Cela commence comme un coup de tonnerre :

Belambra entame une révision judiciaire de ses loyers et demande une baisse de 40% des loyers versés aux épargnants investisseur en LMNP !

 

La révision judiciaire des loyers est une procédure d’ordre public permettant tant au bailleur qu’au preneur à bail de demander l’arbitrage d’un juge afin de fixer le prix du loyer, à la hausse ou à la baisse, en fonction de la réalité économique.

Selon nos informations, Belambra demande une baisse des loyers de 40%.

Cette révision judiciaire des loyers est prévue à l’article L145-39 du code du commerce :

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« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

 

Ainsi, lorsque la clause d’indexation du loyer du bail commercial (basé sur l’évolution de l’indice du coût de la construction) conduit à une augmentation de plus de 25% du loyer originel fixé contractuellement, le preneur à bail (= le locataire) peut demander une révision à la baisse du loyer s’il considère que les clause d’indexation du loyer commerciale conduisent à un loyer trop élevé eut égard à l’environnement économique et trop éloigné de la valeur locative de l’immeuble (valeur locative définie au terme de l’article L145-33 du code du commerce).

L’arbitrage du juge est demandé afin de fixer un loyer en accord avec la valeur locative de l’immeuble et revenir sur les clauses contractuelles prévues dans le bail commercial.

Récemment, dans cet article « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« , nous vous alertions sur les risques de baisses du loyer à l’occasion du renouvellement du bail commercial. Belambra va plus loin car la révision judiciaire des loyers s’applique aux baux en cours (ce qui n’exclu pas par ailleurs, une nouvelle négociation lors de la renégociation du bail commercial).

Nous sommes bien loin de l’investissement sans risque dans l’immobilier pour assurer des revenus complémentaires indexés.

Encore une fois l’épargnant se trouve au cœur d’une mécanique capitaliste dont il n’est qu’un pion. Le rapport de force entre propriétaire (épargnant investisseur en LMNP) et groupe financier exploitant les immeubles n’est définitivement pas à l’avantage de l’investisseur propriétaire.

Pour l’exploitant des résidences LMNP, le propriétaire n’est qu’un centre de coûts. Plus le loyer versé est faible, plus les bénéfices de la résidence service sont élevés.

Après la faillite de nombreux exploitants de résidence de tourisme, les perspectives de moins-values à la revente (cf  » LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?« ), les baisses de loyers lors du renouvellement du bail commercial, la tentative de révision judiciaire des loyers n’est pas une bonne nouvelle qui risque d’accélérer encore la désaffection pour l’investissement LMNP en résidence service.

 

Avant de réagir il faut essayer de comprendre pourquoi Belambra cherche à faire baisser les loyers versés aux propriétaires investisseurs LMNP ?

Belambra, une santé financière dégradée…

Une rapide lecture des bilan 2012 et 2013 fait apparaître une perte d’exploitation importante. Toutefois les chiffres s’amélioraient sensiblement de 2012 (-9M€) à 2013 (-3M€).

Dans le même temps, le CA restait stable (152 M€) avec un désendettement très sensible. Mais le bilan 2014 constate une forte dégradation de l’activité (143M€) tant en terme d’activité que de marge ce qui amène à un résulat net de –18M€

Le RAN est négatif de 34 M€ pour des capitaux propres qui sont passés dans le même temps de 40 à 20 M€. En même temps il y a eu une forte hausse de l’endettement revenu à son niveau de 2012 (sauf dettes fournisseurs)

 

Un marché qui tangue…

Les vacances se morcellent de plus en plus et les usagers réservent plus tard en fonction de la météo. Le budget de vacance est réduit sur l’habitat pour laisser une plus grande part aux activités de plus en plus onéreuses.

L’habitat collectif est de plus en plus battu en brèche par l’habitat individuel avec de nouvelles forme de location (Air BnB, échange de logements…)

La aussi le bilan 2014 devrait nous en dire plus

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Des problèmes inhérents à Belambra ?

Belambra Club est le fruit de la scission de VVF et d’une restructuration initié en 2008* Il y a donc:

– VVF Villages (historique) pour les vacances « Entrée de gamme » ou « sociales »

Puis Belambra qui gère :

– Pour le milieu de gamme : de fortes rénovations sur des emplacements de meilleur niveau. Le foncier était cédé avec une possible préemption en cas de vente. Seignosse, La Grande Motte, Soustons, Grasse, …
– Quelques fleurons étaient vendus à une OPCI montée avec le groupe PAREF : Menton, Biarritz, Propriano…
– D’autres faisaient l’objet d’une opération de lease-back.

 

A cela s’ajoute le feuilleton de l’interminable cession de 45% détenus par le GAN et qui n’arrivait à s’en défaire qu’en 2013. L’actionnaire de référence restant la CDC.

Tout ceci n’a pas simplifié la gestion de l’ensemble avec des soucis au niveau des réservation comme le montre un certain nombre de forum sur internet.

 

 

Que faire si votre résidence est concernée ?

La question est importante et essentielle. Comment réagir ? Comment les épargnants esseulés doivent ils s’organiser pour faire face à ses demandes de révision judiciaire ?

Qui est responsable ? Votre Conseil en Gestion de Patrimoine, qui a commercialisé ses résidences ? Les plateformes de distribution, qui ne cessent de vanter la sécurité de ces investissements ?

Il semble que certains commercialisateurs (c’est à dire les grossistes qui proposent ces biens aux Conseils en Gestion de Patrimoine) aient négocié avec le groupe Bélambra pour éviter cette renégociation judiciaire des loyers (40% demandés) mais des baisses substantielles devraient tout de même être demandées dans les mois qui viennent (15 à 20% au moins).

L’important est de se regrouper (en association ou derrière un avocat spécialisé) pour se défendre en groupe et de manière mutualisée. Toutes les résidences ne connaissent pas la même situation.
Donc il est important de se faire communiquer les résultats d’exploitation de la résidence y compris de manière judiciaire .

Louis Alexandre de Froissard avait rédigé un article intéressant sur le sujet : LMP / LMNP : sortir des pièges

 

Encore une fois l’emplacement choisi sera important et il permettra le cas échéant de mettre en concurrence Belambra avec d’autres exploitants pour choisir le mieux disant .

 

Avez vous investi dans une résidence service Belambra ?

Avez vous été victime d’une demande de révision judiciaire des loyers dans votre résidence LMNP ?

Merci à vous, de nous faire part de votre expérience. Les épargnants concernés vous remercieront !

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –   

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293 Comments

  1. Je ne suis pas un spécialiste mais en cas de révision du loyer de 40%, le propriétaire peut récupérer refuser cette révision et récupérer son bien?

    Normalement en bail commercial, on peut récupérer son bien si l’exploitant ne veut pas payer ce qui est prévue au bail commercial ?

    Sam

  2. Encore des surpris ? La mode du LMNP pour s’assurer à vie des rendements pour la retraite…..
    LMNP en première main ou d’occasion (marché de la revente), l’heure de gloire est finie.
    Les CGP seront probablement poursuivis pour certain d’entre eux. Les juges ne s’embarrassent plus et appliquent sans distinction la ‘co-responsabilité », autrement dit tous les intervenants.
    L’évolution du métier est telle qu’aujourd’hui, il faut mettre tous les inconvénients AVANT les avantages et bien les signaler, faute de quoi le couperet tombe. Vendre un BIC défiscalisé n’est plus suffisant.

