Avec les nouvelles normes HCSF qui limitent l’endettement global à 35 % et qui suppriment le calcul du taux d’endettement différentiel, les banques de réseaux traditionnelles n’ont pas de solution en interne afin d’accompagner leur propre client et refusent de financer des candidats emprunteurs dont le projet patrimonial est pourtant solide.

Nos courtiers en crédit immobilier (contacter nos courtiers) sont de plus en plus sollicités pour trouver une solution.

La réponse est peut être dans la consolidation patrimoniale.

La consolidation patrimoniale c’est quoi ?

 La consolidation patrimoniale est une opération de crédit qui permet de consolider l’ensemble de ses crédits immobilier et crédits consommation, dans un crédit unique dont la durée sera allongée par rapport aux crédits actuels afin de réduire les mensualités et donc votre taux d’endettement.

Qui est concerné par cette stratégie de consolidation patrimoniale et pour quels types de prêts ?

La consolidation patrimoniale peut intéresser toutes les personnes qui sont propriétaires, locataires et profils investisseurs.

Le profil type est l’investisseur immobilier locatif qui souhaite continuer à s’endetter pour investir, mais qui se voit refuser l’accès au crédit à cause d’un taux d’endettement trop élevé.

Jusqu’à très récemment, les candidats à l’investissement immobilier locatif avait un accès facilité au crédit immobilier grâce au calcul du taux d’endettement différentiel.

Malheureusement, le HCSF vient d’interdire ce mode de calcul du taux d’endettement ; Vous êtes donc de plus en plus nombreux à ne plus réussir à obtenir un accord de crédit immobilier.

C’est là une conséquence que nous anticipions déjà dans cet article « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif« 

Prenons un exemple pour mieux comprendre les conséquences de la disparition du taux d’endettement différentiel.

Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale ; Il a remboursé son crédit immobilier résidence principale et n’a donc plus de charge de remboursement ou de loyer ;

Son revenu est de 6000€ net par mois.

Monsieur X possède déjà quelques biens immobiliers locatifs :

  • Un premier bien valorisé 250 000€ qui génère un revenu de 2500€ net par mois pour une mensualité de crédit immobilier de 1800€ par mois pour encore 10 années et un capital restant à rembourser d’environ 200 000€.
  • Un second bien immobilier valorisé 350 000€ qui génère un revenu de 2500€ net par mois pour une mensualité de crédit immobilier de 2000€ par mois pour encore 15 ans et un capital restant à rembourser d’environ 320000€.
  • Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 2000€ par mois (soit un rendement net de 6% et donc un rendement brut autour de 8% à 9% – typiquement un bien immobilier de rendement). Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.

Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :

  • Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF : (mensualité des crédits immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (1171+1800+2000)/(6000+2000*0.70+2500*0.70+2500*0.70) = 46% ! Avec un taux d’endettement à 46%, le projet immobilier locatif est n’est pas finançable malgré un reste à vivre plutôt confortable et des revenu foncier supérieur aux mensualités de crédit.

Pour calculer votre taux d’endettement HCSF, vous pouvez utiliser notre simulateur : Crédit immobilier : Simulateur de taux d’endettement HCSF 2022.

Aujourd’hui, vous êtes de plus en plus nombreux dans cette situation inconfortable et vous ne pouvez plus investir malgré un reste à vivre plutôt confortable.

La solution : La consolidation patrimoniale pour faire baisser votre taux d’endettement.

La consolidation patrimoniale, c’est la possibilité offerte à l’investisseur de rallonger la durée initiale de ses crédits immobilier. Ainsi, la mensualité des crédits immobilier est réduite… et le taux d’endettement réduit.

De manière concrète, il s’agit de faire racheter vos crédits immobilier et/ou consommation par un établissement bancaire spécialisé. Cet établissement mettra en place un crédit hypothécaire comme nous vous le détaillons dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans« 

Un nouveau crédit unique remplacera l’ensemble de vos crédits.

L’emprunteur souhaitant une consolidation, peut tout à fait avoir un ou plusieurs crédit(s) immobilier(s) en cours. En effet, le prêt immobilier peut parfaitement être intégré dans l’opération d’optimisation. L’emprunteur peut également avoir remboursé toutes ses créances immobilières et donc avoir totalement payé son logement.

Les durées et montants maximums de cette solution sont toujours conditionnés par le respect d’un montant “raisonnable” de reste à vivre et de l’âge de fin de prêt (85 à 95 ans pour un emprunteur propriétaire).

Les normes du HCSF non applicables aux opérations de consolidation patrimoniale.

L’intérêt principal du crédit de consolidation patrimoniale tient dans la non application des normes du HCSF. Le texte de la « Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers » est limpide :

« La présente décision s’applique aux contrats de crédit mentionnés à l’article L. 313-1 du code de la consommation consentis à des agents économiques situés sur le territoire français ou destinés au financement d’actifs localisés sur le territoire français, à l’exception :

  • Des crédits relais tels que définis au 16° de l’article L. 311-1 du code de la consommation,
  • Des crédits faisant l’objet d’une renégociation,
  • De ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes, et de ceux résultant d’un regroupement de crédits.

Ainsi, le crédit de consolidation patrimoniale qui n’est autre que le rachat d’un crédit immobilier existant avec allongement de la durée ne sera pas concerné par la limitation du taux d’endettement à 35% et pourra prendre en compte le reste à vivre de l’investisseur.

Reprenons notre exemple pour comprendre l’intérêt de la consolidation patrimoniale.

Souvenez vous de notre exemple précédent.

Monsieur X perçoit 6000€ de revenu fonciers et seulement 3800€ de mensualité du crédit mais son taux d’endettement tel que calculé par le HCSF dépasse le seuil fatidique de 33%. Monsieur X ne peut donc obtenir un nouveau crédit immobilier pour continuer à investir malgré un reste à vivre suffisant.

Notre courtier en crédit immobilier va donc proposer de reprendre les crédits immobiliers existants afin d’allonger leur durée initiale et donc réduire la mensualité desdits crédits.

Monsieur X a deux crédits immobiliers :

  • Un premier dont le capital restant dû est de 200 000€ sur une durée de 10 ans et une mensualité de 1800€ ;
  • Un second dont le capital restant d$u est de 320 000€ sur une durée de 15 ans et une mensualité de 2000€.
  • Au total, Monsieur X a 520 000€ de crédit pour une mensualité de 3800€ sur une durée de 10 ans et 15 ans.

Ces deux crédits immobiliers vont donc être racheter grâce à la mise en place d’un crédit hypothécaire.

De manière synthétique, il s’agit de mettre en place un ou deux crédits pour un total de 520 000€ sur une durée totale de 25 ans (au lieu de 10 et 15 ans). La mensualité sera abaissée à 2200€ par mois.

Après opération de consolidation patrimoniale, le taux endettement chute à 33% contre 46% auparavant. (2200 + 1171) / (5000+1500*0.70+2000*0.70+2500*0.70) ) = 33%

Le nouveau projet de Monsieur X est finançable grâce à un taux d’endettement inférieur ou égal à 35% !

A suivre.

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