Nous sommes en pleine euphorie ; Nous vivons une période d’excès, une nouvelle modernité qui veut balayer tous les  fondamentaux et le fruit de l’expérience. Cette nouvelle modernité, cette startup nation est partout, et l’investissement immobilier ne fait pas exception.
La durée du crédit immobilier locatif est l’un des symptôme de cette nouvelle modernité. Pour maximiser le montant de leurs investissements, les investisseurs recherchent à s’endetter sur 25 ans afin de maximiser le potentiel de l’effet de levier. Il faut avouer qu’avec un taux de crédit immobilier compris entre 1% et 1.50% sur 25 ans, c’est tentant (cf »Mise à jour du barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Novembre 2019.« ), mais est ce vraiment raisonnable ?
Je dois vous avouer être particulièrement dubitatif et perplexe devant ce monde qui croit que cette fois, c’est différent. Il n’y a qu’à relire l’article publié hier sous le titre « Comment investir dans un bien immobilier locatif à cashflow positif ? Ou trouver du haut rendement ?« .
Dans cet article, j’exprime l’idée simple selon laquelle, dans un monde ou les rendements sont à taux zéro ou négatifs, il n’est pas possible de trouver de l’immobilier locatif à « haut rendement » ou à cash flowpositif sans un investissement massif de l’investisseur qui peut se traduire par des travaux très importants ou une gestion locative chronophage (et bien souvent les deux) et qu’à long terme, le haut rendement est souvent obtenu pour des logements dont la qualité se dégrade car réinvestir les revenus générés dans l’entretien de l’immeuble revient à détruire le rendement, tant recherché.
Pourtant, cette idée que je croyais intuitive et pleine de bon sens est fortement critiqué dans les commentaires par de nombreux jeunes investisseurs immobilier qui se considèrent eux-mêmes comme « une nouvelle génération d’investisseurs 2.0 ».
Bref, du haut de mes 37 ans, je ne suis déjà qu’un vieux con qui ne comprend rien à la nouvelle modernité de la société et même de l’immobilier. Ce genre de phrase est typique des situations de bulle, d’euphorie au terme desquelles les fondamentaux et le bon sens ne sont plus des valeurs que l’on peut traduire par la mythique phrase « Mais cette fois ci, c’est différent ».
Non, cette fois ce n’est pas différent, sauf que les taux d’intérêt excessivement faibles et l’euphorie spéculative vous donnent une certitude que vous devez combattre ! Dans les phases euphoriques telles que nous les vivons actuellement, il faut se méfier de soi-même, se méfier de cette euphorie qui vous fait croire que rien ne peut vous arrêter ! Vous êtes votre pire ennemi.
Demain, lorsque l’euphorie ne sera plus, vous devrez assumer vos excès et pourrez parfois regretter un endettement excessif. Il n’y a pas de secret ; L’argent gratuit n’existe pas, même si l’euphorie et la folie spéculative vous font penser le contraire.
 

Pourquoi la « tradition » veut qu’il soit préférable de financer son investissement immobilier sur 15 ans ? Et pourquoi il est probablement une erreur de se financer sur 25 ans ?