  3. Logiquement, si le locataire veut faire diminuer son loyer, il doit attendre la fin de période de ans pour le renégocier et passer en justice si pas d’accord. Il n’est pas obligé de quitter le fond de commerce.
    Si l’expert mandaté par le juge donne un loyer de marché correspondant à une baisse de – 40 %, le juge dira ok pour – 40 %. Il faut se battre auprès de l’expert et prouver que le service, l’emplacement et le marché valent le loyer payé.
    Mais nous parlons de résidences « de services ». Le pense que cela veut dire qu’il suffit que BELAMBRA n’assure pas les services pour que la valeur de la résidence baisse et que le loyer de marché ( correspondant à ce niveau de services ) baisse aussi. BELAMBRA ne peut donc pas perdre en justice, il perd juste ses futurs clients qui ne lui feront pas confiance mais comme de toute façons BELAMBRA n’a plus rien à perdre…

  4. merci pour l’info
    Perso je ne veux plus « d’investissements papiers » sauf à de rares exception
    C’est le genre de mauvaise surprise que je redoute…
    On attire les mouches et après on change les règles du jeu!
    Je me dirige de plus en plus vers les investissements dans les actifs tangibles directement ou les titres vifs.
    C’est moins facile, moins accessible mais on a moins de mauvaises surprises de ce genre.

    • article intéressant Alexandre.
      Guillaume, si des auteurs de cette qualité interviennent je réviserai mon jugement sur les articles invités de ce blog

        • Bonjour. Est ce que certains sont concernés par Belambra résidence « lou pigno  » au Pradet . Je viens de recevoir un courrier ou Belambra m
          expose ,Que suite à des difficultés de marché il me demande de baisser de 100€ par mois mon loyer en plein milieu du bail( bail de 11 ans expirant le 20 mai 2020)et me propose un avenant en resignant pour 9 ans en gardant les mêmes avantages que l ancien à savoir que la loi Pinel aujourd’hui impose au bailleur les grosses réparations article606 et me dise qu il prenne cet article à leur charge. J ai l impression d être floué et je ne sais quoi faire. Pouvez vous m aider svp. Je ne connais pas les autres propriétaires. Merci

          • Nathalie du 77 says:

            Bonjour Armando,

            Je suis dans le même cas que vous, propriétaire Belambra résidence « lou pigno » au Pradet , o, me propose une baisse de loyer je ne sais que faire…

          • J’ai pris contacter avec le conseiller en patrimoine, je lui envoie le dossier et en retour j’attends de voir ce qu’il va me conseiller.
            Pour l’instant, je ne suis pas pour signer cet avenant d’autant plus que le bilan 2015 semble être en augmentation de 10% selon certains sites qui deconseillent d’accepter sans information supplémentaires dont ce bilan 2015.

          • Bonjour Armando, j’ai reçu la même proposition de Belambra concernant un bien dans la résidence de Saint Jean de Monts. Je suis aussi désamparé et néanmoins prêt à me mobiliser afin de ne pas perdre 20% des loyers perçus!

            • Chabanon christophe says:

              Bonjour 🙂
              Je viens de lire votre commentaire dans un forum concernant saint jean de mont et l avenant au bail que j ai dû moi aussi signer en 2017 car dans le même cas que vous… 🙁
              Je réalise seulement maintenant que je me suis fais avoir et je commence un peu tard à me renseigner.
              L avez vous signé aussi ? Ou avez vous pu vous extraire de cette situation. ?
              Cordialement

              Christophe

    • « Perso je ne veux plus « d’investissements papiers » »
      Nous sommes bien en phase! Sauf que investir dans du papier qui au bas mot doit coûter quelques malheureux euros …… 🙂 On n’investit pas dans du papier, éventuellement on peut placer, à ses risques et périls.

      « vers les investissements dans les actifs tangibles directement  »
      Il n’y a que ça de vrai!
      C’est ce que j’ai toujours fait.
      Et ce n’est pas la situation mondiale aujourd’hui qui me fera changer d’avis

      « C’est moins facile »
      Oui, il faut de l’huile de coude, la différence entre un investissement et un placement en quelque sorte ……

      • bonjour Nathalie du 77

        MON MAIL carvalho.armando@orange.fr

        nous sommes 4 de « lou pigno conservons nos contact je pense que nous allons en avoir besoin

        envoyé moi vos coordonnees j essaie de regrouper certains proprios. cordialement

      • LIONEL si vous avez des réponses de votre conseiller pouvez vous nous en faire profiter ? merci et dans quel Belambra êtes vous investi car il paraitrait que tous les sites soient touches

        • Nathalie du 77 says:

          nr.quickweb@free.fr

          Bonjour Arma, Lionel,

          oui le bilan devrait être positif en 2015, aussi nous aurions une part de loyer variable en supplément si nous signons. point positif
          Nous devions avoir une augmentation en nov 2015, le loyer indexé saute au 01-10-2018. POINT négatif sans parler de la grosse baisse de loyer.
          Ils auraient pu et il faudrait exiger une réunion d ‘information suite à ce courrier.
          Le DANGER en cas de non signature sera en 2020, Belambra peut décider de ne pas renouveler son bail aux propriétaires n’ayant pas fait d’effort étant donné que le parc n’est pas en intégralement plein. Certains propriétaires se retrouvant avec leurs biens à gérer seul avec 4000€ annuelle de charges de copropriétés (j’ai un exemple chez Pierre et Vacances) au pire des cas ou proposant un loyer divisé par 2.
          En signant nous sommes tranquilles jusqu’en 2024 mais restons au main de leur gestion à moins de leur revendre le bien mais à quel prix…
          J’attends avec impatience la réponse de ton conseiller en patrimoine Lucien, merci.
          Quel délai avons nous ? fin de l’année pour répondre ?
          Cordialement, Nathalie

          • Bonjour à tous,

            Même punition pour les residences belambra de la colle sur loup la bergerie,
            j’essaie de trouver des personnes concernées sur ce site
            je n’ai pas encore signé, j’aimerai avoir des avis avant. …..

  5. Etant donné le cynisme affiché et revendiqué de leur pdg, après m’être entretenu avec lui, rien ne m’étonne…

    J’affirme qu’il faut flinguer l’immobilier BIC avec services en bail commercial

    Définitivement.

    Et par tous moyens.

  6. Le déplafonnement de loyer s’applique en cas de distorsion entre le loyer marché et le loyer payé et non entre le loyer d’origine et le loyer payé, non ? Belambra fait le pressingt, mais je ne suis pas certain qu’il soit dans son bon droit devant le juge sauf si comme l’indique Patrick D l’exploitant ne fournit plus les services…. mais il fragilise alors son propre commerce.

  7. Ce n’est pas la première fois que des problèmes se posent avec les gestionnaires de résidence de tourisme. A GASSIN, Pierre et Vacances a dénoncé les baux, et refuse de payer les charges qui leur incombent par rapport au bail commercial.
    La lutte est engagée.

