choix entre l’aspect psychologique de payer moins cher au mois le mois ou le fait d’être gagnant sur le long terme (si c’est cette assurance qui est la moins onéreuse et la plus protectrice pour vous)

Alors je veux bien concéder une nouvelle difficulté. Il s’agit de celle d’un emprunteur face à une machine à devis (comparateur d’assurance) et qui a l’intention de résilier l’assurance emprunteur dégressive BPCE. Au vue des différents aspects à prendre en compte et étant donné que la machine à devis n’est pas compatible avec les prêts BPCE comment peut il avoir tous les éléments avant de signer

Cet article touche maintenant à sa fin et nous allons essayer d’en tirer les principaux enseignements notamment techniques afin que vous-même emprunteurs ou futurs emprunteur BPCE (ou autre banque car il faut rester vigilant partout) vous ayez les clés pour ne pas être perdants.

 

Premier enseignement : Le fait de ne pas prendre l’assurance dégressive (c’est un produit CNP pour information) chez BPCE vous permet d’avoir un prêt classique identique à ceux des concurrents, sinon effectivement vous paierez plus cher

Leur système de prêt lissé ne fonctionne qu’avec leur assurance groupe CNP. Du moment que vous avez choisissez une autre assurance (en délégation) il n’y a plus aucun souci

Il faut donc imposer directement le fait que la Loi Lagarde (libre choix de votre assurance emprunteur à la mise en place de l’emprunt) soit appliquée. Inutile d’envoyer les articles de presse à votre conseiller, faites lui simplement comprendre que vous savez comment fonctionne son emprunt.

Dans tous les cas que se soit chez BPCE ou dans les autres banques c’est aujourd’hui devenu la priorité (cf »Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité »).

Ne tombez pas dans le piège d’une autre assurance que pourrait vous présenter votre banquier. En effet BPCE bénéficie d’autres assurances moins chères et non inclus dans l’emprunt (identique à une délégation d’assurance).

Vous venez de comprendre, enfin je l’espère, que l’assurance emprunteur est un domaine complexe et qu’il y a bien des paramètres à prendre en compte pour qu’un emprunteur soit correctement assuré.

Pour cela l’intermédiaire en assurance doit avoir une maîtrise du sujet. Les assurances proposées par BPCE en dehors du prêt pourraient être de bonne qualité mais par expérience elles sont régulièrement mal vendues et donc engendreront des problématiques pour l’emprunteur en cas de sinistres. Je ne développerai pas aujourd’hui mais les faits sont là, nombre d’adhésion contiennent des coquilles sur les informations personnelles de l’emprunteur ce qui fausse l’étude de risque de l’assureur.

Que se passe t’il le jour où l’assureur doit payer si le risque déclaré n’est pas le bon ?

Vous connaissez certainement la réponse.

Cette moindre maîtrise des conseillers bancaires, dans leur grande majorité, entraine des calculs de risques faux, des garanties ne couvrants pas l’emprunteur pendant toute la durée de l’emprunt et en conséquences des cas des écarts entre le capital restant dû et le capital réellement assuré.

Aussi règle n°1 je choisis mon assurance hors banque et je l’impose à mon banquier car c’est la loi

Règle n° 2 : J’évite de suivre le conseil de mon banquier ou de mon courtier en prêt si ceux si m’indiquent que je pourrais changer d’assurance ensuite. L’article ci-dessus (négociez la délégation plutôt que le taux du prêt) vous permettra de comprendre pourquoi on vous explique cela. Votre intérêt d’emprunteur doit rester prioritaire face à ceux de vos intermédiaires bancaires

 

 

Deuxième enseignement : Ne tombez pas une deuxième fois dans le piège du prix

Vous avez signé pour un taux de prêt qui était synonyme de moindre coût vis-à-vis d’une offre concurrente. Au final vous payez plus cher car les intérêts de cet emprunt sont plus chers et le 1.50% de BPCE vaut certainement 1.55% ou plus suivant le prix de l’assurance si on le compare à ce que vous aviez toujours connu jusqu’alors c’est-à-dire un prêt amortissable classique.

Aussi maintenant que vous allez vouloir changer d’assurance vous allez devoir vous poser la question du contrat à choisir. Le prix va bien entendu rester un critère à prendre en compte mais il va falloir apprendre à penser différemment. En effet cet article sur l’explicatif de garantie DC PTIA IPT ITT (cf »Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ») devrait vous donner quelques indications et les points de vigilances.

