Nous sommes en pleine euphorie ; Nous vivons une période d’excès, une nouvelle modernité qui veut balayer tous les  fondamentaux et le fruit de l’expérience. Cette nouvelle modernité, cette startup nation est partout, et l’investissement immobilier ne fait pas exception.

La durée du crédit immobilier locatif est l’un des symptôme de cette nouvelle modernité. Pour maximiser le montant de leurs investissements, les investisseurs recherchent à s’endetter sur 25 ans afin de maximiser le potentiel de l’effet de levier. Il faut avouer qu’avec un taux de crédit immobilier compris entre 1% et 1.50% sur 25 ans, c’est tentant (cf »Mise à jour du barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Novembre 2019.« ), mais est ce vraiment raisonnable ?

Je dois vous avouer être particulièrement dubitatif et perplexe devant ce monde qui croit que cette fois, c’est différent. Il n’y a qu’à relire l’article publié hier sous le titre « Comment investir dans un bien immobilier locatif à cashflow positif ? Ou trouver du haut rendement ?« .

Dans cet article, j’exprime l’idée simple selon laquelle, dans un monde ou les rendements sont à taux zéro ou négatifs, il n’est pas possible de trouver de l’immobilier locatif à « haut rendement » ou à cash flowpositif sans un investissement massif de l’investisseur qui peut se traduire par des travaux très importants ou une gestion locative chronophage (et bien souvent les deux) et qu’à long terme, le haut rendement est souvent obtenu pour des logements dont la qualité se dégrade car réinvestir les revenus générés dans l’entretien de l’immeuble revient à détruire le rendement, tant recherché.

Pourtant, cette idée que je croyais intuitive et pleine de bon sens est fortement critiqué dans les commentaires par de nombreux jeunes investisseurs immobilier qui se considèrent eux-mêmes comme « une nouvelle génération d’investisseurs 2.0 ».

Bref, du haut de mes 37 ans, je ne suis déjà qu’un vieux con qui ne comprend rien à la nouvelle modernité de la société et même de l’immobilier. Ce genre de phrase est typique des situations de bulle, d’euphorie au terme desquelles les fondamentaux et le bon sens ne sont plus des valeurs que l’on peut traduire par la mythique phrase « Mais cette fois ci, c’est différent ».

Non, cette fois ce n’est pas différent, sauf que les taux d’intérêt excessivement faibles et l’euphorie spéculative vous donnent une certitude que vous devez combattre ! Dans les phases euphoriques telles que nous les vivons actuellement, il faut se méfier de soi-même, se méfier de cette euphorie qui vous fait croire que rien ne peut vous arrêter ! Vous êtes votre pire ennemi.

Demain, lorsque l’euphorie ne sera plus, vous devrez assumer vos excès et pourrez parfois regretter un endettement excessif. Il n’y a pas de secret ; L’argent gratuit n’existe pas, même si l’euphorie et la folie spéculative vous font penser le contraire.

 

Pourquoi la « tradition » veut qu’il soit préférable de financer son investissement immobilier sur 15 ans ? Et pourquoi il est probablement une erreur de se financer sur 25 ans ?

Il y a 15 ans, lorsque je débutais dans le métier de conseil en gestion de patrimoine, il était de coutume de financer l’immobilier locatif sur 15 ans. Il s’agissait d’une règle non écrite, d’une coutume dans les banques, on ne faisait pas de crédit au delà de 15 ans pour financer l’immobilier d’investissement. Cette règle était écrite et acceptée par tous, banquier comme emprunteur.

Aujourd’hui, cette règle semble totalement dépassée et tous ces « jeunes investisseurs dans l’immobilier 2.0 » comme ils se définissent, veulent se financer sur 25 ans, sans apport personnel ; L’objectif est de s’endetter sur une durée la plus longue possible pour multiplier les investissements, et donc l’argent facile.

Nombres d’entre eux m’expliquent qu’ils s’endettent jusqu’à ce que la banque refuse le financement. Je suis effrayé par le nombre de jeunes trentenaires dont l’encours de crédit est supérieur à 800 000€ alors même qu’ils affichent péniblement 2000€ de revenu salarié, et qu’ils sont locataires de leur résidence principale.

Ils n’ont peur de rien ! S’endettent jusqu’à ce que la banque refuse le prochain financement. Je dois sincèrement avouer me poser de nombreuses questions. Suis-je totalement has been avec mon bon sens et ma prudence ? Peut être, peut être pas. Cette situation me semble incroyable ! Comment des banques peuvent elles accepter cela ? N’avons nous donc rien appris des crises précédentes ?

Avant de rejeter en bloc, cette coutume qui voulait qu’on ne finançait pas l’immobilier locatif sur une durée trop longue, essayons de la comprendre. La raison de cette coutume est simple dans les faits et elle se nomme obsolescence immobilière : L’immobilier est un actif d’usage qui se dégrade par le temps, l’usage et les nouvelles normes de consommation. L’immobilier est donc un actif qui nécessite des travaux réguliers qui peuvent se cumuler après 15 années.

Dans un article récent, nous avons chiffré ces travaux à -+ 500€ / m², tous les 10 à 15 ans (cf »Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! »). Environs. Réfection du mode de chauffage périmé par l’amélioration continue de la demande des locataires, peinture, sol, meuble de cuisine, ravalement, … Ces travaux indispensables pour maintenir la valeur de l’immeuble (et donc la pérennité des revenus) sont indispensables, sauf à accepter une dégradation lente, mais certaine de votre immeuble.

L’emprunteur doit donc avoir les moyens de financer ces travaux ! Il doit pouvoir s’endetter ou disposer d’un revenu net de charge de crédit pour financer facilement ces travaux. Voilà l’explication simple de cette coutume qui voulait qu’on limite à 15 ans la durée d’un crédit immobilier locatif ;

Après 15 ans, il faut être capable de financer des travaux qui ne manqueront pas d’être réalisés dans l’immeuble locatif si le propriétaire souhaite maintenir la qualité de son revenu  locatif.

Pour la résidence principale, la réponse est proche, même si le raisonnement peut être un peu différent. Dans un immeuble locatif, les travaux permettent de pérenniser le revenu alors que pour une résidence principale, les travaux pérennise le cadre de vie. Pour la banque, le risque est différent ! L’emprunteur doit avoir les moyens de financer la conservation et la qualité des revenus locatif pour pouvoir continuer à rembourser le crédit immobilier.

Ainsi, faire un crédit immobilier locatif sur 25 ans, c’est prendre le risque de devoir assumer le coût des travaux et des frais d’entretien en plus de la mensualité du crédit immobilier ; Il est important d’en avoir conscience avant de s’endetter excessivement ;

Attention, à la solution de facilité qui consiste à croire qu’il sera alors possible de vendre un bien immobilier pour retrouver de la trésorerie ; la liquidité n’est pas éternelle ! (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité »).

Encore une fois, au risque de passer pour un vieux con, je ne crois pas qu’il soit raisonnable de s’endetter sur 25 ans pour financer votre investissement immobilier locatif, sauf à accepter de rogner sur son train de vie pour financer les travaux ou ne pas les faire et accepter une lente mais certaine dégradation de l’immeuble et donc des revenus attachés.

Il ne faut pas sous-estimer le coût de l’obsolescence immobilière ! L’investisseur immobilier doit avoir les moyens de la financer.

A suivre.

 

Ps: N’oubliez pas que cette fois, ce n’est pas différent.

Ps : L’objectif n’est pas ici de rejeter l’opportunité de l’investissement immobilier ; Il y a plein de belles choses à réaliser, avec des rendements plus ou moins élevés qui sera fonction de la capacité de chacun à s’investir personnellement dans son projet, mais bien de vous faire prendre conscience des excès du moment ! L’investissement immobilier est un investissement laborieux de long terme. L’argent facile n’existe pas !

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134 Comments

  1. Monsieur Fonteneau
    Vous soufflez vraiment le chaud et le froid dans vos articles. Le retournement de veste fait pleinement partie de votre ligne éditoriale.
    Il n’y a pas si longtemps vous prônez âprement l’endettement et l’investissement sur 25 ans qui est un formidable effet de levier et une source de cash-flow positif et l’article du mois suivant vous en pointez les dérives. A défaut d’être objectif ça a au moins le mérite de faire réagir vos lecteurs.

