Prêt immobilier refusé à cause de l’assurance emprunteur (santé, âge, taux d’usure)

Un prêt immobilier peut vous être refusé pour une multitude de raisons. Il y a bien sûr la capacité d’emprunt. C’est une des raisons principales. Dans ce cas là vous pourrez résoudre le problème en revoyant votre projet à la baisse ou en augmentant votre apport.

Mais il y a d’autres raisons auxquelles on s’attend généralement moins et qui sont la plupart du temps lié à l’état de santé ou à l’âge de l’emprunteur.

Ainsi si vous entendez parler par votre banquier, votre courtier en prêt immobilier ou bien encore la compagnie d’assurance de la banque de problème d’âge de fin de prêt, de passage au niveau 2 ou 3 de la convention AERAS, de refus de garantie ITT ou bien encore de dépassement de taux d’usure les articles qui vont suivre vous seront d’une aide précieuse.

En effet, dès que ces termes seront évoqués pour votre dossier de prêt immobilier, vous allez sortir des radars bancaires et le nombre de professionnels qui pourront vous aider va se réduire comme peau de chagrin.

Pire, si les problématiques se cumulent (refus garantie ITT et taux d’usure par exemple) ces même professionnels risquent de jeter l’éponge car ils trouveront votre dossier trop compliqué et avec un risque de rentabilité nul pour eux (trop de travail et/ou de réflexion pour une commission qu’ils ont de grande chance de ne pas toucher).

C’est malheureusement la réalité du marché. Les banquiers ou courtiers en prêt font partie d’une industrie et il faut que la machine tourne à plein régime pour qu’elle soit rentable. Si votre dossier de prêt immobilier est complexe notamment pour des raisons d’assurance emprunteur certains penseront maitriser le sujet alors qu’ils ne connaissent que la face immergée de l’iceberg, d’autres penseront que tout finira par s’arranger grâce à une solution miracle ou alors vous indiqueront tout simplement d’avancer de votre côté pour la partie assurance emprunteur et de revenir les voir quand le souci sera réglé.

On vous parlera également de la convention AERAS comme étant la solution à votre cas (si vous avez eu un antécédent de santé) mais il n’en est rien puisque AERAS est simplement un dispositif appliqué par tous les établissements de crédit ou d’assurance mais certainement pas une garantie d’obtenir une assurance ou votre prêt immobilier (cf »Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier »).

Une sorte de cadre dans lequel votre dossier d’assurance doit être traité avec différent niveau d’acceptation appelé niveau 1, niveau 2 et niveau 3. Aucunement une garantie d’être assuré pour tout et contre tout avec dans la foulée une acceptation de votre prêt immobilier.

Au final vous allez donc vous retrouver seul à traiter votre propre problématique sans forcément avoir de garanties côté bancaire ni de certitude côté assurance emprunteur.

Que vous en soyez aux prémices de vos démarches, que vous ayez un tout petit peu avancé ou que vous en soyez au refus de prêt à cause d’un souci d’assurance emprunteur de la part de votre établissement bancaire, sachez que vous êtes ou allez être face à une équation à 3 inconnues et que les grands mathématiciens capable de répondre à vos questions, voire de la résoudre ne courent pas les rues.

Afin de vous aider à anticiper ou à régler votre problématique nous avons conçu une série d’article qui pourra vous être utile.

Courtier en assurance emprunteur spécialisé en situations complexes (formulaire de contact) nous avons tantôt la casquette de courtier en assurance de prêt risque aggravé de santé tantôt celle de courtier spécialiste de l’emprunteur senior.

Nous sommes donc confronté au quotidien à des problématiques d’emprunteurs « victimes » de refus d’assurance emprunteur partiels (uniquement ITT) ou totaux (refus décès PTIA IPT ITT) pour des raisons d’antécédent de maladie (cf »Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« ).

Ainsi si vous savez que votre dossier d’assurance emprunteur va poser une difficulté parce que vous avez une maladie auto immune comme par exemple un diabète de type 1 ou 2 (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. »), un problème de surpoids (cf »Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité : quelles solutions pour obtenir la garantie ITT ou limiter les surprimes »), un antécédent de cancer plus ou moins lointain je vous invite à lire l’article ci-dessous qui vous donne la méthodologie précise pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier.

Ceci vous évitera une perte de temps considérable (en moyenne 4 à 5 semaines) et vous permettra de trouver une solution si votre interlocuteur bancaire ou assurance emprunteur ne maîtrise pas le sujet. Il est donc particulièrement adapté si vous en êtes au début de votre dossier de prêt immobilier car vous avez un peu de temps (cf »Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ?« ).

Cet article vous permettra donc de comprendre que l’on ne traite pas un dossier (assurance emprunteur ou prêt immobilier) de la même façon si on est atteint d’une spondylarthrite ankylosante, d’une polyarthrite, du VIH, d’une RCH, de la Maladie de Crohn que si l’on eu un antécédent d’infarctus, un cancer à un stade avancé et récent ou encore un AVC.

