– Un article rédigé avec expertise par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé, optimisation de TAEG et autres situations complexes liées à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –

Depuis quelques mois l’accès au crédit immobilier semble s’écrouler. Le coupable ??

Le mode de calcul du taux d’usure.

Il serait obsolète et ne correspondrait plus à la réalité du moment c’est-à-dire à celle d’un contexte de remontée forte des taux de crédit immobilier.

Mais alors ? Est ce réellement pour vous, emprunteur, que la règle doit changer ? Ne seriez vous pas les futurs victimes de ce battage médiatique ?

Les mêmes (banquier ?, courtier en crédit immobilier ?) qui semblent vous vouloir du bien ne seront ils pas les grands gagnants de demain ?

Le refus de prêt pour dépassement de taux d’usure qui vous est annoncé par votre banquier ou courtier ne peut-il pas être résolu en 3 clics ?

Nous nous sommes posé la question et vous livrons nos réponses.

A l’heure où le pouvoir d’achat semble être la première des préoccupations des français. A l’heure où l’acquisition de la résidence reste un des principaux projets de vie, je vais au cours de cet article vous exposer une vision différente des choses.

La technique du plus c’est gros, plus ça passe vous connaissez ?

Vous connaissez aussi l’expression « quand le bâtiment va tout va ». Je vais donc présenter « quand le taux d’usure va toute l’industrie du crédit immobilier va »

Depuis quelque mois nous n’entendons plus parler que de taux d’usure. Les services de communication de courtier en prêt immobilier et de comparateur d’assurance font passer leur message dans toute la presse.

Presse écrite, journaux de 20h tout le monde participe activement à mettre la pression sur les pouvoirs publics pour changer la règle de calcul du taux d’usure.

En tant que courtier assurance emprunteur et étant un des maillons de cette belle chaîne du crédit immobilier, cela me rappelle la situation d’il y a pile 2 ans. Ces mêmes acteurs criaient déjà au loup.

Nous sommes exactement dans la même situation que celle exposée dans cet article consacré aux taux d’usure (cf : Crédit immobilier : Une hausse des refus de prêt à cause d’une erreur dans le calcul de TAEG ? )

Je vous invite donc à relire et à vous attarder sur le passage qui commence par :

Exemple d’une problématique de taux d’usure annoncée dans la presse comme non résolue

Lisant comme nombre d’entre vous les médias traditionnels ou spécialisés, j’ai appris à prendre du recul notamment quand il s’agit d’un sujet que je maîtrise un minimum. Ainsi quand les exemples semblent édifiants j’aime pouvoir les vérifier par moi-même (cf »FAKENEWS : La vérité sur le crédit immobilier lissé à assurance de prêt dégressive de BPCE »).

Je n’irai donc pas jusqu’à indiquer que ce problème de taux d’usure est une fakenews mais il faut comme toujours tempérer les propos de la presse et indiquer où est le réel problème.

Au cours de l’article du jour je vais donc vous rappeler brièvement les règles de calcul d’un TAEG, les taux d’usure du moment publié par la banque de France.

Je reprendrais ensuite le cas médiatique du moment et vous expliquer les principales raisons de votre refus de prêt. Cela nous permettra ainsi de voir où se situent les problématiques et pourquoi les lobbystes du crédit immobilier inondent la presse afin de faire changer la règle sur le calcul du taux d’usure.

La seule chose que je peux vous promettre c’est qu’à la fin vous aurez compris qui a intérêt à quoi et pourquoi en tant qu’emprunteur votre dossier est actuellement bloqué.

Qu’est ce que le taux d’usure et pourquoi cela entraine t’il un refus de prêt immobilier ?

Le taux d’usure c’est le TAEG (taux annuel effectif global) à ne pas dépasser pour que votre crédit immobilier soit accepté. Il est la plupart du temps indiqué dans votre simulation de prêt.