  2. Bonjour,
    Ce n’est déjà pas évident de trouver des biens rentables en investissant sur 25 ans…alors sur 20 ou 15ans…moi, je continue sur 25 en tout cas

    • Je crois justement que c’est ça votre erreur ! Si le bien n’est pas suffisamment rentable, ce n’est pas allonger la durée qui le rendra meilleur !

      Un bon investissement se fait à l’achat ! pas grâce au mode de financement !

      • Tout à fait d’accord Guillaume,
        Après plus de 20 ans de gestion de patrimoine, j’ai trop vu de clients qui se sont retrouvés étrangler par la fiscalité montante et les travaux de maintien en état (lors de changement de locataire sans parler de dégradations) ce qui entraîne un problème de trésorerie et donc de se retrouver dans l’obligation de vendre ou de trouver un montage financier.
        J’ai un exemple où l’investisseur gagnait bien sa vie, payait beaucoup d’impôts, investissait dans l’immobilier défiscalisant qui au terme de 7 à 8 ans lui augmentait ses impôts, donc nouvel investissement et puis problème de trésorerie donc obligé de travailler plus pour avoir plus de revenus etc et enfin dans le mur car les capacités de chacun ne sont plus à un moment à l’infini.

  3. Bonjour,

    Oui, il faut impérativement prévoir un budget travaux pour relooker, entretenir, moderniser un bien locatif, si l’investisseur vise une conservation à long terme du bien.

    Il me semble très important de bien se former, rencontrer des investisseurs, comprendre les tenants et aboutissants avant de mettre au point son projet, la durée de l’emprunt n’étant qu’un paramètre parmi d’autres.

    Il ne faut pas opposer ce blog et les autres spécialisés en investissements immobiliers : il y a très souvent des informations intéressantes à collecter pour apprendre/se remettre en cause, faire avancer son propre projet.

    Bref, 25 ans pourquoi pas, ça dépend de l’ensemble du projet.

    Emmanuel, 48 ans.

  4. Bonjour
    Je fais partie de ces millenials 2.0, mais en ayant 38 ans 🙂
    J ai été, je l avoue, charmé par ces tutos youtube, ces formateurs sur internet qui promettent rente et indépendance sans effort (cedric Anicette, objectif libre et indépendant….)
    MAIS ATTENTION
    Ils ont eus le mérite pour moi de me faire réfléchir, de m y intéresser.
    Et je me suis lancé.
    5 appartements en 1 an, des taux très bas négociés sur 25 ans,
    MAIS comme vous le dites justement, des revenus qui me permettent de faire face au moindre imprévu.

    Pour moi, s endetter sur 25 ans a 2 avantages :
    – retarder l IFI
    – et ne pas grever sa capacité d endettement (ce qui est vendu par les coachs internet) car pas d effort d épargne.
    Mais en effet, comme vous le dites, pas d effort d épargne pour l instant ! Car les travaux arriveront. Et il faut pouvoir les financer.

    Je suis convaincu que la situation actuelle permet de « s enrichir ». Mais sans effort, c est un leurre.
    La règle d or en investissement immo est d avoir des liquidités, beaucoup, et toujours. Pour faire face. Et ca, ce n est pas suffisamment explique dans les tutos

    • Pour me souvenir de votre situation et notamment de vos revenus professionnel autres, je suis d’accord avec vous et je ne suis pas particulièrement inquiet pour vous car vous avez les moyens de vos ambitions.

      En revanche, je suis littéralement effrayé par tous ces jeunes qui m’appellent qui veulent s’endetter sans limite pour devenir rentier et avoir des revenus passifs, alors même qu’ils n’ont pas ou très peu de revenus professionnels autres.

  5. Si mon bien est rentable sur 20ans il sera aussi rentable sur 25, meilleur cash-flow, plus de charges avec les intérêts d’emprunt, meilleure capacité d’emprunt pour financer d’autres projets…
    Quoi qu’il en soit, le bien est remboursé pour moitié a la moitié de la durée d’emprunt en moyenne, c’est a ce moment que je compte revendre, donc patienter 2anset demi supplémentaires
    Il y a quelques années il y avait de gros écarts de coût de crédit entre 20 et 25, ce n’est plus le cas.

    • C’est ce que vous a dit Guillaume, ce n’est pas la durée d’emprunt qui fait la rentabilité du projet mais ses qualités intrinsèques avec notamment l’emplacement.

  6. Jean-pierre says:

    C’est surtout la longueur du contre-argument et sa faiblesse (« l’effet marketing du terme obsolescence immobilière ») qui sont confondants et permettent de repérer « encore un » de ces influenceurs qui visiblement, manque justement de formation financière et/ou d’experience.

    Emprunter sur 25 ans a 2 inconvénients majeurs, le premier étant annihilé par le niveau de taux d’emprunt nominal :

    1) l’accélération du coût des intérêts dans le cas d’emprunt à mensualité constante
    2) le niveau prudentiel. L’idée est qu’un marché immobilier peut se retourner – et même violemment, souvenez-vous de la période 1996-1999 en France ou bien l’année 2007 à Paris) ou vous pouvez être « obligé » de revendre. En empruntant sur 25 ans, le capital remboursé au bout de 7 ans est si faible (durée moyenne d’un bien immobilier en france) que vous pourriez devoir REMETTRE de votre poche entre un prix de vente faible, et un capital restant dû encore élevé

    • Sébastien says:

      N’importe-quoi. Le capital remboursé est énorme avec un prêt sur 25 ans. Moins d’un tiers des mensualités est consacrée aux frais dès le début. Et la différence de mensualité est dans votre poche. Mettez-vous à jour au lieu de sortir des âneries svp. Nous ne sommes plus aux taux de 1990.

      • A 7 ans, un peu moins de 25% du capital est remboursé!

        • Sébastien says:

          Oui, c’est énorme. Et la différence de trésorerie dans votre poche. Avec en plus 0 apport et une rentabilité raisonnable pour un amateur éclairé de 9 à 10% brut, l’affaire est excellente. Bien sûr, si vous utilisez la règle des 70% du loyer qui couvre l’emprunt, ça va piquer quand vont arriver les impôts et les gros travaux. La mensualité ne doit pas représenter plus de la moitié du loyer pour investir serein. Ainsi, on couvre les besoins d’entretien avec la trésorerie durant tout le crédit.

  7. Un investissement est toujours un cas d’espèce, et il n’y a pas de règles générales; dans la génération du baby boom, presque tout le monde a gagné avec l’immobilier (je dis presque, car il y en a qui ont acheté à Grigny ou dans des lieux similaires…).
    Attention aujourd’hui car les conditions de départ sont très différentes: évolution de la démographie, du pouvoir d’achat, de la législation etc… et il est très difficile de faire des prévisions à long terme.
    G Fonteneau ne dit rien d’autre, et son conseil est avisé.

  8. yannlesaout says:

    Sur du Pinel, on ne s’endette pas sur 25 ans ?

  9. Bonjour
    Article intéressant qui interpelle !
    en revanche être assez catégorique sur les durées d’emprunt me paraît un raccourci un peu rapide.
    la vie d’un crédit ne va jamais à son terme
    vous mettez en doute la solvabilité des emprunteurs
    juste vous rappeler que le taux de défaut des emprunts immobiliers en France est un des plus faibles du monde.

    • Enfin, un peu de bon sens.

      Investir dans un immobilier de rendement, ou même de RP, hors calculs et avantages fiscaux (Pinel, IFI revente réductions impôt foncier, ….), c’est, me semble t-il, rembourser le plus rapidement son emprunt pour profiter pleinement du cash flow des loyers, de disposer librement de son logement (sans créance) et moins s’exposer (en tous cas moins longtemps) à un retournement de marché.

