Les banques cherchent des solutions pour améliorer leur marge commerciale et continuer à vendre des contrats d’assurance de prêt malgré une concurrence accrue depuis la généralisation de l’assurance de prêt en délégation. Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles comme le témoigne la dernière mise à jour de notre barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier (cf »Comparateur des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), les banques doivent trouver de la rentabilité !
Les banques sont prêtes à tout pour arriver à leurs fins, et notamment adopter une présentation trompeuse de l’offre de prêt afin de minorer le coût réel de l’assurance emprunteur et ne pas afficher un TAEG trop élevé.
Par exemple, voici deux pratiques de plus en plus courantes :

– Certaines banques, pour ne pas dire la grande majorité, calculent un TAEG en prenant en compte une assurance emprunteur qui couvre 100% du crédit alors que le crédit immobilier est assuré à 200% ;

– D’autres proposent de nouvelles forme de crédit immobilier dont la mensualité est lissée avec l’assurance emprunteur afin de noyer l’assurance emprunteur dans un package et augmenter le montant réel des intérêts payés ;

– Et c’est sans compter sur les banques qui font pression sur les courtiers en crédit immobilier pour empêcher l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt en délégation.

 

Calculer un TAEG et un coût total d’assurance de prêt en prenant en compte une assurance emprunteur qui couvre 100% du crédit alors que le crédit immobilier est assuré à 200%.

La première technique est simple mais terriblement efficace : Il s’agit de calculer le TAEG du crédit immobilier en intégrant uniquement une partie des cotisations d’assurance de prêt attachées au crédit immobilier objet de l’offre de crédit.
Vous le savez, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez obligatoirement souscrire une assurance de prêt qui permettra le remboursement anticipé du crédit en cas de décès ou invalidité. Le crédit immobilier doit être assuré à hauteur de 100%, réparti entre les emprunteurs généralement au regard de leur capacité de remboursement individuelle.
Il est courant lorsque les co-emprunteurs disposent d’un revenu proche de souscrire une assurance de prêt à hauteur de 50% chacun. La somme des deux quotités permettant la couverture à 100% du crédit immobilier. On peut tout à fait envisager une couverture 75% / 25% ou 100% /0% dès lors que la somme de la couverture est égale ou supérieure à 100%, c’est le minimum obligatoire.
Voici ce que l’on peut lire à ce sujet sur les offres de prêt : « Lorsque le Prêteur exige la souscription à un contrat d’assurance emprunteur pour l’octroi du Crédit, sur la quotité d’assurance retenue par l’Emprunteur et les cautions éventuelles, sauf stipulations contraires figurant aux conditions particulières, seule la part d’assurance couvrant 100% du montant du prêt est obligatoire. En cas de pluralité d’emprunteurs et/ou cautions, cette part est répartie proportionnellement à la quotité d’assurance retenue par chaque tête assurée. »
 
Néanmoins, dans la réalité, le conseiller bancaire aura à cœur de vendre une quotité d’assurance de prêt supérieur à 100%. Il est courant que l’assurance de prêt couvre 150% ou 200% du crédit immobilier. Il s’agit là d’une manière simple pour augmenter les marges de la banque puisque le coût total de l’assurance de prêt est proportionnel au niveau de couverture. Une assurance de prêt qui couvre 200%, c’est une prime deux fois plus élevée qui couvre 100% du crédit immobilier. CQFD !
Mais attention, il ne faudrait pas que le client s’aperçoive du cout astronomique de l’assurance de prêt ! Ainsi, dans le calcul du TAEG, ainsi que dans les chiffres détaillées permettant de le calculer, la banque intègre uniquement le montant de l’assurance de prêt obligatoire, c’est à dire celle qui assure 100% du crédit immobilier et non la couverture à 200% systématiquement proposée par le commercial de la banque.
D’ailleurs, saviez vous que vous n’étiez pas obligé de vous assurer à 100% chacun ? Connaissez vous le coût de cette protection ? On parle parfois de plus de 10 000€ ? Croyez vous vraiment qu’un emprunteur informé accepte de dépenser 10 000€ supplémentaires sans chercher à comprendre ?
Voici un copie écran d’une offre pour laquelle le montant total de l’assurance emprunteur est de 33 000€ car le crédit immobilier est assuré à 200%.

Oui, vous lisez bien, seul une partie des primes d’assurance de prêt sont ici mentionnées. Cette présentation tronquée empêche une saine comparaison des offres de financement !
Seul le candidat emprunteur attentif et rigoureux s’apercevra de la manipulation ! En attendant, celui qui voudrait utiliser un comparateur d’assurance de prêt sera tenté de comparé le coût d’une assurance en délégation avec ce coût affiché dans l’offre de prêt, alors même qu’il ne s’agit que d’une partie des cotisations versées.
Cette copie écran de l’offre de prêt est fausse ! La ligne « Coût total du crédit pour l’emprunteur » n’est pas de 86393€, mais de 102393€ du fait d’une assurance emprunteur qui couvre le crédit immobilier à 200% (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. »).
Le même détail avec l’affichage d’un coût total d’assurance emprunteur à 33 000€ ne serait pas du tout du même effet ! Dans notre exemple, le véritable TAEG n’est pas de 1.79% mais de 2.27% ! Ça change tout !
 
