Les banques cherchent des solutions pour améliorer leur marge commerciale et continuer à vendre des contrats d’assurance de prêt malgré une concurrence accrue depuis la généralisation de l’assurance de prêt en délégation. Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles comme le témoigne la dernière mise à jour de notre barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier (cf »Comparateur des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), les banques doivent trouver de la rentabilité !

Les banques sont prêtes à tout pour arriver à leurs fins, et notamment adopter une présentation trompeuse de l’offre de prêt afin de minorer le coût réel de l’assurance emprunteur et ne pas afficher un TAEG trop élevé.

Par exemple, voici deux pratiques de plus en plus courantes :

– Certaines banques, pour ne pas dire la grande majorité, calculent un TAEG en prenant en compte une assurance emprunteur qui couvre 100% du crédit alors que le crédit immobilier est assuré à 200% ;

– D’autres proposent de nouvelles forme de crédit immobilier dont la mensualité est lissée avec l’assurance emprunteur afin de noyer l’assurance emprunteur dans un package et augmenter le montant réel des intérêts payés ;

– Et c’est sans compter sur les banques qui font pression sur les courtiers en crédit immobilier pour empêcher l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt en délégation.

 

Calculer un TAEG et un coût total d’assurance de prêt en prenant en compte une assurance emprunteur qui couvre 100% du crédit alors que le crédit immobilier est assuré à 200%.

La première technique est simple mais terriblement efficace : Il s’agit de calculer le TAEG du crédit immobilier en intégrant uniquement une partie des cotisations d’assurance de prêt attachées au crédit immobilier objet de l’offre de crédit.

Vous le savez, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez obligatoirement souscrire une assurance de prêt qui permettra le remboursement anticipé du crédit en cas de décès ou invalidité. Le crédit immobilier doit être assuré à hauteur de 100%, réparti entre les emprunteurs généralement au regard de leur capacité de remboursement individuelle.

Il est courant lorsque les co-emprunteurs disposent d’un revenu proche de souscrire une assurance de prêt à hauteur de 50% chacun. La somme des deux quotités permettant la couverture à 100% du crédit immobilier. On peut tout à fait envisager une couverture 75% / 25% ou 100% /0% dès lors que la somme de la couverture est égale ou supérieure à 100%, c’est le minimum obligatoire.

Voici ce que l’on peut lire à ce sujet sur les offres de prêt : « Lorsque le Prêteur exige la souscription à un contrat d’assurance emprunteur pour l’octroi du Crédit, sur la quotité d’assurance retenue par l’Emprunteur et les cautions éventuelles, sauf stipulations contraires figurant aux conditions particulières, seule la part d’assurance couvrant 100% du montant du prêt est obligatoire. En cas de pluralité d’emprunteurs et/ou cautions, cette part est répartie proportionnellement à la quotité d’assurance retenue par chaque tête assurée. »

 

Néanmoins, dans la réalité, le conseiller bancaire aura à cœur de vendre une quotité d’assurance de prêt supérieur à 100%. Il est courant que l’assurance de prêt couvre 150% ou 200% du crédit immobilier. Il s’agit là d’une manière simple pour augmenter les marges de la banque puisque le coût total de l’assurance de prêt est proportionnel au niveau de couverture. Une assurance de prêt qui couvre 200%, c’est une prime deux fois plus élevée qui couvre 100% du crédit immobilier. CQFD !

Mais attention, il ne faudrait pas que le client s’aperçoive du cout astronomique de l’assurance de prêt ! Ainsi, dans le calcul du TAEG, ainsi que dans les chiffres détaillées permettant de le calculer, la banque intègre uniquement le montant de l’assurance de prêt obligatoire, c’est à dire celle qui assure 100% du crédit immobilier et non la couverture à 200% systématiquement proposée par le commercial de la banque.

D’ailleurs, saviez vous que vous n’étiez pas obligé de vous assurer à 100% chacun ? Connaissez vous le coût de cette protection ? On parle parfois de plus de 10 000€ ? Croyez vous vraiment qu’un emprunteur informé accepte de dépenser 10 000€ supplémentaires sans chercher à comprendre ?

