Avec les nouvelles normes HCSF qui limitent l’endettement global à 35 % et qui suppriment le calcul du taux d’endettement différentiel, les banques de réseaux traditionnelles n’ont pas de solution en interne afin d’accompagner leur propre client et refusent de financer des candidats emprunteurs dont le projet patrimonial est pourtant solide.
Nos courtiers en crédit immobilier (contacter nos courtiers) sont de plus en plus sollicités pour trouver une solution.
La réponse est peut être dans la consolidation patrimoniale.
La consolidation patrimoniale c’est quoi ?
La consolidation patrimoniale est une opération de crédit qui permet de consolider l’ensemble de ses crédits immobilier et crédits consommation, dans un crédit unique dont la durée sera allongée par rapport aux crédits actuels afin de réduire les mensualités et donc votre taux d’endettement.
Qui est concerné par cette stratégie de consolidation patrimoniale et pour quels types de prêts ?
La consolidation patrimoniale peut intéresser toutes les personnes qui sont propriétaires, locataires et profils investisseurs.
Le profil type est l’investisseur immobilier locatif qui souhaite continuer à s’endetter pour investir, mais qui se voit refuser l’accès au crédit à cause d’un taux d’endettement trop élevé.
Jusqu’à très récemment, les candidats à l’investissement immobilier locatif avait un accès facilité au crédit immobilier grâce au calcul du taux d’endettement différentiel.
Malheureusement, le HCSF vient d’interdire ce mode de calcul du taux d’endettement ; Vous êtes donc de plus en plus nombreux à ne plus réussir à obtenir un accord de crédit immobilier.
C’est là une conséquence que nous anticipions déjà dans cet article « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif«
Prenons un exemple pour mieux comprendre les conséquences de la disparition du taux d’endettement différentiel.
Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale ; Il a remboursé son crédit immobilier résidence principale et n’a donc plus de charge de remboursement ou de loyer ;
Son revenu est de 6000€ net par mois.
Monsieur X possède déjà quelques biens immobiliers locatifs :
- Un premier bien valorisé 250 000€ qui génère un revenu de 2500€ net par mois pour une mensualité de crédit immobilier de 1800€ par mois pour encore 10 années et un capital restant à rembourser d’environ 200 000€.
- Un second bien immobilier valorisé 350 000€ qui génère un revenu de 2500€ net par mois pour une mensualité de crédit immobilier de 2000€ par mois pour encore 15 ans et un capital restant à rembourser d’environ 320000€.
- Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 2000€ par mois (soit un rendement net de 6% et donc un rendement brut autour de 8% à 9% – typiquement un bien immobilier de rendement). Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.
Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :
- Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF : (mensualité des crédits immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (1171+1800+2000)/(6000+2000*0.70+2500*0.70+2500*0.70) = 46% ! Avec un taux d’endettement à 46%, le projet immobilier locatif est n’est pas finançable malgré un reste à vivre plutôt confortable et des revenu foncier supérieur aux mensualités de crédit.
Pour calculer votre taux d’endettement HCSF, vous pouvez utiliser notre simulateur : Crédit immobilier : Simulateur de taux d’endettement HCSF 2022.
Aujourd’hui, vous êtes de plus en plus nombreux dans cette situation inconfortable et vous ne pouvez plus investir malgré un reste à vivre plutôt confortable.
La solution : La consolidation patrimoniale pour faire baisser votre taux d’endettement.
La consolidation patrimoniale, c’est la possibilité offerte à l’investisseur de rallonger la durée initiale de ses crédits immobilier. Ainsi, la mensualité des crédits immobilier est réduite… et le taux d’endettement réduit.
De manière concrète, il s’agit de faire racheter vos crédits immobilier et/ou consommation par un établissement bancaire spécialisé. Cet établissement mettra en place un crédit hypothécaire comme nous vous le détaillons dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans«
Un nouveau crédit unique remplacera l’ensemble de vos crédits.
L’emprunteur souhaitant une consolidation, peut tout à fait avoir un ou plusieurs crédit(s) immobilier(s) en cours. En effet, le prêt immobilier peut parfaitement être intégré dans l’opération d’optimisation. L’emprunteur peut également avoir remboursé toutes ses créances immobilières et donc avoir totalement payé son logement.
Les durées et montants maximums de cette solution sont toujours conditionnés par le respect d’un montant “raisonnable” de reste à vivre et de l’âge de fin de prêt (85 à 95 ans pour un emprunteur propriétaire).