    G DE BRUYKER

  8. a priori un manque de rentabilité, mais j’attends les documents de mon client pour avoir toutes les informations, je reviendrai vers vous, en attendant j’essaie de voir si une association des propriétaires s’est formée.

    G DE BRUYKER

  9. Si Pierre et Vacances dénonce un bail, le client recupère son bien et pourra le gérer en direct. Ce dont je n’ai pas conscience, c’est si Pierre et Vacances dénonce le bail en faisant un coup de bluff en espérant que le plus grand nombre acceptera la baisse de loyer et donc plus de bénéfice ou si la société souhaite vraiment dénoncer le bail parce que l’emplacement n’est pas rentable.
    J’avais été très surpris par une présentation de Pierre et Vacances qui pour doper son cours de bourse mentionnait les synergies sur les renégociations de baux 🙂 c’était très instructif pour ne jamais investir en LMNP chez eux mais plutôt sur l’action Pierre et Vacances pour investir dans le secteur.

    • Voilà un excellent exemple qui démontre effectivement que le rapport de force n’est pas au service de l’épargnant. Le loyer versé aux investisseurs est un centre de coût pour l’exploitant de la résidence.
      Pour augmenter son bénéfice, il est indispensable de les réduire au maximum…

      • Bonjour Guillaume,

        le loyer versé à l’épargnant est bien un centre de coût mais cela ne veut pas dire qu’il va le réduire au maximum il faut juste que le loyer soit au juste prix pour que l’exploitant puisse faire du bénéfice.
        si en effet, le loyer est survalorisé au départ ca pose problème. si le loyer est au juste prix, ca ne posera aucun problème et l’investisseur gagnera de l’argent.

        • les exploitants sont des sociétés cotées qui doivent satisfaire des actionnaires …. 😉

          • Guillaume,

            si l’emplacement est bon et çà j’en suis certain, l’exploitant sera très heureux de rester en place. Il tentera toujours de négocier une baisse 🙂 a mon humble avis, l’épargnant doit être patient.
            J’ai un ami dont l’exploitant a demandé une baisse de 2% sur le loyer, je vous assure que cela ne lui pose aucun problème tant que la société d’exploitation paie ses loyers 🙂

            Je ne suis pas un grand défenseur des exploitants mais quand je vois l’évolution de l’ICC avec des hausses de 8% par an en 2008 le modèle ne pouvait pas aider à la survie de l’exploitant.
            Je vous laisse regarder l’évolution de l’ICC durant plusieurs années ça fait peur 🙂

  10. A l’époque de cette lecture, le cours de bourse était à 14 euros, il est aujourd’hui à 28 euros.

  11. Mike,

    c’était la suite de mon précédent message.

  12. Bruno Chapoutit says:

    Bonjour,
    Je possede un bien chez P&V, et n’ai pas constaté la baisse de loyers dont vous parlez. Je regarderai au prochain versement!
    S’il se crée une association, je suis pret a m’investir ! Faites moi signe!
    Je trouve ça honteux, en France, de se lancer dans un projet a long terme, en en connaissant les conditions, et quelqu’un nous change les règles entre temps : le gouvernement, ou l’exploitant… C’est degueulasse, et si je faisais ca a mes clients, je n’en aurais plus aucun !
    A bientot,
    Bruno

  13. Moi ce qui me fait rire, c’est les généralités données par tout ceux qui ont manqué de vigilance à un moment donné. J’ai souvenir des notaires et conseillers qui 2 mois avant d’être poursuivi dans l’affaire apolonia disaient sur les blogs que c’est un scandale et qu’eux même se sont fait avoir.

    Le bail commercial a bien souvent été vendu comme du « garantie » sur 3 générations par les mêmes CGP qui dénoncent certains exploitants. Or le bail commercial, c’est comme un CDD, à la fin de la période, on peut rediscuter.

    Mes parents ont eu un bail négocié de 20% de loyer en fin de contrat, avec un bon exploitant très connu, et pourtant ils ont revendu avec +20 % de prix en 12 ans, sans avoir payer de charges hormis la taxe foncière.

    Le meublé, c’est comme la scpi, comme les warrantz, comme l’immo classique, ca peut être très bien si c’est bien acheté, et la cata si on se fait escroquer

  14. Tout à fait d’accord avec Tugudu.
    si l’ICC prenait 8% par an 🙂 accepter une baisse n’est vraiment pas problématique.
    Pour un nouvel investisseur qui a acheté il y’a pas si longtemps ca risque d’être la douche froide malheureusement en cas de renégociation.

  15. Bonjour,
    Je ne partage pas tous les commentaires qui concernent la LMP; Je pense qu’il s’agit d’un investissement fondé sur la solidité d’un exploitant, la valeur réelle du bien et donc son emplacement et enfin la santé du marché concerné (tourisme, ephad, affaire…).
    Lorsque tous les clignotants sont au vert, je pense que les avantages (fiscaux notamment) et la rentabilité nette de ce type d’investissement n’ont rien à envier aux placements d’assurance vie.
    En fait c’est comme tout investissement, le temps que l’on n’a pas consacré à l’étude de chaque proposition risque de se payer au prix fort, il convient donc de ne pas faire de généralités sur le sujet et de regarder chaque projet dans le détail.

  16. solassol christian says:

    L’ICC a augmenté de 25% depuis 2004, avec 16% entre 2005 et 2008 puis les augmentations ont fortement ralenties.

    La clause de révision (révision à la valeur locative si le loyer a augmenté de plus de 25%) est lié au statut de bail commercial, pas au LMNP.

  17. C’est bien de réduire la durée d’augmentation. Selon le site de l’insee, valeur au 1 er trimestre 2000 : 1080
    Dernière valeure connue de l’ICC : 1614

    Evolution : +49,35 % …

    En tout état de cause, depuis 2004 l’augmentation est de 31,75 % et non pas 25.

    Une relation a dans son patrimoine un logement VVF depuis 2001 qui a été repris par belambra il est donc bien concerné par la forte augmentation de loyer.

    En marge de cela, j’ai rencontré un propriétaire sur Trouville dont le loyer avec P&V avait augmenté d’a peine 25%, l’exploitant a vendu a un autre gestionnaire, qui en saisissant le juge des loyers va le faire baisser de 49 % !! C’est donc bien ce que je disais, cela dépend du loyer d’origine, idem pour les GDP vendome qui renégocie férocement les loyers (enfin c’est domusvi qui s’en charge puisque c’est eux qui ont récupéré la patate chaude)

    • vous avez raison : la valeur sera décidé par le juge, après avis de l’expert, en fonction des prix du marché local. Si le loyer est trop fort au début, si l’indice l’a trop fait monter ou si le marché local a baissé ( ou s’est effondré ), le juge le descendra et parfois fortement, car il sera toujours en faveur des locataires.

