Lentement mais surement, les taux d’intérêt augmentent. signe des temps ou fin d’une période bénie, l’argent se fait plus rare, les banques doivent recapitaliser leur fonds propres, les risques sont davantage pris en considération… le coût de l’argent augmente progressivement, sans que l’on ne puisse rien y faire.

 

Comment les taux d’intérêt des emprunts d’État sont ils déterminés.

Les taux d’intérêt sont déterminés autour de trois points :

  • Le taux court terme déterminé par la banque centrale européenne. Il s’agit du taux de l’argent au jour le jour.
  • L’inflation anticipé sur la période.
  • Le risque de signature. c’est à dire la prise en compte du risque de non remboursement du capital objet du prêt.

 

Le taux d’emprunt de l’état peut schématiquement être présenté comme le taux d’emprunt court terme (défini par la banque centrale européenne), additionné des anticipations d’inflation sur la période de l’emprunt.

TAUX DE LA BCE + INFLATION ANTICIPÉE + RISQUE DE SIGNATURE (Risque de défaut de l’Etat) = TAUX D’EMPRUNT DE L’ETAT

Le TEC 10 est un indice calculé quotidiennement par interpolation linéaire entre les deux OAT les plus proches de la maturité exacte de 10 ans et d’un encours supérieur à 20 milliards de francs (soit environ 3 milliards d’euros). Il correspond donc au taux de rendement d’une OAT fictive de maturité exactement égale à 10 ans.

Depuis le début du mois de novembre, la mise en perspective de la crise de l’euro, la perte du triple AAA a pour conséquence une augmentation forte des taux;  Cette augmentation est d’autant plus importante que les taux de la banque centrale européenne sont faibles à 1,25%.

 

La hausse récente s’explique principalement par une meilleure prise en compte du risque de signature de l’Etat. Alors que ce risque était considéré comme absent, la récente évolution de la conjoncture a tendance à mettre en avant cette notion. La France possède toujours son triple AAA mais les marchés financiers anticipent très largement le changement de statut de la qualité de la note de la France.

 

L'évolution de l'indice TEC 10 depuis sa création en 1996

 

Comment les taux des crédits immobiliers sont ils déterminés ?

Ensuite, l’Etat étant réputé moins risqué que tous les autres agents économiques (particuliers ou entreprises), les taux d’intérêt proposés aux particuliers et aux entreprises est toujours fonction des taux de l’emprunt d’Etat, auquel on ajoute un risque de signature (risque de défaut du particulier ou de l’entreprise).

TAUX D’EMPRUNT DE L’ETAT + RISQUE DE SIGNATURE = TAUX D’EMPRUNT DES AGENTS ECONOMIQUES

Mécaniquement, l’augmentation de la prise en compte des risques conduit à une augmentation générale et structurelle des taux d’intérêt.

 

La fragilité des banques devrait conduire à une augmentation des taux des crédits immobiliers.

Les taux des crédits immobiliers étant indirectement fonction des taux d’emprunt de l’Etat, l’augmentation récente devrait avoir des conséquences sur le niveau des prêts aux particuliers et aux entreprises. Mais ce n’est pas tout, car  un taux proche de 3,60% reste un niveau historiquement très bas.

La santé financière des banques et surtout la nécessité pour ces dernières de maîtriser leur bilan devraient conduire à une raréfaction du crédit et donc à une augmentation des taux d’intérêt.

Pour faire simple, l’ingénierie financière mis en œuvre par les banques sur les marchés financiers, c’est à dire la capacité des banques à réaliser plus de bénéfices sur les marchés que via leur métier originel, bénéficie à tous les emprunteurs et permet d’obtenir des conditions de financement à des taux très faibles.

Par exemple, les taux des crédits immobiliers sont très proches des taux des OAT 10 ans : le ménage français s’endette à un niveau très proche du niveau d’endettement de l’Etat (+-0,30%) actuellement. Cette comparaison n’est pas logique et c’est l’industrialisation financière et la spéculation sur les marchés qui ont autorisés ce très faible différentiel.

En effet, lorsque les banques réalisent un prêt, deux solutions :

  • Soit la banque prête l’argent que les épargnants ont déposés sur les livrets et autres placements bancaires.
  • Soit la banque emprunte elle-même des fonds sur les marchés financiers. Cet argent fera l’objet de prêts aux agents économiques (particuliers et entreprises).

 

Avec l’industrialisation de la banque de financement et d’investissement, les banques pouvaient emprunter sur les marchés à des conditions très favorables. L’ingénierie financière des salles de marchés permettaient aux banques d’emprunter dans des conditions privilégiés.

La crise financière a pour première conséquence de remettre en cause cette ingénierie financière et les taux auxquels les banques empruntent sur les marchés ont tendance à augmenter, l’effet sur le niveau de crédit immobilier devrait se faire sentir sous peu.

