Il est parfois important de revenir aux fondamentaux. Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier semblent être autour de 4 / 4.50% sur 20 ans en fonction de la qualité de votre dossier emprunteur.
Au global, le TAEG de votre crédit immobilier, assurance comprise, pourrait être autour de 5% et en aucun cas supérieur à 5.55% (TAEG maximum des crédits immobiliers symbolisé par le taux d’usure).
La question est alors de comprendre que le taux d’intérêt réellement payé par l’investisseur immobilier locatif devra être calculé au regard de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.
Fiscalement, au terme de l’article 31 du Code Général des Impôts, les intérêts payés pour l’acquisition d’un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers seront déductibles.
Attention, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles. Dans une mensualité fixe, vous payez intérêt et capital. Seuls les intérêts sont fiscalement déductibles.
Calculer le coût réel d’un crédit immobilier pour l’investisseur immobilier locatif.
Nous venons de l’expliquer, les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable.
Un revenu imposable à une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) qui variera en fonction de vos revenus et de la composition de votre famille.
Notez que votre Tranche Marginale d’Imposition est indiquée en page 3 de votre avis d’imposition :
Vos revenus fonciers seront imposés au taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) 30% + prélèvements sociaux au taux de 17.20%, soit 47.20% dans notre exemple ci-dessus.
Ainsi, dit avec d’autres mots, la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt permet de réduire le montant des revenus qui seront taxés au taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
Prenons un exemple pour mieux comprendre.
1 – Monsieur X a acquis un bien immobilier à l’aide d’un crédit immobilier. Il paye 1000€ d’intérêt et reçois 5000€ de revenus fonciers nets. Il est imposé au taux de 30% + 17.20% = 47.20%. Il paiera donc 4000 * 47.20% = 1888€ d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
2- Monsieur Y a acquis un bien immobilier SANS l’aide d’un crédit immobilier. Il reçois 5000€ de revenus fonciers nets. Il est imposé au taux de 30% + 17.20% = 47.20%. Il paiera donc 5000 * 47.20% = 2360€ d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Souscrire un crédit immobilier permet donc de payer moins d’impôt !
Attention, aux raccourcis, je n’ai pas écrit qu’il était rentable et avantageux de se financer à crédit. J’ai juste écrit que souscrire un crédit immobilier pour financer votre investissement immobilier locatif vous permettait de payer moins d’impôt.
Il est alors possible de recalculer le taux de votre crédit immobilier pour tenir compte de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt, et c’est finalement plutôt simple.
Taux du crédit immobilier * (1- (TMI + 17.20%) = Taux réel de votre crédit immobilier.
Dans notre exemple, avec un taux assurance comprise à 5%, le taux réel de votre crédit immobilier après déduction fiscale des intérêts d’emprunt est de 2.64% avec une TMI à 30%.