  18. solassol christian says:

    Oui, d’accord avec vous, je prenais juste en références une demande de révision demandée par Odalys (quand le loyer augmente plus de 25%)

    Début du bail déc 2004 > demande de révision en 2014 pour une augmentation supérieure à 25% (augmentation du loyer par période triennale 16,15%, 4% et 5.35%)

  19. Bonjour,

    Je trouve l’article intéressant, je vais en parler sur mon site.
    Cordialement
    P. Lelal

  20. Bonjour. Est ce que certains sont concernés par Belambra résidence « lou pigno  » au Pradet . Je viens de recevoir un courrier ou Belambra m
    expose ,Que suite à des difficultés de marché il me demande de baisser de 100€ par mois mon loyer en plein milieu du bail( bail de 11 ans expirant le 20 mai 2020)et me propose un avenant en resignant pour 9 ans en gardant les mêmes avantages que l ancien à savoir que la loi Pinel aujourd’hui impose au bailleur les grosses réparations article606 et me dise qu il prenne cet article à leur charge. J ai l impression d être floué et je ne sais quoi faire. Pouvez vous m aider svp. Je ne connais pas les autres propriétaires. Merci

    • Bonjour,
      je suis dans le même cas et je me pose les même questions.
      De même, je vais me rediriger vers le gestionnaire en patrimoine qui m’a proposé ce projet et le notaire qui m’a conseillé et guidé favorablement sur cet investissement.

      Il serait intéressant de connaître le positionnement des autres investisseurs.

      Cordialement

      • Bonjour
        N’hésitez pas à eplucher le rapport de gestion et pouvez-vous voir s’il fait apparaitre en 2014 des « loyers dur parties communes » qui n’existaient pas avant ?

        Merci

      • Bonjour je ne sais quoi faire accepter cette baisse et repartir avec un. Bail.de 9ans je suis en défiscalisation jusqu’à mai 2018avec un prêt jusqu’à 2026. belambra le Pradet (83 Var). bilan négatif depuis 2 ans ça m inquiète cordialement

      • Avez vous sur votre bail cet écrit : concernant le loyer le bailleur ne sera ni directement ni indirectement concerné par l activité du preneur(Belambra)

      • je suis preneur si vous avez des nouvelles merci d avance pour l instant je ne signe pas .

        • Mon conseiller en patrimoine qui m’a vendu le bien m’a contacté ce soir en me conseillant de ne pas signer, il comptait m’envoyer le lien de FNAPRT, il dit qu’il faut se regrouper pour qu’en 2020 au terme du bail on puisse bien négocier le renouvellement de bail, que les Pierre et Vacances sont des escrocs qui n’ont rien à voir avec Belambra (anciennement VVF, racheter en 2009).
          Belambra pleure pour avoir moins de loyer à payer car elle a du mal à gérer, mais les chiffres en 2015 sont bons et elle ne le mentionne pas sur leur avenant.
          Je me suis inscrite sur le site FNAPRT, il faudra assister à la prochaine assemblée générale en 2016 pour rencontrer un maximum de propriétaire afin de nous défendre en 2020
          cordialement

          • bonsoir Nathalie
            je vous ai envoyé sur votre boite mail ainsi qu a certains autres proprietaires le mail de lionel qui m a fait part du site FNAPRT j ai envoyé un mail a madame Lorenzini (presidente)pour lui faire part de notre volonté de creer une association .(la cotisation se porte a 50€ de memoire par an par adherent) .
            je ne signerai pas non plus leur avenant pour le moment sans une reunion d information de la part de Belambra ; il faut pour cela la solliciter et trouver un maximum de proprietaires. votre gestionnaire connait il vraiment les rouages des residences de tourisme? n essaie t il pas en accablant pierre et Vacance de vous rassurer quand a son choix de placement Belambra? sur quoi s appuie t il pour vous dire de ne pas signer? avez vous eu des reponses precises de sa part avant de vous signaler le site FNAPRT? voila quelques questions a se poser?

            escusez moi d etre un peu rude dans ma reponse mais les points de vue divergents chez certains conseillers en patrimoine que j ai pu solliciter ces dernieres 48heures m exasperent.
            encore merci et tenons nous au courant des diferrentes avancées

            cordialement

          • Si votre site est bien placé ne signez pas en effet.

            Si votre site est mal placé, il vaut mieux signer. Si Belambra perd de l’argent sur votre site, elle vous rendra les clés et à vous de gérer.

            Malheureusement ca ne dépendra pas du resultat de Belambra.
            D’après ce que j’ai lu, un ou deux sites n’ont pas eu de demande d’avenant à la baisse sur le loyer.

          • Nathalie du 77 says:

            Bonsoir Armando,

            J’ai du mal à suivre les échange sur ce forum…Je ne peux répondre en dessous de ton post qui doit être verrouiller par le webmaster.
            L’avis de mon gestionnaire n’est pas intéressé, il a vendu son bien en 2009 et touché sa commission, il m’a appelé alors que je n’avais plus de nouvelles de lui depuis 5 ans (je le pensais en retraite) mais il a tenu à me donner son avis. Il a de l’expérience sur les rouages des résidences de tourismes, il a accablé pierre et vacances quand je lui ai informé que j’hésitais à signer car j’ai appris qu’une personne propriétaire de nombreux investissements dont un à Pierre et vacances s’est retrouvé avec son bien à louer en fin de bail et 4000€ de charges annuelles, un bien dans le pas de calais .
            Belambra nous fait des propositions, son avenant est une pratique commerciale qui vise à essayer de faire baisser les loyers afin de réduire les déficits mis surtout récupérés des clients parmi les propriétaires, qui seront condamnés à consommer Belambra , ce budget vacances étant limité à 1 an, non renouvelable.(si Belambra crée un site en Asie, je pourrait être intéressée…).
            Mon gestionnaire insiste sur le sérieux de Belambra mais je conseille un regroupement des propriétaires en 2020, juste avant la fin des baux.
            Je suis son avis pour l’instant. Cordialement, Nathalie

  21. Pas 50 solutions

    Ou vous acceptez et vous êtes a priori de nouveau « couvert » pendant un bail

    Ou vous refusez, ce qui est votre droit, puisque le bail est en cours. Deux problemes à cela. Si vous n’acceptez pas aujourd’hui c’est pour mieux se donner Rdv dans 5 ans, avec peut être pire. Mon conseiller a vendu à des clients un appart belambra en montage, avec iselection et la décote frole les 45 % !!!
    deuxieme probleme, vu le nombre de pages qui traitent de ces sujets, si vous décidez de revendre avec votre bail non revu, l’acheteur que je suis potentiellement va considérer qu’il sera risqué de vous l’acheter a moins d’avoir un sacré gros rendement

      • La revente se base sur un rendement….et un emplacement…..

        Donc en cas d’emplacements uniques OUI il faut réfléchir avant de s’engager dans une baisse mutualisée. EN effet je me rends compte que des biens ont une exploitation équilibrée sauf dépenses exceptionnelles et que ces dépenses sont discutables.

        Je pense que pour Belambra, pour les biens que nous avons vendus ceux qui sont concernés par une baisse impactent peu les clients car :
        – les baisses de 15% interviennent après des hausses
        – nous avions renégocié le crédit à la baisse donc le delta mensuel après baisse de loyer est inférieur à 50€/mois
        – le loyer peut se voir augmenté si gestion bénéficiaire
        – et surtout les emplacements sont vraiment uniques

        Ce qui m’agace c’est que la communication n’est pas claire et cache des choses (tant Cerenicimmo que Belambra), donc je relance Cerenicimmo et je maintiens la pression..

