– Un article rédigé  par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liées à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –

 

Le TAEG de votre crédit immobilier, c’est le taux d’intérêt qui représente le véritable coût de votre crédit immobilier. Au delà du taux nominal du crédit immobilier, traditionnellement négocié, le TAEG d’un crédit immobilier tient compte des frais de dossier prélevés par la banque, des frais du courtier en crédit immobilier, des frais de garantie (caution, PPD ou hypothèque) et surtout de l’assurance de prêt.

Ainsi, lorsque vous négocier votre crédit immobilier, comparer le TAEG du crédit proposé par les établissements bancaires permet de comparer l’ensemble des coûts attachés au crédit immobilier. Le TAEG, c’est le véritable taux de votre crédit immobilier.

Malheureusement, force est de constater que les banques n’utilisent pas toujours la bonne formule de calcul pour calculer le TAEG (cf »Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX ! »). L’intégration de l’assurance emprunteur est parfois aléatoire et fausse totalement le calcul. N’allons pas jusqu’à imaginer une négligence volontaire pour décourager l’emprunteur à négocier l’assurance de prêt en délégation, même si parfois …

Nous avons donc construit un simulateur qui vous permettra de vérifier si le TAEG calculé par votre banque est correct. Avec un tel simulateur de TAEG, vous reprenez la main sur la comparaison des offres de prêt et ne subissez plus le calcul parfois aléatoire fait par les banques.

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont faibles et l’hyper-concurrence entre les banques tant à réduire les écarts. En utilisant notre comparateur de crédit immobilier, vous constaterez par vous même cette faiblesse des taux, mais surtout ces écarts relativement faibles entre les banques.

Il est toujours essentiel de négocier le taux nominal de votre crédit immobilier, mais ce n’est pas toujours le plus important. Une grande partie des emprunteurs, notamment ceux qui ont des problèmes de santé (obésité, diabète, cancer, VIH) ou tout simplement ceux qui sont âgés de plus de 50 ans, doivent concentrer leur négociation de crédit immobilier sur l’assurance de prêt (cf »Comparateur d’assurance de prêt immobilier« )

Vous avez parfois beaucoup plus à gagner en négociant la bonne délégation d’assurance de prêt immobilier plutôt que de vous acharner à grappiller 0.10 ou 0.20 point sur le taux nominal du crédit immobilier.

Le taux nominal du crédit immobilier est un taux commercial pour attirer le candidat emprunteur… car la véritable négociation est ailleurs.

 

Simulateur TAEG et TAEA de votre crédit immobilier et assurance de prêt.

 

 

Comment négocier pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier ?

Ainsi, vous l’aurez compris, la négociation de votre crédit immobilier doit porter sur l’obtention du TAEG le plus bas possible. Le taux nominal du crédit immobilier n’est qu’un élément parmi d’autres, au même titre que les frais de dossier, la rémunération du courtier en crédit immobilier et surtout l’assurance emprunteur.

Ainsi, face aux refus de prêt qui se multiplient, vous devez travailler sur l’ensemble de ces coûts pour réussir à réduire le TAEG de votre crédit immobilier. Par ordre d’importance croissant, on obtient :

 

– 1 – Allonger la durée du crédit immobilier.

Le TAEG, c’est la traduction en taux d’intérêt des coûts fixes que sont les frais de dossier et les frais de garantie. Ainsi, en allongeant la durée de votre crédit immobilier, vous augmenter la durée d’amortissement de ces frais sur la durée totale du crédit immobilier et réduisez ainsi votre TAEG. Il s’agit là d’une « technique » marginale mais qui peut tout de même être efficace dans certains cas, et notamment lorsque l’augmentation du coût de l’assurance emprunteur induite par l’allongement de la durée du crédit immobilier est limitée.

 

– 2 – Réduire les frais de dossier de la banque et surtout du courtier en crédit immobilier.

Plus ces frais de dossier seront élevés, plus la TAEG sera important. Peut être devrez vous utiliser un courtier en crédit immobilier sans frais de dossier, tels les courtiers en crédit immobilier en ligne. Les courtiers en ligne n’ont pas de frais de dossier et sont uniquement rémunérés par la commission versées par la banque lors de l’octroi du crédit immobilier.