  10. Bonjour,

    Merci pour votre article,

    J’ai aussi des bases en conseil en gestion de patrimoine,

    Aujourd’hui, il est difficile de trouver plus intéressant en terme de risque/rendement que l’immobiler sur le long terme et si emprunter sur 25 ans permet d’obtenir du cashflow, alors autant le faire et conserver cette trésorerie pour des travaux futurs,

    De plus, j’ai lu votre second article sur l’immobilier, je peux vous dire par certitude qu’il y a des coins en France avec un rendement supérieur à 12,5% brut et sabs avoir besoin de tout refaire, et vous ne parlez pas des locations saisonnières (bien que chronophages « sauf utilisation de conciergerie »),

    Pour obtenir la retraite, il faut attendre 40 ans, avec l’immobilier 25 ans 😉

    Bonne journée,

  11. « Ils n’ont peur de rien ! S’endettent jusqu’à ce que la banque refuse le prochain financement. Je dois sincèrement avouer me poser de nombreuses questions. Suis-je totalement has been avec mon bon sens et ma prudence ? Peut être, peut être pas. Cette situation me semble incroyable ! »

    Je vous rejoins complètement Guillaume ; je ne suis pas sûr que ces investisseurs 2.0 réalisent que le moindre problème en immobilier c’est immédiatement des enjeux à 4 ou 5 chiffres… et que s’ils n’ont pas des reins solides pour y faire face, dure sera la chute.

    • Je compléterais même : s’ils n’ont pas des reins solides pour y faire face, c’est pas avec des tutos sur « comment générer un cash flow de rappeur US » ni « comment atteindre l’indépendance financière » qu’ils trouveront la tréso pour résoudre leurs problèmes… sauf à être de l’autre côté de la barrière et à faire ce type de vidéo, devenir conférencier et monétiser l’ensemble 😉

    • Ils pensent :
      1) que l’argent est gratuit et les mensualités faibles. Là, c’est pas tout à fait faux.
      2) qu’en cas de coup dur, ils pourront revendre au prix où ils ont acheté.
      Là, je suis moins sur.
      3) ils ne pensent pas aux vacances locatives, aux incidents de paiement, au turn over, à la mode, et comme disait GF, au fait que la clientèle peut se raréfier…25 ans, c’est long.

      Et j’oubliais les normes qui risquent d’être imposées aux proprios pour avoir le droit de louer. Il fut un temps où simple vitrage et convecteurs électriques suffisaient. Si demain l’état impose un minimum de qualité thermique et environnementale, plus diagnostic annuel pour avoir le droit de louer, ça va être un peu moins rentable. Et on peut renforcer les normes années après années. Après tout, quand on a des poissons ferrés pour 25 ans, pourquoi se gêner ?

  12. N’est pas abordée dans votre article la question de la déduction des intérêts d’emprunt qui est optimisée sur un financement plus long, ou du moins présentée comme telle par certains conseillers/courtiers … Pour le reste, je vous rejoins complètement sur la dégradation du bien après 10 ans et la charge supplémentaire de travaux pour la copro (40K de chaudière + 13K de colonnes eaux usées d’un seul coup ça fait mal !!)

  13. Bonjour
    Personne évoque le statut sci pour les travaux et frais annexe?
    Bernard

  14. Bonjour, pas évoque aussi le statut lmnp pour déduction intérêt et surtout travaux

    • Bonjour
      Comment gérez vous le statut LMNP en réel qui, est complexe ?

      • Je suis un particulier de 58 ans, premier invest imo à 22 ans pour moi puis 10 ans apres achat maison et mise en location appartement, puis investissement 2 appartement anciens, puis 1 loi scellier, puis 1 autre ancien tous en gestion traditionnelle .J’ai l’année passée tous basculer en Lmnp après avoir contacter chaque locataire pour racheter une partie de leur mobilier 10ke. Refaire un bail d’1 an et c’est parti. J’ai rencontrer les impôts qui m’ont expliqué comment remplir la déclaration car cela leur évite les contrôles ultérieurement. Ensuite passage de l’ensemble en sci immobilière. A 20 ans j’étais ouvrier en fabrication et à 45 ans cadre entreprise. Aucune connaissance en immobilier donc vous pouvez tous y arriver. Bonne journée

        • Ce sont les impôts qui vous ont conseillé de passer vos locations meublées en SCI? Si c’est le cas ça fait peur. Si vous l’avez fait vous-même je vous confirme que vous avez aucune connaissance en immobilier.

          • Expliquez avec des chiffres à l’appui en quoi c’est mauvais de mettre ses biens LMNP en SCI vs un autre type de société ou même vs LMNP en direct. Prenez une TMI à 41% et une TMI à 30% pour illustrer votre propos.
            J’entends encore l’écho de cette affirmation gratuite.

            • Bonjour Damien, pas besoin de chiffres: l’activité de loueur meublée (activité commerciale) n’est pas autorisée pour une SCI, sauf:
              – si les revenus tirés de la location meublée ne dépassent pas 10% des revenus de la société,
              – ou si la SCI est à l’IS
              Ce qui ne semble pas être le cas pour Bernard.

              • Pour être plus précis, votre SCI passe à l’IS si vous faites de la location meublée.
                Le comparatif mérite d’être fait, la réponse n’est pas aussi évidente qu’il paraît.
                Il n’y a pas d’interdiction en tous cas.

              • Par ailleurs, vous pouvez faire de la location meublée sans adopter le régime fiscal LMNP. Par exemple parce-que le marché s’y prête mieux.
                Pour bénéficier du régime du LMNP il faut faire une déclaration.
                En gros mon bail peut dire « location meublée » je ne serai donc pas soumis au bail d’habitation classique, mais fiscalement mes revenus sont des revenus fonciers et non des BIC.

                • Damien, ressaisissez vous !

                  « En gros mon bail peut dire « location meublée » je ne serai donc pas soumis au bail d’habitation classique, mais fiscalement mes revenus sont des revenus fonciers et non des BIC. ». … NON, NON et NON.

                  • La location meublée c’est un régime juridique puis un régime fiscal.
                    Lorsque vous changez la destination de la location vous devez faire une déclaration pour bénéficier du régime LMNP.
                    Si vous ne faites pas cette démarche vous ne bénéficiez pas du régime et vous déclarez donc des revenus fonciers alors que dans les faits vous louez meublé.
                    Je ne parle pas des acquisitions en LMNP bien entendu.
                    La raison pour laquelle une SCI doit changer son régime fiscal en cas de location meublée c’est en raison du régime fiscal de ce même meublé.

                    Je ne vois pas ce qui est faux dans ce que je dis.

                    Et je suis sûr qu’il y a plein de situations de ce genre.

                    • « Et je suis sûr qu’il y a plein de situations de ce genre. »

                      Assurément, mais ce n’est pas pour autant que ce sont de bonnes situations !

                      Si vous louez meublé (i.e. avec tous les meubles nécessaires) alors vos revenus locatifs sont des BIC, point. Que vous souscriviez votre p0i en temps et en heure n’a rien à voir avec la qualification fiscale du flux : il ne s’agit là que d’une obligation administrative dont l’absence de satisfaction ne vous met aucunement à l’abri d’être ultérieurement rattrapé par la patrouille sur le plan fiscal. Tout au mieux, vous me semblez confondre avec la feue inscription au RCS pour passer « librement » de LMNP à LMP.

                      Et, par ailleurs, peu important le nom que vous donnerez à votre bail, les dispositions de la loi de 1989 sont d’ordre public dès lors que -pour faire simple- le logement est à destination de l’habitation principale de son occupant. Jusqu’à la loi ALUR, cette loi de 1989 ne concernait que les locations nues ; depuis la loi ALUR, elle concerne aussi les locations meublées. Là c’était juste pour le point juridique et non fiscal.

                    • @Cedric
                      A ce tarif je veux bien me faire redresser fiscalement pour obtenir tous les abattements de retard et le remboursement de mes impôts. Mais est-ce que ça marche dans ce sens? Rien n’est moins sûr.
                      Je pense que vous interprétez mes propos là où il n’y a pas d’interprétation à faire. Je n’ai jamais dit que c’était une bonne situation. Il n’y a d’ailleurs aucun intérêt fiscal à procéder de cette manière.
                      Expliquez-moi ce qui oblige un bailleur, en l’absence de déclaration de début d’activité, à déclarer son bien meublé en tant que meublé lorsqu’il a d’abord été loué nu?
                      Rien!
                      Alors ce n’est pas très grave pour le fisc puisque dans la plupart des cas c’est un très mauvais calcul. Mais imaginez celui qui fait ça en ayant son bien dans une SCI à l’IR, et ça peut très bien arriver : le RdC qui se louerait très bien s’il était meublé alors qu’il a du mal à être loué nu.
                      Cela signifie que vous exercez une activité commerciale dans une société civile!
                      Bref, je n’écris pas les lois, mais si elles sont mal rédigées il faut s’attendre tôt ou tard qu’elles soient corrigées.