        Au pire il faudra attaquer pour révision des prix de vente pour équilibrer le combat….

  22. Merci pour vos réponses. Est il utile d essayer de communiquer avec d autres propriétaires ? Je n ai pas leur coordonnées mais je pense que la plupart sont dans mon cas à savoir bien Seul et perdu

  23. LE probleme c’est que la situation Belambra n’est pas celle de pierre et vacances qui assassine les bailleurs pour « le plaisir »

    Le juge des loyers a déjà tranché en faveur de l’exploitant sur une résidence montagne, le loyer est trop élevé point barre. Et une demande de négociation à l’amiable cohérente (donc pas 40%… sauf si site en perdition) vaut mieux qu’un juge des loyers qui peut aller encore plus loin (cas récent sur Deauville)

    Donc se fédérer pourquoi pas, mais idéalement avec la société qui a vendu, mais ne pas s’attendre à ce que cela annule la procédure..

    Guillaume, il faudrait préciser « les biens sont devenus invendables quand ils sont mal achetés ou qu’ils sont tout simplement pourris »
    Un peu comme les apparts achetés en scellier que des copains ayant des agences immo commencent à voir arriver, les gens voyaient 25% de defisc, du coup il regardaient même pas le prix au m2 et ils revendront -20 ou -30 % … c’est pas réservé au meublé malheureusement

    • OUI, Vous avez totalement raison, j’ai parfois une rédaction rapide et peu dans le détail.

      Bien à vous,

    • solassol christian says:

      Vous avez les références de ces affaires?

      « Le juge des loyers a déjà tranché en faveur de l’exploitant sur une résidence montagne, le loyer est trop élevé point barre. Et une demande de négociation à l’amiable cohérente (donc pas 40%… sauf si site en perdition) vaut mieux qu’un juge des loyers qui peut aller encore plus loin (cas récent sur Deauville)  »

      merci

  24. Je pense qu’en somme, et pour ne pas être hors sujet par rapport à l’article en question, il faudrait conclure par

    « le meublé, c’est aussi risqué que l’immobilier classique et inversement, la seule différence, c’est que les vendeurs promettent le zéro tracas, alors qu’il peut y en avoir tout autant voir plus »

  25. Egalement concerné par la révision de Belambra, pour deux biens, l’un à Seignosse, l’autre aux Mathes… Pas très réjouissant ce changement en cours de partie… Si le CA avait augmenté, Belambra nous aurait augmenté les loyers ? Une class-action peut-elle changer la donne ? Le PDG de Belambra a omis de nous parler de sa baisse de rémunération dans le bel enfumage qu’il a envoyé dernièrement à chaque propriétaire… Bien à vous, DC

  26. Hélas, la descente aux enfers commence
    Belambra ou la divine comédie. « Toi qui entre ici, abandonne toute espérance ».
    Oui je pense que les investisseurs doivent se faire connaître pour agir et faire pression sachant que jusqu’à preuve du contraire, la révision des baux est légale, que la décision peut être unilatérale…

  27. @ Guillaume

    Désolé, mais vous n’avez pas le droit d’écrire ceci, et de plus en caractère gras: « Nous sommes bien loin de l’investissement sans risque dans l’immobilier pour assurer des revenus complémentaires indexés. »

    Car c’est tout simplement inexact.

    Continuer à parler d’investissement pour ce qui n’est qu’un simple placement, qui plus est spéculatif, …….. ;-(
    Et généraliser à tout l’immobilier ………. ;-(

    Je sais, il ne faut pas retirer cette sentence du contexte.

  28. ALAIN LAMBARD says:

    Je soutien que c’est l’économie même du schéma mis en place au travers d’un bail commercial qui pose problème .

    Le bail commercial est un outil juridique ancien qui a, notamment, été mis en place pour protéger le locataire contre le « méchant » propriétaire.

    Dans le cadre du mécanisme de la LMP/LMNP, en fait la situation est inversée:
    Le locataire est un professionnel qui a en face lui une multitude de propriétaires , non professionnels, et non organisés.
    Le propriétaire « pot de terre » doit faire face au locataire « pot de fer ».

    Devinez qui, en fin de compte, est le gagnant?

    Là aussi, le fiscal (261 D 4°, c dans sa version applicable jusqu’au 27/12/2006: l’exonération de TVA ne s’applique pas: « aux locations, nus, meublées ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui rempli les conditions fixées au a) ou au b)) mène l’investisseur par le bout du nez…

    PS: un article interessant dans « les nouvelles fiscales » N°1114 du 15/06/2013 rédigé par Maître M. AMBLARD parfaitement la situation évoquée actuellement et propose un shéma substitutif.

  29. Pour répondre à cette nécessité d’être plus fort face au gestionnaire, l’appart en lmnp que j’ai récemment acheté en RP près de disney m’a été vendu avec un mandat de gestion. Une société perçoit mes loyers me représentent aux AG (ou d’ailleurs je n’ai jamais mis les pieds sur mes autres biens) et surtout défends les proprio à la fin du bail

    j’ai évidemment pensé à une fausse garantie d’un promoteur gestionnaire mais à priori une vraie dépendance

    on verra dans le temps si je me fais avoir..

  30. Le gestionnaire pour ne pas le citer (Cerenissimo) avait l exclusivité de la vente belambra pour certains sites. Ils m ont vendu un produit de défiscalisation 2009 (sensi Bouvard et sceller)et une  » rente » assurée pour nos vieux jours. En se targuant de dire zéro tracas car l un des actionnaires majoritaire est la caisse des dépôts et consignations. Nous avons été floué , est il possible dans un cas extrême de l attaquer en justice, existe t il des exemples en la matière ? Merci pur vos réponses

  31. La société dont vous parlez n’est pas gestionnaire mais c’est un commercialisateur, mon conseiller se fourni avec eux (plutot sur les biens d’occaz) c’est eux qui m’ont proposé le mandat de représentation sur disney

    C’est d’eux dont je parlai sur la négociation amiable qu’ils proposent contrairement aux résidences iselection (qui a vendu bien plus de belambra que cerenissimo) qui ne gère aucun SAV pour les clients, je suis bien placé pour en parler

    Au risque de me répéter, rien n’oblige un bailleur à signer une baisse de revenu pendant le bail, si un montage a été réalisé avec un remboursement de prêt, attendez la fin de votre defisc, et vendez !

  32. Bonjour,

    Vous pouvez structurer votre intervention grâce à la plateforme Avocats actions conjointes
    Les premiers épargnants lésés peuvent s’y inscrire par le canal d’un avocat ou une association peut
    demander son inscription.
    Une fois l’action proposée, toutes les personnes intéressées peuvent s’y joindre en remplissant un simple
    formulaire.
    Une action est déjà proposée par un avocat sur la thématique générale des baisses de loyers dans les produits immobiliers de défiscalisation mais à première vue, elle semble très générale et pourrait ne pas convenir à tous.

