Depuis quelques semaines, vous semblez être de plus en plus nombreux à ne pas pouvoir obtenir votre crédit immobilier à cause d’un dépassement du taux d’usure. Cette impossibilité d’obtenir un accord de financement concerne depuis quelques mois, les emprunteurs en SCI ; Elle semble se propager progressivement vers les emprunteurs particuliers et notamment ceux dont le profil emprunteur est le recherché par les banques et ceux qui souffrent ou on souffert d’une maladie ou d’un problème de santé.
En effet, vous n’êtes pas sans savoir que la loi interdit la pratique des prêts usuraires : Les banques ne peuvent accorder des crédit immobilier dont le TAEG est supérieur au taux d’usure. Attention, il s’agit bien du TAEG, et non seulement du taux du crédit immobilier.
Ainsi, malgré des taux exceptionnellement bas (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier »), vous pouvez être empêché d’obtenir votre crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure.
Pour mémoire, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX ! », le TAEG, c’est le taux de crédit immobilier, auquel on ajoute le coût de l’assurance emprunteur, de la garantie, des frais du courtier en crédit immobilier, les frais bancaires.
Ainsi, le TAEG, que l’on pourrait synthétiser comme le taux total de votre crédit immobilier ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé par décret.
Voici les derniers taux d’usure publié le 15 Janvier 2019 :
| Taux d’usure des crédits immobilier = TAEG Maximum des crédits immobiliers. | ||
| Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros | ||
| Taux moyen effectif | Taux d’usure (Le TAEG du crédit immobilier ne peut légalement pas dépasser ce taux d’usure). | |
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 2,09% | 2,79% |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2,12% | 2,83% |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 2,26% | 3,01% |
| Prêts à taux variable | 1,82% | 2,43% |
| Prêts relais | 2,43% | 3,24% |
| Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale (SCI). |
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| Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans | 1,68% | 2,24% |
Attention, il ne faut pas sous-estimer les risques. Pour vous le démontrer, voici un exemple parfait d’emprunteur qui pourrait se voir refuser l’obtention de son crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure :
Emprunt de 200 000€ sur 20 ans à 1.75% ; Frais de garantie = 2500€ ; Frais assurance de prêt = 20000€ sur la durée du prêt = TAEG = 2.84% soit égal au taux d’usure actuellement en vigueur ! Une hausse même minime du taux de crédit immobilier aura pour conséquence d’empêcher l’obtention d’un crédit immobilier pour ce candidat emprunteur.
Le taux d’usure pourrait exclure un certain nombre d’emprunteur du marché immobilier : Incapable d’obtenir un crédit immobilier, certain ne pourront acheter le bien immobilier qu’ils convoitent malgré taux d’endettement satisfaisant. Les candidats à l’emprunt immobilier concernés sont :
- Les emprunteurs dont le profil emprunteur n’est pas le meilleur et qui ne profite donc pas des taux de crédit immobilier les plus faibles ;
- Les emprunteurs qui ne peuvent bénéficier d’un assurance de prêt à coût faible. Il pourra s’agir des emprunteurs de plus de 60 ans, mais aussi et surtout ceux qui ont des problèmes de santé ou une maladie même anodine. Ces derniers n’auront d’autres alternatives que trouver une assurance emprunteur optimisée à leur situation. A ce titre, vous devez lire ces deux articles importants : Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur ; Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? ;
- Les candidats à l’emprunt immobilier qui passent par l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier qui facture des honoraires ;
- Les emprunteurs en SCI qui sont touchés par un taux d’usure plus faible que les emprunteurs en direct. A ce titre, je vous engage à lire cet article « Crédit immobilier : difficile de financer les SCI à cause du dépassement du taux d’usure ? ». ;
- Les emprunts très longs d’une durée supérieure à 25 ans.
Ainsi, alors que la tendance à la hausse des taux de crédit immobilier semble se dessiner dans les prochains mois, la question du taux d’usure pourrait devenir un frein pour le marché immobilier. Une augmentation, même modérée des taux de crédit immobilier pourrait empêcher de nombreux emprunteurs de trouver un crédit immobilier … Nous pourrions alors assister à un blocage du marché immobilier.
A suivre… Il n’existe qu’une solution, négocier âprement les conditions de votre assurance de prêt immobilier. A ce titre, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance de prêt.
