La révolution de l’immobilier « vert » et l’importance du critère de « consommation énergétique » dans la valorisation d’un bien immobilier.

Souvenez vous, c’était en 2007, le grenelle de l’environnement amorçait une révolution dans l’immobilier : La révolution de l’immobilier non énergivore, de l’immobilier « vert » quasi auto-suffisant d’un point de vue de la consommation énergétique.
L’entrée en vigueur des étiquettes indiquant le niveau de performance énergétique de l’immobilier date seulement de 2008 ; Depuis 2012 et jusqu’à 2020, le grenelle de l’environnement à fixé des objectifs ambitieux pour que la construction de logement neuf deviennent de moins en moins énergivore et même à énergie positive d’ici 2020.
Mise en oeuvre reglementation thermique
 
En moins de 10 ans, c’est une véritable révolution qui bouleversée le marché de l’immobilier. En moins de 10 ans, la valeur « verte » est devenu un critère inhérent à la valeur d’un bien immobilier. Cette notion et l’impact du critère « consommation énergétique » dans la valorisation d’un bien immobilier, nous avons commencé à l’évoquer dès fin 2010, début 2011 (cf « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif » publié en novembre 2011)
Certains lecteurs du site (qui se reconnaîtront) ont à de nombreuses reprises insister sur l’importance de ce bouleversement (cf « Effets de la crise sur les loyers commerciaux » publié en Novembre 2010).
 
Depuis, le monde à changé. Depuis, nous n’avons plus besoin d’essayer de vous convaincre de cette mutation importante du marché de l’immobilier, c’est un fait :

La valeur verte et le critère de consommation énergétique devient prédominant dans les critères de valorisation d’un bien immobilier. 

Le paroxysme de ce phénomène devrait être atteint après la mise en oeuvre de la RT 2020.
 
Nous avons commencé à intégrer ces critères d’investissement il y a seulement 4 / 5 ans. La vitesse de propagation du critère énergétique dans le marché est incroyable et les conséquences devraient encore s’accentuer dans les prochaines années.
 
 

Demain, une nouvelle révolution ? L’immobilier collaboratif structure en profondeur la manière de « consommer » l’actif immobilier.

Nous sommes aujourd’hui à un autre tournant majeur. Après la révolution de la consommation énergétique des bâtiments (poussée par le pouvoir législatif grâce à l’accumulation de nouvelles normes de construction), nous vivons l’émergence de l’économie collaborative et le partage de la propriété est préféré à la détention de l’actif immobilier. 
Cette révolution collaborative ne sera pas sans conséquence sur la valeur des biens immobiliers. Dans 5 ans, nous ne nous poserons pas la question de savoir si l’immobilier collaboratif a bouleversé le marché de l’immobilier, nous le vivrons.
 

Une révolution de l’immobilier collaboratif qui devrait toucher en priorité les résidences secondaires et l’investissement en LMNP résidence de tourisme.

L’immobilier collaboratif touche dans un premier temps l’immobilier de vacances. C’est à dire la détention d’un actif immobilier de plaisir dont la détention ne répond à aucun critère rationnel : La résidence secondaire. 
Bien au delà de l’émergence de nouvelles solutions collaborative qui permettent de partager la propriété immobilière pour de courts séjours tel Airbnb (location saisonnière entre particulier ) ou Guest to Guest (échange de maisons pour les vacances, le marché de la résidence secondaire devrait être profondément affecté par ce changement de perception de la détention d’un actif immobilier : Quelle est l’utilité d’être propriétaire d’un immeuble (coûteux et dont la valeur va baisser dans les années à venir) occupé seulement, et en moyenne, 6 semaines par an ?
Considérant que les nouvelles générations privilégient la jouissance à la propriété et que l’économie collaborative leur permet de jouir temporairement de la propriété d’un autre, les résidences secondaires pourraient connaître dans les années à venir un très fort mouvement de désaffection (et les prix pourraient fortement chuter).
 

Les LMNP en résidence de tourisme, première touchée par l’immobilier collaboratif

La révolution de l’économie collaborative, de manière schématique, un vaste mouvement de partage de la propriété immobilière, n’est pas non plus sans conséquence pour le modèle économique des professionnels de l’immobilier de tourisme tel les résidences de tourisme (Bélambra, Pierre et Vacances, …).
Dans un marché, ou l’offre de bien explose grâce à cette nouvelle tendance qui consiste à partager sa propriété, les acteurs historiques souffrent et peinent à remplir leurs hôtels et autres résidences ou doivent consentir de très fortes baisses de loyer. C’est d’ailleurs dans ce contexte difficile que Bélambra est actuellement en train de renégocier avec une baisse de -40% les loyers versés aux propriétaires LMNP (cf »LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »).
Les propriétaires investisseurs dans les résidences de tourisme en LMNP doivent craindre le pire car la valeur intrinsèque de leur investissement pourrait être fortement affectée par cette nouvelle manière de percevoir la consommation d’un bien immobilier. 
 