Voici un copie écran d’une offre pour laquelle le montant total de l’assurance emprunteur est de 33 000€ car le crédit immobilier est assuré à 200%.

Oui, vous lisez bien, seul une partie des primes d’assurance de prêt sont ici mentionnées. Cette présentation tronquée empêche une saine comparaison des offres de financement !

Seul le candidat emprunteur attentif et rigoureux s’apercevra de la manipulation ! En attendant, celui qui voudrait utiliser un comparateur d’assurance de prêt sera tenté de comparé le coût d’une assurance en délégation avec ce coût affiché dans l’offre de prêt, alors même qu’il ne s’agit que d’une partie des cotisations versées.

Cette copie écran de l’offre de prêt est fausse ! La ligne « Coût total du crédit pour l’emprunteur » n’est pas de 86393€, mais de 102393€ du fait d’une assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier à 200% (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. »).

Le même détail avec l’affichage d’un coût total d’assurance emprunteur à 33 000€ ne serait pas du tout du même effet ! Dans notre exemple, le véritable TAEG n’est pas de 1.79% mais de 2.27% ! Ça change tout !

 

Nb : D’autres banques vont encore plus loin en affichant un TAEG qui ne tient compte que de l’assurance décès et oubliant ainsi le coût de l’ITT (cf »Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications« ).

 

La crédit immobilier à mensualité lissée sur l’assurance emprunteur.

La nouvelle « innovation » consiste à proposer une mensualité unique pour l’emprunteur : La mensualité du crédit immobilier et l’assurance emprunteur seront groupés et constitueront une somme constante sur toute la durée du crédit immobilier. Il s’agit d’un sujet que nous avions déjà développé à la fin de l’année 2018 dans cet article « Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ? », mais il semble que la pratique s’étend depuis quelques mois avec la généralisation des contrats d’assurance de prêt calculé sur le capital restant à rembourser (et non plus sur le capital emprunté).

Il s’agit d’une forme de crédit immobilier à amortissement lissé sur l’assurance emprunteur. D’un point de vue commercial, cette technique est très efficace pour « faire passer » l’assurance de prêt et éviter la négociation. Il s’agit alors de vendre un taux de crédit immobilier et une mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier. Seul l’emprunteur qui voudrait comprendre le lien entre taux du crédit immobilier et montant de la mensualité se rendra compte de la réalité de l’assurance emprunteur.

Les banques qui proposent une assurance de prêt calculée sur le capital restant à rembourser (et non plus sur le capital emprunté) utilisent cette technique pour augmenter le montant des cotisations d’assurance au début du prêt sans que l’emprunteur ait l’impression de les payer.

Prenons un exemple simple :

Une banque faisait payer 0.30% d’assurance de prêt calculé sur le capital emprunté. Ainsi, pour un crédit de 200 000€, l’assurance de prêt représentait 600€ par année pendant toute la durée du crédit immobilier.

Aujourd’hui, cette même banque propose une assurance de prêt calculée sur le capital restant à rembourser, mais au taux de 0.60%. Ainsi, l’assurance de prêt est dégressive avec le temps et le remboursement du crédit, mais elle est nettement plus importante au début du crédit immobilier (et le phénomène est aggravé avec le mécanisme de la quotité présentée ci avant). La première année, l’assurance de prêt s’élève à 1200€, soit 100€ / mois (soit une augmentation de 40%), mais elle sera dégressive et son montant sera très faible à la fin du crédit immobilier.

Considérant la durée de vie effective des crédits immobiliers, vous comprenez l’intérêt des banques de faire payer le maximum d’assurance de prêt pendant les 8 premières années du crédit ! (cf »

 

L’emprunteur n’étant pas capable d’absorber une telle cotisation d’assurance pendant les premières années, le crédit immobilier avec mensualité lissé sur l’assurance de prêt permet de « faire passer la pilule discrètement » ! Le client n’y voit que du feu et « engraisse » la compagnie d’assurance de prêt en payant un maximum d’intérêt au début du crédit immobilier !

