Quelle frustration ! Devant la baisse généralisée des taux des crédits immobiliers, vous faites une demande auprès de votre banque afin de renégocier le taux de votre crédit immobilier. Demande que vous trouvez légitime et fondée.
Et là, déception, le nouveau taux de crédit immobilier proposé par votre banque dans le cadre de cette renégociation, n’est pas compétitif par rapport aux taux que je vous communique tous les mois (cf « Meilleurs Taux de crédit immobilier actuels – Septembre 2015 : Des taux en hausse, lentement mais surement« ).
Pourquoi, systématiquement, le taux du crédit proposé dans le cadre d’une renégociation du crédit immobilier est plus élevé que le taux lors d’un rachat de crédit par une autre banque ?
Votre banque fait elle preuve de mépris à votre égard ? Préfère t’elle que vous changiez de banque ? Vous n’êtes pas assez important pour elle ? C’est comme ça que ma banque récompense ma fidélité ? Voilà très certainement votre réaction face à la proposition de votre banque.
 

Analysons ensemble pourquoi le taux obtenu lors d’une renégociation de crédit immobilier est supérieur aux taux proposés pour un nouveau crédit immobilier dans une autre banque ?

Avant d’invectiver votre banquier, il est essentiel de comprendre la position délicate dans laquelle il se trouve : Vous, son client, lui demandez de réduire sa marge et donc de gagner moins d’argent. Ce qui est légitime pour vous, ne l’est pas nécessairement pour lui.
C’est rarement avec plaisir qu’un commerçant accepte de réduire son bénéfice futur.
Pour autant, votre banquier cédera à votre demande (même s’il tentera au premier abord, de vous démontrer que vous n’y avez aucun intérêt) par peur de perdre davantage. Il faut malheureusement passer par le chantage commercial pour obtenir une bonne renégociation de votre crédit immobilier.
Le chantage commercial, c’est simplement de consulter une autre banque pour y faire une demande de rachat de crédit immobilier (c’est à dire, que la nouvelle banque vous octroi un nouveau crédit pour remplacer votre crédit actuel).

  • Dans cette nouvelle banque, vous n’êtes pas client et cela devrait vous permettre d’obtenir des conditions de financement très favorables : La perspective d’un nouveau client et donc d’un chiffre d’affaires accru l’encourage à faire une proposition très attrayante.
  • Dans votre nouvelle banque, vous êtes déjà client et votre demande de renégociation du taux de crédit immobilier, c’est la certitude d’une baisse de marge et d’un moindre bénéfice.

Commercialement (car je vous rappelle que votre banque est un commerçant), la position n’est pas la même pour les deux banques : Il est plus aisé d’être offensif pour gagner un nouveau client que défensif pour garder son client et limiter la baisse du taux au stricte minimum.
 
D’un point de vue technique, votre banque actuelle, c’est à dire la banque dans laquelle vous avez votre crédit immobilier pour lequel vous demandez une renégociation va calculer un « taux équivalence », c’est à dire un nouveau taux de crédit immobilier, suffisamment faible pour que le taux de la banque concurrente ne soit pas suffisant , suffisamment élevé pour que votre banque ne perde pas trop de marge d’intérêt.
 

Le taux obtenu après renégociation est calculé par équivalence de mensualité vis à vis d’un rachat par une autre banque.

Comme nous vous l’expliquions dans notre simulateur de renégociation de crédit immobilier « Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt« , faire racheter son crédit immobilier par une autre banque induit des frais que vous n’aurez pas à supporter en demandant simplement à votre banque actuelle de renégocier votre crédit immobilier en cours. Faire un rachat de crédit induit de payer :

– Des frais de mainlevées de garantie réelle hypothécaire puis des frais de nouvelle garantie pour le nouveau prêt ;

– Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), souvent de 3%, plafonné à 6 mois d’intérêt, sur le capital restant à rembourser ;

– Des frais de dossiers,

 
Ces frais ne sont pas à payer lors d’une simple renégociation du taux de votre crédit immobilier actuel. Donc oui, lors d’un rachat de crédit par une autre banque, le taux y est plus faible, mais surtout, le nouveau capital emprunté y est plus élevé (capital restant à rembourser du crédit + frais de nouvelle garantie + Frais de dossier + Frais de mainlevées + …).
Votre banque actuelle vous propose donc un taux d’intérêt plus élevé que le taux de la banque concurrente. Votre banque actuelle va chercher un taux permettant d’assurer une équivalence de mensualité vis à vis de la proposition de la banque concurrente.
 

Taux proposé pour un nouveau crédit d’une nouvelle banque X Montant du capital emprunté pour le rachat de crédit (y incluant les frais détaillés ci avant)

=

Taux proposé par votre banque actuelle X Capital restant à rembourser actuellement

PS : N’oubliez pas d’inclure le coût de l’assurance de prêt lors de la comparaison des mensualités (votre ancien crédit est probablement fait avec une assurance groupe onéreuse alors que le nouveau crédit immobilier pourra être réalisé avec une assurance en délégation nettement moins onéreuse – cf « Changez librement d’assurance de prêt en cours de crédit à partir du 26 Juillet 2014 !« )

Vous souhaitez comparer les meilleurs taux de crédit immobilier pour votre projet immobilier ou le rachat de votre crédit immobilier par une autre banque ?

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

8 commentaires