Après vous avoir annoncé haut et fort que les taux d’intérêt dépassant mois après mois leur plus bas historique et que cette baisse ne pouvait pas être durable, je dois vous avouer avec humilité que nous vous avons induit en erreur. Oui, les taux d’intérêt sont toujours plus bas, mois après mois (et cela pourrait continuer au regard de l’évolution récente de l’OAT 10 ans), mais nous maintenant notre analyse fondamentale.
Les taux d’intérêt baissent pour les emprunteurs qui ont la chance d’avoir un profil recherché par les banques. Les autres, c’est à dire les plus pauvres, ceux qui n’ont pas d’apport personnel et qui devront s’endetter sur des durées supérieures à 20 ans, ne constatent pas cette baisse des taux d’intérêt. Certaines banques commencent même à drastiquement réduire l’octroi des crédits à ces « profils » disposant d’un moindre potentiel commercial.
 
taux crédit immobilier avril 2014
 
L’OAT 10 ans vient de franchir à la baisse le niveau symbolique des 2%. L’état Français, c’est à dire le taux de référence pour les emprunts sans risque en France s’approche de son plus bas alors même que certains annoncent une amélioration de la conjoncture économique (attention, on ne parle pas encore de croissance, mais c’est moins pire ).
Entre ré-allocation du risque au profit des obligations en vue d’une protection contre la baisse des marchés actions et perspective de déflation, les taux sont bas et cela pourrait perdurer.
Le taux de l’OAT n’est pas directement un indicateur prédictif du prochain taux des emprunts immobilier, mais le lien est indirect. L’OAT est considéré, dans un pays, comme le niveau de taux d’intérêt représentant un prêt sans risque. Tous les autres prêts réalisés dans ledit pays étant considérés comme davantage risqués, leur taux d’intérêt sera supérieur.
L’OAT est donc le taux le plus bas qu’il est possible d’obtenir en France. C’est la base à laquelle on ajoute une prime de risque (fonction du niveau de risque de l’emprunteur) afin de déterminer le taux des crédits immobiliers. Ainsi, à risque constant (voir plus faible avec l’amélioration de la conjoncture économique), la baisse de l’OAT 10 ans doit pouvoir signifier une possible baisse des taux d’intérêt à court terme.
 
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Néanmoins, derrière cette apparente baisse des taux d’intérêt, la réalité est plus contrastée. Comme nous vous le présentions dans notre article « Quelle tendance pour les taux des crédits immobiliers en 2014 ?« , les emprunteurs ne sont pas égaux devant les taux d’intérêt.
 
Les banques, habituées à l’opulence et l’abondance de liquidité qu’elles pouvaient emprunter quasi sans limite sur les marchés, doivent maintenant subir les conséquences de la crise financière commencée en 2008. Les normes de solvabilité se durcissent, et l’argent n’est plus autant disponible. Les banques doivent maintenant gérer le montant de leur prêt bancaire en fonction de leur capacité à collecter de l’épargne.
 
Sans collecte d’épargne, il n’est plus possible de continuer à preter ! Or, l’épargne se raréfiant, la capacité des banques à continuer à distribuer le crédit en abondance se réduit. Au final, se sont les emprunteurs les plus couteux en capitaux propres qui payent les conséquences de la crise :

  • Les ménages qui ne peuvent plus facilement obtenir des prêt sur des durées supérieures à 20 ans, sans apport personnel et de sérieuse garantie (niveau de revenu, potentiel d’épargne …)
  • Les PME dont les risques augmentent avec une conjoncture morose.

 
Face à cette difficulté, les banques doivent choisir leur client. Les meilleurs clients se voient proposer des conditions de financement très très avantageuses, alors que les « profils » moins recherchés par les banques doivent se contenter de taux d’intérêt plus élevés quand ils ne se voient pas carrément refuser l’accès au crédit.
 
Dur retour à la réalité, mais ce n’est finalement qu’un retour aux pratiques d’avant euphorie immobilière du début des années 2000.

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