                    • @Damien : sur l’aspect location meublée dans une SCI IR nous sommes parfaitement d’accord sur le fait que c’est dramatique. Et c’est plutôt à ce genre d’hypothèses que je faisais allusion en disant que ce n’était pas de bonnes situations (j’ai toujours le cas en tête de SCI familiales post succession avec des dettes à supporter et la bonne idée de louer le seul immeuble qu’elle possède en meublé touristique pour recueillir un peu de fonds tout en en gardant la disposition le reste du temps…).

                      Quant au fait de ne pas se déclarer loueur en meublé, s’il n’y a « aucun intérêt fiscal à procéder de cette manière » alors pourquoi le faire ? D’autant que, à l’inverse, il peut y avoir un intérêt à le faire et donc une bonne raison pour que l’administration vous redresse.

                      Quoiqu’il en soit, il y a une différence entre affirmer que louer en meublé sans se déclarer génère des revenus fonciers, et que loué meublé sans se déclarer génère bien des BIC mais le fait de les déclarer comme revenus fonciers se fait généralement au détriment du bailleur et donc n’entraînerait aucune réaction de l’administration.

                • d accord avec GF
                  Soit c est de la location meublée, et c est avec avantages et contraintes, soit location nue. Mais pas un mix des 2 !!!

                  LMNP : pas de prise en compte de l amortissement dans l impôt sur la plus value a la revente.
                  SCI : intégration de l amortissement lors du calcul de la plus value. Ca peut faire mal.

                  LMNP : peu de frais de compta.
                  SCI IS : comptable obligatoire

                  LMNP : revenus disponibles, non imposés car revenus 30% la je comprend

                  • Comparez avec la SARL maintenant.

                    • SARL IS = SCI IS
                      SARL IR = LMNP en direct

                      De rien

                    • @Cedric
                      Merci beaucoup d’avoir oublié le régime social. Gentil.

                    • @Damien : l’interposition d’une SARL IR n’a en soi aucune incidence sur le régime social des associés.
                      Le régime social des revenus de gérance est un autre sujet.

                    • @Cedric
                      Tant que vous n’êtes pas gérant majoritaire pas de souci.
                      Mais du moment que vous êtes gérant majoritaire, même sans vous verser de salaire vous devez cotiser.

            • catastrophique de faire ça.
              expliquez moi plutôt l intérêt de le faire.
              A part dépenser de l argent en plus, je ne vois vraiment pas l intérêt !

        • Merci je comprends
          Je tenais juste à préciser le statut LMNP en réel ce qui est le plus intéressant e’ terme de déduction charges travaux amortissement du prêt etc semble complexe car nécessite une comptabilité. Raison pour laquelle il semble nécessaire de passer. Par. Un expert comptable.
          Du reste je suis d’accord avec vous sur. Le constzt
          Cdt

        • ca sent un peu le fake, ou le gourou internet justement ce commentaire.
          Ca a l air simple comme ca. Tous vos locataires ont accepte de passer en LMNP ?
          Et un truc que je ne comprends pas, et qui m interpelle ++++
          Vous etes passe en LMNP : parfait
          mais pourquoi avez vous tout mis en SCI immo ?
          quel est l interet de repayer des frais de notaires ?
          quel est l interet de perdre l abscence de prise en compte de l amortissement lors du calcul de la plus value a la revente ?

          C est ce genre de commentaires et discours « miraculeux » qui est dénoncé dans cet article je pense.
          Il vaut mieux s abstenir dans ce cas

          • Et puis surtout. Question importante : Avez vous racheté les petites cuillère de la grand mère ? la TV et les couvertures et l’aspirateur ?

            A mon sens, ce que vous faites, c’est de l’abus de droit et c’est à cause de pratique comme celle ci qu’un jour le législateur refermera la niche fiscale de la location meublée.

            Et puis, comme vous êtes maintenant en SCI, celle ci est automatiquement passée à l’IS ! Je ne vois pas ou est la superbe opération fiscale.

            • Monsieur Bernard est LIBRE de faire ce qu’il veut si cela est permis d’une part et si cela sert ses intérêts d’autre part.

              L’abus de droit sera de nouveau à démontrer dans un système où la conversion est permise par la loi.
              Devant une instance Européenne, il aura toutes ses chances si on l’attaquait là dessus. Je suppose que celle-ci retoquera la France en quelque chose du style: si vous pensez que votre loi permet un abus de droit, modifiez votre loi.

              Quant à vous cher Guillaume, excusez la remarque, gardez vos idéologies sentimentales pour vous et ne voyez pas, malgré votre article fort intéressant sur le sujet, des abus de droit partout 🙂 🙂
              Bernard, prenez néanmoins une assurance juridique avec des garanties sur le locatif, conseil d’ancien.

        • Oui, il y a trente ans, les conditions n’étaient pas les mêmes, Il y a encore 20 ans, les loyers payaient les mensualités en totalité, 10 ans après les loyers payaient les intérêts des mensualités, aujourd’hui le niveau de prix à l’achat est tel que les taux bas ne compensent et il faut toujours abonder chaque mois.
          Bravo pour votre réussite mais aujourd’hui c’est plus compliqué

  15. Bonjour, pas évoque aussi le statut lmnp

  16. Perso j’ai effectué mon premier investissement il y a 10 ans en empruntant sur 25 ans. J’ai anticipé une hausse de mes revenus afin de pouvoir augmenter les mensualités dans le temps et ainsi réduire le coût. Comme initialement prévu (aidé aussi par la renégociation de mes prêts) j’aurai terminé de payer d’ici 2 à 3 ans. J’ai certe pris un risque mais qui a été payant.

  17. En fait la question est de prendre en compte dans son business plan l’ensemble des éléments que vous citez: provision annuelle de travaux, frais d’assurances, frais de gestion locative, TF, taux d’occupation raisonnable en fonction du type de bien… et bien sûr remboursement du crédit.

    Une fois tout cela pris en compte je pense qu’on peut financer sur 25 ans et même demander une année de décalage pour le remboursement du capital, histoire d’avoir un peu de trésorerie d’avance au cas où.
    Je passe même par une sci à l’IS pour ne pas impacter mon reste à vivre (impôts). Ça rajoute un peu de frais fixes et intégrer dans le plan de financement, mais ça se gère.

    Facile à simuler sur Excel… et du coup très peu de biens permettent d’équilibrer le budget 🙂

    • Attention avec une SCIENCE à l’IS, il y a une comptabilité comme pour une activité professionnelle . La solution peut être probante pendant la durée du prêt si infine et là attention au terme il faudra faire un apport en compte courant d’associés ! Sinon il y aura un manque de trésorerie sauf à ce que le loyer couvre les mensualités et autres charges de la SCI.
      En cas de prêt infine comment gère t’on la trésorerie à l’intérieur de la SCI. Tout retrait de trésorerie par distribution de dividendes sera fiscalisé.
      Attention en cas de vente du bien par la SCI, on sera dans le cadre des plus values professionnelles. Si on vend les parts de la SCI, on sera dans la fiscalité des plus values des valeurs mobilières.

  18. J’ai plutôt tendance à penser qu’avec des taux aussi bas, il faut s’endetter le plus longtemps possible.
    Je ne comprends pas l’intérêt d’un prêt de 15 ans pour de l’immobilier locatif. Peut-être la revente à 12 ans?
    Mais en attendant, votre cash flow en souffre, votre budget en souffre et vous n’avez même pas encore payé vos impôts ni vos travaux.
    Enfin, tout dépend de votre situation patrimoniale et de vos objectifs comme toujours.

  19. Baron van der Slip says:

    Guillaume je propose que vous fassiez un article sur l’opportunité d’emprunter sur 99 ans dans le cadre d’un bail emphytéotique. Selon moins un choix intéressant pour certains locataires, surtout vu l’inflation qui s’annonce…

  20. « Bref, du haut de mes 37 ans, je ne suis déjà qu’un vieux con qui ne comprend rien à la nouvelle modernité de la société et même de l’immobilier. »

    LOL ! Je suis convaincu que vous n’en pensez pas un mot !
    Bien à vous.