Chaque trimestre la Banque de France publie un tableau qui donne suivant la durée de votre emprunt ce TAEG à ne pas dépasser.

Voici le tableau des taux d’usure en question et que vous pouvez retrouver sur le site de la banque de France

Ce taux d’usure est calculé en fonction des taux effectifs moyens accordés au trimestre précédent (1ère colonne). Il est ensuite majoré d’un tiers (le chiffre calculé dans la 2ème colonne est donc le TAEG à ne pas dépasser)

Si vous faites un prêt immobilier à taux fixe sur une durée de 20 ans ou plus (25 ans par exemple) la Banque de France prend les 1.80% (c’est-à-dire la moyenne des taux effectifs du 1er trimestre) et multiplie par 1.33% pour obtenir les 2.40% qui constituera le taux d’usure de second trimestre.

Au-delà de ce TAEG, votre banque devra refuser de vous accorder le crédit car La Banque de France le lui interdit formellement.

Comment se calcule le TAEG de votre crédit immobilier ?

Le TAEG c’est la représentation du coût de tous les éléments de votre crédit immobilier. Du moins en théorie….

Lorsque vous relisez « Calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier pour comparer la meilleure offre de crédit » ou bien encore « Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier ? Nos conseils pour négocier ! » vous comprendrez rapidement que celui affiché par votre banque n’est pas forcément le TAEG que vous allez réellement payer.

Le TAEG intègre donc tous les coût OBLIGATOIRE pour l’obtention de votre crédit immobilier à savoir

  • Taux du crédit immobilier ;
  • Frais de dossier payés à la banque
  • Frais de garantie du crédit immobilier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel). Il s’agit du coût de la caution, du PPD ou de l’hypothèque
  • L’assurance emprunteur dans sa partie obligatoire : si vous empruntez en couple et que la banque demande une assurance à 100% par tête (soit 200%) elle ne rentre dans votre TAEG que 100% d’assurance. Suivant les banque il y a une répartition différente qui est faite (50/50, 100% sur un seul des conjoint, garantie ITT comptabilisée partiellement,)

Dans le TAEG ne rentre pas :

  • Les Frais de dossier payés au courtier (même s’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier et prélevés sur l’apport personnel)

Certaines banques n’appliquent pas la règle correctement et ingèrent ces frais de courtage. Sans doute le logiciel n’est-il pas à jour….

Les règles sur la méthode de calcul du taux d’usure et du TAEG étant donné rentrons maintenant dans les communications médias.

Ces communications devenues quotidiennes nous indiquent qu’avec l’augmentation des taux immobiliers les règles de calcul du taux d’usure devenues obsolètes et mettent ainsi la pression sur Bercy pour que le Ministère change la règle en urgence. L’arme utilisée ? La détresse d’emprunteurs pour qui il faut impérativement faire quelque chose afin qu’ils obtiennent leur prêt immobilier.

Voici la problématique telle qu’exposée par les médias et présenté par les acteurs du crédit immobilier, courtier en tête.

Quoi de mieux que le JT de TF1 pour avoir une large audience et mettre la pression maximale sur les pouvoirs publics. L’injustice au menu de votre repas du soir, quoi de plus émouvant.

Voici l’extrait :

Je vous invite à regarder, moins de deux minutes.

Voici les faits.

Attardons-nous sur la première partie et sur ce couple de jeunes emprunteurs en rdv chez leur courtier en prêt immobilier :

  • Un dossier bloqué depuis 3 semaines
  • Un TAEG à 3.27% alors qu’il ne faut pas dépasser 2.40%
  • Un taux nominal qui n’est pas communiqué (pourtant il y a 6 mois on ne parlait que de ça et le TAEG n’avait aucune importance)
  • Plusieurs banques sont ok pour leur prêter l’argent

C’EST PARTI : ANALYSONS CE CAS MEDIATIQUE

Voici le barème des taux du mois que je suis allé chercher sur le site de ce courtier en prêt immobilier.