A noter bien entendu que si BPCE à réception de votre demande de résiliation venait à vous faire une offre moins chère, il faudrait alors garder à l’esprit que même avec une assurance moins chère le système resterait le même (capital moins bien amorti et intérêt d’emprunt augmentés)

BPCE, comme toutes autres banques d’ailleurs, qui vous proposent moins cher après que vous ayez fait tout un tas de démarche pour pouvoir résilier devrait se poser la question de savoir ce que pense leur client lorsqu’un prix est diminué du jour au lendemain de 30 à 50%.

C’est au consommateur de sanctionner ce type de démarche s’ils veulent un jour payer le prix juste. Tant que l’on considèrera cela normal les établissements bancaires pratiqueront ce fonctionnement.

Aussi quitte à payer moins cher (résiliation du contrat de banque pour obtenir un contrat en délégation) autant se poser les bonnes questions et voir comment les garanties fonctionnent car ce ne sont pas les machines à devis qui reproduisent d’office le même contrats que votre banque en moins cher qui vous donneront la réponse. Cet article vous aidera à comprendre comment fonctionnent les comparateurs d’assurances  (cf »Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! »).

 

 

Troisième enseignement : choisissez bien votre intermédiaire assurance et/ou crédit

La presse a fait état qu’un coup de gueule de courtiers en prêt immobiliers qui s’insurgeaient contre le système de prêt mis en place par BPCE. Mais n’est il pas de leur rôle de conseiller, informer leur client, ou à minima d’être pédagogue vis-à-vis de ceux-ci ?

Le fait d’être courtier signifie que l’on a plusieurs fournisseurs donc accès à plusieurs offres de plusieurs banques.

Si celle de BPCE n’est pas de bonne qualité pour eux alors pourquoi alors ne pas conseiller l’offre d’un concurrent ou faire en sorte que le client bénéficie systématique d’une délégation d’assurance pour avoir un système normal ?

Personnellement quand un fournisseur n’a pas une bonne offre j’en propose une autre et je fais de la pédagogie afin d’expliquer pourquoi à mon client. Si l’offre de de mon fournisseur ne me convient pas je ne m’insurge pas car ce n’est pas mon problème mais celui de mon fournisseur. Si il constate que son offre de marche pas, il en changera plus tard.

La vérité c’est que ces prêts immobiliers ont été vendu par wagon parce que l’on appelle ici les vendeurs de taux, c’est-à-dire ceux qui ne regardent que le chiffre en haut de la simulation bancaire et il y a de grandes chances que cela continue alors emprunteurs ouvrez l’œil et le bon.

Du côté des courtiers d’assurance emprunteur, c’est la même chose. Cet article est l’illustration même qu’avant de s’autoproclamer n°1, expert, ou bien encore spécialiste il faut maîtriser son sujet et surtout rester humble.

En effet cela montre une nouvelle fois aux emprunteurs que ce n’est pas parce que l’on a le titre de courtier que l’on excelle dans son métier. Comme dans tous les métiers il y a des différences disons de fonctionnement …. C’est valable chez les restaurateurs, les avocats mais aussi dans toute les autres professions.

Nous l’avons toujours dit, il faut regarder ce que le courtier a dans le ventre et le tester pour voir si c’est un technicien ou un vendeur de taux.

J’ai moi-même volontairement employé au cours de la totalité de cet article la notion « d’article maître » et cela, j’en conviens tout à fait, a pu paraître prétentieux. Je m’en excuse car ma seule prétention est d’avoir appris des éléments importants à des emprunteurs actuels ou futurs (qu’ils soient BPCE ou pas d’ailleurs). En effet les emprunteurs m’ont a bien des reprises appris des choses que je ne savais pas et les questions qu’ils m’ont posés, m’ont toujours permis d’apprendre plus.

En lisant l’article du Magazine et les informations qui y ont été relayées, j’avoue avoir eu mal à mon métier et je ne suis certainement pas le seul….

Car quand cela se fait dans l’autre sens (banque envers les assureurs en délégation) –Assurance de prêt : Attention aux fakenews de votre banquier sur l’irrévocabilité des garanties et des tarifs ! – je ne vois pas d’un bon œil non plus que l’on cherche à tromper l’emprunteur.

Chacun doit pouvoir faire son métier et informer mais avec des informations réelle et vérifiable dans des conditions générales de ventes puisque c’est l’essence même de notre métier.

 

Conclusion

Cette « affaire » qui a fait le tour des journaux, magazines et autres émissions télévisées, n’étaient au final qu’une simple FAKE NEWS….

