Vous êtes de plus en plus nombreux à vous inquiéter de la faible rémunération de votre épargne dans cette période d’annonce de rendement des fonds euros des contrats d’assurance vie. La question est alors de rechercher une solution pour rémunérer votre épargne sans risque. 

Hier déjà dans cet article « Fonds euros ou Livret A / PEL ? Quel est le prix de la liquidité ? Un fonds euros ce n’est pas du cash« , nous vous avons sensibilisé sur le risque de liquidité du fonds euros de votre contrat d’assurance vie et surtout sur l’absence de rémunération de ce risque devenu une réalité depuis l’adoption de la loi SAPIN 2 (cf »Art 21 bis – SAPIN 2 : La commission des finances adopte le texte après une discussion passionnante« ).

A quoi bon accepter le risque de voir son contrat d’assurance vie bloquée lors de la prochaine hausse des taux d’intérêt si ce risque n’est pas rémunéré par un taux de rendement supérieur au livret A ? C’est un sujet qui devrait animer nos réflexions dans les prochains mois.

C’est alors qu’en accord avec notre stratégie globale d’investissement pour 2017, l’épargnant incapable ou ne souhaitant pas s’investir activement dans l’investissement de son patrimoine devra se contenter d’une épargne dont le rendement réel (net d’inflation) sera probablement négatif et constater la baisse lente et certaine de la valeur de son épargne. Seule la spéculation sur les marchés financiers (à l’issue incertaine) ou un arbitrage vers des supports type Euro-croissance pourront donner l’espoir d’un meilleur rendement.

Vous êtes nombreux à ne pas avoir de temps ou de compétences à consacrer à la gestion de son patrimoine. Lorsque l’on consacre son énergie et sa vie à développer son entreprise ou son emploi, le temps et l’énergie disponible pour réaliser de tel investissement est limité. Ces personnes au pouvoir d’achat élevé (car travail et rémunération sont souvent liés) ne s’investissent pas dans la gestion de patrimoine et concentrent leur compétence dans leur capacité à générer un revenu, qu’il soit salarial ou entrepreneurial. 

D’autres ne souhaitent pas s’investir dans la gestion de leur patrimoine faute d’envie, de priorité ou d’âge. Tout le monde n’est pas obligé d’être investisseur et ce n’est pas parce que vous en avez les capacités financières que vous devez vous muter en investisseur.

Vous tous, incapable ou ne souhaitant pas vous investir dans la gestion de patrimoine, vous n’avez pas le choix pour votre épargne sans risque : Vous devez trouver d’autres solutions que le fonds euros et vous interroger sur la ratio rendement risque le plus favorable.

Rembourser votre crédit immobilier par anticipation, c’est réaliser le meilleur placement sans risque pour 2017.

C’est alors que vous tous qui vous reconnaissez dans le portrait ci dessus, vous tous qui avez des centaines de milliers d’euros sur les fonds euros de vos contrats d’assurance vie et qui surtout n’avez aucune envie de vous investir ou d’accepter la volatilité de votre épargne, vous devez sérieusement vous pencher sur le remboursement anticipé de vos crédits immobilier.

Oui, les taux d’intérêt des crédits immobilier sont au plus bas, et ce n’est pas la très légère hausse de ce début d’année qui change la donne (cf »Taux des crédits immobiliers en ce moment« ) ;

Oui, vous avez probablement saisie cette baisse des taux de crédit immobilier pour renégocier votre crédit immobilier et faire des milliers d’euros d’économie (pour les retardataires : simulateur de renégociation de crédit immobilier) ;

Mais, votre épargne sans risque et notamment votre fonds euros voit son rendement baisser inévitablement et probablement à un niveau inférieur au taux de votre crédit immobilier. C’est alors que considérant le rendement du fonds euros inexorablement et durable et surtout votre incapacité à diversifier vos placements ou prendre des risques en vous investissant, le remboursement anticipé de votre crédit immobilier doit être une option sérieusement envisagée.

Alors que le taux de rendement de votre épargne est inférieur au taux d’intérêt de votre crédit immobilier, vous subissez un effet massue, c’est à dire le contraire d’un effet de levier du crédit, et avoir un crédit immobilier conduit à une baisse de la valeur de votre patrimoine.

