scpi a créditDans le milieu de la banque et de la gestion de patrimoine, il est très fréquent d’entendre cette phrase :
Non, il ne faut pas rembourser votre crédit maintenant, vous avez déjà remboursé les intérêts, il ne reste plus que le capital.
Cette phrase est fausse et je vais vous le démontrer par les chiffres.
 

Comment fonctionne le remboursement d’un crédit immobilier : Analysons le tableau d’amortissement.

Prenons un exemple chiffré, vous comprendrez très facilement le sens de mon propos.
Imaginons, un crédit de 100 000€, au taux de 4%, sur 10 ans : La mensualité est de 1012,45€.
L’emprunteur devra donc rembourser 1012,45€ par mois pendant 10 ans afin de rembourser l’intégralité de son crédit immobilier.
Voici comment se décompose le remboursement du crédit au terme de la première mensualité :

 Période Capital a rembourser  Mensualité  Dont intérêt  Dont capital  Capital restant dû
           1          100 000,00 €     1 012,45 €     333,33 €     679,12 €  99 320,88 €

La mensualité est fixe pendant toute la durée du crédit. Elle permet de rembourser le capital, mais aussi les intérêts dus à la banque. D’ailleurs, c’est le montant des intérêts mensuels qui permet de déterminer le montant du capital amorti mensuellement.
La formule est simple : Le capital restant à rembourser avant le paiement de la mensualité est de 100 000€. Le taux de l’emprunt est de 4%. Ainsi, 100 000€ emprunté au taux de 4% pendant un mois coûte 333,33€.
Dès lors, avec une mensualité fixe de 1012,45€, avec des intérêts dus à la banque à hauteur de 333,33€, le solde correspond au montant du capital amorti, soit 679,12€.
Capital amorti = Mensualité (1012,45€) – Montant des intérêts calculé sur le montant du capital restant à rembourser (333, 33€).
C’est simple non ?
 
Voici donc la suite du tableau d’amortissement :