Alors, avant d’employer les termes « tambouille proposée par BPCE », « ruse scandaleuse », « parade des banques » ou encore « montage opaque », ce courtier aurait il pu chercher à comprendre comment les choses fonctionnent sur ce prêt BPCE et quelles sont les alternatives pour l’emprunteur (basiquement prendre une assurance autre que la banque ou la résilier). Cela apporte généralement plus à l’emprunteur qu’une FAKENEWS.

En effet il y a bien un fonctionnement différent chez BPCE mais « l’affaire » n’avait pas fait grand bruit il y a un an, quand nous en avions parlé. Cette « affaire » a donc vu le jour tout simplement car selon « des bruits » il s’est murmuré (c’est le terme employé) qu’une grande banque Française (il fallait comprendre le Crédit Agricole et ses 35% de parts de marché) allait adopter même type de prêt immobilier avec lissage.

La planche aurait donc ainsi été savonné à l’avance, la communication et le marketing ayant déjà opéré. Encore fallait il une fois de plus être comme Saint Thomas car ce jour n’arrivera à priori pas….

On me disait pas plus tard que la semaine dernière qu’aujourd’hui la communication était plus forte que la vérité. En bon utopiste je vous laisse en juger et nous donner votre avis.

Vous, emprunteurs, courtier en prêt immobilier, et autres professionnels du domaine, ce type de communication a-t-elle eu un impact sur votre choix de fournisseurs de prêt immobilier ?

Avez-vous fait remonter cette information à votre conseiller bancaire avant ou après mise en place de votre prêt ?

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


17 Comments

  1. Roger Cina says:

    Merci Monsieur Roques. Tout devient clair. Votre compétence et votre curiosité sont rassurantes.

  2. Heureusement que certaine personne bien impliquer nous permette d’y voir plus clair sur certains modes de fonctionnement…..
    Merci pour cet article

  3. Christophe says:

    Je suis actuellement en recherche d’un crédit (au début a vrai dire) avec un excellent dossier.
    La première banque que j’ai consulté m’a proposé ce type de montage. J’ai tout de suite fait tilt et j’ai demandé des explications (je ne connaissais pas ce type de montage).
    Une chose est sur, je ne donnerai pas suite avec la caisse d’épargne car, a moins d’être sur et certain d’aller au thermie du crédit, je ne vois pas comment cela peut être avantageux.
    Bref, ils ont dû perdre plus de client qu’en gagner avec ces combinés, malgré tout assez complexe dans la gestion.

  4. Bonsoir Christophe,
    Si vous avez un « excellent dossier » il vous suffit, comme indiqué en fin d’article de demander une délégation d’assurance. Cela vous permettra d’avoir un offre « classique ».
    Vous pouvez leur envoyer l’article, même si à la base, vous n’avez pas besoin de vous justifier. Autant que celui ci serve au plus grand nombre.
    Les deux seules choses qu’il convient d’éviter, tout comme indiqué en fin d’article, c’est de prendre leur proposition alternative (ou alors être particulièrement vigilant sur le devis proposé et le fonctionnement des dispositions générales) ou de tomber dans le discours commercial qui consiste à dire que vous pourrez changer d’assurance ensuite.
    En effet le changement d’assurance n’est pas une science exacte et si il est mal préparé, il peut échouer.

  5. Article très intéressant. Cependant, j’aurais une question.

    Une banque peut-elle, et ceci de manière légale, refuser l’octroi d’un emprunt car on désire de pas souscrire l’assurance du groupe ?
    Car certes les lois existent, mais je pense que vous n’êtes pas sans savoir que les banques font tout pour éviter au maximum leurs applications, que ce soit via ma question plus haut (sorte de chantage pour obtenir l’emprunt), ou bien par la suite lorsqu’on veut changer l’assurance (faire durer la procédure de résiliation, voir même peut-être dans le cadre BPCE, qui sait, objecter qu’avec le lissage c’est compliqué de changer…) bref tout faire pour décourager ou mettre des bâtons dans les roues du client.