Étant donné qu’il s’agit d’un jeune couple prenons le cas le plus difficile à savoir la durée de prêt la plus longue de 25 ans (plus la durée est longue plus le taux de prêt et le coût d’assurance sont élevé).

Comme nous sommes joueur, augmentons encore le taux du prêt et passons-le à 2%. On ne sait jamais. Bien qu’on nous indique dans la vidéo que plusieurs banques ont accepté soyons dupe (ou crédule, au choix) jusqu’au bout et imaginons qu’aucune d’entre elles n’ai fait mieux que 2%.

Pour les frais à intégrer dans le TAEG, par expérience, les voici :

  • Frais de dossier de la banque : 1500€ (c’est élevé mais soyons joueur)
  • Coût de la garantie (caution) : 2160€ (c’est 1.2% du montant du prêt, élevé, mais là aussi autant prendre la base haute)
  • Taux d’intérêt du prêt 2%
  • Durée du prêt 25 ans (c’est la durée maximale d’un prêt immobilier dans tous les cas)
  • Assurance emprunteur : aucune indication dans le reportage mais là aussi on va jouer 😉

Pour rappel les horaires du courtier ne sont pas intégrés au TAEG. Mais comme vous le voyez nous sommes joueurs nous avons ajouté 2000€. 2000€ pour obtenir un TAEG à 3.27% et se faire refuser son prêt immobilier après 3 semaine de blocage ça vaut le coup non ? 😉

Nous allons ainsi atteindre des frais globaux de 5660€ (frais banque + caution bancaire + honoraire courtier)

Roulement de tambour voici le résultat chiffrés…. Et la somme d’assurance que nous avons dû mettre pour atteindre un TAEG à 3.27%

Il faut donc pour atteindre ce TAEG de 3.27% une assurance emprunteur de 86€ par mois soit 25 800€ de coût sur la durée.

Ces emprunteurs qui quand on les voit dans le reportage doivent avoir en gros 35 ans devrait donc payer 86€ par mois. Cela représente un taux d’assurance de 0.573% (86€ * 12 mois / 180 000€)

Premier enseignement : on prend les consommateurs/téléspectateur/emprunteurs pour des ignorants en présentant des cas qui n’existe pas :

0.57% d’assurance à 35 ans c’est tout simplement IMPOSSIBLE (sauf si très gros problème de santé et ce n’est pas ce dont on parle dans le reportage).

On utilise donc de fausse information dans un journal télévisé pour mettre la pression sur le ministère de l’Économie et faire changer la règle du taux d’usure.

On nous présente ainsi ce problème de règle de taux d’usure comme un élément qu’il faut impérativement changer pour sauver les projets de vie de nos « compatriotes ». Il en va à priori de l’intérêt de tous (enfin nous verrons en fin d’article surtout de qui …).

Dans le TAEG, on rentre pour un couple, une part d’assurance de 100% maximum (50/50 pour chacun des emprunteurs ou 100% sur l’un des conjoints). C’est ce que l’on appelle la part obligatoire. Même si votre banquier demande 100% pour chaque emprunteur, il ne rentrera que 100% dans le TAEG. Un taux à 0.57% pour une personne de 35 ans ça n’existe pas.

Tout le monde sait que les assurance emprunteur bancaire sont en moyenne bien plus chère que les assurances en délégation (cf « Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. » ) mais aucune d’entre elles n’atteint ces niveau pour une personne de 35 ans.

Deuxième enseignement : la vente de taux que nous dénonçons depuis des années touche à sa fin tout comme le discours « prenez l’assurance de la banque pour avoir un bon taux de prêt et ensuite vous en changerez ».

Nous avons toujours traduit cette formule reprise par les différents acteurs du crédit immobilier par « laisser moi encaisser mes honoraires et/ou mes frais de dossier tranquillement en ayant négocié la moitié des éléments du coût de votre crédit et ensuite vous client vous gérerez la panade du changement d’assurance….si vous y arrivez »

Force c’est de constater que cet article où nous vous indiquions que vous achetiez un taux et que vous payez un TAEG est encore au cœur de l’actualité (cf. « Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité« ) .