  21. Quid de prendre un crédit sur 25 ans et de placer l’effort d’épargne disponible que l’on obtient par rapport à un crédit de 20 ans sur des placements diversifiés ?

    on n’est pas obligé de prendre du 25 ans uniquement pour multiplier les biens immobiliers.
    Le soucis n’est pas ici la durée du crédit mais justement le trop grand nombre de crédits.

    • Dans ce cas, ne feriez-vous pas mieux de faire du crédit in fine ?

      • Encore faut il avoir le capital suffisant pour le nantissement au départ

        Et dans l’assurance-vie nantie j’ai bien peur que la banque exige beaucoup trop de sécuritaire à mon gout, ce qui donnera un faible rendement à long terme

        • Sauf erreur de ma part, en prêt In Fine, il n’y a pas de capital de nantissement au départ mais constitution, via généralement une assurance vie, pendant la durée de remboursement des intérêts de façon a avoir constitué le capital qui sera remboursé à la fin de la période.

          • Non, vous faites erreur.

            Un % du capital total emprunté est demandé à l’emprunteur par la banque (cautionnement je rappelle), et nantit sur un contrat s’assurance vie maison pour obtenir le sesame de l’accord…

            • Généralement dit-on sur internet mais pas systématiquement. Reste à trouver les organismes les plus conciliants ou avoir un apport.

              • Des organismes conciliants qui permettent un crédit in fine sans capital au départ je n’en ai jamais vu à ce jour 🙁

                pour ce qui est de l’apport je ne saisi pas bien.
                Si mes clients n’ont pas de quoi alimenter une AV avec environ 30% du capital emprunté, ils n’ont somme toute pas pas de quoi mettre un apport.

                • Certes vous avez raison, mais au cas où ils auraient un apport (en fait beaucoup en ont même si < 30%), le prêt In Fine, même si ce n'est pas le sujet, apporte un gain fiscal qui peut être intéressant dans les tranches 30/41%.

                  Quand à l'origine de la discussion: "Quid de prendre un crédit sur 25 ans et de placer l’effort d’épargne disponible que l’on obtient par rapport à un crédit de 20 ans sur des placements diversifiés ?", quel intérêt de prendre 25 ans au lieu de 20 ans pour capitaliser à des taux aujourd'hui de l'ordre de 1% voire moins.

                  • je reformule ma question du coup.

                    Quid de prendre un crédit sur 25 ans et de placer l’effort d’épargne disponible que l’on obtient, par rapport à un crédit de 20 ans, sur des placements diversifiés entre 4 et 7 % de rendement ?

                    Effectivement entre 25 et 20 ans je libère en générale environ 100 à 200 € d’effort pour mon client. Somme qu’il est possible de placer entre 4 et 7 % de rendement sans grande difficulté.

              • On peut meme se soigner sur internet…

  22. Je tiens à preciser qu’il y des banques qui resserrent sur directive des organismes de cautionnement la durée d’endettement à 20 ans au lieu de 25 ans… pour le locatif.

    Je crois que la strategie d’endettement sur 15 ans à du sens mais je crois que celle de 25 ans aussi. On revient à comparer les qualités intrinseques du bien (car un bien ce n’est pas seulement un appartement avec la co-propriété) et non seulement… le Financier.

  23. je reformule ma question du coup.

    Quid de prendre un crédit sur 25 ans et de placer l’effort d’épargne disponible que l’on obtient, par rapport à un crédit de 20 ans, sur des placements diversifiés entre 4 et 7 % de rendement ?

    Effectivement entre 25 et 20 ans je libère en générale environ 100 à 200 € d’effort pour mon client. Somme qu’il est possible de placer entre 4 et 7 % de rendement sans grande difficulté.

    • Sauf si on considère que les taux excessivement faibles sont les marqueurs d’une déflation et décroissance. Dans cette hypothèse, ces rendements seront impossibles et l’effet de levier se transformera en effet massue.

      Aujourd’hui, il faut aussi comprendre que des taux si faibles sont un mauvais signes pour l’avenir et nos schémas de pensée qui repose sur la croissance éternelle et l’inflation ne sont plus intégré dans cette hypothèse

    • 4 à 7% sans grande difficulté mais avec des RISQUES …..et voilà une autre affaire !

      • Je connais les risques des placements que je propose et je connais l’appétence au risque de mes clients, ainsi que leur patrimoine et leur capacité à chercher du rendement sur une partie de leur épargne.
        Le débat n’est pas ici de savoir si ce rendement est faisable ou non.

        Ceci étant des placements à risque AMF entre 3 et 4 permettent d’atteindre ces rendements très facilement.
        Bien entendant je suis d’accord et le répète, le risque 0 n’existe pas et il s’agira alors de diversifier les actifs, les placements, les risques … mais ce n’est pas le sujet du jour me trompe-je ?

        Il est juste question ici de savoir s’il n’est pas plus intéressant de prendre un crédit sur 25 ans avec une différence de points sur le crédit de l’ordre de 0.5, alors que l’on peut placer l’effort d’épargne généré entre 3 et 6% (plutôt que 4-7 si vous préférez)

        Mais je reste d’accord que prendre un crédit 25 ans afin d’uniquement pouvoir enchaîner les crédits est risqué. Mais on n’a rien sans rien. Encore une fois si l’investisseur a les moyens derrière de payer les futurs travaux et générer du déficit foncier …

        Il faut juste prévoir une situation défavorable et voir si cela nous met sur le tapis ou non

    • 200€ par mois, soit 2400€ l’an.
      A 7%, ça donne 168€ de revenus annuels supplémentaires, pour les hypothèses les + favorables.
      Combien va-t-il payer d’assurance en plus, en passant de 20 à 25 ans de crédit ?

      Comme dit Darmanin, a ce prix là, t’as même pas un restau, même sans le vin.

      L’avantage de passer de 20 à 25 n’est-il pas surtout de pouvoir emprunter plus, donc, dans votre optique, investir plus ?

      Ou, plus bêtement, de rester sous les 33% d’endettement ?

      • L’emprunt à 25 ans est, dans la majorité des cas, soit l’origine d’une mensualité trop élevée pour un besoin d’emprunt donné, soit un besoin d’emprunter plus pour s’offrir un bien plus cher ou de meilleure qualité ou d’emplacement.

  24. Je ne comprends pas votre réponse !
    La mienne était dans la continuité du post de Bernard et les réponses de Buzzhino et la vôtre qui lui ont aussitôt « sauté à la gorge ».
    Bernard n’a pas parlé de complaisance mais bien d’un bail en bonne et due forme avec je suppose (sinon il a intérêt à le faire) un contrat de rachat des meubles.

  25. Je connais les risques des placements que je propose et je connais l’appétence au risque de mes clients, ainsi que leur patrimoine et leur capacité à chercher du rendement sur une partie de leur épargne.
    Le débat n’est pas ici de savoir si ce rendement est faisable ou non.

    Ceci étant des placements à risque AMF entre 3 et 4 permettent d’atteindre ces rendements très facilement.
    Bien entendant je suis d’accord et le répète, le risque 0 n’existe pas et il s’agira alors de diversifier les actifs, les placements, les risques … mais ce n’est pas le sujet du jour me trompe-je ?

    Il est juste question ici de savoir s’il n’est pas plus intéressant de prendre un crédit sur 25 ans avec une différence de points sur le crédit de l’ordre de 0.5, alors que l’on peut placer l’effort d’épargne généré entre 3 et 6% (plutôt que 4-7 si vous préférez)

    Mais je reste d’accord que prendre un crédit 25 ans afin d’uniquement pouvoir enchaîner les crédits est risqué. Mais on n’a rien sans rien. Encore une fois si l’investisseur a les moyens derrière de payer les futurs travaux et générer du déficit foncier …

    Il faut juste prévoir une situation défavorable et voir si cela nous met sur le tapis ou non

    • Prendre un crédit sur 2 ans et placer le surplus d’épargne: un simple calcul mathématique devrait rapidement vous donner l’avantage ou l’inconvénient.
      Allez, faites l’effort ! Comme cela on sera définitivement fixé !

      • Je calcule toujours ce que je fais et mes calculs appuient mes dires.