    Sinon pour donner un exemple concret à votre article, je suis en train de faire une demande d’emprunt. Je suis client à la caisse d’épargne et j’ai 35 ans (j’en aurais 36 fin mars) et je suis le seul emprunteur. Par rapport à mon profil, sur un emprunt d’un montant de 389 000 euros, on me propose un taux de 1,95 sur 25 ans. Le TAEA proposée dans ce prêt lissé est clairement indiqué et est de 0,54%, ce qui revient à un coût d’assurance de 28007,43 euros sur la durée totale. Là encore bien indiqué noir sur blanc. Soit si on prenait une assurance sur le capital emprunté avec le même coût final on obtient un taux de 0,28%.
    Comme au départ je ne comprenais pas trop ce taux TAEA qui me semblait très élevé pour mon âge, j’ai demandé à mon conseiller bancaire le tableau d’amortissement relatif à leur proposition. C’est ainsi que j’ai découvert leur nouveau système.

    À ce propos, je voudrais rebondir sur un article présent sur votre blog présentant les différents taux d’assurance pratiqués par les principales banques selon la tranche d’âge. À l’époque de l’article, la caisse d’épargne proposait un taux de 0.35 max mais qui pouvait être négocié jusqu’à 0,21. Dans mon cas je me retrouve donc dans le taux médian mais Il n’y a plus de possibilité de négocier même pour un client historique. Bref en substance le conseiller m’a fait comprendre que c’était à prendre ou à laisser, car aucun chiffre n’a pu être négocié. Je pense que c’est sur ce côté très rigide que le système appliqué par BPCE peut être « condamnable ». Et qu’un client qui n’a pas le temps de chercher mieux ou le réflexe courtier sera perdant, soit avouons le une grande majorité des emprunteurs.

    Pour info, je me suis tourné vers un courtier qui d’après un premier entretien pourrait me trouver à la fois une proposition d’emprunt auprès d’une banque d’un côté, et l’assurance emprunter déléguée donc d’un autre côté. Mais de mémoire de chiffres lus dans différents articles seul un petit quart des emprunteurs passent par un courtier. Donc les pratiques tarifaires des banques ont encore de beaux jours devant elles.
    D’ailleurs un conseil, il ne faut pas hésiter à passer par un courtier car au final en plus d’obtenir la meilleure offre possible, on y gagne aussi en frais de dossier et frais de garanties. Bref on est double gagnant.

    P. S : désolé pour le pavé

  6. Article très intéressant. Cependant, j’aurais une question.

    Une banque peut-elle, et ceci de manière légale, refuser l’octroi d’un emprunt car on désire de pas souscrire l’assurance du groupe ?
    Car certes les lois existent, mais je pense que vous n’êtes pas sans savoir que les banques font tout pour éviter au maximum leurs applications, que ce soit via ma question plus haut (sorte de chantage pour obtenir l’emprunt), ou bien par la suite lorsqu’on veut changer l’assurance (faire durer la procédure de résiliation, voir même peut-être dans le cadre BPCE, qui sait, objecter qu’avec le lissage c’est compliqué de changer…) bref tout faire pour décourager ou mettre des bâtons dans les roues du client.

    Sinon pour donner un exemple concret à votre article, je suis en train de faire une demande d’emprunt. Je suis client à la caisse d’épargne et j’ai 35 ans (j’en aurais 36 fin mars) et je suis le seul emprunteur. Par rapport à mon profil, sur un emprunt d’un montant de 389 000 euros, on me propose un taux de 1,95 sur 25 ans. Le TAEA proposée dans ce prêt lissé est clairement indiqué et est de 0,54%, ce qui revient à un coût d’assurance de 28007,43 euros sur la durée totale. Là encore bien indiqué noir sur blanc. Soit si on prenait une assurance sur le capital emprunté avec le même coût final on obtiendrait un taux de 0,288%. Mais si je compare la mensualité obtenue dans l’offre de la caisse d’épargne avec celle obtenue via une calculette proposé sur le site d’un courtier je me retrouve respectivement avec 1739,44 contre 1733,34 (en indiquant un taux d’assurance de 0,29) soit un surcoût de 1830 euros au bout des 25 ans. Ce qui sur le montant emprunté n’est pas énorme (et loin du chiffre présenté dans les médias) mais représente tout simplement l’équivalent d’une mensualité en plus.

    À ce propos, je voudrais rebondir sur un article présent sur votre blog présentant les différents taux d’assurance pratiqués par les principales banques selon la tranche d’âge. À l’époque de l’article, la caisse d’épargne proposait un taux de 0.35 max mais qui pouvait être négocié jusqu’à 0,21. Dans mon cas je me retrouve donc dans le taux médian mais Il n’y a plus de possibilité de négocier même pour un client historique. Bref en substance le conseiller m’a fait comprendre que c’était à prendre ou à laisser, car aucun chiffre n’a pu être négocié. Je pense que c’est sur ce côté très rigide que le système appliqué par BPCE peut être « condamnable ». Et qu’un client qui n’a pas le temps de chercher mieux ou le réflexe courtier sera perdant, soit avouons le une grande majorité des emprunteurs.