Voici un graphique qui illustre les difficultés des banques pour assurer leur financement. On constate clairement de regain de tension depuis septembre 2011.

 

Ainsi, faute de pouvoir emprunter suffisamment de fonds sur les marchés, les banques doivent augmenter les dépôts bancaires afin de continuer à faire leur métier de prêteur. On constate depuis quelques mois une bataille des banques pour capter l’épargne sur les livrets, CEL, PEL …. Les banques commencent à se battre à coup d’offres boostées pour capter plus d’épargne des français.

Cette concurrence pour capter l’épargne a pour conséquence une augmentation des taux d’intérêt de l’épargne mais également du côté des crédits immobiliers. Plus les banques rémunèrent l’épargne bancaire, plus les taux des prêts bancaires devront être élevés.

 

 

Bref, la période ou l’argent coulait à flot semble bien révolue…

 

A suivre…

 

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10 Comments

  1. Pingback: L’inévitable hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, Epargne … | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

  2. Merci pour ces explications détaillées sur la manière dont est calculé le taux d’emprunt d’un État et les précisions sur le calcul des taux de prêt immobilier.

    Les banques se basent la plupart du temps sur les moyennes mensuelles pour fixer leurs grilles de taux. Quand on regarde l’évolution de la moyenne mensuelle du TEC10, il n’y a pas de doute à avoir, ça monte en flèche depuis septembre :

    – Juin : 3.39 %
    – Juillet : 3.34 %
    – Août : 2.94 %
    – Septembre : 2.65 %
    – Octobre : 2.98 %
    – Novembre : 3.41 % (sans tenir compte de la valeur du 30 novembre non communiquée mais qui devrait être au dessus de cette moyenne).

    Les taux de crédit immobilier devraient suivre la tendance dans les semaines à venir…

    • Et le phénomène devrait s’accentuer car l’effet « besoin de reconstituer les marges » des banques pourrait s’ajouter à cette donnée « hausse des OAT (matérialisé par le TEC 10).

      Merci de votre commentaire.

  3. Moui…
    Enfin, dans le même temps, possibilité de baisse des taux directeurs…
    Des taux directeurs quasi nuls ou nuls, cela s’est déjà vu.
    Bien sur, cela se complique avec les risques d’inflation (et de stagflation).
    Bien malin celui qui peut prévoir les évolutions de taux à court terme (ne pas trop mélanger avec la question des taux des emprunts d’état, car comme il est écrit dans l’article, une corrélation n’est pas naturelle…).
    Seule chose qui parait sure, l’accès au crédit restera difficile pour les clients du secteur bancaire (priorité aux dossiers les plus solides…), et ce quels que soient les taux, donc cela pèsera sur les volumes.

    • Bjr Guillaume,
      Très bon article comme d’habitude!
      Mais dans ton analyse tu oublies de dire que nombre d’etablissements se refinancent aussi sur le marche interbancaire (euribor) et qu’en swapant ces taux, elles les transforment en ressources taux fixé. Une bonne marge commerciale la dessus et tu obtiens un barème de taux de crédit….
      Bonne soiree

  4. Bjr Guillaume,
    Très bon article comme d’habitude!
    Mais dans ton analyse tu oublies de dire que nombre d’etablissements se refinancent aussi sur le marche interbancaire (euribor) et qu’en swapant les taux de ces emprunts, elles les transforment en ressources taux fixe. Une bonne marge commerciale la dessus et tu obtiens un barème de taux de crédit….
    Bonne soiree

  5. Pingback: L’inévitable hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers | Marché Immobilier | Scoop.it

  6. Bonjour,
    Merci pour mettre à disposition cette « bible » qu’est devenu votre support.
    Concernant votre article, comme tout béotien, je croyais que l’argent octroyé dans le cadre des prêts immobiliers était un argent « virtuel », scriptural, purement comptable et dont la valeur mathématique avait vocation à disparaître au fur et à mesure de l’amortissement au travers des remboursements par l’emprunteur.
    Votre article dit qu’au contraire cet argent est lui même acheté aux marchés par les banques pour être « revendu » à l’emprunteur d’un crédit immobilier avec marge.
    Alors qu’en est-il ? Merci pour votre réponse.