Les normes du HCSF non applicables aux opérations de consolidation patrimoniale.
L’intérêt principal du crédit de consolidation patrimoniale tient dans la non application des normes du HCSF. Le texte de la « Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers » est limpide :
« La présente décision s’applique aux contrats de crédit mentionnés à l’article L. 313-1 du code de la consommation consentis à des agents économiques situés sur le territoire français ou destinés au financement d’actifs localisés sur le territoire français, à l’exception :
- Des crédits relais tels que définis au 16° de l’article L. 311-1 du code de la consommation,
- Des crédits faisant l’objet d’une renégociation,
- De ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes, et de ceux résultant d’un regroupement de crédits.
Ainsi, le crédit de consolidation patrimoniale qui n’est autre que le rachat d’un crédit immobilier existant avec allongement de la durée ne sera pas concerné par la limitation du taux d’endettement à 35% et pourra prendre en compte le reste à vivre de l’investisseur.
Reprenons notre exemple pour comprendre l’intérêt de la consolidation patrimoniale.
Souvenez vous de notre exemple précédent.
Monsieur X perçoit 6000€ de revenu fonciers et seulement 3800€ de mensualité du crédit mais son taux d’endettement tel que calculé par le HCSF dépasse le seuil fatidique de 33%. Monsieur X ne peut donc obtenir un nouveau crédit immobilier pour continuer à investir malgré un reste à vivre suffisant.
Notre courtier en crédit immobilier va donc proposer de reprendre les crédits immobiliers existants afin d’allonger leur durée initiale et donc réduire la mensualité desdits crédits.
Monsieur X a deux crédits immobiliers :
- Un premier dont le capital restant dû est de 200 000€ sur une durée de 10 ans et une mensualité de 1800€ ;
- Un second dont le capital restant d$u est de 320 000€ sur une durée de 15 ans et une mensualité de 2000€.
- Au total, Monsieur X a 520 000€ de crédit pour une mensualité de 3800€ sur une durée de 10 ans et 15 ans.
Ces deux crédits immobiliers vont donc être racheter grâce à la mise en place d’un crédit hypothécaire.
De manière synthétique, il s’agit de mettre en place un ou deux crédits pour un total de 520 000€ sur une durée totale de 25 ans (au lieu de 10 et 15 ans). La mensualité sera abaissée à 2200€ par mois.
Après opération de consolidation patrimoniale, le taux endettement chute à 33% contre 46% auparavant. (2200 + 1171) / (5000+1500*0.70+2000*0.70+2500*0.70) ) = 33%
Le nouveau projet de Monsieur X est finançable grâce à un taux d’endettement inférieur ou égal à 35% !
A suivre.
Bonjour et merci pour ces articles qui permette de continuer à se challenger et avancer.
D’ailleurs j’aimerais aller plus loin sur cet article.J’ai l’impression que la fin est contradictoire : d’un côté on dit que via rachat de crédit le taux HCSF ne s’applique pas. Mais de l’autre la solution est qu’on s’astreint quand même à ramener le taux sous les 33 ou 35% en rallongeant le crédit (via rachat dans ce cas précis). Donc ça revient à rentrer à nouveau dans le respect de la règle HCSF… ou alors j’ai pas compris le raisonnement.
Vous avez raison. Je ne suis pas très clair dans l’exposé :
– 1 – L’opération de rachat du crédit immobilier ancien avec allongement de la durée n’est pas concerné par la norme HCSF ;
– 2- Le crédit immobilier hypothécaire pour le financement d’un nouveau bien est concerné par le HCSF.
Ainsi :
– Crédit hypothécaire pour racheter les crédits immobiliers et allongement de la durée ;
puis crédit immobilier classique pour le nouveau projet grâce à un taux d’endettement abaissé par l’opération de rachat de crédit et allongement de la durée.
Sommes nous d’accord ?
Oui merci.
C’est ce que javais compris.
Donc toute la stratégie repose sur l’allongement de la durée qui doit être suffisant pour abaisser le taux d’endettement. L’abaisser non seulement sous la barre des 33% mais même sous la barre des 25-30% puisque le nouveau crédit va venir plomber notre taux final global. On n’échappe de toute façon pas à la règle HCSF in fine.
Est-il prévu un article sur une stratégie plus costaud comme professionnalisation via SAS par exemple (car société non soumise à cette règle mais à d’autres règles).