    Pour info, je me suis tourné vers un courtier qui d’après un premier entretien pourrait me trouver à la fois une proposition d’emprunt auprès d’une banque d’un côté, et l’assurance emprunteur déléguée donc d’un autre côté. Mais de mémoire de chiffres lus dans différents articles seul un petit quart des emprunteurs passent par un courtier. Donc les pratiques tarifaires des banques ont encore de beaux jours devant elles.
    D’ailleurs un conseil, il ne faut pas hésiter à passer par un courtier car au final en plus d’obtenir la meilleure offre possible, on y gagne aussi en frais de dossier et frais de garanties. Bref on est double gagnant.

    P. S : désolé pour le pavé

  7. Désolé pour le doublon, si vous avez la possibilité de supprimer le premier message, merci.

  8. Bonsoir Adrien,
    Je rebondis sur la dernière partie de votre commentaire.
    Le recours à un courtier est à considérer dans le détail car vous n’évoquez pas la fameuse assurance emprunteur qui, elle, ne fait l’objet d’aucune négociation de la part du courtier avec la banque …Ce seul point limite considérablement l’économie réalisée.

  9. Bonsoir Séverine, sauf erreur de ma part ou incompréhension, mais le courtier que j’ai contacté et auprès duquel j’ai exposé mon dossier est spécialiste en négociation de prêt mais aussi d’assurance emprunteur.
    En tant qu’apporteur d’affaire je pense qu’elle négocie un prêt sans assurance puisque justement la loi permet de ne pas souscrire l’assurance proposée par la banque.

    • Bonjour Adrien,
      Plusieurs choses suite à votre message
      1) la banque n’a pas le droit de refuser le prêt parce que vous demandez une assurance externe mais dans le même temps elle n’a pas à se justifier si elle refuse votre prêt.
      Aussi l’idéal est toujours d’avoir un peu de temps devant soi et de traiter avec deux banques en paralèlle.
      une fois que vous avez votre accord de principe, vous faites la demande d’assurance externe PAR ECRIT. vous exposer que le fait que vous prenez le prêt et vous adresser votre devis assurance + disposition générales.
      La Banque a un délai de 10 jours ouvré pour vous répondre (vous demandez bien sûr un retour écrit).
      C’est en cela que le passage par un courtier est parfois un inconvénient dans la négociation de l’assurance

      concernant votre proposition de prêt et si vous empruntez cette somme seul, je pense que vous devez avoisiner les 5000€ mensuels de revenu. vous devriez donc avoir un taux bien en deça des 1.95%
      Pour l’assurance est au vue de votre âge vous pouvez obtenir du 0.11% soit un coût de 10-11000€ sur la durée avec des garanties qui correspondent aux exigences bancaires.
      au vue des 17 000€ de gain, je vous inviterai à rajouter la garantie IPP et à bénéficier d’un fonctionnement (ou option suivant les contrats) qui permet d’avoir le solde de l’emprunt en cas d’IPT https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/quelle-indemnisation-invalidite-permanente-totale-ipt-pour-votre-assurance-de-pret-immobilier.html
      vous êtes en effet à un âge ou les différentiel de prix sont vraiment minimes sur des assurances externe donc autant sélectionner le produit le plus qualitatif

      • toujours pour @Adrien

        quand vous dites : « Pour info, je me suis tourné vers un courtier qui d’après un premier entretien pourrait me trouver à la fois une proposition d’emprunt auprès d’une banque d’un côté, et l’assurance emprunteur déléguée donc d’un autre côté. Mais de mémoire de chiffres lus dans différents articles seul un petit quart des emprunteurs passent par un courtier. Donc les pratiques tarifaires des banques ont encore de beaux jours devant elles.
        D’ailleurs un conseil, il ne faut pas hésiter à passer par un courtier car au final en plus d’obtenir la meilleure offre possible, on y gagne aussi en frais de dossier et frais de garanties. Bref on est double gagnant. »

