En 2014, les taux des crédits immobilier et plus globalement les conditions d’octroi des crédits immobiliers devraient être dans la continuité du mouvement engagé en 2013.
2013 aura finalement été une année assez favorable pour les emprunteurs avec des niveaux de taux d’intérêt proche des plus bas historiques.
taux des crédits immobilier 2013
En apparence, tout va bien dans le meilleur des mondes pour les emprunteurs. Pourtant, lorsque l’on creuse un peu, tout n’est pas si rose que cela : Derrières des taux apparemment bas, les conditions d’octroi varient sensiblement selon la qualité des emprunteurs.
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2013, un tournant important sur le marché du crédit immobilier et pour le métier de banquier

Les établissements bancaires, soucieux de soigner leur bilan, sélectionnent de plus en plus les emprunteurs et deviennent de plus en plus exigeants quant aux conditions de financement (strict respect du ratio des 33% des revenus, apport personnel obligatoire pour les durée d’emprunt supérieures à 20 ans ou 25 ans, …).
En 2013 et encore davantage en 2014, le crédit immobilier ne peut plus être un produit d’appel permettant de capter de nouveaux clients. 
Entre contraintes réglementaires renforcées, perte de la capacité à imposer l’assurance emprunteur fortement génératrice de commission et plafonnement des commissions bancaires en cas de découvert, les banques n’ont pas d’autre choix : le crédit immobilier doit redevenir une source de bénéfices pour les banques : Les banques reviennent à la base de leur métier et doivent générer une marge sur intérêt pour développer leur capacité bénéficiaire.
 
De surcroît, les normes de solvabilité imposées par Bâle 3 modifient profondément le métier de banquier : En 2013 et encore davantage en 2014, la capacité des établissements bancaires à prêter dépendra de leur capacité à collecter de l’épargne monétaire. Ne sous-estimez pas l’importance de ces nouvelles normes réglementaires, il s’agit d’un tournant structurel fort modifiant en profondeur la manière appréhender le métier de banquier. La crise de 2008 nous a appris qu’il pouvait être très onéreux (et même parfois impossible d’emprunter des fonds sur les marchés financiers interbancaire), les banques doivent donc se mettre en ordre de marche pour ne plus être dépendant du marché interbancaire (marché interbancaire = prêt entre banque).
 
En 2013 et encore davantage en 2014, les emprunteurs paieront les conséquences de tout ces changements :

  • Condition d’octroi de crédit resserrées (respect des ratios de financement à 33%, exclusion des CDD ou autres situation d’intérim, apport personnel obligatoire pour les emprunts sur durée longues > à 20 ans … )
  • Taux d’intérêt gradué en fonction de la qualité des emprunteurs. Les emprunteurs « peu intéressants » pour les banquiers se verront proposer des taux peu intéressant, mais particulièrement rémunérateur pour les banques ; alors que les clients « intéressants » se verront proposer des conditions de financement attrayant et compétitive. Les banques pourront accepter de ne pas percevoir de marge sur intérêt dès lors que ces clients « intéressants » pourront leur garantir d’autres sources de rémunération (commission, collecte d’épargne, assurance vie …).
  • … bref, fini l’euphorie de la bulle immobilière …

 

Une année 2013 sauvée par les rachats et les renégociations de crédits immobilier.

Néanmoins, lorsque l’on analyse le niveau d’activité des banques, on constate clairement que 2013 aura été une très bonne année par rapport à 2012, après un premier trimestre médiocre.
Il faut bien avouer que le niveau particulièrement bas des taux d’intérêt aura permis de très nombreuses renégociations de crédits (cf article « Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt« ). Dans un marché de l’immobilier atone, la production 2013 aura été sauvée par les rachats et autres renégociation de crédits (à noter tout de même un fort décrochage de l’activité de financement de l’immobilier neuf au dernier trimestre 2013).
 
 
activité crédit immobilier 2013

En 2014, des taux toujours au plus bas, mais une pression haussière incontestable.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble de ces données, les taux des crédits immobiliers devraient toujours rester aussi bas (du moins tant que le niveau des taux d’emprunt d’état restent bas). Néanmoins, pas de doute, les banques devront augmenter leur marge sur taux d’intérêt : cela pourrait avoir pour conséquence une légère hausse des taux, surtout pour les emprunteurs « les moins intéressants« . Les jeunes primo accédants à la propriété et les ménages modestes pourraient être les plus pénalisés.
Pour autant, les taux resteront toujours très bas au regard des conditions de financement applicables il y a quelques années…
 

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