Si vous êtes capable de vous dégager du temps pour rencontrer les banques, vous pouvez aussi vous passer des courtiers en crédit immobilier. Contrairement aux idées reçues, ils ne permettent pas toujours d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier, et parfois même, réduisent les marges de négociation. En effet, le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire qui devra être rémunéré par la banque. La commission versée par la banque au courtier réduit la marge du banquier et donc sa capacité à vous accorder une délégation d’assurance de prêt par exemple (cf »Crédit immobilier : Le courtier ne vous permet plus d’obtenir le meilleur taux immobilier ! »).

 

– 3 -Négocier l’assurance de prêt de votre crédit immobilier. 

C’est le point le plus efficace pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier. L’assurance de prêt est le poste de coût le plus important après le taux nominal du crédit immobilier. Ainsi, en réduisant le montant de l’assurance de prêt, vous réduisez considérablement le TAEG de votre crédit immobilier.

Négocier l’assurance emprunteur est la voie la plus efficace pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier. Pour vous en convaincre, il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur et vous constaterez les énormes écarts de tarifs entre les compagnies d’assurance.

 

Une multiplication des refus de prêt pour cause de dépassement du taux d’usure.

Le calcul du TAEG est très important dans le processus d’accord des crédits immobiliers. En effet, lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure, la banque ne peut accepter d’accorder le crédit immobilier. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur », vous devez alors vous concentrer sur la négociation de l’assurance emprunteur avoir vous être assuré que le calcul du TAEG était bien calculé par la banque.

Nous voyons trop souvent des refus de prêt pour dépassement du taux d’usure qui trouve leur origine dans un mauvais calcul du TAEG et notamment une mauvaise intégration de l’assurance de prêt en délégation dans la formule de calcul du TAEG.

Voici donc les taux d’usure, c’est à dire le TAEG maximum pour votre crédit immobilier :

CRÉDITS IMMOBILIERS
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros TAEG Maximum du crédit immobilier
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2,41%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,40%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 2,51%
Prêts à taux variable 2,27%
Prêts relais 2,99%

 

Besoin d’un conseil ?

Vous rêvez d’un conseil en gestion de patrimoine qui n’a rien à vendre à part ses conseils ? Ça tombe bien, c’est notre métier !

Qu’il s’agisse d’une simple question ou d’un audit complet de votre situation patrimoniale, nous sommes en mesure de vous accompagner au gré de vos besoins et de vos projets de vie. Pour bénéficier de nos conseils, trois solutions :

 

 

L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour bénéficier de notre expertise pour gérer votre patrimoine ou trouver les réponses à vos questions fiscales, juridiques, financières. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes à 1 heure pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 89€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Nouveau ! L’accompagnement patrimonial PREMIUM– Un abonnement mensuel pour bénéficier à tous moments des conseils de votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant ! – Un service proposé au prix de 350€ TTC / mois (sans engagement de durée – 1 mois, 3 mois, 6 mois, 10 ans, c’est vous qui choisissez pendant combien de temps vous avez besoin de nos conseils).

 

Découvrir notre service d’accompagnement patrimonial

 


11 Comments

  1. Thierry says:

    Face aux refus de prêt immobilier qui se multiplient, vous avez oublié le meilleur conseil pour les acheteurs : Celui de ne rien faire et d’attendre tranquillement. La précipitation a toujours été mauvaise conseillère 😉 . même si c’est un conseil qui va à l’encontre de mes intérêts,( quoique pour le moment j’ai pas le désir de revendre mon appart), c’est le meilleur conseil pour les jeunes couples, que je déteste se voir  » arnaquer » , comme à l’accoutumée .

  2. Olivier says:

    tanttend

  3. Bonjour,

    Une alternative partielle est de régler les frais de dossier, et la garantie du prêt hors financement.
    Ne pas l’intégrer, ne pas le lisser sur la durée du prêt. Cela implique d’avoir un apport personnel pour effectuer l’opération en amont et hors calcul TAEG.

    ELP Patrimoine

    • Bonjour
      Sauf erreur de ma part mais on intégre dans le TAEG les élément obligatoire pour l’obtention du prêt. Ainsi quand on fait un apport personnel, on ne choisit pas si on finance les frais de dossier ou bien la caution avec cette somme. les frais de dossier et la caution sont donc intégré au TAEG.
      Si ce n’était pas le cas quand on a un souci de taux d’usure on sortirai les frais de dossier et le coût le la garantie. Se serait certes simple mais malheureusement ce n’est pas comme cela que ça marche

  4. Merci pour cet article et pour l’outil !

    En réalisant la différence entre ce que m’a donné votre outil et ce que me donné la banque, j’ai été lire les petites lignes et y ai vu « prise en compte de l’assurance à 50% ».
    Le minimum légal, ou quelque choser comme ça.

    Mais quand on est assuré à 100%, ça fait presque 0,50% de différence.

    Pas mal 🙂
    Vive la délégation d’assurance, effectivement.

  5. Jean-Luc says:

    C’est bien beau de payer moins cher.
    Mais c’est au détriment de quoi ?

    De la couverture en cas de besoin…
    Bien le les exclusions, les carences, les seuils de déclenchement et ect avant de se ruer sur un prix.

    Autre point, quand l’assureur et la banque sont la même compagnie, le but est de trouver une solution rapide au paiement du crédit. Quand c’est une délégation, le but est de retarder le paiement.

    Bref faites attention à votre patrimoine.

    • adnstep says:

      Même à couverture équivalente, il y a parfois de belles différences.

      Un autre point, pour gagner du temps : sélectionner la/les assurances qui ne demandent pas d’examen complémentaire.

    • Jean Luc,
      à ce jour il n’y a quasiment aucun et je dis bien aucun contrat assurance groupe de banque qui contiennent tous les critères qualitatif que l’on peut retrouver sur sur garantie assurance emprunteur. Pourtant ils ont tous un prix largement au dessus de celui qu’on peut trouver sur des contrats en délégation.
      La raison n’est pas le différentiel de garantie mais simplement la marge prise du fait d’être dans une situation de position dominante.
      le marche de l’assurance emprunteur est le seul à ma connaissance ou un client accepterai de payer le double du prix pour moins de garanties.
      La raison est donc ailleurs.
      je ne dit pas que tous les contrats sont bon en délégation d’assurance mais il est effectivement possible de trouver chaussure à son pied en faisant une recherche qui ne se limite pas au prix.
      Quand au fait que la délégation d’assurance retarde le paiement pourriez vous développer car nous sommes là dans quelques chose qui me rapelle la communication d’un grand groupe bancaire https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/assurance-de-pret-attention-aux-fakenews-de-votre-banquier-sur-lirrevocabilite-des-garanties-et-des-tarifs.html
      Sauf erreur de ma part mais quand un client est en arrêt de travail ou invalide je ne pense pas que son conseiller bancaire l’accompagne dans le montage du dossier d’indemnisation. Si c’était le cas, les forum pour se plaindre sur des indemnisations qui prennent des mois ne serait pas aussi bien fournit.
      Le bon équilibre se situe donc sur un accompagnement technique en amont de la souscription et un accompagnement administratif (avec intervention réelle) en cas de pépin.

  6. François says:

    Actuellement outre les banques, les assureurs proposent également des couvertures qui peuvent être compétitives.
    Internet peut également être une source de sélection. Toutefois, le problème se corse en cas de nécessité d’examen complémentaire. Ceux-ci interviennent souvent en deuxième (voire plus) rideaux en fonction du questionnaire de santé initial.
    Possibilité de « mentir » sur la primo déclaration en déclarant que tout va bien, mais au risque et péril de la couverture en cas de besoin de recours à l’assurance qui pourrait prouver une fausse déclaration.
    Toutefois, même dans ce cas, on peut constater d’importantes différences suivant les prestataires parfois du simple au triple avec plus grande couverture de risque pour la moins onéreuse.

  7. Une alternative que j’y vois est aussi de s’arrêter au minimum, admettons 50 %, et de prendre une assurance décès pour le complément à côté et qui couvrira un capital net déterminé et non un CRD qui ne fait que se réduire au fil des années.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement à la lettre du patrimoine