Il y a 15 ans, lorsque je débutais dans le métier de conseil en gestion de patrimoine, il était de coutume de financer l’immobilier locatif sur 15 ans. Il s’agissait d’une règle non écrite, d’une coutume dans les banques, on ne faisait pas de crédit au delà de 15 ans pour financer l’immobilier d’investissement. Cette règle était écrite et acceptée par tous, banquier comme emprunteur.
Aujourd’hui, cette règle semble totalement dépassée et tous ces « jeunes investisseurs dans l’immobilier 2.0 » comme ils se définissent, veulent se financer sur 25 ans, sans apport personnel ; L’objectif est de s’endetter sur une durée la plus longue possible pour multiplier les investissements, et donc l’argent facile.
Nombres d’entre eux m’expliquent qu’ils s’endettent jusqu’à ce que la banque refuse le financement. Je suis effrayé par le nombre de jeunes trentenaires dont l’encours de crédit est supérieur à 800 000€ alors même qu’ils affichent péniblement 2000€ de revenu salarié, et qu’ils sont locataires de leur résidence principale.
Ils n’ont peur de rien ! S’endettent jusqu’à ce que la banque refuse le prochain financement. Je dois sincèrement avouer me poser de nombreuses questions. Suis-je totalement has been avec mon bon sens et ma prudence ? Peut être, peut être pas. Cette situation me semble incroyable ! Comment des banques peuvent elles accepter cela ? N’avons nous donc rien appris des crises précédentes ?
Avant de rejeter en bloc, cette coutume qui voulait qu’on ne finançait pas l’immobilier locatif sur une durée trop longue, essayons de la comprendre. La raison de cette coutume est simple dans les faits et elle se nomme obsolescence immobilière : L’immobilier est un actif d’usage qui se dégrade par le temps, l’usage et les nouvelles normes de consommation. L’immobilier est donc un actif qui nécessite des travaux réguliers qui peuvent se cumuler après 15 années.
Dans un article récent, nous avons chiffré ces travaux à -+ 500€ / m², tous les 10 à 15 ans (cf »Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! »). Environs. Réfection du mode de chauffage périmé par l’amélioration continue de la demande des locataires, peinture, sol, meuble de cuisine, ravalement, … Ces travaux indispensables pour maintenir la valeur de l’immeuble (et donc la pérennité des revenus) sont indispensables, sauf à accepter une dégradation lente, mais certaine de votre immeuble.
L’emprunteur doit donc avoir les moyens de financer ces travaux ! Il doit pouvoir s’endetter ou disposer d’un revenu net de charge de crédit pour financer facilement ces travaux. Voilà l’explication simple de cette coutume qui voulait qu’on limite à 15 ans la durée d’un crédit immobilier locatif ;
Après 15 ans, il faut être capable de financer des travaux qui ne manqueront pas d’être réalisés dans l’immeuble locatif si le propriétaire souhaite maintenir la qualité de son revenu  locatif.
Pour la résidence principale, la réponse est proche, même si le raisonnement peut être un peu différent. Dans un immeuble locatif, les travaux permettent de pérenniser le revenu alors que pour une résidence principale, les travaux pérennise le cadre de vie. Pour la banque, le risque est différent ! L’emprunteur doit avoir les moyens de financer la conservation et la qualité des revenus locatif pour pouvoir continuer à rembourser le crédit immobilier.
Ainsi, faire un crédit immobilier locatif sur 25 ans, c’est prendre le risque de devoir assumer le coût des travaux et des frais d’entretien en plus de la mensualité du crédit immobilier ; Il est important d’en avoir conscience avant de s’endetter excessivement ;
Attention, à la solution de facilité qui consiste à croire qu’il sera alors possible de vendre un bien immobilier pour retrouver de la trésorerie ; la liquidité n’est pas éternelle ! (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité »).
Encore une fois, au risque de passer pour un vieux con, je ne crois pas qu’il soit raisonnable de s’endetter sur 25 ans pour financer votre investissement immobilier locatif, sauf à accepter de rogner sur son train de vie pour financer les travaux ou ne pas les faire et accepter une lente mais certaine dégradation de l’immeuble et donc des revenus attachés.
Il ne faut pas sous-estimer le coût de l’obsolescence immobilière ! L’investisseur immobilier doit avoir les moyens de la financer.
A suivre.
 
Ps: N’oubliez pas que cette fois, ce n’est pas différent.
Ps : L’objectif n’est pas ici de rejeter l’opportunité de l’investissement immobilier ; Il y a plein de belles choses à réaliser, avec des rendements plus ou moins élevés qui sera fonction de la capacité de chacun à s’investir personnellement dans son projet, mais bien de vous faire prendre conscience des excès du moment ! L’investissement immobilier est un investissement laborieux de long terme. L’argent facile n’existe pas !

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