Lorsque l’on s’interroge sur la gestion de son patrimoine et plus globalement sur la réalisation d’un investissement immobilier ou d’un placement financier, la question du rendement est centrale : Le rendement est il suffisant ? Quelle espérance de rendement pour ce placement ? Le rendement est il certain ou au contraire est il composé d’une partie aléatoire ?

Car tel est bien le sujet le plus important. Évoquer la question du rendement suppose pour l’investisseur de se projeter et d’envisager l’évolution future du bien immobilier ou du marché dans un environnement par nature aléatoire. Il est bien évidemment tentant de faire confiance aux performances passées pour se projeter dans l’évolution future de l’investissement. Il s’agit là pourtant d’une erreur majeure à l’origine de nombreuses déconvenues : Ce n’est pas parce que les marchés actions affichent une performance moyenne de -+ 7% à long terme, que l’épargnant pourra bénéficier de ce rendement pour son portefeuille. La date d’entrée sur le marché et les conditions de marché pendant la durée de son placement seront les seuls déterminants de son rendement réel. 

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Sur le marché immobilier, le raisonnement est le même : Ce n’est pas parce que le marché immobilier affiche une hausse ininterrompue depuis 20 ans … que cette hausse se poursuivra pour les 20 prochaines années.

Fort de cet aléa inhérent à tout investissement, l’épargnant ou l’investisseur ne pourra pas connaître à l’avance le rendement de son investissement ou de son placement. On parle alors d’espérance de rendement ! L’espoir, c’est tout ce qu’il nous reste 😉

Afin d’optimiser la qualité de son espoir de rendement, l’investisseur devra donc s’entourer d’une multitude d’hypothèse et réaliser des simulations parallèles avec des hypothèses différentes.

C’est en ce sens que nous vous proposons régulièrement nos simulateurs : Ils vous permettent de construire votre espoir de rendement au regard des hypothèses que vous jugerez crédibles. Pour utiliser nos simulateurs :

 

Il est évident que le marché immobilier se prête tout particulièrement à ces simulations et hypothèses : Hausse des loyers, baisse des loyers, hausse de l’imposition, baisse du prix de l’immobilier, hausse des prix de l’immobilier, charge d’entretien, vacance locative sont autant d’hypothèses qui pourront varier pour estimer le rendement espéré de l’investissement immobilier.

Le placement financier sur les marchés financiers relève lui du véritable « espoir de rendement » fondé sur l’historique et la confiance dans la poursuite des mécanismes de valorisation future. Il est quasi impossible de calculer l’espoir de rendement d’un placement financier en faisant varier des hypothèses simples. Personne n’est capable de calculer par anticipation le rendement futur d’un placement financier en bourse par exemple. Les épargnants sur les marchés financiers n’ont pas d’autres choix que de faire confiance dans la persistance des mécanismes passés de valorisation des actifs, confiance dans la capacité des phénomènes passés se poursuivre dans le futur (à défaut d’être capable d’anticiper des évolutions sources de valorisation)

 

 

Quel est le rendement minimum qui doit être recherché par l’investisseur immobilier ou l’épargnant sur les marchés financiers pour ne pas s’appauvrir ?

Il s’agit là d’un vaste question dont la réponse est impossible. En effet, l’objectif de rendement n’est pas une donnée absolue, c’est surtout une donnée variable selon les objectifs de l’épargnant investisseur. Néanmoins, il est possible de fixer un niveau de rendement minimum, un niveau de rendement minimum « charnière » qui fera la différence entre :

  • L’épargnant investisseur qui s’enrichit, c’est à dire celui qui valorise son patrimoine à un rythme supérieur à la création de richesse de ses compatriotes ;
  • L’épargnant investisseur qui s’appauvrit, c’est à dire celui qui valorise son patrimoine à un rythme inférieur à la création de richesse de ses compatriotes.

Je crois qu’il est possible de fixer ce taux de rendement « charnière » comme étant le taux de croissance nominale du PIB. Il s’agit donc du taux de croissance réel du PIB (c’est à dire le taux de croissance du PIB régulièrement mis en avant dans les médias) auquel on ajoute le taux d’inflation.

 

 

Se contenter d’un rendement minimum indexé sur l’inflation me semble être une source d’appauvrissement. La pratique fixe le taux d’inflation comme le niveau de rendement minimum d’un investissement immobilier ou d’un placement financier permettant de maintenir le pouvoir d’achat de l’épargnant investisseur.

