Ce n’est ici un secret pour personne, le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal particulièrement attrayant pour celui qui souhaite réaliser un investissement immobilier locatif et contourner à l’imposition des revenus immobiliers aux revenus fonciers, peu favorables au propriétaire bailleur.
Alors que l’activité de location nue est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, l’activité de location meublée, saisonnière ou résidence principale du locataire, est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Le simple fait de meubler votre logement permet de changer le mode d’imposition des revenus immobiliers au profit d’un régime BIC nettement plus favorable à l’investisseur. A revenu brut équivalent, le revenu imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sera régulièrement plus faible que le revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers grâce à une plus grande déductibilité fiscale.
Par exemple, les frais de notaires, frais d’agence immobilière, amortissement de l’immeuble seront déductible dans le cadre d’une activité de location meublée alors qu’ils ne le seraient pas de le cadre d’une activité de location nue.
Bref, dès lors que le revenu imposable est moindre en location meublée, l’imposition est globalement plus favorable, tant pendant la phase d’exploitation de l’immeuble (cf »La location meublée, un régime fiscal très favorable par rapport à la location vide ! Simulateur »), que lors de la revente pour les loueurs en meublé professionnels (cf »Location meublée : Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente ? »).
Malheureusement, force est de constater candidats à l’investissement en location meublée utilisent excessivement ce régime fiscal au point de prendre un risque fiscal considérable. 
Faisons le point ensemble sur ce qu’il ne faut surtout pas faire !
 

Faire de la location meublée, c’est meubler le logement de manière exhaustive !

La première forme d’abus concerne la réalité de l’activité de location meublée. Pour revendiquer le statut de location meublée, il ne suffit pas de mettre deux chaises et un lit dans votre logement. Dans l’esprit du législateur, pour faire de la location meublée, le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire n’ait plus qu’à apporter ses effets personnels dans le logements pour y vivre.
La loi ALUR de 2014 apporte même une liste exhaustive de meuble qui devront être dans le logement pour pouvoir prétendre à l’appellation « location meublée » – (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? ») : 
Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Comme vous pouvez le constater, la liste est très précise. Un logement qui ne comporterait pas, au minimum, tous ces meubles ne pourrait pas prétendre au régime de la location meublée et ses revenus seraient alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
 

Aujourd’hui, rares sont les locations meublées qui respectent cette liste exhaustives de meubles ! Ce sont de fausses locations meublées qui ne devraient être imposées dans la catégorie des revenus fonciers.

Car, il faut bien avouer que la location meublée présente un inconvénient majeur : Le marché des locataires qui ne possèdent pas de meuble est restreint, et se limite aux jeunes actifs et aux étudiants ; Les personnes avancées dans la vie sont rarement sans aucun meuble et ne sont pas intéressées par la location meublée (cf »Immobilier locatif : La transformation de locations vides en meublées est massive ! La demande locative est elle suffisante ? »).
Et les « petits malins » qui rachètent les meubles de leurs locataires pour transformer leur logement nus en location meublée prennent un risque majeur de requalification ! Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : Quel risque de requalification fiscale lors d’une transformation d’une location nue vers location meublée », il s’agit d’un abus de droit manifeste.
 

Amortir un bien immobilier, c’est prendre en compte la dégradation réelle de l’actif immobilier amortissable ! Attention aux amortissements trop rapides et à la minoration du prix du terrain non amortissable.