Sans lissage de la mensualité, il est très difficile de faire accepter ce montage au client !

 

Combiné avec la présentation biaisée mise en avant au début de l’article, plus personne n’y comprend rien ! Et l’emprunteur n’a qu’à signer en bas de la page.

 

En outre, cette forme de lissage de l’amortissement du crédit immobilier a pour conséquence de ralentir de l’amortissement et augmente mécaniquement le montant des intérêts payés sur toute la durée du crédit immobilier. En effet, lorsque la mensualité de l’assurance de prêt est calculée sur le capital restant dû (et non sur le capital emprunté comme c’est encore trop souvent le cas dans le cas des contrats d’assurance groupe proposé par les banques), celle ci est dégressive avec le temps et le remboursement du capital emprunté.

Dans l’hypothèse d’un crédit immobilier dont la mensualité est lissée avec l’assurance emprunteur, l’amortissement du crédit immobilier est moindre au début du crédit immobilier pour augmenter plus tard, lorsque la cotisation d’assurance de prêt diminue.

Dans certaines situations, notamment considérant le niveau élevé de la prime d’assurance de prêt proposé par la banque et une quotité assuré à plus de 100%, cette innovation du crédit immobilier lissé sur l’assurance de prêt entraîne un surcoût non négligeable sur le montant des intérêts totaux à payer.

Par exemple, pour un crédit de 250 000€ sur 25 ans, avec assurance groupe à 200%, le surcoût d’intérêt peut atteindre 3000€ sur la durée du crédit immobilier.

 

A suivre …

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14 Comments

  1. Gilles.DR315 says:

    Il me semble sauf erreur que la loi autorise dans le calcul du TAEA, le plafonnement à 100%.
    je cite un article du revenu de avril 2018 :

    « le TAEA permet de vérifier le TAEG (taux annuel effectif global) du crédit affiché. Car malgré les tentatives de normalisation, ce TAEG reste calculé de manière très variables par les établissements et selon les types de crédits.

    Il inclut en principe tous les frais dits obligatoires (intérêt, assurance, caution et frais de dossiers). Mais le coût de l’assurance n’y figure pas toujours en totalité. Dans le but parfois de ne pas dépasser le seuil de l’usure.

    Ainsi lorsque deux personnes sont assurées chacune à 100% du prêt, on parle alors d’une quotité de 200%, certains établissements n’incluent le prix de l’assurance dans le TAEG qu’à concurrence de 100% du capital emprunté, au lieu de 200% ».

  2. Bonsoir Gilles
    Concrètement le TAEA est sensé représenter le poids de l’assurance dans l’emprunt, un peu comme si on souhaitait faire un conversion en taux de crédit.
    Néanmoins de part son mode de calcul le TAEA et le TAEG sont quasiment à chaque fois tronqué.
    TAEA = TAEG avec assurance – TAEG sans assurance
    Donc quand dans le TAEG, on ne rentre que la part d’assurance qui est obligatoire le >TAEA ne représente que le coût de l’assurance obligatoire.
    à mon niveau je vais donc parler de TAEG oral et TAEG écrit car le fond du problème est là.
    Quand les emprunteurs sont devant leur banquier, celui ci demande bien un assurance à 100% chacun. Il n’indique a aucun moment qu’il y a une part obligatoire et une part facultative (certaines banque l’indique de manière habile sur leur simulation, mais la majorité noie le poisson), sinon les gens ne se retrouverai pas à payer des sommes énormes sur des contrats d’assurance groupe.