Pour un achat revente je suis conscient que pour passer niveau banque il faut 20-30% d’apport et une marge (benef) de 20% minimum (hors tva déjà reversée).
Mais en cas d’achat/location via une SAS, qui connaît les principales règles à respecter pour débloquer du financement bancaire ?
Comment gérer vous la déduction des intérêts en RF et/où LMNP dans ce cas ?
ça dépend.
Si l’opération se concrétise par une opération de regroupement de crédit mélangeant crédit conso et crédit immo, alors les intérêts ne sont plus déductibles.
En revanche, s’il s’agit d’une simple opération de rachat et allongement de durée, les intérêts sont déductibles dans la limite des montants indiqués dans le tableau d’amortissement initial.
Pour info ce principe de limitation de la déductibilité des intérêts substitutifs au montant des intérêts initiaux est une conditions prévue uniquement par la doctrine administrative, mais que le Conseil d’Etat n’a pas repris pour valider la déductibilité des intérêts d’un emprunt souscrit en remboursement d’un compte courant d’associé non rémunéré (la continuité d’objet était rapportée en l’espèce entre le nouvel emprunt, souscrit pour rembourser le compte courant, lui même issu d’apports réalisés pour l’acquisition d’un immeuble locatif ; quoiqu’il en soit le CE ayant admis que ces intérêts pouvaient être déduits alors qu’ils ne se substituaient précisément à rien, l’affirmation selon laquelle leur déductibilité doit se limiter à ceux auxquels ils se substituent mérite d’être nuancée dès lors que le montant du principal n’excède pas le ou les CRD soldés)
Intéressant, mais technique qui ne marche qu’une fois, et crée des frais supplémentaires d’IRA, des frais de nouvel emprunt et de des frais de nouvelle garantie sur le nouveau prêt.
Frais+frais+frais = surcoût évident qui n’est pas à négliger.
Je ne parle pas des intérêts supplémentaires avec le rallongement de la durée globale moyennée, car avec les taux bas actuels ça peut aussi générer des économies.
Mais par ailleurs, y a-t-il aussi les frais du courtier ?
Car avec les taux bas actuels, je ne suis pas sûr que la banque les prenne en charge.
Bref, opération a budgéter avec tous les frais supplémentaires qu’on n’aurait pas eu sinon, pour prendre sa décision.
Bonjour Guillaume,
peut-être vous êtes vous « trompé » à votre désavantage dans votre brillant exposé au niveau de votre dernier calcul ? Ne serait-ce pas : (2200+1171)÷(6000+2500×0,7+2500×0,7+2000×0,7) = 31 %
Ça ne change pas grand chose dans le principe, mais ça appuie légèrement un peu plus votre raisonnement.
Avec mes excuses pour le dérangement en cas d’erreur de la part.
Bonne continuation…
Merci, oui, vous avez raison.
Le crédit hypothécaire dure 25 ans, je suppose pour ne pas dépasser les limites imposées par le HCSF, contre des durées de crédit antérieures de 10 et 15 ans.
Mais, de nos jours, les investisseurs n’empruntent-ils pas déjà sur 25 ans ?
Oui, mais lorsque vous avez emprunté 10 ans auparavant, il en reste 15.
Bonjour Guillaume,
Vous dites « l’âge de fin de prêt (85 à 95 ans pour un emprunteur propriétaire) »
Est-ce possible d’obtenir un prêt dont la fin atteigne ces âges ?
Oui, c’est l’idée.
Et peut-on mettre en place un crédit hypothécaire sur 2 générations en France ?
Donc les 15 deviennent 25 et c’est un emprunt sur 35 ans…
C’est donc une façon d’allonger la durée du crédit, avec des mensualités plus faibles, mais, comme vous l’avez dit, un coût du crédit plus élevé.
Et quid de l’assurance ?
Bonjour Guillaume,
Tout d’abord merci pour l’information.
Une question par rapport à ce montage, supposons dans le cas present un regroupement de deux crédits finançant deux biens en un seul crédit hypothécaire nouveau.
En cas de vente d’un bien intégré dans ce nouveau crédit, cela exige-t-il le remboursement de l’ensemble du crédit ?
Bonjour, je ne suis pas Guillaume mais à priori il s’agirait d’un remboursement anticipé partiel, lequel peut au choix aboutir à une réduction de la durée du prêt ou à une réduction des mensualités. Les pénalités de remboursement anticipé sont encadrées par la loi (sauf erreur au max 3% du capital restant dû plafonné à 6 mois d’intérêts).
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