Après avoir traité cette problématique de garantie d’assurances pour obtenir le fameux quatuor de garanties souhaitées par votre banquier DC PTIA IPT ITT  pour vous accorder votre prêt de résidence principale peut être allez vous allez en parallèle soumis à une problématique de taux d’usure. Si vous avez plus de 50 ans et empruntez en couple sur une durée de 20 ou 25 ans vous avez 1 chance sur 2 d’être concerné.

Suivant votre âge, votre métier, vos habitudes de vie (fumeur ou pas notamment) et la durée de votre emprunt et la pathologie que vous avez à déclarer dans votre questionnaire de santé ça s’anticipe mais là nous sommes sur du cumul de problématique et encore une fois n’oubliez pas que vous serez hors des radars bancaires donc c’est à vous de mener la barque et il faudra livrer la solution à votre banquier sur un plateau d’argent si vous souhaitez avancer concrètement. La réalité, c’est que c’est vous le client mais que c’est aussi à vous de pré mâcher le travail dans une grande majorité de cas.

Le taux d’usure c’est un TAEG maximal à ne pas dépasser, une norme communiquée chaque trimestre par la banque de France. Dans ce TAEG on retrouve notamment le coût de l’assurance emprunteur. Si son poids est devenu trop important dans le coût global de l’emprunt celui-ci vous sera refusé par la banque.

A noter que si un interlocuteur bancaire ou assurance emprunteur vous suggère d’augmenter votre apport pour résoudre le souci (c’est la solution qui est donnée le plus régulièrement, du moins celle qui m’est le plus suggéré par les clients après avoir écouté leur interlocuteur habituel) cela signifiera qu’il ne connaît pas le mode de calcul du TAEG et qu’en conséquence il ne pourra plus rien vous apporter.

Pour vous donner une image, cela reviendrait à la même chose que d’éteindre un incendie avec de l’essence. Certes l’essence est un liquide mais c’est aussi un produit inflammable.

L’article suivant vous donnera donc toutes les possibilités pour essayer de résoudre votre problématique de taux d’usure seul car il s’agit avant tout d’une problématique de réflexion et pas forcément de recherche de solution d’assurance (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »). On en revient toujours à l’équation à trois inconnues.

Même ceux qui n’ont pas de culture mathématique savent qu’on ne résout pas une équation en faisant des essais de chiffres au hasard pour le x, y et z. il y a une méthode de développement bien précise qui permet d’obtenir un résultat.

Dans le cas où vous seriez emprunteur senior c’est-à-dire 60 ans ou plus vous risquez là aussi de vous retrouver face à une problématique de taux d’usure car actuellement les taux de prêt étant bas cela créé une contraction de l’espace (en terme de coût) qu’il restait à l’assurance emprunteur dans le fameux TAEG qu’il convient de ne pas dépasser.

Dans le même esprit que pour les personnes ayant eu ou ayant un souci de santé tout est question d’anticipation et l’article suivant vous permettra d’y voir plus clair sur les mesures qu’il convient de prendre en amont pour obtenir votre emprunt immobilier (cf »Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ? »).

Évitez les vendeurs de taux de prêt (je veux parler des courtiers en prêt immobilier qui réfléchissent comme le logiciel de la banque et qui ne vous parlent que du taux le plus bas qu’ils ont trouvé) notamment si vous empruntez des montants qui ne sont pas trop importants ou sur de courtes durée. Soyez basique. Mieux vaut un prêt immobilier accordé à 1% qu’un prêt à 0.80% refusé.

Il faut être pragmatique. Encore une fois tout est une question de réflexion et après avoir lu l’article vous serez bien assez au courant de ce qu’il convient d’avancer à votre banquier comme argument pour aller au bout de votre projet.

Il y a bien sûr le tarif de l’assurance emprunteur qu’il convient de trouver au plus bas grâce par exemple à un comparateur d’assurance de prêt mais aussi l’âge de fin de garantie d’assurance à prendre en compte.

La majorité des banques stoppent leurs propres contrats d’assurance emprunteur à 75 ans et essayent donc de rester dans cette durée maximale d’emprunt.

D’autres (comme le crédit agricole), bien qu’ayant un âge de fin de garantie décès à 70 ans (jusqu’à la mi novembre 2019 selon leur dires) ont eu tendance à déroger à cette règle en laissant leur client non assuré jusqu’au terme de l’emprunt au seul motif de la marge bancaire comme nous vous l’expliquions dans cet article « L’assurance emprunteur (ADI) du Crédit Agricole ne garantit plus le décès après 70 ans. Quelle solution ? ». N’oubliez pas que c’est vous l’emprunteur (donc le client) et que c’est votre famille qui supportera la dette si les choses ne sont pas faites correctement.

Suivant la banque où vous allez demander votre prêt immobilier il convient donc de bien de prendre ces quelques élément avant le rendez vous bancaire tant sur l’âge de fin de garanties d’assurance que sur le coût de cette potentielle assurance (cf »Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ? »).