    • Bonjour,
      Votre article utilise des termes relativement limites en parlant de manipulation, et de présentation trompeuses du coût de l’ADIT par les banques
      Sachez que légalement, seule la partie obligatoire de l’assurance emprunteur doit être intégrée dans le TAEG.
      Partie obligatoire déterminée en quotité et en garanties, par les exigences de l’établissement prêteur en matière de couverture ADIT sur les prêts immobiliers. Ces exigences sont par ailleurs indiquées dans la FSI (fiche d’information standardisée) remise au client dans la première simulation assurance,et sont rappelées sur le site internet de la banque.
      Intégrer la partie non obligatoire de l’ADIT ( quotité supplémentaire à la quotité minimum exigée, ou garantie supplémentaire non exigée), reviendrait à fausser le TAEG sur l’offre de prêt !!
      D’autre part, pour rappel, le coût de l’assurance « facultative » est systématiquement indiqué sur l’offre de prêt(votre extrait de copie d’une offre de prêt présentant le coût de l’ADIT n’est donc pas complet). Le client a donc toutes les infos!!
      Enfin vous mélangez un peu tout dans cet article. Lorsque vous écrivez:
      Le client n’y voit que du feu et « engraisse » la compagnie d’assurance de prêt en payant un maximum d’intérêt au début du crédit immobilier !
      Ce n’est pas la compagnie d’assurance qui perçoit les intérêts payés par le client sur le prêt !!! L’assureur ne perçoit que les cotisations qui sont dégressifs, car basées sur un crd.
      Cordialement

  3. là ou je vous rejoints complètement Gilles c’est que l’objectif est assez régulièrement de contourner la problématique du taux d’usure.
    lorsque je fait les études sur les chnagelent d’assurance et que je m’amuse à calculer les TAEG réel car c’est c’est bien ce qui a été imposé à l’oral avant que l’offre de prêt écrite ne chnage la donne j’ai des clients qui a 45 ans sont en dépassement de taux d’usure tant l’assurance de la banque est chère.
    on peut donc se poser la question de pourquoi des normes bancaire pour protéger les emprunteurs si c’est pour les contourner aussi facilement.
    j’ajouterai qu’il y a un autre problème de taille, c’est que des clients se font refuser des prêt pour dépassement de taux d’usure car les logiciels bancaires ne peuvent pas (ne veulent pas) faire les mêmes calculs lorsqu’il s’agit de contrat en délégation.
    Ainsi quand c’est le contrat de la banque on ne rentre que la garantie décès obligatoire alors que quand c’est un contrat en délégation on rentre le coût total.
    Au final des refus de prêt liées à des pratiques qui sont anti concurrentielle.
    C’est la même choses pour ces fameux crédits immo à assurance lissée vendu par les banque du groupe BPCE. Pourquoi ne pourrait on pas les lisser sur tous les contrats d’assurances ?? pourquoi quand c’est le contrat de la banque il y a une pratique et quand c’est un autre contrat cette pratique change ??

  4. Personnellement, si je dois emprunter, il n’y a que 2 chiffres que je regarde et compare, ce sont :
    – le capital emprunté à l’origine,
    – le total remboursé (capital +frais divers, intérêts, assurances, ….) à la fin de la période.

    Et là, je me fous, des TAEG, TAEA et autres combines pour détourner la vigilance et le portefeuille de l’emprunteur.

    • Justement, que penser d’une offre de prêt qui dans la ligne : Cout total du crédit immobilier affiche un chiffre faux !

      • C’est du domaine de la justice dans ce cas !
        Mais avant de signer une offre d’emprunt, le quidam a devant les yeux un tableau d’amortissement avec en fin de page le coût total du crédit, le contrôle est relativement simple.
        Si dans les faits, après signature, l’amortissement est différent du tableau avant signature, c’est à la justice de trancher. J’ai cependant du mal à imaginer qu’une banque ou un organisme de crédit sérieux puisse agir ainsi !

  5. Patrick D says:

    Si le TAEG est faux, les emprunteurs peuvent attaquer la banque et l’obliger à rembourser tous les intérêts payés. Il faut cependant que la différence de TAEG soit au minimum de 0,1 % et que le TAEG soit inscrit dans l’offre de prêt.
    Voici ma question : pourquoi les banques joureaient à prendre des risques aussi énormes avec la méthode de l’assurance à 200 % et en faussant automatiquement le TAEG ?

