Les taux de crédit montent très rapidement. Aujourd’hui, le taux d’emprunt sur 20 ans doit être autour de 3% avant assurance emprunteur. Certains prédisent déjà 4% en septembre 2023.
Ça commence à faire beaucoup.
Pour ceux qui ont le choix, c’est-à-dire ceux qui possèdent de l’épargne, la question est alors de s’interroger sur la pertinence d’investir à crédit ? Ne serait-il pas plus rentable de financer « cash » votre investissement immobilier ?
Et pour les autres, autrement dit ceux qui ne possèdent pas d’épargne, ne serait-il pas plus rentable d’épargner mensuellement plutôt que de s’endetter pour investir ?
C’est toute la question de l’effet de levier du crédit immobilier. Je vais vous détailler une méthode simpliste pour calculer l’effet de levier de crédit.
Vous serez alors capable de comprendre si vous avez intérêt ou non de financer votre investissement à crédit, s’il est pertinent d’envisager le remboursement anticipé de vos crédits immobilier ou encore si vous ne devriez pas épargner plutôt que de vous endetter pour investir.
Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit immobilier ?
L’effet de levier, c’est l’augmentation du taux de rendement interne d’un investissement immobilier qui trouve son origine dans le financement à crédit. L’effet de levier, c’est lorsque l’endettement permet d’augmenter son enrichissement patrimonial.
Pour faire simple, la puissance de l’effet de levier du crédit immobilier repose sur la combinaison de plusieurs facteurs :
- Le taux nominal du crédit immobilier ;
- Le taux d’assurance emprunteur ;
- Le taux d’imposition marginal du contribuable investisseur ;
- et du taux de rendement net de frais, net d’impôt de l’épargne détenue par le contribuable.
Pour que le recours à l’endettement soit source d’enrichissement, il faut que le coût réel du crédit immobilier, soit inférieur au rendement net de l’épargne. L’effet de levier du crédit immobilier repose sur le différentiel de taux entre :
- Le coût réel de votre crédit immobilier, à savoir, le taux de crédit immobilier, assurance de prêt comprise, après déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt (si votre projet immobilier est locatif – Les intérêts ne sont pas déductibles pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire). Une formule mathématique simple (si vous êtes imposés dans une TMI de 30%) : 3.50% * (100%-30%) = 2.45%. Le taux réel de votre crédit immobilier est alors de 2.45%.
- Le taux de rendement réel de votre épargne. Comment est investie l’épargne que vous pourriez utiliser pour rembourser votre crédit immobilier ou financer votre investissement immobilier ? Le taux de rendement de votre épargne est la seconde composante qui vous permettra de déterminer la pertinence de l’effet de levier du crédit immobilier :
- Livret A (2023 ) / LDD : 3% ;
- PEL (version 2023 ) : 1.40%
- Fonds euros Assurance-vie (2023) : avec un taux moyen autour de 1.90% brut : 1.33% ; ? quid des rendements futurs ?
- SCPI : taux moyen 2022 : 4.53% avant impôts et prélèvements sociaux : 2.39% ;
- …
Si le taux réel du crédit immobilier est supérieur au taux de rendement net d’impôt de votre épargne, alors, il n’y a pas d’effet de levier du crédit immobilier.
Dans cette hypothèse, s’endetter n’est pas source d’enrichissement ; Le crédit est alors source d’appauvrissement. On ne parle plus d’effet de levier, mais d’effet massue.
Aujourd’hui, avec les niveaux des taux d’emprunt et la médiocrité des taux de rendement de l’épargne, vous devez sérieusement vous poser la question de l’intérêt du crédit immobilier.
Dans un certain nombre de situations, vous devriez envisager d’utiliser toutes ces liquidités mal rémunérées qui s’accumulent un peu partout au lieu de vous endetter à tout prix.
Le crédit immobilier est une charge que la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt ne fait pas totalement disparaître.
La hausse des taux de crédit nous oblige à revoir notre manière d’envisager le recours à l’endettement. L’endettement n’est pas nécessairement source d’enrichissement. Si votre épargne dort, le crédit est même source d’appauvrissement.
Pour ceux d’entre vous qui auraient des enfants en âge d’investir, vous devriez même vraiment envisager de les aider à constituer leur apport personnel. Au lieu de vous lamenter devant la médiocrité des rendements de votre épargne, ne pourriez-vous pas l’utiliser pour permettre à vos enfants d’investir, d’acheter leur résidence principale ou même de faire du locatif ?
Bien évidemment, si vous n’avez pas d’épargne, vous n’avez pas le choix.
L’endettement et le financement à crédit sera une solution particulièrement efficace pour vous construire un patrimoine. Au-delà de l’effet de levier, investir à crédit à deux vertus :
- Investir à crédit permet d’acheter tout de suite un bien immobilier dont on imagine que le prix va augmenter dans le temps. En période inflationniste, l’emprunt est une bonne idée pour profiter de la hausse des prix de l’immobilier qui trouverait sa source dans l’inflation ;
- Emprunter, c’est s’obliger à épargner ! Le recours au crédit n’est pas toujours justifié, mais l’obligation de remboursement mensuel du crédit oblige l’emprunteur à se construire un patrimoine. Le recours au crédit immobilier permet d’éviter de procrastiner ou encore de trouver des excuses pour dépenser au lieu d’épargner.
Bref, même sans effet de levier, investir à crédit est souvent une bonne idée. En revanche, pour ceux qui auraient par ailleurs un stock d’épargne mal rémunéré, la question du financement cash doit sérieusement se poser.
L’idéal serait évidemment de travailler sur le rendement de l’épargne pour retrouver de l’effet de levier malgré la hausse des taux. Mais obtenir un rendement net autour de 4% suppose un niveau de risque que vous n’êtes peut-être pas prêt à prendre.
À suivre.