    Laetitia LLAURENS-LEXPATRIMONIS

  33. Il est intéressant d’avoir une idée du montant [*] des frais de justice (honoraires d’avocat, d’expert, huissiers, etc.) qu’implique, pour un bailleur comme pour un locataire, une procédure de révision judiciaire du montant des loyers.
    Il est évident qu’en se regroupant, les bailleurs diminueront ce coût, comme le locataire qui gère en même temps N procédure avec N bailleur le diminue (même si une partie des coûts reste proportionnel au nombre de baux).

    Ceci donne une idée de la plage de montant de loyers renégociés au sein de laquelle le bailleur comme le locataire (s’ils sont tous deux « raisonnables ») peuvent gagner à se mettre d’accord sans faire intervenir le juge.

    [*] Je me lance sur ce montant : 10 à 20 k€ pour chacun, par bail, peut-être moins en mutualisant beaucoup.

    PS: Je ne suis pas un pro de la GP, mais juste un investisseur, qui a fédéré 80% des bailleurs d’un établissement concerné, et on a renégocié (avec avocat, etc.) le montant des baux commerciaux (meublés). Les autres sont en « révision judiciaire »…

  34. Cher monsieur,

    Cela dépend de la procédure judiciaire que vous envisagez et du mode de fixation des honoraires des avocats.

    Action collective pour une procédure de fixation judiciaire de loyers : pour un groupe d’une quarantaine d’investisseurs : environ 6000 € par bail.

    Action collective de type responsabilité civile pour un groupe d’une quarantaine de personnes : par personne : 3000 de fixe + 10 % de résultats.

    Lexpatrimonis.

    • Est-ce aussi les montants que ça va couter au locataire ?

      (Une fois les bailleurs fédérés, pour payer notre avocat, expert immobilier, etc., analyser les bilans de l’exploitant et négocier avec le locataire, ça nous a couté beaucoup (~3x) moins, … mais il a fallu mouiller la chemise, et on aura toujours l’incertitude de ne pas avoir obtenu assez à la fin de la négociation. Mais en allant devant le juge aussi, on ne sait pas à l’avance ce qu’on obtiendra…)

  35. solassol christian says:

    C’est du délire c’est montants! l’ev nullissime non?

    • Pas du délire cher monsieur. Juste le résultat du coût d’un expert judiciaire et de l’expérience des actions collectives et de statistiques.

      La dernière action concertée sur le marché ( pour plus de 1000 personnes : 1000 € de fixe et 15 % des résultats. Une précision : le résultat n’est payable que lorsque toutes les voies de recours sont épuisés.

      Bien cordialement

  36. solassol christian says:

    GLB > 10 à 20 k€ pour chacun, par bail

    LEXPATRIMONIS > quarantaine d’investisseurs : environ 6000 € par bail. Puis >1000 personnes : 1000 € de fixe et 15 % des résultats.

    Remarques : des écarts énormes dans vos évaluations… Et combien d’année pour juste récupérer cette somme?

    🙁

    • Bonsoir,

      Je ne voulais que vous faire part de mon expérience professionnelle pour vous donner une base de réflexion sur la base de procédures judiciaires antérieures.
      C’est différent évidement puisque la procédure n’est pas la même et l’effet de dilution de 1000 personnes est important.

      Pour répondre à votre question :
      pour une action en RC en région parisienne :

      – Délai pour obtenir un jugement : 18 à 24 mois
      – En cas d’appel : 2 à 3 ans de plus

      Pour l’instant, on va éviter de parler de la cassation.

      Laetitia LLAURENS LEXPATRIMONIS

  37. Bonsoir

    Histoire d’ajouter ma pierre à l’édifice :

    1. Les bilans des résidences ( La Grande Motte et Séignosse) font apparaitre
    – une exploitation bénéficiaire
    – le loyer qui représente 30 à 34% du CA donc cohérent par rapport au secteur
    mais
    – un nouveau loyer pour les parties communes qui n’apparaissait pas avant. Pourquoi ?
    – pour la Grande Motte de gros travaux (4/5 ans seulement après la vente ?)
    – une augmentation de la redevance de Bélambra pour les frais de promotion, communication, publicité…

    2. On doit se demander si Cerenicimo ou Belambra ne doivent pas être poursuivi en révision de prix de vente. En effet, ils ont consciemment vendu sur la base du rendement pour fixer un prix, mettant en avant l’aspect patrimonial et sécuritaire de l’opération. La remise en cause si rapide de la rentabilité doit amener à une révision en conséquence des prix de vente. Légalement est-ce envisageable LEXPATRIMONIS ?

    Merci

  38. Bonsoir,

    C’est effectivement envisageable légalement en reformulant en termes plus juridiques.

    LEXPATRIMONIS

  39. Un de mes commerciaux indépendant , me pose la question suivante, a la suite d’un coup de tel de son client.

    Si son client porte plainte est ‘il responsable juridiquement ,de la baisse du loyer imposée par le gestionnaire et acceptée par le bailleur peut ‘il être attaqué ou redevable.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • VOus posez la une excellente question : Quelle est la responsabilité du « conseiller » ? S’agit il d’un défaut de conseil ?

      Qu’en pensez vous @lexpatrimonis ?

      • Bonjour,

        Désolée Guillaume, je m’étais absentée.

        Si on ne peut pas exclure les actions en responsabilité civile dirigée uniquement contre un « conseiller », les cas d’espèces actuellement connus de moi, me laissent à penser que ce n’est pas pour l’investisseur la façon la plus simple et la plus efficace pour obtenir une solution satisfaisante.
        Il faut en effet comme cela a été dit plus loin démontrer que le Conseiller ne pouvait pas valablement ignorer que le projet intégrait des lacunes profondes.
        Par contre ce qui est effectivement plus à craindre pour le conseiller, à mon avis, c’est que sa responsabilité civile soit recherchée en complément de celles des autres intervenants notamment si la documentation promotionnelle remise est lacunaire, en l’absence de présentation écrite des « inconvénients potentiels » du montage et si les faiblesses du projet étaient patentes.
        Actuellement, c’est plutôt cette seconde approche qui semble se développer.

        Lexpatrimonis.

        • Je rejoins votre analyse.

          Une baisse de loyer de 15% suite à une hausse de 7 à 15% (ILC) me semble inattaquable (quoique certains avocats ont soif……y compris de publicité).

          Les plaquettes promotionnelles de l’époque sont assez orientées vers l’absence de risque et la solidité de l’opérateur.

          Quand à la rédaction du conseil avant-vente nous sommes d’accord il est déterminant surtout si il ne faisait pas apparaitre les risques.

          Concernant Belambra ce qui me semble blâmable c’est la réalité de la dégradation de l’exploitation sur les « Belles Résidences ». Je vous tiendrais au courant des réponses que j’attends.