    • Vous l’avez dit, il y a création de monnaie virtuelle, de monnaie scripturale.
      Mais ceci n’est pas extensible, puisque des ratios doivent être respectés. Ces ratios sont imposés par les régulateurs nationaux, en accord avec des règles ou traités internationaux (voir accords dits de Bâle 3 concernant les banques).
      Ces ratios devenant plus restrictifs (problème de la solvabilité des banques), ou les Banques sont capables d’augmenter leurs fonds propres (faire appel aux investisseurs) ou elles doivent limiter les crédits octroyés. Éventuellement, elles font les deux. Comme les Banques ne peuvent pas obtenir le remboursement rapide des crédits en cours, on peut aboutir à un assèchement drastique des nouveaux crédits…
      On peut donc s’attendre à un crédit rare, indépendamment de l’évolution des taux.
      Par ailleurs, l’économie ralentit, et les instances ad hoc peuvent vouloir la soutenir. Ce qui est contradictoire avec ce qui est écrit plus haut…
      Difficile donc de savoir comment tout cela va évoluer (voir les avis divergents des vrais spécialistes…). L’économie, ce n’est pas très compliqué, mais elle évolue dans le domaine de l’incertitude, et c’est loin d’être facilement assimilable par le béotien. Et l’expérience prouve que les gouvernants sont experts en discours et en paroles, mais sont et restent béotiens en économie.

  7. Pour prolonger cette réflexion, cet article est intéressant :

    « Un grand banquier de la Place, dont on ne citera pas le nom pour ne pas le gêner, commente ainsi l’analyse de Standard & Poor’s sur la situation des banques françaises :

    « C’est une vision biaisée du modèle français. Une très grande partie de nos ressources est hors bilan comme l’assurance-vie ».

    Cette phrase dit tout !

    Tout d’bord une monstrueuse bévue, PREDICA, SOGECAP ne sont pas hors bilan des comptes du Crédit Agricole ou de la Société Générale. Ce sont des entreprises de plein exercice, filiales des banques et dont les actions apparaissent aux bilans de leurs maisons mères comme participations. Les milliards d’encours qu’elles portent dans leurs bilans ne sauraient en aucune façon se confondre avec les ressources de leurs maisons mères.

    Ensuite, la dure réalité. En créant des filiales, sociétés d’assurances sur la vie, les banques françaises ont toutes, à partir des années 80, fait le choix d’orienter l’épargne de leurs clients bancaires sur des contrats d’épargne placés auprès de leurs filiales ayant le statut de société d’assurances sur la vie, car en agissant ainsi, elles faisaient bénéficier leurs clients d’une fiscalité plus avantageuse tout en obtenant pour elles des marges plus généreuses.

    Ayant vidé les livrets bancaires de leurs clients, les banques françaises pour poursuivre leurs activités de crédits ont dû emprunter. Trouvant facilement ce financement extérieur, elles ont eu, un peu ou beaucoup la folie des grandeurs et ont emprunté non pas seulement pour répondre aux besoins de crédit des ménages et des entreprises françaises mais aussi pour faire de la banque d’investissement, terme anodin pour couvrir des activités financières sans rapport avec le crédit et leur métier originel.

    Si les banques françaises au lieu de créer des filiales d’assurances sur la vie avaient continué à recueillir l’épargne de leurs clients en le plaçant sur des livrets bancaires à terme, elles auraient aujourd’hui au minimum 700 milliards d’euros de dépôts sur des livrets bancaires qui sont aujourd’hui sur des contrats en euros dans leurs filiales, sociétés d’assurances sur la vie !

    Pour faire face aux échéances de 80 milliards d’euros de leur dette à long terme en 2012, les banques françaises vont veiller de façon systématique et de façon très incitative à ce que toute nouvelle épargne de leurs clients soit placée sur des livrets bancaires à terme.

    Concrètement, elles vont :

    – s’efforcer d’arrêter l’alimentation en versements libres des contrats épargne de leurs filiales, sociétés d’assurances sur la vie. Celles-ci pourront espérer rester alimentées par les versements périodiques ou programmés, par prélèvement automatique ;

    – inciter leurs clients dont les contrats sont arrivés au terme des 8 ans et tout particulièrement les détenteurs de contrats à prime unique d’un montant élevé à rapatrier cette épargne sur des comptes bancaires à terme sensiblement mieux rémunérés en 2011 que l’épargne des contrats vie en euros !

    Par ces deux actions, les banques peuvent espérer ramener en 2012, 80 milliards au sein de leur bilan et ainsi pouvoir faire face aux échéances 2012 de leur dette à long terme.

    « On a compris que ces 80 milliards, sans cette crise systémique et ce moment de vérité sur ce modèle français de bancassurance de l’assurance vie, seraient restés comptabilisés dans l’encours géré par les sociétés d’assurances sur la vie. Ce scénario 2012 sera aussi celui de 2013, 2014, 2015…et toujours de l’ordre vraisemblablement de 80 milliards…

    On voit bien dès lors que 2012, va marquer un tournant décisif dans l’histoire de la bancassurance en France. »

    Source : http://www.lalettredelassurance.com/2011/12/l%E2%80%99ampleur-de-la-dette-des-banques-francaises-sonne-le-glas-du-modele-de-bancassurance-de-l%E2%80%99assurance-vie/

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