Dans cette circonstance, le remboursement de votre crédit immobilier peut être une solution intéressante pour améliorer le rendement de votre patrimoine. C’est alors que la solution peut être d’utiliser une partie de ces milliers d’euros en fonds euros pour rembourser vos crédits immobiliers.

Le remboursement des crédits immobiliers locatifs devront être retraité pour prendre en compte l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt qui réduisent le coût réel de votre crédit immobilier. Pour cela, il vous suffit de retraité votre tranche marginale d’imposition du taux de votre crédit immobilier (« simulateur d’impôt sur le revenu 2017« ).

Par exemple, un taux de 2% pour un emprunteur dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30% + 15.50% de CSG/ CRDS conduit à un taux réel de crédit immobilier à 2% * (1-0.455) = 1.08%. C’est à ce taux de 1.08% qu’il convient de comparer le taux de rendement de votre épargne. Si le taux de rendement de l’épargne est durablement inférieure à 1.08%, il convient de réfléchir au remboursement de ce crédit immobilier.

 

Et utiliser la capacité d’épargne nouvelle résultant du remboursement de vos crédits immobiliers pour investir progressivement en lissant le prix de revient.

Rembourser ses crédits immobiliers conduit naturellement à supprimer la mensualité du crédit et donc dégager une capacité d’épargne ou d’investissement nouvelle. L’épargnant pourra alors utiliser cette nouvelle capacité d’épargne pour se positionner sur l’investissement progressif sur tels ou tels actifs (SCPI, Marché financier, tracker…).

Cet investissement progressif permettra de lisser la date d’entrée sur les marchés et donc le prix de revient. Dans une période dominée par une bulle mondiale guidée par les taux d’intérêt au plus bas, cela m’apparaît comme une solution à creuser.

 

 

 

 

 

 

 

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13 Comments

  1. Cela me parait être le bon sens!
    J’ai d’ailleurs déjà fait le nécessaire il y a 6 mois!
    J’en profite d’ailleurs pour ajouter qu’en règle général l’Assurance vie est un leurre ou seule la banque est gagnante.
    Non seulement les taux sont bas mais vous êtes bien souvent obligé d’avoir une partie sur des fonds gérés par la banque (et donc lucratif pour elle) qui dans la plupart des cas n’apportent rien!
    Tout cela pour éviter une imposition sur les plus valus (qui sera de toute façon inexistante) et éventuellement des droits de succession qui dans la plupart des cas ne dépassent pas 15%!
    Mieux vaut donc faire un investissement immobilier qui à la sortie sera taxable mais vous aura rapporté beaucoup plus après impôts et droits de succession, ou un investissement plus risqué en bourse si vous êtes doué pour cela!

    • Je suis toujours très méfiant avec les « cadeaux » offerts à tout le monde. Si c’est trop beau pour être vrai, c’est que ca l’est.
      Une épargne sans risque qui permet de s’enrichir et proposée à tout le monde cela revient à la fin à un système de ponzi, qu’il soit proposé par des particuliers ou par l’état.

  2. @guy

    Mais si vous êtes bon en bourse comme vous le dites si justement il est préférable de garder ses liquidités et donc de ne pas rembourser son prêt
    De toute manière quand on est bon en bourse on n’investit pas dans l’assurance vie pour avoir du rendement ,seulement pour transmettre

  3. On pourrait ajouter deux compléments à cet article :

    1) A taux d’intérêt équivalent entre le prêt et le capital placé, mieux vaut garder son capital (on a l’effet intérêts composés sur celui-ci), et le coût du prêt, quant à lui, est calculé sur une masse qui diminue tous les mois. Exemple pour 100 000 € empruntés à 1% sur 10 ans : cout total du prêt = 5124 €. 100 000 € placés à 1% pendant 10 ans : 10 462 € d’intérêts…Donc attention à ne pas se limiter à la comparaison des taux entre eux…

    2) L’emprunt immobilier est aussi un outil de prévoyance via les assurances emprunteur, garder son prêt permet donc de ne pas « immobiliser » son capital financier dans son remboursement anticipé, et en cas de pépin (décès, perte d’autonomie,…), le capital restant dû est soldé par la banque…

    Je ne cherche pas à détricoter le fonds de cet article, juste apporter des compléments que je trouve utiles pour ceux qui se posent la question…

    • 1) malheureusement, votre exemple est erroné car pendant 10 ans, il y a une sortie de flux (remboursement mensuel du crédit) qui annule la capitalisation. En réalité, à taux identique, le gain est nul mais il n’y a pas de perte à rembourser le crédit.