        • « Par contre ce qui est effectivement plus à craindre pour le conseiller, à mon avis, c’est que sa responsabilité civile soit recherchée en complément de celles des autres intervenants notamment si la documentation promotionnelle remise est lacunaire, en l’absence de présentation écrite des « inconvénients potentiels » du montage et si les faiblesses du projet étaient patentes. »

          Totalement en phase. De plus en suivant les recommandations, si l’on précise les qualités d’un placement , il nous faut dans le même temps signaler TOUS les inconvénients par écrit. Dixit l’AMF. Information claire, non trompeuse etc…

    • Et la responsabilité de la Plateforme de vente étant donné les belles plaquettes (retrouvez-les c’est édifiant)….?

  40. Pour faire rapide vue l’heure :
    Je pense que si le conseil a pris soin de dire que les loyers ne sont pas garantis, que l’investisseur a bien été avisé, il ne risque rien dans la mesure où il ne peut connaître par avance les décisions que peut prendre Belambra sur la baisse des loyers. Reste que le code de commerce est là pour justifier les décisions de Belambra. Il faut pour engager la responsabilité du CGP qu’il ait manqué à son devoir de vigilance et pas au delà selon moi.
    Un arrêt du 25 septembre 2015 de la Cour d’appel de Colmar a considéré qu’il n’était pas suffisamment démontré que le CGP disposait d’informations de nature à le conduire à émettre des doutes sur un projet immobilier. Par extension, je dirais qu’il en est de même présentement. Toutefois, les magistrats vont chercher de plus en plus souvent la co-responsabilité, à chaque intervenant de se défendre…Le débat est ouvert et je pense à des solutions au cas par cas. Les avocats ont déjà eu à traiter des affaires semblables, il serait bon qu’ils se manifestent ici pour nous éclairer.

  41. Comme toujours une solution à toutes ces arguties post-catastrophe :
    éviter l’hérésie juridique du bail commercial dans les résidences services.

    Un mandat de gestion peut tout à fait convenir.
    Certains l’ont fait.
    Pourquoi pas eux? Poser la question c’est déjà avoir les éléments de réponse.

    [censure partielle – cause dénigrement ]

    Quant au SNRT (syndicat national des résidences tourisme) il ne se mouille pas-jamais- avec sa charte de bonne conduite et tutti quanti (comment les blâmer quand on est juge et partie?)

    Ce scandale dure depuis dix ans et reste impuni.

    Cela suffit

    Il faut tuer le bail commercial en ce domaine, sinon boycotter largement ces résidences superfétatoires au demeurant.
    Ainsi le secteur se réformera.
    Vraiment.

    Et les CGP dormiront tranquilles…

    • Bonjour,
      Après avoir reçu une subrogation de Belambra la semaine dernière pour une maison aux Mathes , indiquant que d’un commun accord le renouvellement du bail se ferai avec une baisse de 25 % des loyers rétroactivement au 1/10/15, j’ai commencé à me renseigner sur les différentes aides auxquelles j’avais droit sans trop dépenser afin de me défendre. J’ai pu voir que la FNAPRT (http://www.fnaprt.com) pouvait venir en aide aux associations que les propriétaires de résidences de tourisme avaient créees. Savez vous si cette fédération vient réellement en aide aux victimes qui au vue des informations que je trouve sur internet ont l’air très nombreuses.

  42. Je découvre ce post . Je suis un LMP qui a investi dans des biens de Belambra en 2008. L’investissement s’est fait par l’intermédiaire d’un » commercialisateur » qui a toujours pignon sur rue.
    Je viens de recevoir la demande de Belambra me signifiant par avenant au bail d’origine,qui court jusqu’en 2019, une baisse de loyer de l’ordre de 15% par rapport aux derniers montants encaissés. Par ailleurs si je calcule l’augmentation de ces dis loyers par rapport à l’origine, je trouve une augmentation de 9.28%, dû à la clause de plafonnement de l’augmentation de l’ ILC aux 2/3), soit 1,16% par an ,en moyenne annuelle, ce qui se traduirait , dans le cas d’une acceptation de leur proposition par un retour à des montants de loyers inférieurs aux loyers en début d’investissement.
    L’argumentation développée par eux consiste à la mise en avant de l’augmentation de la TVA,… également celle des charges de communication, et j’en passe et des meilleures et je vous laisse juge.
    Un rapide calcul montre que les loyers représentent 39% des charges d’exploitation en 2014, contre 40% en 2013, alors que pendant ce temps là, les frais commerciaux(pub, service web, rétributions de commerciaux et commissions sur ventes) passaient de 10.95% du total des charges d’exploitation en 2013 à 12.85% en 2014.
    Tout se passe comme si on demandait , en fait , aux bailleurs de financer l’augmentation des charges d’exploitation de l’entreprise qui a vu son CA baisser de 1.35% entre 2013 et 2014.
    D’autre part , il faut noter que l’indexation future n’interviendrait alors qu’en 2018 et non plus en 2017 pour les baux en cours.
    Par ailleurs, ils introduisent en plus de la partie fixe des futurs loyers, une partie variable ( ce qui me semble limite juridiquement par rapport au statut…mais je n’ai pas encore vérifié tous les textes)et naturellement inatteignable logiquement.
    D’autre part et c’est la cerise sur le gâteau, ils continueraient à prendre les articles 605 et 606 à leur charge dans le nouveau bail. Or à ma connaissance, aucune exception n’est prévue (décret 2014-1317 du 3 novembre 2014).
    Voila, j’ai essayé de résumer la situation. Je ne sais pas encore ce que je vais faire, mais il y a fort à parier qu’ après avoir consulté des avis autorisés, je solde mes positions chez Belambra….

    • En effet, cette question d’introduire un loyer variable interpelle. Pourriez vous détailler leur proposition ?

      A vous lire,

      • Guillaume

        En contrepartie de la baisse, ils promettent d’envoyer le bilan d’exploitation et si celle-ci s’améliore un complément de loyer peut être versé. Pas le détail du mécanisme à aujourd’hui.

        • Il faut être prudent sur le sujet de l’indexation du loyer selon les résultats commerciaux de l’exploitant. Dans le BOFIP, on y trouve une référence intéressante :

          La location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, voie d’accès…), d’espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration, local pour le personnel, salle médicalisée…), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :

          – la location porte sur des locaux à usage d’habitation et ne s’accompagne d’aucune prestation annexe ;

          la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats) ;

          – la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération. Cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché.

          source : BOFIP . Il ne faudrait pas tomber dans ce travers qui pourrait avoir pour conséquence la perte du régime fiscal de la location meublée au profit de la para-hotellerie.

          Qu’en penses tu ?

      • En fait c’est simplissime : si le CA atteint un certain seuil(arbitrairement fixé par eux à +28% du CA net de commissions de l’ année civile N-1 alors son taux est fixé à p%, étant en tendu que cette part variable sera déterminée au prorata du loyer d’origine du bail des locaux ramené au loyer d’origine global de l’immeuble (c’est à dire aux loyers des N logements actuels composant l’immeuble). Il ne faut pas être grand clair pour voir où se situe le tour de passe passe : tout modification du périmètre qui engendrerait une augmentation final de CA ne serait pas prise pour le calcul de la part variable. En fait les dès sont pipés…! et je vous rejoins quand à la perte de statut du LMP!!!
        Mais ce qui me chagrine le plus c’est leur façon de nous faire croire qu’ils pourraient prendre en charge le 605 et 606. La loi PINEL ne souffre de ce côté là d’ aucune exception .
        A vous lire …

    • Bonjour,
      J’ai reçu le même avenant que vous la semaine dernière concernant un bien aux Mathes , où se situe votre bien car je vais contacter tous les propriétaires des Mathes afin de monter un collectif.

