Les métiers autour du courtage de crédits immobiliers sont relativement récents. Avant, lorsque vous achetiez votre résidence principale ou lorsque vous réalisiez un crédit immobilier locatif, il était de coutume de faire le « tour du marché » en prenant rendez-vous avec votre banque historique puis avec deux ou trois autres banques de votre environnement.

Il vous suffisait alors d’organiser deux ou trois rendez-vous en agence pour obtenir une proposition tarifaire qui consistait principalement dans une négociation du taux nominal du crédit immobilier. Il fallait alors faire deux ou trois allers-retours pour négocier et obtenir un crédit immobilier à un niveau satisfaisant.

Tout cela était quelque peu chronophage, mais rien de véritablement insurmontable pour le candidat à l’investissement immobilier. Mais tout cela, c’était avant la pseudo révolution du courtage en crédit immobilier par internet.

A l’époque, meilleurtaux.com, précuseur de la comparaison de taux immobilier sur internet dès 1999, promettait de comparer gratuitement les barèmes des banques pour nous faciliter la vie et éviter les rendez-vous dans les banques et une négociation du crédit immobilier. Belle promesse et véritable gain de temps, cette innovation s’est peu à peu transformée pour améliorer ses marges au risque de perdre de vue l’intérêt premier des clients.

Aujourd’hui, plus de 20 ans après cette innovation à forte valeur ajoutée, le courtage de crédit immobilier est en train de perdre du terrain tant la valeur ajoutée pour l’emprunteur se réduit comme peau de chagrin.

Initialement gratuit lorsqu’il s’agissait de réaliser une simple comparaison des barèmes bancaires, le service « comparateur » des courtiers en crédit immobilier est devenu payant : Meilleurtaux, mais également Empruntis ont basculé en mode payant depuis septembre 2020 ;

Le candidat à l’emprunt immobilier devra payer le courtier par Internet pour s’économiser les deux ou trois rendez-vous avec le banquier. On parle d’un honoraire dont le montant approche 1% du montant du crédit immobilier. Cela commence à faire très cher pour une simple comparaison de barèmes.

De surcroît, l’enjeu du financement immobilier n’est plus tant la négociation du taux nominal du crédit immobilier que la négociation de l’assurance emprunteur. Malheureusement, un courtier en crédit immobilier n’est pas payé par les banques pour négocier une assurance emprunteur attrayante, mais pour apporter un nouveau client à la banque. Un courtier en crédit immobilier qui négocierait systématiquement l’assurance emprunteur en proposant un meilleur contrat en délégation pourrait perdre son partenariat avec les banques.

En pratique, les courtiers en crédit immobilier on un quota maximum à respecter s’ils veulent conserver les mandats de courtage avec les banques. Négocier l’assurance emprunteur n’est pas dans la mission du courtier en crédit immobilier.

Ainsi, utiliser les services devenus onéreux des courtiers en crédit immobilier pourraient vous couter très cher car vous pourriez ne pas pouvoir négocier l’assurance de prêt et réaliser de véritables économies.

Prenons un exemple pour mieux comprendre pourquoi l’enjeu véritable n’est plus la négociation du taux du crédit immobilier, mais véritablement la négociation de l’assurance emprunteur (et donc pourquoi vous n’avez probablement pas intérêt à utiliser les services d’un courtier en crédit immobilier).

Imaginons un crédit immobilier de 250 000€, 20 ans, dont le taux serait de 1.20% et le taux moyen d’assurance de prêt de 0.225 % du capital emprunté. L’emprunteur est homme, cadre d’entreprise de 38 ans.

  • Mensualité du crédit immobilier : 1172.18€ * 240 mensualités = 281.323€. Le montant total des intérêts est donc de 31323€ sur toute le durée du crédit immobilier.
  • Cotisation moyenne d’assurance de prêt = 46.91€ soit un coût total de 11257€.
  • Au total, le coût total du crédit immobilier est de 281223+11257 = 292580

Cet emprunteur a le choix entre :

  • Négocier le taux nominal de son crédit immobilier en obtenant 1.10% et conserver un taux d’assurance emprunteur à 0.225%. Dans cette hypothèse, la mensualité baisse de 11.26€ pour un coût total du crédit immobilier de 278621€ et le coût de l’assurance emprunteur inchangé. Au total, le candidat emprunteur économise 2701€ par rapport à la situation initiale.

ou

  • Négocier le tarif de l’assurance emprunteur et obtenir un taux d’assurance emprunteur de 0.12% et conserver un taux nominal de crédit immobilier à 1.20%. Dans cette hypothèse, la mensualité du crédit immobilier est identique et le coût total du crédit immobilier reste de 281323€. En revanche, le coût de l’assurance emprunteur chute à 23.99€ / mois pour un coût total de 5757€. Au total, le candidat emprunteur aura économisé 5500€ en négociant l’assurance emprunteur sans négocier le taux nominal du crédit immobilier et en se concentrant sur la négociation de l’assurance emprunteur.

Conclusion : Dans cet exemple tiré d’un cas réel, le candidat économie 2701€ en négociant le taux nominal du crédit immobilier (mais il devra rémunérer le courtier en crédit immobilier) alors qu’il pourrait économiser 5500€ en négociant l’assurance emprunteur et en souscrivant une assurance emprunteur par délégation.

Lors de la négociation du taux de l’assurance emprunteur, le recours au courtier en crédit immobilier est inutile et le candidat emprunteur économisera donc les honoraires qu’il n’aura pas à lui verser 😉

CQFD.

Il ne vous reste plus qu’à retourner faire le tour du marché et consulter les directement les banques et négocier votre assurance emprunteur en parallèle.

Ps : Avec le covid-19 et la digitalisation rapide des relations bancaires, nombreuses sont les banques qui proposent des rendez-vous téléphoniques qui vous éviteront de perdre trop de temps 😉

Cela vaut vraiment le coup !

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