L’investissement immobilier locatif est très souvent financé par un crédit immobilier. Les investisseurs immobiliers espèrent alors profiter de l’effet de levier du crédit immobilier pour maximiser la valorisation de leur patrimoine. Mais attention, dans un monde ou l’épargne n’est plus rémunérée, et même détruite par le mécanisme des taux d’intérêt négatifs, l’effet de levier n’est pas automatique.

Pour profiter d’un effet de levier et donc valider le recours au crédit immobilier pour investir dans l’immobilier locatif, il faut, sur la durée du crédit immobilier, que le rendement de l’épargne de l’investisseur soit supérieur au coût réel du crédit immobilier. 

L’investisseur qui obtiendrait un crédit immobilier au taux exceptionnel de 1.12% sur 20 ans (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement) … mais dont l’épargne serait rémunérée à 0.50% sur la même période s’appauvrirait et devra donc sérieusement envisager de financer son investissement immobilier par son épargne ou travailler sur une meilleure rémunération de son épargne.

L’effet de levier n’est pas automatique ! Une épargne mal rémunérée, c’est un effet de levier médiocre voire même un effet massue ! (cf »Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ? »).

 

 

Comment calculer votre taux d’endettement pour obtenir un nouveau crédit immobilier ?

Pour obtenir un accord de financement pour votre prochain investissement immobilier locatif, vous devez respecter un taux d’endettement de 33%.

Ce taux d’endettement est une limite « générale » qui pourra être dépassée dans certaines situations, et notamment pour les revenus élevés dont le « reste à vivre » important permet d’assurer le train de vie.

Mais attention, pas d’excès de confiance, le respect d’un taux d’endettement maximum à 33% est la norme ; Un taux d’endettement supérieur est possible mais relativement rare. Les candidats investisseurs qui voudraient dépasser un taux d’endettement de 33% devront être en capacité de démontrer leur parfaite gestion de leurs finances personnelles (capacité d’épargne, compte créditeur, pas de crédit consommation ou révolving, … )… Bref, démontrer qu’ils ont largement les moyens d’assumer le paiement d’une mensualité de crédit immobilier « hors norme ».

 

 

La taux d’endettement est le fruit d’une formule de calcul très simple : Charges mensuelles / Revenus mensuels < 33%.

Définition des charges mensuelles pour le calcul du taux d’endettement.

Il s’agit de toutes les charges obligatoires que doit payer le candidat emprunteur :

  • Mensualité de crédit immobilier pour la résidence principale ;
  • Mensualité de crédit immobilier pour la résidence secondaire ;
  • Mensualité de crédit immobilier pour la résidence locative ;
  • Mensualité de crédit consommation ou révolving (crédit voiture, ameublement, … ):
  • Pension alimentaire versée ;
  • Loyer (pour les candidats investisseurs qui seraient locataires ; (Ne tenez pas compte de votre loyer mensuel si votre projet vise à devenir propriétaire de votre résidence principale ).

NB : Vous noterez que les impôts fonciers et impôts sur le revenu ne doivent pas être comptabilisés pour le calcul du taux d’endettement. Ces éléments seront en revanche pris en considération si vous souhaitez négocier le dépassement du taux de 33% d’endettement avec l’analyse du reste à vivre.

 

Définition des revenus mensuels pour le calcul du taux d’endettement.

Il s’agit de l’ensemble des revenus du ménages emprunteur :

  • Revenus professionnels stables (salaire, BIC, BNC) ;
  • 70% à 80% des revenus fonciers afin de tenir compte du risque de vacance locative ;
  • Revenu financiers stables ;
  • Rente viagère ;
  • Bref, tous les revenus pérennes perçus par le candidat investisseur pendant la durée du crédit immobilier.

 

ZOOM sur la prise en compte des revenus fonciers et du crédit immobilier locatif pour le calcul du taux d’endettement.

En théorie, il existe deux manières de calculer le taux d’endettement d’un investisseur immobilier locatif : Certaines banque considèrent l’investissement immobilier locatif comme un ensemble et utilise la technique du solde foncier net (également appelé taux d’endettement différentiel ou encore balance locative) pour calculer le taux d’endettement. Il s’agit d’un mode de calcul du taux d’endettement qui permer de tenir compte de la trésorerie nette générée par l’investissement locatif.

L’investisseur immobilier qui souhaiterait considérer son investissement locatif comme un ensemble serait tenté de calculer son taux d’endettement à partir de la trésorerie nette de l’investissement immobilier. Par exemple, un investissement locatif qui génèrerait un revenu foncier de 500€, financé par un crédit immobilier de 600€ pourrait être comptabilisé pour une charge nette de 100€.

Ce mode de calcul du taux d’endettement est très avantageux pour l’investisseur immobilier, malheureusement, les banques qui pratiquent ce mode de calcul du taux d’endettement sont de plus en plus rares.