On ne parle plus que de TAEG !!!

Emprunt à 2% et TAEG à 3.27%. Alors emprunteur ? Qu’est ce qui vous choque ?

D’emprunter à 2% ou que la note s’élève au final à 3.27%

Avant de vous livrer les autres enseignements à tirer et de vous divulguer les réelles problématiques sur les taux d’usure qui concerne votre prêt immobilier revenons sur notre cas médiatique et aidons ce couple d’emprunteur à débloquer leur situations.

Voici comment en 3 minutes montre en main vs 3 semaines pour le cas médiatique traité par un expert du crédit immobilier, nous passons en dessous du taux d’usure :

J’ai modifié 2 paramètres :

  • J’ai sorti les frais de dossier du courtier (2000€ en moins sur les frais de dossier)
  • J’ai mis une délégation d’assurance à la place de l’assurance emprunteur de la banque. Le coût de l’assurance emprunteur passe de 25 000€ à 4700€ ! Voilà le secret pour réduire le TAEG et trouver un crédit malgré le taux d’usure !

L’assurance emprunteur permet de réduire le TAEG et donc de ne pas dépasser le taux d’usure. Pour vous en convaincre, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur

Résultat on a un TAEG à 2.38%. Le dossier passe sous le taux d’usure des 2.40%

Pour les honoraires de courtage je rappelle qu’ils n’ont pas à être intégré au TAEG. Étant donné que nombre de banque ont accepté le dossier de ces jeunes emprunteurs il y en a bien une dans le lot qui respecte le mode de calcul (un courtier ça sait ce que pratique telle ou telle banque je suppose). Dans le cas contraire ces acheteurs ont à faire à un vendeur de taux dont ils peuvent se passer car pour obtenir un TAEG à 3.27% ils n’auraient aucun mal à y arriver tout seul….

Concernant la délégation d’assurance, je rappelle qu’il existe une loi qui s’appelle la Loi Lagarde et qui existe depuis 2010 (et oui cela fait déjà 12 ans). Cette loi qui est mise sous le tapis au profit des nouvelles lois telle que Hamon, Bourquin et la toute nouvelle Loi Lemoine, indique que l’emprunteur a le libre choix de son assurance emprunteur à la mise en place de son crédit immobilier (inutile donc d’attendre que le prêt soit accordé pour changer ensuite) à compter du moment où il fournit des garanties d’assurances équivalentes à celle exigées par la banque.

Ainsi le discours dominant qui indique qu’il faut prendre l’assurance de la banque pour avoir un bon taux de prêt devient totalement caduque puisque pour changer d’assurance encore faut il que le crédit soit accordé.

Les beaux discours de communicants de comparateur d’assurance ou de courtier en crédit sur les économies à faire en changeant d’assurance (cf. « Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON  tombe à l’eau« ).

Pour vous prouver que les 15,70€ mensuel d’assurance existent voici le résultat du comparateur d’assurance de prêt et les hypothèse que nous avions prises :

Couple de non cadre de 35 ans, non fumeur , empruntant dans une des banques suivante :

  • Crédit agricole
  • BNP
  • Caisse d’Epargne
  • Banque Populaire
  • Banque Postale

Pourquoi ces banques ? tout simplement car j’ai augmenté les garanties d’assurance de base en y rajoutant l’option psy dos (cf « Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme » ) demandées par ces même banques pour accepter une délégation d’assurance. Il y avait donc encore une marge de manœuvre si besoin.

Ainsi si vous voulez vérifier que ce que je dis est réalisable vous en avez maintenant la possibilité. Il faut toujours vérifier ce que l’on lit ou regarde, cet article en est une preuve il me semble.

A suivre.

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