      • Merci pour votre commentaire utile et intéressant. Si on tiens compte, dans la réflexion, de la sortie de flux liée au remboursement mensuel du crédit, alors ne devrait-on pas également tenir compte de la « sortie de trésorerie » liée au placement de 100 000 € dans mon exemple ? Dit autrement, si on veut comparer les deux solutions entre elles de façon cartésienne (garder le prêt ou le solder avec l’argent disponible), pensez-vous qu’il faille faire un calcul comparatif de la sorte :

        solution 1 : remboursement du prêt par anticipation (-100 000 €) et placement mensuel de l’équivalent de la mensualité (876.04 € dans mon exemple) pendant 10 ans, à 1%

        solution 2 : maintien du prêt (876.04 € pendant 10 ans) et placement de 100 000 €

        De cette façon, on compare bien à effort d’épargne identique les deux solutions…Qu’en pensez-vous ?

  4. Le remboursement anticipé pourquoi pas, mais….
    Prenons un exemple : un couple marié a acheté un bien à crédit il y a 12 ans. l’emprunt est de 15 ans. Il reste donc 3 ans.
    Il appelle la banque qui lui dit que dans les dernières années qui restent les intérêts(dans la mensualité) sont faibles (f tableau d’amortissement) et qu’il n’est pas intéressant de rembourser.

    question : ma banque fait elle une re-simulation de l’échéancier sur 12 ans ?
    que penser précisément de la conduite à tenir dans ce cas de fin de prêt proche ?

  5. Je ne trouve pas intéressant de rembourser son emprunt immobilier pour de multiples raisons, les principales
    – vous avez une assurance décès si bien négociée ne vous coûte quasi rien
    – il faut toujours, d’autant plus avec le Sapin, être en solde négatif chez son banquier

    ….. sauf si vous vous trouvez en fin de contrat et que vous avez négocié au départ des pénalités nulles. Vous pouvez ainsi gagner 3 à 4 ans de durée d’investissement et réemprunter plus tôt.

    Mais me direz-vous, si vous avez l’option de rembourser,
    – c’est que vous avez le liquide, alors utilisez le pour investir
    – ou des lignes de crédit, alors soldez les et retour cas investissement

    Et si vous avez trop d’épargne, consommez! 🙂

    • La remarque concernant l’assurance décès est pertinente en début de prêt mais sa pertinence diminue avec le temps.
      En effet les primes sont en générale fixes pour toute la durée du prêt, le rapport coût/intérêt est donc faible lorsque la somme à rembourser est élevée mais ensuite le coût devient très élevé pour une somme restante faible!
      C’est un détail que les banquiers oublient de préciser lorsque vous voulez rembourser en fin de prêt.
      Dans tous les cas il est toujours possible de souscrire une assurance vie après avoir remboursé!
      Pour ce qui est de la loi Sapin, si tous vos avoirs sont dans la même banque, cela ne change rien de rembourser ou non son prêt. Sauf erreur, c’est le solde qui sera pris en compte!
      Personnellement j’ai toujours négocié des indemnités de départ nulles, mais il est vrai que les banques sont de plus en plus réticentes à ce sujet.
      En conclusion, chaque cas est différent et nécessite donc un minimum d’étude.

  6. Bonsoir

    Il est toujours meilleur d’ avoir une dette ( certes , à un taux raisonnable) envers la banque que de placer cet argent dans cette banque. En cas d’accident de la vie ………;c’est un remboursement qui sera prise en charge par la banque. Par exemple celui qui hésite et hésite à emprunter .;…………….. n’aura jamais rien. Evidemment mon raisonnement est pertinent pour celui qui a peu de liquidités ( en assurance vie) ou autres mais attention pas de panique avant de retirer l’argent que vous avez en assurance vie : bien savoir ce qu’on veut en faire. Pour des personnes d’un certain âge , c’est quand même un capital qui restera « disponible » à moins d’une grosse crise. Bien sûr il perdra un peu de sa valeur.
    C’est vrai que pour un emprunt qui n’a pas été renégocié la question du remboursement anticipé( à moindre frais )est à étudier

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