        Pourriez vous plutôt approfondir vos propos car en l’état c’est vous qui ne faites pas beaucoup d’efforts … 🙂

        • Je suis en retraite et …. au diable le travail !!!! mais

          Données du problème, exemple: (à partir de données Empruntis):

          Emprunt de 200 k€ à 1.35% sur 25 ans et 1.1% sur 20 ans, supposons assurance et frais compris:
          1) remboursement sur 25 ans –> mensualité= 845€, coût du crédit: 53 500 €

          2 ) remboursement sur 20 ans –> mensualité= 989€ (1), coût du crédit: 37 360 €

          3) Effort d’Epargne mensuel: 989-845= 144€
          144€/ mois placé à 5% sur 25 ans= 84346 €

          4) différence de coût de crédit: 53800-37360= 16440€

          5) placement de la mensualité de 845€ (5 ans=différence 25-20) à 5%= 57302€

          6) bilan, au bout de 25 ans, je dispose d’un capital (immobilier + cash):
          – 1er cas: emprunt sur 25 ans : 253 500€ + 84346€= 337 846€

          – 2ème cas:emprunt sur 20 ans: 237 360€ + 84 346+57302= 321 706€

          Conclusion:
          En empruntant sur 25 ans je me suis enrichi de 43 184€ sans risque
          En empruntant sur 20 ans
          (1) à supposer que votre client soit en mesure de les payer (taux d’endettement, reste à vivre, etc.)
          (2) hors réduction et déduction fiscale

          • En résumé sur 25 ans 🙂
            + de gain au final que sur 20 ans
            + de flexibilité que sur 20 ans (en effet on arrête plus facilement les versement programmés sur AV qu’un remboursement de crédit)
            + de diversification que sur 20 ans
            + de possibilités derrière pour contracter un nouveau crédit que sur 20 ans
            + J’ajoute que rien n’oblige à garder le crédit 25 ans. Il peut être intéressant de rembourser par anticipation avant

            • Et dans ce cas (anticipation), d’avoir négocié un remboursement anticipé sans frais.

              • Les remboursements anticipés à 20 de crédit ne vont pas bouleverser l operation

                • De mémoire, le plus petit entre 6 mois d’intérêts, ou 3% du capital restant dû.
                  Je suppose que la plupart du temps, c’est 6 mois d’intérêts. Une idée de ce que ça coûte ? Quelques centaines d’euros, non ?

          • Excuses: Attention ERREUR de calcul, voir commentaire ci-dessous à 21h14 ! C’est fastidieux !

        • Je suis en retraite et …. au diable le travail !!!! mais pour vous je vais tenter de faire un effort !

          Données du problème, exemple: (à partir de calculs d’Empruntis):

          Emprunt de 200 k€ à 1.35% sur 25 ans et 1.1% sur 20 ans, supposons assurance et frais compris:

          1) remboursement sur 25 ans –> mensualité= 845€, coût du crédit: 53 500 €

          2 ) remboursement sur 20 ans –> mensualité= 989€ (1), coût du crédit: 37 360 €

          3) Effort d’Epargne mensuel: 989-845= 144€
          144€/ mois placé à 5% sur 25 ans= 84346 €

          4) différence de coût de crédit: 53800-37360= 16440€

          5) placement de la mensualité de 845€ (5 ans=différence 25-20) à 5%= 57302€

          6) bilan, au bout de 25 ans, à valeur constante de l’actif immobilier, sans déduction fiscale susceptible de remettre en cause ce calcul, mes actifs totaux (immobilier + cash) s’élèveront à :

          – 1er cas (emprunt sur 25 ans): 200 000- 53 500€ + 84346€= 230 846 €

          – 2ème cas (emprunt sur 20 ans): 200 000- 37 360€ +57302= 219 942€

          Conclusion:
          En empruntant sur 25 ans, en supposant une mensualité fixe de 989 € (845 mensualité prêt+144 d’épargne) je me suis enrichi de 43 184 € sans risque sur le taux d’épargne
          En empruntant sur 20 ans, pour une même mensualité, j’ai donc perdu 43 184 mais avec risques de baisse du taux d’épargne.

          (1) à supposer que votre client soit en mesure de les payer (taux d’endettement, reste à vivre, etc.)
          (2) hors réduction et déduction fiscale

        • Je suis en retraite et …. au diable le travail !!!! mais pour vous je vais tenter de faire un effort !

          Données du problème, exemple: (à partir de calculs d’Empruntis):

          Emprunt de 200 k€ à 1.35% sur 25 ans et 1.1% sur 20 ans, supposons assurance et frais compris:

          1) remboursement sur 25 ans –> mensualité= 845€, coût du crédit: 53 500 €

          2 ) remboursement sur 20 ans –> mensualité= 989€ (1), coût du crédit: 37 360 €

          3) Effort d’Epargne mensuel: 989-845= 144€
          144€/ mois placé à 5% sur 25 ans= 84346 €

          4) différence de coût de crédit: 53800-37360= 16440€

          5) placement de la mensualité de 845€ (5 ans=différence 25-20) à 5%= 57302€

          6) bilan, au bout de 25 ans, à valeur constante de l’actif immobilier, sans déduction fiscale susceptible de remettre en cause ce calcul, mes actifs totaux (immobilier + cash) s’élèveront à :

          – 1er cas (emprunt sur 25 ans): 200 000- 53 500€ + 84346€= 230 846 €

          – 2ème cas (emprunt sur 20 ans): 200 000- 37 360€ +57302= 219 942€

          Conclusion:
          En empruntant sur 25 ans, en supposant une mensualité fixe de 989 € (845 mensualité prêt+144 d’épargne) je me suis enrichi de 10 904 € sans risque sur le taux d’épargne.

          En empruntant sur 20 ans, pour une même mensualité, j’ai donc perdu 10 904 € mais avec risques de baisse du taux d’épargne.

          (1) à supposer que votre client soit en mesure de les payer (taux d’endettement, reste à vivre, etc.)
          (2) hors réduction et déduction fiscale

          • Bonjour Michel,
            Je ne comprends pas votre raisonnement final.
            Si l’on reprend vos chiffres, au final l’investisseur devrait se retrouver au bout de 25 ans avec un patrimoine composé de la valeur de son actif immobilier soit 200 000 € + la valeur de son patrimoine financier soit 57302 € sur 20 ans et 84 346 € sur 25 ans.
            Dans ce cas nous arrivons à une différence plus favorable sur un financement sur 25 ans, de l’ordre de 27 000 €.
            Je ne comprends pas pourquoi vous faites la soustraction des intérêts payés. Pouvez-vous m’expliquer votre raisonnement?
            La différence se fait principalement sur le rendement de l’épargne; à un taux de 3%, la différence n’est que de 10000 €. (54626 € sur 20 ans et 64225 € sur 25 ans.

            • J’enlève effectivement le montant des intérêts des prêts qui, me semble t-il, est une dépense et donc ne doit pas être compté au final.
              C’est un peu comme quand vous vous faites livrer un colis payant. Quand vous recevez celui-ci, la valeur de votre colis est diminué de ce transport ou autrement dit si vous revendez votre colis au prix d’achat, vous perdez de l’argent correspondant aux frais de livraison.
              Concernant l’immobilier, jusque là et dans la majorité des cas, votre actif prend de la valeur dans le temps et compense cette « dépense » (ce qui n’est pas le cas dans l’exemple), cela risque de ne plus être le cas dans le futur.

          • L’idée est là et c’est exactement la raison pour laquelle emprunter sur 25 ans peut être intéressant. Après, si les gens ne veulent pas d’épargne et souhaitent vendre au bout de 12 ans en pensant qu’ils ne prennent pas de risques, pourquoi pas?

  26. Dans tout les cas :
    – c’est le TRI qui sera le juge de paix pour savoir qu’elle est la meilleure durée, faut-il apporter du cash.
    – les commentaires que j’ai lus reposent sur des situations personnelles qui sont toutes différentes donc non transposables.
    – enfin de l’intérêt qu’aura le vendeur dans l’opération qui présentera la solution qui lui permettra de vendre.

    • Effectivement ce n’est qu’un exemple et vu le gain potentiel de 10 k€ sur 2 ans, somme toutes peu important, une variable (taux de rendement de l’épargne, inflation, écart de taux d’intérêt plus ou moins importants, etc.) qui change et cela peut basculer dans l’autre sens.

      • 10 000€ sur 2 ans ou sur 5 ans, Michel2 ?

        • Désolé, j’ai un réel problème avec ma touche « 5 » sur mon clavier.
          C’est 10 k€ sur 25 ans, bien sûr.

        • Nicolas D. says:

          Étant quelqu’un de prudent, à bientôt 34 ans, je déplore beaucoup de choses. Les banques ayant fait pas mal de brouilles dans le passé, nous en payons aujourd’hui les conséquences de leurs erreurs. Depuis peu (2 à 4 ans), il faut avoir des fonds propres pour pouvoir financer les frais de notaire et les droits d’enregistrement pour l’achat d’un terrain. A partir de janvier 2020, il faudra en plus d’avoir les frais de notaire et droits d’enregistrement, être capable de financer 10 % de la valeur du bien. Et avec cela, il faudrait emprunter sur 15 ans ? Permettez que je m’insurge. Si les banques n’avaient pas autant fait des folies avec notre argent, nous n’en serions pas à lire votre article. Article qui ne s’applique pas à tous. Ma compagne et moi étant dans l’enseignement, nous cherchons à emprunter en 25 ans. Et nous en arrivons, en calculant bien, construction clef sur porte et terrain compris, à près de 900 euros / mois en 25 ans, avec la chance d’avoir la famille derrière pour nous épauler, dans ce monde où les banques sont exagérément frileuses. Je crois qu’en ce qui concerne les travaux, nous resterons économes. Il faudrait surtout conseiller les futurs acquéreurs et / ou jeunes constructeurs d’épargner et de réfléchir à ne pas voir trop grand lorsqu’il s’agit de faire construire, ou d’acheter. Je lis 800 000 euros dans votre article. Des fois, il y en a, mais ça, une réalité majoritaire, j’en doute. En 15 ans, ce n’est pas très sérieux, en sachant que les temps sont difficiles. En 15 ans, pour les riches, pas de soucis. Pas pour deux fonctionnaires de l’enseignement comme nous. Pour moi, cet article qui se veut être préventif ne s’adresse pas à tout le monde.

          • « A partir de janvier 2020, il faudra en plus d’avoir les frais de notaire et droits d’enregistrement, être capable de financer 10 % de la valeur du bien »

            Pourquoi dites vous cela ? Quelles sont vos sources ?

          • Le financement du bien immobilier + les frais d’agence + les frais de notaire et de garantie est un phénomène plutôt récent. Auparavant, les banques ne finançait que l’achat du bien. Mais comme il y a un boum de l’immobilier il y a 15 – 20 ans, les banques ont accepté l’immobilier plus les frais d’agence, de notaire et de garantie car la revalorisation du bien sur 2 à ans permettait de revendre en faisant une plus-value significative, mais aujourd’hui ce n’est plus tout à faire la même situation

  27. Aujourdhui j’arrive régulièrement à faire financer sur 25 ans à 110% avec franchise totale de 2 ans.
    Du moins sur du locatif

    Passez par un courtier ca ira mieux vous verrez

    • Ceci dit c’est toujours la banque qui oui ou non au dossier.
      Ce qui est marrant c’est que c’est toujours de la faute des autres quand cela ne va comme on le désire. Mais parfois il faut aussi se donner les moyens de ses ambitions.
      Il n’y a pas très longtemps, lorsqu’on avait un projet immobilier (résidence principale) les futurs acquéreurs arrivaient avec de l’épargne souvent PEL, aujourd’hui ils arrivent avec un abonnement smartphone (même coût que le versement sur le PEL) et un découvert.
      Et avec cela vous dites que les banques sont frileuses !!!!!!

      • A qui répondez vous ?
        Parce que de mon côté je dis justement que financer sur 25 ans à 110% est tout à fait possible
        Et oui c’est la banque qui dit oui ou non mais avec un courtier elle dit souvent oui dans mon cas.

        Par contre que les dossier de financement sont longs …. ça prend un temps fou

        • A vous.
          Je trouve que sur le plan éthique, faire un financement à 110% quelque qui vaut 100 n’est pas raisonnable. J’ai rencontré suffisamment de situations qui ne sont pas déroulées comme prévues : maladie, chômage, divorce, baisse de revenus, fiscalité grimpante etc. Les investisseurs se trouvent dans l’obligation de vendre souvent à perte et avec un solde de crédit supérieur à la valeur du bien.
          Donc si le financement sur 25 ans est possible, je trouve que le client prend un risque important.
          C’est une pratique de vendeur qui sait pertinemment que plus l’effort mensuel sera faible et en incluant la réduction fiscale il y a plus de chance que l’opération se réalise.
          Pour moi, il n’y a qu’un seul arbitre dans un investissement immobilier, c’est le calcul du TRI – Taux de Rendement Interne de l’opération – et là il est possible les variables ne soient plus les mêmes en matière de durée de prêt, d’apport initial, prêt amortissable ou infine avec un adossement en assurance-vie, l’effort mensuel pour le prêt ou la capitalisation.
          Pour ce qui concerne tout ce qui est dit depuis le début de ces échanges, chaque cas est différent et les différentes stratégies ne sont pas transposables.
          Je sais de quoi je parle, j’ai pratiqué la gestion de patrimoine pendant 25 ans et je viens de prendre ma retraite.

          • Je n’ai pas tout lu car dès les premières lignes j’ai été consterné.

            A quel moment connaissez vous la situation de mes clients pour penser que parce qu’ils prennent un crédit sur 25 ans ils prennent un risque trop important ? Ai-je fuité sur leur identité ou faites vous des hypothèses sur la simple base de votre imagination ?

            Je cite
            « C’est une pratique de vendeur qui sait pertinemment que plus l’effort mensuel sera faible et en incluant la réduction fiscale il y a plus de chance que l’opération se réalise. »

            A quel moment vous ai-je dit que je prenais des crédits sur 25 ans car sur 20 ans ils n’allaient pas passer ? que je fais du 110% car ils n’ont pas d’épargne ?
            Comment pouvez vous vous permettre de me comparer à un commercial avec des pratiques douteuses avec cette seule hypothèse ?

            • Si vous aviez lu mon message jusqu’au bout, vous auriez vu que j’étais un professionnel parti en retraite il y a quelques moi et je sais de quoi je parle.
              Je ne vous compare à un commercial aux pratiques douteuses. Simplement je dis que sur ce genre de forum, il ne faut pas exprimer que pour chacun sa méthode est la meilleure et qu’elle est transposable à tout le monde!!! et c’est le sentiment que j’ai à la lecture de vos messages.
              D’ailleurs certains parlent de location en meublé avec des revenus fonciers, dans une structure SCI Je crois que l’on mélange un peu tout.

              • Oui j’avais lu que vous étiez CGP.
                Ceci ne justifie que vous interprétiez mes propos.

                Maintenant je suis d’accord avec vous sur le fait que tout est mélangé.

                Moi je ne fais que réagir à l’article en disant qu’un crédit sur 25 ans n’est pas toujours une mauvaise chose.
                Je ne dis pas non plus que ça doit permettre un financement impossible de passer 🙂

                • Nous devrions uniquement parler que de TRI pour déterminer la meilleure solution

                • La façon dont vous exprimez vos propos peut laisser penser au lecteur du forum que c’est la seule et meilleure solution ce qui m’a incité à réagir de cette manière

              • D’abord, dans une SCI à l’IR si vous faites moins de 10% de vos revenus en location meublée vous restez à l’IR.
                Ensuite, mon propos c’était de dire, mais je vois que vous n’avez pas suivi tous les échanges ce que je peux comprendre, que lorsque l’on transforme sa location nue en location meublée, il faut en principe faire une déclaration. Parfois, pour des raisons liées à l’absence d’information des gens se retrouvent avec des locations meublées qu’ils déclarent à l’IR car n’ayant fait aucune démarche de déclaration d’activité, ils ne voient pas qu’il y a un changement à opérer au niveau de leur déclaration de revenus. Ce sont des cas qui se produisent, j’en ai vu.
                Je ne vois pas ce qu’il y a à expliquer sur des choses aussi évidentes que le fait que l’établissement de l’impôt sur le revenu est déclaratif. Bref…

                • Je ne mélange pas tout.
                  Le fait d’avoir 10% de revenus en meublé dans une SCI est une mesure très récente.
                  Dans une SCI, qu’elle soit à l’IR ou l’IS, il doit y avoir une comptabilité, à moins d’avoir des compétences dans ce domaine, il y aura un comptable qui saura donner les bonnes infos

                  • Seule la SCI à l’IS a une compta obligatoire.
                    Là encore vous constaterez la distance entre ce que dit la loi et ce qui se passe dans les faits.