    • Le TAEG n’est pas faux du tout puisque la banque rentre bien les coût obligatoire dans son chiffrage.
      il ne correspond par contre tout simplément pas à la réalité puisqu’à l’oral c’esrt du 100% obligatoire par personne qui est vendu.

  6. joseph GRASSET says:

    J’avais une question sur les donations simples (ce n’est peut être pas le bon endroit du site pour la poser ?
    Il semble qu’il soit possible (?) qu’un notaire puisse rédiger un acte rectificatif sur une vielle donation simple (si donateur et donataire sont d’accord) pour ajouter des clauses -que la donation est hors part successorale -figer la valeur de la donation à la date de l’exécution de celle-ci. Cela alors même que la valeur actuelle de la donation dépasse la valeur de la quotité disponible en cas de décès du donateur et d’ouverture de la succession

  7. Je viens de souscrire à un prêt immobilier et je suis exactement dans le cas présenté.
    Avant cet article, j’avais beaucoup de mal à trouver d’où cela venait, alors merci merci merci.

    Pour info:
    Nous avons souscrit à une assurance à 100% sur 2 tête (soit 200% pour garantir notre prêt) pour un montant total de 14 177.8€ (coût de l’assurance).

    Dans le contrat de prêt que nous avons signé il est clairement indiqué en page 4 que « le montant total à rembourser est de 294 782€ pour un emprunt de 246818€ »… soit un coût de 47 964€ (englobe les intérêts, frais de dossier, courtiers, CAMCA, assurance emprunteur) .

    Nous avons signé puis nous avons reçu notre échéancier (qui est différent de celui présent dans le contrat).

    Hors lorsque j’ai fait le bilan des frais + des intérêts échéanciers que j’ai reçu, j’en ai pour 55 086€.
    Après vérification, je constate que seulement 100% « obligatoire » d’assurance a été pris en compte dans le contrat soit 7 088.88€ au lieu de 200% (14 177.8€).

    Après avoir contacté la banque, celle-ci m’indique que pour eux il n’y a pas d’erreur, sans plus d’explication.
    Je trouve cela très limite comme technique car clairement le récapitulatif en page 4 est faux et c’est pourtant lui qui nous incite à souscrire l’offre (alors même que le chiffre est faux)…
    et c’est effectivement très difficile à voir…

    • Bonjour, alors pour des novices quel est la méthode de calcul pour s’apercevoir d’une telle erreur ? En modèle simplifié. Quel sont les éléments à être regardé et à quel moment. À la simulation, la signature, les deux ?

      • Je vous l’ai expliqué précédemment, mais plus précisément:
        – Vous avez une simulation avec votre mensualité, assurance comprise et au bout de la période un TOTAL remboursé = capital + intérêts + frais divers,
        – vous avez comparé toutes les offres sur ce même schéma et vous avez choisi la meilleure ou celle en laquelle vous avez le plus confiance,
        – vous signez votre offre et en même temps vous paraphez et conservez une copie signé par l’OF du tableau d’amortissement que vous avez comparé et qui doit correspondre à l’offre,
        – vous remboursez ensuite mensuellement votre emprunt. La mensualité doit correspondre à celles du tableau d’amortissement (ou inférieures).
        – dans le cas contraire vous faites une mise en demeure à votre établissement bancaire avec une lettre recommandée + AR de se tenir aux montants définis dans le contrat (l’offre signée),
        – en cas de non réponse ou de contestation par l’OF, vous saisissez l’ACPR voire la justice.

  8. Assurance emprunteur: les banques accusées de pratiques illégales

    Mis à jour le 19/02/20 à 18:13

    Une lettre a été envoyée au ministère de l’Économie et des Finances pour dénoncer la mainmise des banques sur l’assurance emprunteur.