Mais les résidences senior et autres résidence étudiantes également affectée par ces nouvelles tendances et le développement de la colocation.

Croire que les conséquences de l’immobilier collaboratif s’arrêteront aux résidences de tourisme et aux résidences secondaire est un leurre. En ce qui concerne le logement des personnes âgées ou des étudiants, on constate de plus en plus de nouvelles offres de logement dont les fondements repose sur l’économie collaborative.
L’économie collaborative, c’est le partage de sa propriété et de sa jouissance. A ce titre, les offres d’investissement en colocation pourraient s’avérer pleine de bon sens pour les années à venir. En partageant la jouissance d’un grand appartement, chacun des locataires accède à un cadre de vie qu’il n’aurait pu atteindre individuellement. 
Cette réflexion s’applique bien évidemment pour le logement étudiant, mais également pour le logement des personnes âgées qui peuvent ainsi rompre contre la solitude et ses tristes conséquences.
Je crois cette nouvelle perception de la consommation de l’immobilier porteuse de sens pour l’avenir (cf « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?« ).
Malheureusement, le développement de ces nouvelles offres de location pourraient pénaliser la rentabilité des résidences services pour personnes âgées et autres résidences étudiantes. Nous n’en sommes cependant pas encore à ce stade.
 

L’immobilier de bureaux et les SCPI de rendement affectée par l’immobilier collaboratif.

Enfin, et c’est probablement l’un des secteurs de l’investissement immobilier qui devrait être le plus affecté par l’immobilier collaboratif, l’immobilier de bureaux pourrait être structurellement reconsidéré par cette nouvelle manière de consommer l’actif immobilier.
Nous vous révélions, il y a quelques mois, dans cet article « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir » que :

Jones Lang LaSalle estime que le taux moyen d’utilisation des bureaux en île de France est entre 50% et 60%.

Partant de ce constat de l’émergence de nouveau mode de consommation de l’espace de bureau, 74% des entreprises du CAC40 ont envisagées une refonte de leur espace de travail.

Le mode de consommation des bureaux évolue très rapidement, et la recherche perpétuelle de réduction des coûts conduit à une profonde et rapide mutation de l’immobilier de bureaux.

En période de disette économique, les entreprises peuvent elles se permettre d’avoir une taux d’occupation de leurs bureaux proche de 50%. 

L’immobilier de bureau est en pleine mutation technologique et les cadres du tertiaire ont un moindre besoin d’un espace de travail dédié à leur activité.

Sans pour autant aller jusqu’au télétravail (80% des entreprises n’y sont pas favorables principalement pour des questions de management), la réorganisation des bureaux et du mode de travail entraîne une profonde mutation de l’immobilier de bureau, avec peut être au final, un moindre besoin d’espace et un partage de l’espace en fonction des besoins de chacun des salariés.

 
Face à ce constat fort, l’économie collaborative se développe et propose de nouvelles offres de location adaptées à ces travailleurs nomades qui n’ont plus besoin d’un espace de travail à 100% de leur temps de travail. Nous observons depuis quelques mois, années, l’émergence de solution de co-working : Un espace de bureau partagé qui permet au delà du partage des lieux, un échange et la partage d’un réseau professionnel. 
Après la révolution de la performance énergétique des bâtiments, l’émergence de l’immobilier collaboratif devrait fortement modifier le marché de l’immobilier d’entreprise et principalement l’immobilier de bureaux.
Cette conclusion ne fait plus aucun doute, lorsque l’on met en parallèle :

– Le développement de la technologie de l’internet mobile,

– Une nouvelle perception des besoins qui privilégie maintenant le partage de la jouissance ;

– Le développement du travail indépendant. Aux Etats-Unis,1/3 des américains est Freelance. Dans 10 ans, 50% des gens travailleront de manière indépendante. En tant que consultant indépendant, graphiste, entrepreneur, etc (Source : Gigaom). 

 
 

L’immobilier collaboratif, prochaine révolution immobilière ?

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