                    • Oui pour la science à l’IS mais fortement conseillée pour les sciences à IR notamment lorsqu’il est est nécessaire de réaliser des apports de trésorerie et ainsi avoir un suivi des comptes courants d’associés ce qui est nécessaire en cas de vente pour le calcul des plus vakues

                    • @Andre
                      Oui, je le conseille fortement pour les SCI à l’IR.

      • Exactement, je connais plein de cas correspondant à ce que vous décrivez. même très proches.

  28. Comme il est indiqué dans l’énoncé, il s’agit de crédit immobilier locatif. Si j’ai bien compris, vous n’êtes pas dans ce cas, vous empruntez pour votre RP.

    « Je lis 800 000 euros dans votre article. .. Des fois, il y en a, mais ça, une réalité majoritaire, j’en doute » bien sûr que ce n’est pas majoritaire. Mais il y en a suffisamment pour constituer un marché.

    PS1 : C’est quoi, un riche, pour vous ? A partir de combien par mois ? Ou à partir de quel capital ? 😁

    PS2 : vous ne bénéficiez pas de logement de fonction ?

    PS3 : je ne connais personne de la génération de mes parents qui ne se soient serré la ceinture pour devenir propriétaire. Les prix étaient certes moins élevés, mais les revenus également (le plus souvent, un seul salaire à la maison), et les taux de crédits n’étaient pas les mêmes.

  29. Wow 500 euros du m2 tout les 15 ans.
    Vous refaites tout du sol au plafond là.
    Derniers travaux en date 400 euros du m2 pour 120 m2 (3 T2), pour juste des murs et un plancher, le reste il n’y a rien.
    Bon après si on est à Paris bien sûr…

  30. Bonjour

    Suivre le débat

  31. Le délai d’endettement pour du locatif : c’est du cas par cas et il me semble difficile d’en tirer une règle générale et des conclusions un peu hâtives !

    Pour faire simple, si l’objectif de tous est d’avoir des revenus complémentaires pour la retraite :
    Celui qui est jeune pourra emprunter sur 25 ans alors que celui qui est moins jeune empruntera sur 20 ans et les plus vieux sur 15 ans : cela me semble une stratégie raisonnable !

    Il me semble évident que plus vous approchez de la retraite moins vous devez emprunter et ceci afin de pouvoir profiter de vos revenus complémentaires sans qu’ils soient amputés par des charges qui auraient pu être absorbées en activité !

    De même il me semble important de ne pas attendre 15 ans pour faire des travaux dans du locatif. Entretenir régulièrement son bien, non seulement c’est la possibilité de réajuster le loyer sans tenir compte de l’indice du coût de la construction mais ce sont également des impôts en moins ! Et un logement bien entretenu gardera sa valeur et pourra éventuellement se monnayer à un prix supérieur au marché si comme en ce moment il y a plus d’acquéreurs que de biens à vendre !

    Ces 15 dernières années, les loyers ont augmentés de plus de 60% dans le centre-ville de Rennes.
    Un logement d’une pièce de 30m2 se louait en moyenne 330€
    Aujourd’hui ce même logement se loue en moyenne 500€, voire 600€ s’il a été transformé en 2 pièces, que la décoration est soignée et qu’il dispose d’une vraie cuisine aménagée
    Donc pour répondre à la question emprunter sur 25 ans me semble raisonnable lorsque l’on est jeune !

    • C’est bien ce que je dis depuis le début des échanges sur ce forum. Il n’y a pas qu’une solution, une stratégie d’investissement n’est pas transposable à tout le monde. Il y a toujours un ou plusieurs paramètres qui peuvent varier.
      Dans toute stratégie patrimoniale il y a toujours un horizon de gestion quelque soit le vecteur d’investissement : immobilier ou mobilïer, c’est à dire combien avons de temps devant nous.

  32. Bonsoir

    30 m² à 600 € ça fait un peu cher. A ce tarif là il faut s’attendre à beaucoup de turn over: les gens ne restent pas à ce tarif là !! J’ai vu un mini studio de 11 m² loué 415 mois sauf ce qui n’état pas dit! c’est qu’il était loué de septembre octobre à mai !!!!

    • Rennes est une ville qui bouge beaucoup et les demandes locatives sont très nombreuses. Les hôtels affichent complets tout au long de l’année. Il y a de plus en plus de demandes pour de la location meublé. Cependant le parc immobilier locatif n’a pas vraiment suivi cette évolution et bon nombre de logement sont vétustes ou ne présentent pas les caractéristiques recherchées aujourd’hui. On compte plus de 5 000 logements construits tous les ans et ce chiffre ne couvre toujours pas la demande et pourtant 1/3 sont souvent réservés à la location Pinel ou autre.

      Donc lorsque vous avez un logement lumineux dans le centre-ville, accessible en voiture, à proximité des transports en commun, dans une petite copropriété calme et à proximité de tous les commerces : non seulement vous trouvez rapidement des locataires, mais en plus vous n’aurez pas de vacances locatives et cela peu importe le prix. Certains meublés 2 pièces trouvent preneur à 900€, voir Breizh cocooning !

      Mais en contrepartie, il faut que la surface de ce logement ait été minutieusement étudié pour qu’il n’y ait pas de place perdue, que les aménagements sur-mesure optimisent la surface et les possibilités de rangements, qu’il y ait une vraie cuisine aménagée avec plaques à induction, four, micro-ondes, réfrigérateur avec partie congélateur et lave-linge. Que la chambre dispose d’un espace bureau aménagée et de nombreux rangements. Que la salle d’eau dispose d’une grande douche carrelée de 90×80 avec parois coulissantes et de nombreux rangements. Que le séjour soit agréable et suffisamment grand pour recevoir. Autrement dit toutes les caractéristiques d’un grand dans un petit volume avec une décoration soignée aux goûts du jour. Sans compter que les radiateurs Acova sont programmables et s’éteignent dès que les fenêtres sont ouvertes.

      C’est le pari que j’ai fait et croyez-moi le premier appartement que j’ai refait dans cet immeuble est loué depuis 2012, sans vacances locatives et je ne suis qu’au troisième locataire et pourtant il est au quatrième étage. Les 2 appartement refait en 2015 sont toujours occupés par les mêmes locataires et l’une d’entre elle m’a même dit qu’elle aurait du mal à quitter son appartement parce qu’elle sait déjà qu’elle retrouvera difficilement la même chose ailleurs.

      Pour votre information lorsque je passe une annonce sur le Bon Coin pour ce type de logement, ce n’est pas moins de 200 messages dans la journée et en générale j’organise 5 visites avec dossier. Je privilégie les étudiants de plus de 20 ans sérieux, travailleurs avec engagement de caution de l’un des parents. Je préfère qu’il y ait de la rotation, cela me permet de refaire dans la journée les peintures si nécessaire et d’augmenter le loyer. Je suis entrain d’en refaire 2 qui trouveront preneur sans passer d’annonce.

      Mais j’ai plus de 40 ans d’expérience de la location sur Rennes. Entre un palais des courants d’air difficile à chauffer à 500€ et un appartement confortable à 600€, la différence est minime et souvent infime lorsque l’on rajoute la facture d’électricité, déduction faites des apl pour un montant de 170€. Autre facteur important lorsque le locataire est confortablement installé, il est beaucoup plus respectueux des lieux.

      Investir à Rennes est un pari gagnant et les prix commencent à grimper avec l’arrivée de la clientèle parisienne à 1h30 !

      • « Autre facteur important lorsque le locataire est confortablement installé, il est beaucoup plus respectueux des lieux. »

        Tout à fait d’accord sur ce principe maintes fois vérifié tout comme « un bon propriétaire fait un bon locataire »
        J’ai un famille locataire en place depuis 15 ans sans souci et ils n’ont pas envie de partir, mais dès qu’il y a un problème, je suis réactif !

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