La possibilité d’amortir l’immeuble est un avantage décisif pour la location meublée : L’amortissement est une charge « fictive » car non décaissées qui permettra de réduire le bénéfice imposable sans réduire la trésorerie à disposition de l’investisseur ; De surcroît, en location meublée non professionnelle, l’amortissement ne vient pas majorer le montant de la plus-value taxable en cas de vente ou transmission par donation ou succession.
Bref, il pourrait être tentant de procéder à un amortissement rapide de l’immeuble afin de majorer cette charges déductibles et donc minorer le revenu imposable. Certains investisseurs amortissement l’actif immobilier sur 20 ans ! C’est là une stratégie très efficace pour réduire l’impôt sur le revenu… mais attention au redressement fiscal.
L’amortissement n’est pas un cadeau, c’est une charge qui doit tenir compte de la dégradation de l’immeuble. L’amortissement correspond en principe à la prise en compte de la dépréciation des immobilisations exploitées par l’entreprise, du fait du temps et de cette exploitation. Cette dépréciation est irréversible, à la différence des dépréciations réversibles et temporaires qui sont traduites en comptabilité par la constatation de provisions. Amortir l’immeuble sur 20 ans, c’est affirmer que l’immeuble ne vaudra plus rien dans 20 ans ! C’est évidemment faux !
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? », l’amortissement doit être réalisé par composant en fonction de la durée de vie prévisionnel de chacun des éléments constitutifs de l’immeuble (quelle est la durée de vie prévisible des aménagements intérieur, de la structure, de l’installation électrique, de la toiture, …).
En moyenne, un amortissement sur une durée moyenne autour de 35 ans ne semble pas exagérée. Mais attention, le terrain, qui représente une valeur de plus en plus élevée, ne pourra pas être amorti !
Le conseil d’état fixe trois méthodes pour effectuer la ventilation de la valeur de l’immeuble entre prix du terrain et valeur de la construction (CE, 15 février 2016, n° 380400, LG Services et n° 367467, SARL Daves) :
ps : Notez qu’il s’agit de méthode hiérarchisée : On utilise la méthode 1, puis à défaut de pouvoir appliquer la méthode 1, on applique la méthode 2, et enfin la méthode 3 si les deux premières ne sont pas applicables.
Lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur ; qu’elle doit, pour déterminer la valeur du terrain :

1 – se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires ;

2 – qu’à défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien ;

3- Considérant que, lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan ; qu’elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ; que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige ;

Pour faire simple : Si le coût de reconstruction de l’immeuble est de 2500€/m² et que la valeur payée est de 4000€/m², seuls 62% de la valeur de l’immeuble pourront être amorti sur 35 ans !
Attention donc aux abus qui consisteraient à minorer la valeur du terrain pour pouvoir accélérer le rythme de l’amortissement ! Cela est principalement vrai dans les grandes métropoles et dans les villes dont les prix de l’immobilier sont très élevés. Le niveau des prix ne se justifie pas par un coût de construction élevé, mais par un prix du terrain astronomique…
 
 

Déductibilité fiscale des travaux ! Ne pas confondre charges déductibles et immobilisations amortissables

Lorsque le loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, réalise des travaux dans le logement, ces derniers ne sont pas déductibles, ils doivent dans la majorité des cas être considérés comme des immobilisations amortissables selon la durée prévisible d’utilisation comme présenté ci avant.
Il ne faut pas confondre charges déductible et immobilisations amortissables. Ne sont considérées comme déductibles uniquement les charges, c’est à dire les dépenses, achat de biens ou services qui se consomment rapidement et ne constituent pas un investissement durable pour l’entreprise, ainsi que toutes les dépenses de moins de 500€.
La doctrine fiscale précise que « les dépenses qui ont pour effet d’augmenter l’actif de l’entreprise ne sont pas immédiatement admises en déduction du résultat imposable ». Ce sont les actifs immobilisés amortissables.

Il résulte des articles 211-1 et 311-1 du plan comptable général (PCG) qu’un actif doit être constaté lorsque les quatre conditions suivantes sont simultanément réunies :

– l’actif doit être identifiable ;

– il doit avoir une valeur économique positive, traduite par les avantages économiques futurs attendus par l’entreprise

– il doit être contrôlé par l’entreprise ;

– il peut être évalué avec une fiabilité suffisante.

 
Ainsi, dans ce contexte, la déductibilité fiscale des charges et travaux est parfois plus intéressante pour les revenus fonciers de la location nue par rapport aux BIC ! Dans un certain nombre de cas, le régime fiscal des déficits fonciers est plus favorables que le régime BIC, notamment en cas de travaux de rénovations importants.
 
A suivre …

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Gestion conseillée
Conférences patrimoniales
Livres et formations 
Investir dans l'immobilier
Optimiser sa Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Epargne et placement 
Assurance-vie
Plan Epargne Retraite (PER)
SCPI
Groupement forestier & viticole
Immobilier locatif 
Chasseur en investissement immobilier locatif
Crédit immobilier
Assurance emprunteur
Expert-comptable Location meublée et SCI

38 commentaires

Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !

Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :