– Un article rédigé  par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liées à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –
 
Le TAEG de votre crédit immobilier, c’est le taux d’intérêt qui représente le véritable coût de votre crédit immobilier. Au delà du taux nominal du crédit immobilier, traditionnellement négocié, le TAEG d’un crédit immobilier tient compte des frais de dossier prélevés par la banque, des frais du courtier en crédit immobilier, des frais de garantie (caution, PPD ou hypothèque) et surtout de l’assurance de prêt.
Ainsi, lorsque vous négocier votre crédit immobilier, comparer le TAEG du crédit proposé par les établissements bancaires permet de comparer l’ensemble des coûts attachés au crédit immobilier. Le TAEG, c’est le véritable taux de votre crédit immobilier.
Malheureusement, force est de constater que les banques n’utilisent pas toujours la bonne formule de calcul pour calculer le TAEG (cf »Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX ! »). L’intégration de l’assurance emprunteur est parfois aléatoire et fausse totalement le calcul. N’allons pas jusqu’à imaginer une négligence volontaire pour décourager l’emprunteur à négocier l’assurance de prêt en délégation, même si parfois …
Nous avons donc construit un simulateur qui vous permettra de vérifier si le TAEG calculé par votre banque est correct. Avec un tel simulateur de TAEG, vous reprenez la main sur la comparaison des offres de prêt et ne subissez plus le calcul parfois aléatoire fait par les banques.
Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont faibles et l’hyper-concurrence entre les banques tant à réduire les écarts. En utilisant notre comparateur de crédit immobilier, vous constaterez par vous même cette faiblesse des taux, mais surtout ces écarts relativement faibles entre les banques.
Il est toujours essentiel de négocier le taux nominal de votre crédit immobilier, mais ce n’est pas toujours le plus important. Une grande partie des emprunteurs, notamment ceux qui ont des problèmes de santé (obésité, diabète, cancer, VIH) ou tout simplement ceux qui sont âgés de plus de 50 ans, doivent concentrer leur négociation de crédit immobilier sur l’assurance de prêt (cf »Comparateur d’assurance de prêt immobilier« )
Vous avez parfois beaucoup plus à gagner en négociant la bonne délégation d’assurance de prêt immobilier plutôt que de vous acharner à grappiller 0.10 ou 0.20 point sur le taux nominal du crédit immobilier.
Le taux nominal du crédit immobilier est un taux commercial pour attirer le candidat emprunteur… car la véritable négociation est ailleurs.
 

Simulateur TAEG et TAEA de votre crédit immobilier et assurance de prêt.


 
 

Comment négocier pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier ?

Ainsi, vous l’aurez compris, la négociation de votre crédit immobilier doit porter sur l’obtention du TAEG le plus bas possible. Le taux nominal du crédit immobilier n’est qu’un élément parmi d’autres, au même titre que les frais de dossier, la rémunération du courtier en crédit immobilier et surtout l’assurance emprunteur.
Ainsi, face aux refus de prêt qui se multiplient, vous devez travailler sur l’ensemble de ces coûts pour réussir à réduire le TAEG de votre crédit immobilier. Par ordre d’importance croissant, on obtient :
 

– 1 – Allonger la durée du crédit immobilier.

Le TAEG, c’est la traduction en taux d’intérêt des coûts fixes que sont les frais de dossier et les frais de garantie. Ainsi, en allongeant la durée de votre crédit immobilier, vous augmenter la durée d’amortissement de ces frais sur la durée totale du crédit immobilier et réduisez ainsi votre TAEG. Il s’agit là d’une « technique » marginale mais qui peut tout de même être efficace dans certains cas, et notamment lorsque l’augmentation du coût de l’assurance emprunteur induite par l’allongement de la durée du crédit immobilier est limitée.

 

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L’accompagnement personnalisé de notre expert en assurance emprunteur.

 

  • Si vous présentez un risque aggravé de santé (diabète, cancer, maladie de crohn, …),
  • Si vous n’arrivez pas à emprunter à cause de votre âge ou de votre poids
  • Et plus généralement si vous avez compris que le meilleur un contrat d’assurance emprunteur c’est trouver le meilleur tarif mais surtout les meilleures garanties.

 

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– 2 – Réduire les frais de dossier de la banque et surtout du courtier en crédit immobilier.

Plus ces frais de dossier seront élevés, plus la TAEG sera important. Peut être devrez vous utiliser un courtier en crédit immobilier sans frais de dossier, tels les courtiers en crédit immobilier en ligne. Les courtiers en ligne n’ont pas de frais de dossier et sont uniquement rémunérés par la commission versées par la banque lors de l’octroi du crédit immobilier.

Si vous êtes capable de vous dégager du temps pour rencontrer les banques, vous pouvez aussi vous passer des courtiers en crédit immobilier. Contrairement aux idées reçues, ils ne permettent pas toujours d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier, et parfois même, réduisent les marges de négociation. En effet, le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire qui devra être rémunéré par la banque. La commission versée par la banque au courtier réduit la marge du banquier et donc sa capacité à vous accorder une délégation d’assurance de prêt par exemple (cf »Crédit immobilier : Le courtier ne vous permet plus d’obtenir le meilleur taux immobilier ! »).

 

– 3 -Négocier l’assurance de prêt de votre crédit immobilier. 

C’est le point le plus efficace pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier. L’assurance de prêt est le poste de coût le plus important après le taux nominal du crédit immobilier. Ainsi, en réduisant le montant de l’assurance de prêt, vous réduisez considérablement le TAEG de votre crédit immobilier.

Négocier l’assurance emprunteur est la voie la plus efficace pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier. Pour vous en convaincre, il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur et vous constaterez les énormes écarts de tarifs entre les compagnies d’assurance.

 

Une multiplication des refus de prêt pour cause de dépassement du taux d’usure.

Le calcul du TAEG est très important dans le processus d’accord des crédits immobiliers. En effet, lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure, la banque ne peut accepter d’accorder le crédit immobilier. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur », vous devez alors vous concentrer sur la négociation de l’assurance emprunteur avoir vous être assuré que le calcul du TAEG était bien calculé par la banque.
Nous voyons trop souvent des refus de prêt pour dépassement du taux d’usure qui trouve leur origine dans un mauvais calcul du TAEG et notamment une mauvaise intégration de l’assurance de prêt en délégation dans la formule de calcul du TAEG.
Voici donc les taux d’usure, c’est à dire le TAEG maximum pour votre crédit immobilier :

CRÉDITS IMMOBILIERS
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros TAEG Maximum du crédit immobilier
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2,41%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,40%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 2,51%
Prêts à taux variable 2,27%
Prêts relais 2,99%

 

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