Nb : D’autres banques vont encore plus loin en affichant un TAEG qui ne tient compte que de l’assurance décès et oubliant ainsi le coût de l’ITT (cf »Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications« ).
 

La crédit immobilier à mensualité lissée sur l’assurance emprunteur.

La nouvelle « innovation » consiste à proposer une mensualité unique pour l’emprunteur : La mensualité du crédit immobilier et l’assurance emprunteur seront groupés et constitueront une somme constante sur toute la durée du crédit immobilier. Il s’agit d’un sujet que nous avions déjà développé à la fin de l’année 2018 dans cet article « Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ? », mais il semble que la pratique s’étend depuis quelques mois avec la généralisation des contrats d’assurance de prêt calculé sur le capital restant à rembourser (et non plus sur le capital emprunté).
Il s’agit d’une forme de crédit immobilier à amortissement lissé sur l’assurance emprunteur. D’un point de vue commercial, cette technique est très efficace pour « faire passer » l’assurance de prêt et éviter la négociation. Il s’agit alors de vendre un taux de crédit immobilier et une mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier. Seul l’emprunteur qui voudrait comprendre le lien entre taux du crédit immobilier et montant de la mensualité se rendra compte de la réalité de l’assurance emprunteur.
Les banques qui proposent une assurance de prêt calculée sur le capital restant à rembourser (et non plus sur le capital emprunté) utilisent cette technique pour augmenter le montant des cotisations d’assurance au début du prêt sans que l’emprunteur ait l’impression de les payer.
Prenons un exemple simple :

Une banque faisait payer 0.30% d’assurance de prêt calculé sur le capital emprunté. Ainsi, pour un crédit de 200 000€, l’assurance de prêt représentait 600€ par année pendant toute la durée du crédit immobilier.

Aujourd’hui, cette même banque propose une assurance de prêt calculée sur le capital restant à rembourser, mais au taux de 0.60%. Ainsi, l’assurance de prêt est dégressive avec le temps et le remboursement du crédit, mais elle est nettement plus importante au début du crédit immobilier (et le phénomène est aggravé avec le mécanisme de la quotité présentée ci avant). La première année, l’assurance de prêt s’élève à 1200€, soit 100€ / mois (soit une augmentation de 40%), mais elle sera dégressive et son montant sera très faible à la fin du crédit immobilier.

Considérant la durée de vie effective des crédits immobiliers, vous comprenez l’intérêt des banques de faire payer le maximum d’assurance de prêt pendant les 8 premières années du crédit ! (cf »

 
L’emprunteur n’étant pas capable d’absorber une telle cotisation d’assurance pendant les premières années, le crédit immobilier avec mensualité lissé sur l’assurance de prêt permet de « faire passer la pilule discrètement » ! Le client n’y voit que du feu et « engraisse » la compagnie d’assurance de prêt en payant un maximum d’intérêt au début du crédit immobilier !
Sans lissage de la mensualité, il est très difficile de faire accepter ce montage au client !
 
Combiné avec la présentation biaisée mise en avant au début de l’article, plus personne n’y comprend rien ! Et l’emprunteur n’a qu’à signer en bas de la page.
 
En outre, cette forme de lissage de l’amortissement du crédit immobilier a pour conséquence de ralentir de l’amortissement et augmente mécaniquement le montant des intérêts payés sur toute la durée du crédit immobilier. En effet, lorsque la mensualité de l’assurance de prêt est calculée sur le capital restant dû (et non sur le capital emprunté comme c’est encore trop souvent le cas dans le cas des contrats d’assurance groupe proposé par les banques), celle ci est dégressive avec le temps et le remboursement du capital emprunté.
Dans l’hypothèse d’un crédit immobilier dont la mensualité est lissée avec l’assurance emprunteur, l’amortissement du crédit immobilier est moindre au début du crédit immobilier pour augmenter plus tard, lorsque la cotisation d’assurance de prêt diminue.
Dans certaines situations, notamment considérant le niveau élevé de la prime d’assurance de prêt proposé par la banque et une quotité assuré à plus de 100%, cette innovation du crédit immobilier lissé sur l’assurance de prêt entraîne un surcoût non négligeable sur le montant des intérêts totaux à payer.
Par exemple, pour un crédit de 250 000€ sur 25 ans, avec assurance groupe à 200%, le surcoût d’intérêt peut atteindre 3000€ sur la durée du crédit immobilier.
 
A suivre …

Pour aller plus loin :
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