        D’accord et pas d’accord
        Le courtier a l’information (taux des banques et celles qui sont le plus souple en terme d’acceptation d’assurance externe)
        à partir de là soit votre dossier est bon et il peut tout négocier soit le dossier est plus difficile et il fait au mieux en fonction de ce que le banquier lui dit.
        C’est toujours le banquier qui mène le bal!
        c’est exactement la même chose que quand vous allez en direct à la banque.
        après comme je l’ai indiqué dans l’article chez les courtier comme dans toutes les profession il y a des différences. dans ce métier il y a les « vendeur » de taux (il se limite à vous dire quelle banque a le meilleur prix) et il y a ce que j’appelle « les machines de guerres ». ceux sont de très bons technicien et de par leur savoir il peuvent réellement vous apporter un plus
        toujours pour votre dossier et si vous avez l’intention de garder votre bien sur la durée le prêt à palier dit Gigogne peut être intéressant notamment par rapport au produit d’assurance qui est bien placé dans votre cas
        https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/le-pret-gigogne-a-paliers-ou-comment-reduire-le-cout-de-son-credit-immobilier-et-de-son-assurance-emprunteur.html

  10. « et après quelques heures de réflexion et de calcul »

    Un grand merci pour ces quelques heures.

  11. bonjour Adrien,
    je pense qu’il vous faut insister auprès de Mr ROQUES pour qu’il vous précise via un article détaillé les frais de dossier et garanties pour lesquels vous pensez être doublement gagnant (exemple: des frais de mainlevée cela existe). Il intégrera comme vous pourrez le lire, les honoraires du courtiers et ne manquera pas de préciser que par ailleurs pour les contrats d’assurance les seuls critères d’entrée dans l’assurance (dits CCSF) ne préjugent pas toujours des contraintes de déclaration en cas de modification de votre situation au fil des années et des impacts éventuels sur une non indemnisation potentielle, dans ce cas vous serez seul face à « votre assureur » et votre banquier lui aura encore un capital restant dû …..et les impacts négatifs à gérer avec vous.
    Et oui comme le précise Mr ROQUES, c’est la qualité du conseil qui doit être primée et non des analyses à l’emporte pièce et du comparatif de taux à la petite semaine.
    J’ai hâte de lire l’article de Mr ROQUES « les bons réflexes: comment bien analyser son contrat d’assurance, comment bien réconcilier mes besoins et les garanties proposées, comment être serein sur toute la durée de mon crédit » car dans le « maquis » des conditions générales et conditions particulières un avis expert et impartial est toujours important.
    Pourquoi payer des honoraires / frais pour un conseil standard issu de compilation du Web (plus ou moins assimilées) et de simples comparateurs « basiques »
    OUI votre banquier ou votre assureur travaillent chaque jour pour vous fidéliser et vous accompagner des tous vos projets. NON ils ne privilégient pas la technique de la commission « oneshot » ne sachant pas si il vous recroiserons un jour.

    mais ce n’est que mon avis personnel ( mes valeurs)
    bonne journée

  12. Bonjour Mr ROQUES, j’ai lu cet article avec fort intérêt puisque ma banque me propose l’un de ces prêts avec lissage de l’assurance à CRD. J’aurais souhaité refaire moi-même tableau d’amortissement dans ce cas pour le comparer à un amortissement classique (lors d’une délégation d’assurance). Savez-vous s’il existe un fichier Excel gratuit téléchargeable permettant de faire cela?

  13. Bonjour Madame,
    A ma connaissance il n’existe pas de fichier excel gratuit ou payant d’ailleurs.
    L’idéal est tout simplement de demander le détail du tableau d’amortissement à votre conseiller bancaire.

    • Bonjour Mr Roques et Adrien,

      Merci pour vos retours. Demander le tableau d’amortissement à la Banque suppose d’avoir déjà la demande de prêt. Sur la simple simulation, on voir seulement quelques lignes. C’est très sournois comme méthode commerciale car cela implique qu’il n’est possible de comparer le véritable coût du lissage de l’assurance CRD (comparativement à une assurance CRD aux mensualités non-lissées) des contrats BPCE que postérieurement à la négociation, c’est-à-dire une fois l’offre de prêt en main…

      Bien cordialement,
      Marie.

      • Non pas forcément. Je suis moi même client à la caisse d’épargne et lorsque que comme vous j’ai découvert leur proposition avec seulement la première ligne, soit la toute première mensualité, j’ai demandé à mon conseiller le tableau complet et il me la transmit sans aucun soucis.
        De toutes façons il l’a forcément, car sinon il ne pourrait pas vous communiquer le coût total de l’assurance emprunteur. Donc vous êtes parfaitement en droit d’obtenir ce tableau d’amortissement.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.