    Il est toujours aussi difficile de changer d’assurance pour les prêts immobiliers. Et pourtant, depuis un peu plus de deux ans, les emprunteurs peuvent faire jouer la concurrence tous les ans. Ce qui permet de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. 90% des emprunteurs sont au courant, selon le comparateur Assurland. Et pourtant, 85% n’en profitent pas. La raison? Les banques continuent de freiner des quatre fers. «Dans 30% des cas, les emprunteurs n’obtiennent pas de réponse à leur demande de renégociation d’assurance. Ou l’obtiennent hors délai, ce qui les contraint à attendre une année supplémentaire avant de pouvoir changer d’assurance», affirme Martial Bourquin, sénateur PS à l’origine de l’amendement qui a facilité le changement annuel de contrat.

    Résultat: depuis l’adoption de cet amendement, les banques n’ont perdu que 1 à 2% de leurs contrats et conservent une part de marché largement majoritaire (plus de 80%). Une situation inacceptable pour un groupe de courtiers qui a adressé, par l’intermédiaire d’un cabinet d’avocat, Endroit Avocat, un courrier au ministère de l’Économie et des finances dont Le Figaro a pris connaissance.

    Dans un contexte de taux bas, les marges des banques sur les prêts immobiliers se réduisent. Certains établissements financiers tentent ainsi de conforter celles sur l’assurance emprunteur. Un marché à plus de neuf milliards d’euros. «Pour cela, les banques usent de tous les moyens y compris illégaux», dénonce Me Laurent Denis, avocat spécialiste en droit bancaire qui défend les courtiers.

    C’est ainsi par exemple que l’agence Charente-Périgord de Crédit agricole accorde une rémunération plus élevée aux courtiers qui lui présente des dossiers comportant plus de neuf fois sur dix une assurance du groupe, selon un extrait de la convention 2020 de l’agence publiée dans le courrier. «La Caisse régionale Charente-Périgord n’a jamais proposé de surpayer un courtier pour un dossier de crédit habitat qui aurait bénéficié d’une assurance emprunteur groupe mais uniquement et strictement pour un dossier prévoyant une assurance quelle qu’elle soit», rétorque la direction de l’établissement mis en cause.

    Autre exemple: la Banque Postale aurait refusé une demande de résiliation au motif que le dossier ne serait pas complet alors qu’elle a été formulée dans le délai prévu par la loi (deux mois), selon un courrier daté du 29 novembre 2019. Une pratique courante. «La première fois, ma banque a refusé ma demande car il manquait un document. Ce qui est faux. La deuxième, je n’ai eu de réponse. La troisième, j’ai fait appel à Magnolia.fr (comparateur d’assurance emprunteur) et la banque m’a confirmé par écrit qu’elle a validé l’offre», raconte un emprunteur. Il arrive même que la banque, après avoir accepté la résiliation de contrat, continue de faire payer deux fois son client.

    Enfin, toutes les Caisses d’épargne et les Banques populaires imposeraient désormais une clause stipulant que «le périmètre d’intervention du courtier se limite à la recherche d’une solution de financement portant sur les crédits destinés à financer les biens acquis». Ce qui exclut ainsi les contrats d’assurance emprunteur.

    Autant de pratiques qui, selon les plaignants, coûteraient aux emprunteurs plus de 3 milliards d’euros par an. «Toutes ces pratiques illégales sont autant d’atteintes à la libre concurrence et aux droits des consommateurs. Il n’y a aucune sécurité juridique si elles ne sont pas sanctionnées», estime Me Laurent Denis qui dénonce un «conflit d’intérêts entre les deux missions de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution: préserver la stabilité du système et veiller à la protection des consommateurs».

    L’avocat se prépare à engager plusieurs actions en justice qui, espère-t-il, fera bouger les lignes. De son côté, le sénateur Bourquin attend toujours que sa proposition , qui vise à inscrire dans la loi la date anniversaire à retenir pour faire jouer la résiliation annuelle, soit examinée. Elle a été déposée en avril 2019… Du temps de gagné pour les banques. «Tant qu’on ne nous a pas tapés dessus, on en profite» glisse un banquier.

    (Le Figaro)

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