 

Exemple 1 – Prise en compte du solde foncier net

Monsieur X. Revenu : 2000€ ; pas de charges.

Projet immo locatif ; 70% Loyer = 1500€/ mois – Crédit = 2000€ ; soit un solde foncier net de -500€ / mois.

Calcul du taux d’endettement selon la méthode du solde foncier net = 500 / 2000€ = 25% ! Ça passe ! Le taux d’endettement est inférieur à 33%.

 

Exemple 2 – Prise en compte du revenu foncier puis de la mensualité de crédit immobilier – Sans application du mécanisme du solde foncier net.

Monsieur X. Revenu : 2000€ ; pas de charges.

Projet immo locatif ; 70% Loyer = 1500€/ mois – Crédit = 2000€

Calcul du taux d’endettement :

  • Revenu = 2000 + 1500 = 3500€.
  • Charges = 2000€
  • Taux d’endettement = 2000 / 3500 = 57.14% ! Ça ne passe pas. Le taux d’endettement est supérieur à 33%. 

Malheureusement, la banque n’accepte que très rarement cette première manière de calculer le taux d’endettement. Certains passent par l’utilisation de SCI à l’impôt sur les sociétés ou même à l’impôt sur le revenu pour essayer de « tromper » les calculs de la banque, mais le résultat n’est pas garantie (cf »Comment trouver un crédit immobilier malgré un taux d’endettement supérieur à 33% ? »).

 

 

Simulateur : Calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier locatif




9 Comments

  1. Miss Tip says:

    Remarque : il faut ajouter que certaines banques imposent un reste à vivre minimal indépendamment du taux d’endettement, par ex. un reste à vivre de 900 euros. Ainsi si X a 1200 euros de revenus net, n’a aucune charge et veut acheter un bien avec un crédit dont les mensualités sont de 400€, son crédit lui sera refusé, même s’il ou elle a démontré une capacité d’épargne et n’a jamais eu de découvert, car son reste à vivre ne serait que de 800 €…

  2. Bonjour

    il y a un problème le calcul ne s’effectue pas chez moi

  3. Bonjour,
    reste de cet article est incomplet !
    que faire de la plus-value ?
    Cdlt

  4. Article et exemples intéressants, qui mettent bien en valeur la stupidité du calcul le plus courant, qui ne sépare pas l’immobilier, en général fait par des conseillers incapables de dépasser le ratio que leur a donné leur calculette. Qqfois aussi par des procédures bancaires stupides c’est vrai.

    Pire encore : si vous avez des déficits fonciers importants en réserve (reportables sur 10 ans) dus par exemple à un premier investissement en Robien, et une réduction d’impot importante provenant d’un Pinel, Scellier, ou mieux encore, un Scellier intermédiaire (donc sur durée longue et avec en plus un abattement sur les loyers sur cette même durée), vous pouvez après toutes vos charges impots inclus vous retrouver avec 2000e de capacité d’épargne mensuelle pour un salaire pourtant pas forcément bcp plus élevé et un conseiller qui vous explique qu’il ne peut pas présenter le dossier car l’endettement est trop élevé.
    Avec acharnement, on arrive à la fin à convaincre qqun, mais franchement, c’est du boulot.
    Et après certains se demandent pourquoi on les remplace par des ordinateurs … (qui cpdt sortent les mêmes résultats si c’est la procédure qui est mauvaise, rédigée par ceux qu’il faut aussi remplacer par des ordinateurs).

  5. Par ailleurs, je pense, contrairement à ce qu’on lit très souvent, que la règle des 70% des revenus fonciers n’est pas là pour tenir compte de la vacance locative (près de 4 mois par an, c’est énorme), mais pour tenir compte des impôts sur revenus fonciers. Car avec une TMI souvent à 30% chez les investisseurs immobiliers (en moyenne), on arrive même à 47% de taxation avec les PS. EN fait, hors déductions de charges diverses, c’est alors 53% du loyer qu’il reste seulement (67% pour la TMI à 14% et 42% pour la TMI à 41%).
    Avec la baisse des taux (et impact sur leur déduction moins forte donc sur les RF) et la hausse des PF, ce point est super important ds un business plan d’investissement immobilier, ce que les vendeurs de défisc « oublient » souvent de mettre en avant.

    • Certes, mais pourquoi tiendraient-ils compte des impôts dans le cas des revenus fonciers et pas de ceux sur le revenus des salaires et pensions dans cet autre cas ?

  6. Message à Guillaume FONTENEAU :

    je viens de remarquer que vous censurez les commentaires qui ne vous conviennent pas.
    C’est pas bien !

    • Ah vous aussi, vous venez de vous en rende compte, ce n’est pas la première fois que ça m’arrive et je ne supporte pas !
      A GF, soyez un vrai démocrate ! Acceptez la différence sinon quel intérêt de débattre !

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