Période

 Capital à rembourser

 Mensualité

 Dont intérêt

 Dont capital

 Capital restant dû

 1 100 000,00 €  1 012,45 € 333,33 €  679,12 € 99 320,88 €
 2 99 320,88 €  1 012,45 € 331,07 €  681,38 € 98 639,50 €
 3 98 639,50 €  1 012,45 € 328,80 €  683,65 € 97 955,85 €
 4 97 955,85 €  1 012,45 € 326,52 €  685,93 € 97 269,92 €
 5 97 269,92 €  1 012,45 € 324,23 €  688,22 € 96 581,70 €
 6 96 581,70 €  1 012,45 € 321,94 €  690,51 € 95 891,18 €
 7 95 891,18 €  1 012,45 € 319,64 €  692,81 € 95 198,37 €
 8 95 198,37 €  1 012,45 € 317,33 €  695,12 € 94 503,25 €
 9 94 503,25 €  1 012,45 € 315,01 €  697,44 € 93 805,81 €
 10 93 805,81 €  1 012,45 € 312,69 €  699,77 € 93 106,04 €
 11 93 106,04 €  1 012,45 € 310,35 €  702,10 € 92 403,94 €
 12 92 403,94 €  1 012,45 € 308,01 €  704,44 € 91 699,50 €
 13 91 699,50 €  1 012,45 € 305,67 €  706,79 € 90 992,72 €
 14 90 992,72 €  1 012,45 € 303,31 €  709,14 € 90 283,58 €
 15 90 283,58 €  1 012,45 € 300,95 €  711,51 € 89 572,07 €
 16 89 572,07 €  1 012,45 € 298,57 €  713,88 € 88 858,19 €
 17 88 858,19 €  1 012,45 € 296,19 €  716,26 € 88 141,93 €
 18 88 141,93 €  1 012,45 € 293,81 €  718,64 € 87 423,29 €
 19 87 423,29 €  1 012,45 € 291,41 €  721,04 € 86 702,25 €
 20 86 702,25 €  1 012,45 € 289,01 €  723,44 € 85 978,81 €
 21 85 978,81 €  1 012,45 € 286,60 €  725,86 € 85 252,95 €
 22 85 252,95 €  1 012,45 € 284,18 €  728,27 € 84 524,68 €
 23 84 524,68 €  1 012,45 € 281,75 €  730,70 € 83 793,97 €
 24 83 793,97 €  1 012,45 € 279,31 €  733,14 € 83 060,83 €
 25 83 060,83 €  1 012,45 € 276,87 €  735,58 € 82 325,25 €
 26 82 325,25 €  1 012,45 € 274,42 €  738,03 € 81 587,22 €
 27 81 587,22 €  1 012,45 € 271,96 €  740,49 € 80 846,72 €
 28 80 846,72 €  1 012,45 € 269,49 €  742,96 € 80 103,76 €
 29 80 103,76 €  1 012,45 € 267,01 €  745,44 € 79 358,32 €
 30 79 358,32 €  1 012,45 € 264,53 €  747,92 € 78 610,40 €
 31 78 610,40 €  1 012,45 € 262,03 €  750,42 € 77 859,98 €
 32 77 859,98 €  1 012,45 € 259,53 €  752,92 € 77 107,07 €
 33 77 107,07 €  1 012,45 € 257,02 €  755,43 € 76 351,64 €
 34 76 351,64 €  1 012,45 € 254,51 €  757,95 € 75 593,69 €
 35 75 593,69 €  1 012,45 € 251,98 €  760,47 € 74 833,22 €
 36 74 833,22 €  1 012,45 € 249,44 €  763,01 € 74 070,21 €
 37 74 070,21 €  1 012,45 € 246,90 €  765,55 € 73 304,66 €
 38 73 304,66 €  1 012,45 € 244,35 €  768,10 € 72 536,56 €
 39 72 536,56 €  1 012,45 € 241,79 €  770,66 € 71 765,90 €
 40 71 765,90 €  1 012,45 € 239,22 €  773,23 € 70 992,66 €
 41 70 992,66 €  1 012,45 € 236,64 €  775,81 € 70 216,85 €
 42 70 216,85 €  1 012,45 € 234,06 €  778,40 € 69 438,46 €

 
Rien n’est donc compliqué et le raisonnement que nous avons tenu pour la première mensualité est la même pour toutes les mensualités.
Prenons, la dernière pour valider la réflexion : Le capital emprunté restant à rembourser est de 70216,85€. Au taux de 4%, les intérêts dus sont donc de 234,06€ et un capital amorti dans la mensualité fixe de 1012,45€ de 778,40€.
Donc, définitivement, vous ne remboursez pas les intérêts uniquement au début du crédit, mais proportionnellement au capital restant à rembourser. Ainsi, rembourser par anticipation un crédit immobilier peut être envisagé à toutes les étapes du crédit, au début, comme à la fin.
 
 

Mais alors, faut il rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Prenons l’exemple inverse pour comprendre un peu mieux : L’emprunteur dispose d’un capital de 100 000€, et au lieu de l’utiliser pour rembourser son crédit, il le conserve et utilise les intérêts annuels de son capital pour rembourser la mensualité du crédit.
Dans ce cas, nous obtenons le résultat suivant :

 Capital  Epargne mensuelle  Capital a rémunérer  Valeur capitalisée
    100 000,00 €    1 009,09 €      98 990,91 €      99 320,88 €

A partir du capital de 100 000€, l’épargnant retire 1012,45€ par mois pour rembourser son crédit. Au gré du remboursement le capital se réduit. Après la première mensualité, le capital restant est de 99320€. Et oui, vous l’avez compris, exactement le même niveau de dette après le remboursement de la première mensualité du crédit (cf premier tableau).
Ainsi, à taux de rendement identique, il n’y a aucun intérêt à conserver le crédit immobilier, seul une meilleure rémunération de votre capital permettra de bénéficier d’un effet de levier.
Maintenant que vous avez lu et compris cette mécanique, vous comprendrez surement mieux cet article : Remboursement anticipé des crédits : Le meilleur placement sans risque du moment ?
 
Et vous pourrez utiliser correctement notre simulateur de calcul de l’effet de levier :
 

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