Si vous empruntez à deux,  prenez également garde que vous soyez emprunteurs senior ou ayant eu un antécédent de santé d’ailleurs, à la quotité d’assurance c’est-à-dire la part d’assurance de chacun dans l’emprunt (cf »

Les banques, bien que demandant un total de 100% d’assurance pour un couple ont tendance au vue de leur faible marge sur les taux d’intérêt à imposer une vente plus large (150% ou 200%) d’assurance emprunteur en jouant sur le caractère obligatoire ou facultatif faussant ainsi le TAEG réel (c’est-à-dire celui correspondant au fait qu’elle vous demande de prendre 200% d’assurance à l’oral) et en le transformant en TAEG fictif (c’est-à-dire celui qui apparaîtra sur votre offre de prêt immobilier et donc calculé uniquement sur le 100% obligatoire).

Vous l’aurez donc compris, non seulement vous allez devoir passer par un chemin plus sinueux que votre voisin, jeune et sans antécédent de santé, mais vous allez aussi devoir rester vigilant à l’éventuel manque d’accompagnement technique de vos interlocuteurs bancaires ou assureurs et ceci jusqu’à l’éventuel accord de prêt immobilier.

Si je devais faire 1 citation et vous donnez 2 conseils de base se seraient :

  • « Il est urgent d’attendre » : ne vous jetez pas tout azimut dans les formalités d’assurance emprunteur. Vous allez vous épuisez, perdre espoir sans forcément garantie de résultat. Il m’est arrivé de dire à des emprunteurs en deux minutes que ce qu’ils cherchaient depuis 1 mois et demi n’existait pas tout ça parce que leur banquier ou courtier leur demandait un objectif de garantie d’assurance qui n’était pas atteignable au vue de l’antécédent de santé déclaré. Même chose pour des emprunteurs séniors qui passaient de banque en banque, montant des dossier de prêt immobilier complexe, faisant des rdv cardiologue et autres tests médicaux pendant des mois pour au final avoir des contrats d’assurance dont le devis de base fait en 2 minutes en agence dépassait déjà le taux d’usure.

Cela peut vous sembler caricatural mais c’est la triste réalité. L’anticipation et la réflexion sont la base d’une recherche efficace et pour prendre de bonne décision il ne faut pas être épuisé par une série de démarche inutile. Il faut donc parfois accepter de perdre quelques jours pour trouver un interlocuteur fiable ou obtenir une information importante.

 

  • Gardez à l’esprit que l’assurance emprunteur est aujourd’hui le coût qui devenu dans bien des cas plus le plus important de votre prêt immobilier (cf »Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité »). Que se soit pour une histoire de garantie ou de prix, ne tombez pas dans le panneau de la facilité d’acceptation du dossier de prêt ou du prix (taux d’intérêt plus bas dans la banque A que dans la banque B) mis en avant par le banquier ou le courtier en prêt. 0.10% de taux de prêt sur 20 ans ça coûte 1000€ si vous empruntez 100 000€ donc en définitive rien. Vous devez être vigilant à votre couverture d’assurance tant sur l’aspect prix que garanties.

Au final nombre d’emprunteurs ayant eu un antécédent de santé payent moins cher et sont bien mieux garantis que leurs voisins en bonne santé car avec de l’information et une bonne anticipation ils ont fait les bons choix. C’est du vécu….

Céder au chant des sirènes (le marketing bancaire ou de l’industrie du courtage en prêt immobilier) ne vous apportera rien. Prendre le temps de réfléchir seul c’est à dire en occultant le taux du prêt immobilier vous rapportera bien plus.

Bon courage à tous !! et n’oubliez pas dans 80 à 90% des cas une solution existe !!

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4 Comments

  1. DELBAERE JACQUES says:

    Bjour, j’ai déjà communiqué avec vous…il y a bien longtemps. C’était sur le démembrement de propriété et du mode de calcul de l’usufruit pour une personne avec handicap etc… Comme je préside tjrs une assos de pmr (réussir son projet de vie malgré un handicap lourd) je réagis à cet article en suggérant la création d’un Fonds de Caution Mutuel (type droit alsacien lorrain) réservé au risque aggravé. On aurait des appuis au niveau du Gouvernement .
    Qu’en pensez-vous ? Si cette idée vous intéresse, formons un « groupe de travail », moi je suis partant. En tout cas tjrs bravo à Guillaume pour ses conseils pertinents. Bien cordiaemet. J.DEBAERE

  2. CHABROUD Thierry says:

    Article : Solutions en cas de refus de prêt à cause de l assurance emprunteur
    J ai lu cet article avec intérêt sachant que j ai ete confronté à cette situation
    Le courtier en prêt initialement contacté à été rapidement débordé et désarmé il a laissé pourrir la situation !!!Bref presque 7 mois perdus pour Rien
    Heureusement je suis rentre en contact avec Geoffroy ROQUES qui a su m expliquer le contexte dans un cas comme le mien Depuis j ai pu réaliser mon projet en mettant en place un financement assuré
    N hésitez à prendre contact avec lui vous gagnerez du temps et conserver votre énergie pour d autres projets

  3. Bonjour je veux renégocié mon prêt je donne 1060 € par moi encore 17 ans le taux fice 2,89%
    Je voudrais le renégocier sur 25 ans pour 700 à 800 merci de votre réponse Michel

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