Il ne faut pas confondre pouvoir d’achat, c’est à dire appauvrissement absolue et l’appauvrissement relatif fonction du taux de croissance nominal du PIB. De manière simplifiée, avoir un taux de rendement de son patrimoine inférieur au taux de croissance nominal de l’économie, c’est valoriser son patrimoine à un rythme inférieur … et donc s’appauvrir par rapport aux autres investisseurs.

 

Comparer les rendements, c’est surtout comparer les risques.

Aujourd’hui, le rendement sans risque n’existe pas. Il n’est pas possible d’espérer valoriser son capital sans risque, même le Livret A propose un rendement inférieur à l’inflation, ne garantissant plus le maintien du pouvoir d’achat de l’épargnant. C’est le propos de cet article « Quel meilleur placement 2019 pour une épargne sécurisée, garantie et rémunératrice ? ».

Tout rendement devra être apprécié et comparé au regard du niveau de risque qu’il présente.

Pour mémoire, l’inflation 2018 est proche de 1.80% … et le rendement du livret A est à seulement 0.75%. Même, le fonds euros des contrats d’assurance vie, qui n’est plus un produit sans risque, ne permet plus de valoriser votre patrimoine à un niveau suffisant.

Le rendement 2018 des fonds euros des contrats d’assurance vie devrait être, en moyenne, de 1.60%. On peut néanmoins considérer qu’il s’agit du rendement maximum qu’il est possible d’atteindre pour un épargnant qui ne souhaite prendre un niveau de risque réduit.

Ensuite, il convient de comparer le rendement espéré de votre investissement immobilier ou placement financier au regard de ce rendement « relativement sécurisé » (même s’il n’est plus possible d’affirmer qu’il est sans risque).

Cet espoir de rendement devra être calculé net de frais, de charges, d’impôts, … et entouré d’hypothèses variables. Il s’agira alors de calculer le TRI, le Taux de rendement Interne de l’investissement tel que nous le détaillons dans cet article « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ? ».

Chacun devra apprécier son « espoir » de rendement par rapport à ce rendement minimum proposé par un produit financier dont le risque est réduit.

Est ce qu’un espoir de rendement de 5%, avec des hypothèses prudentes est suffisant pour investir dans un bien immobilier ? Faut il préférer un espoir de rendement de 8% ? Et avec des hypothèses hautes ? Quel rendement ?

L’aléa par rapport à un placement « sécurisé » est il suffisant ? Le risque est il rémunéré à long terme ?

Que penser des marchés financiers ? Peut on avoir confiance dans la persistance des mécanismes de création de valeur dans le futur ? Peut on faire confiance aux rendements passés pour espérer les rendements futurs ? Je ne sais pas.




5 Comments

  1. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    Pour plagier César,
    réussir ses investissement nécessite :

    un tiers d’opportunisme fiscal,
    un tiers d’intelligence,
    un tiers de chance,
    et un gros tiers de capital.

    Car de toutes façons, il faut de préférence les deux (investissements financiers et immobiliers)

    Concernant le premier, ( financier) c’est assez simple : il faut recourir à une assurance vie de renom (genre AFER) mélanger actions et taux, et prier qu’on n’ait pas une baisse tout de suite après ( comme en ce moment) On devrait avoir du 4/5 %/ an sur le long terme.

    Concernant l’immobilier, il faut :

    -s’en occuper soi même
    -Acheter dans un endroit où il y aura de la plus-value (centre des grandes villes surtout Paris)

    trouver des bons locataires!!!!( A Paris par exemple on loue très souvent à des sociétés pour leurs cadres ce qui évite pour le propriétaire, les impayés, les lois alur et autres, et les frais d’agence)

    -se positionner sur des niches fiscales comme le LMP si possible en fonction de sa situation personnelle.( entre autre cela permet d’amortir et évite l’IFI)

    Si l’on remplit toutes les cases, alors on peut avoir en cumulant rendement + plus-value en capital +exonérations d’impôts, environ du 6 à 10% net. en fonction de la chance et du moment d’entrée.

    Donc l’immobilier est plutôt mieux mais il faut s’y investir personnellement et avoir du capital pour acheter de bonnes adresses et ne pas prendre trop de risques.

    Sinon il vaut mieux rester sur l’ assurance vie.(ou alors il faut se positionner sur un micro marché provincial que l’on connait bien )

    • roland garnier says:

      OK à julien bonnetouche
      J’ajouterai également un élément indispensable : bien entendu s’en occuper soi même et pour cela surtout rester dans son périmètre de vie ce qui limite les possibles bien faits de la loi Denormandie

  2. Vous proposez quoi ?

  3. Dindonsauvage says:

    ouahou…

    est-il temps d’acheter un poulailler ?

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