    • bonjour Bernadote

      si vous avez des « avis »autorises je suis et je pense Nous sommes preneur. avez vous investi en censi bouvard ou autre car pour la defiscalisation c est 9ans minimum(pour ne pas perdre ses droits )avant de pouvoir ceder. merci a vous cordialement ps : investi dans Belambra lou pigno au Pradet

      • Arma, je ne suis pas CGP, ni n’aurais la prétention de vous prodiguer des conseils sur vos investissements, car , preuve en est avec Belambra, il est très compliqué de pouvoir dire avec certitude quelle sera la vie de son placement à l’horizon de 10 ans et plus si affinité ! En effet le législateur est versatile (cf; la loi PINEL qui, sous prétexte de vouloir protéger le locataire, a fait passer le Père Noel avant l’heure chez les gestionnaires en mettant à la charge du bailleur les articles 605 et 606 du Code Civil ayant trait aux grosses réparations, il faut simplement s’assurer qu’un avenant à un bail , même en cours de bail ne constitue pas un motif de contournement de la loi sur ce point préciset dans sa rédaction si celle-ci est trop vague; j’avoue que mes compétences en la matière ne sont pas suffisantes pour avoir un réponse tranchée sur la question… ), alors lorsque de surplus ces gestionnaires agissent comme le fait Bélambra à l’heure actuelle, l’avenir de ses placements immobiliers devient imprévisible. Il n’en demeure pas moins vrai qu’ils nous faut réagir, d’abord en relisant les textes et les jurisprudences en la matière, puis ensuite en démontant point après point l’argumentaire de notre gestionnaire. Mais voulons nous attendre 18 à 24 mois que le juge nous réponde, car il va s’en dire que c’est sur ce point que Belambra va appuyer)

  43. Et bien je suis bien contente de ne pas avoir investi en LMNP. Belle arnaque

  44. Vous etes très marrant à lire Sven, avec vos ambitions de tuer le bail commercial, et le bic en lmnp

    Vous etes un généralisateur comme il en existe beaucoup, je ne sais pas quelle est votre profession, mais si vous êtes CGP c’est très facile de se réfugier derrière les vendeurs et autres exploitants

    J’ai poursuivi mon conseiller sur un P&V qui m’a généré une perte de plus de 150 000 euros, (tout rapport compris, loyer prix vente/achat..) et j’ai obtenu gain de cause, en 2013, car les conseilleurs ne sont pas les payeurs comme on dit, c’est le client

    Quand je vois comment mes parents sont sortis de leur statut lmp, revente avec +40% de prix, même avec -12% de baisse de loyer à l’issu du premier bail (residetudes orpea et domusvi)

    Malheureusement je n’ai pas choisi d’aussi bon supports qu’eux ce n’est pas pour autant que je m’en prend au statut en lui même

    • Vous êtes très marrant Tagada avec vos foucades mais vous lisez mal… et pas très loin en historique….

      – je n’ai jamais dit qu’il fallait tuer le bic/lmnp, ou alors prouvez -le moi car c’est à rebours total de ma démonstration. Au contraire il faut le maintenir. L’on voit que vous n’en connaissez pas tout l’éventail des possibles…

      – oui il faut » tuer » le bail commercial en la matière, est ce un gros mot ?? pas vraiment mais j’ai donné la solution- aisée- que certains rares opérateurs honnêtes pratiquent. (si j’ai repris les assertions du sieur Benjamin N d’une plateforme connue, c’est parce qu’il a affirmé que l’immobilier géré était plus rentable que toute autre forme d’immo ou assurance vie, ce que je conteste .Je ris d’avoir été censuré en reprenant ses dires… ma foi, on peut ici tirer sur Fairvesta en clair mais pas sur une plateforme qui sert peut être de pipe line à certains… lecteurs ou autres professionnels …)

      – que vous ayez gagné contre votre prescripteur, tant mieux c’est assez rare pour que vous en tiriez ici une -injuste – fierté, mais combien de suicides à l’inverse de votre succès ???

      – pour vos parents, idem, la valorisation (ou l’achat à bon prix) a du être conséquente malgré la baisse de loyer, car on revend un … rendement.. mais vous le savez sans doute….:=))

      – vous ne voyez que votre restreinte expérience,qui s’avère positive et cela peut arriver, mais vous ne connaissez pas les affres des gens qui pour certains se sont supprimés, après tant de vicissitudes et de divorces suite à de calamiteux investissements

      – pour finir, je suis un particulier, mais ai vu/entendu/aidé/tant de personnes que j’ai pu et je continue à me faire mon intime conviction en la matière.

      D’ailleurs, la réputation du French lease back a depuis longtemps traversé les océans, qu’ on n’y reprendra plus les Anglo-Saxons qui se sont fait une religion, sans french bashing aucun

  45. Bonsoir,

    Je possède un bien aux Mathes via Belambra, je viens de recevoir une subrogation pour mon bail dont l’échéance est prévue fin octobre 2018, pour une baisse de loyer de 25 %. Je suis anéantie. Je viens de leur envoyer un courrier, j’attends leur retour.

    Je cherche actuellement des personnes propriétaires aux Mathes qui seraient dans le même cas que moi, afin de créer un collectif et s’opposer farouchement à cette proposition indécente. Mais il est très difficile de trouver les coordonnées des propriétaires.

    Pourriez vous me venir en aide.
    Ont ils le droit de baisser d’autant les loyers, et si l’on signe, ne vont ils pas dans quelques années baisser à nouveau les loyers.

    Toute aide ou renseignement que vous pourrez m’apporter seront les bienvenus.

    • Bonjour je suis moi même propriétaire belambra et j ai été moi même anéantie apparemment il nous faut nous inscrire à l assobelambra ce que j ai fait mais pas de nouvelles alors savez vous comment les contacter?

  46. Bonjour,
    Je suis concerné par une demande d’avenant sur un bail de BELAMBRA pour la résidence situé à la grande MOTTE.
    Est-ce que d’autres propriétaires vous ont contactés a ce sujet ?

  47. Bonjour Michel

    Nous pouvons échanger sur cette résidence, j’ai un lot également.

    • Bonjour Ptit louis
      J’ai contacté le commercial de Val invest (sté par laquelle j’ai acquis le bien) au sujet de l’avenant.
      Il fait remonter l’information à sa direction. Pas de nouvelles à ce jour!!!
      Avez-vous réussi à entrer en contact avec d’autres propriétaires sur la résidence de la grande motte.
      Je vais envoyer un AR à Belambra pour demander des explications sur :
      les loyers des parties communes apparu en 2014
      les dotations aux amortissement (s’agit t il vraiment de dotation aux amortissements, ou du montant des travaux réalisés en 2014 et pourquoi autant de travaux alors que la résidence à été entierement rénové il y moins de 5 ans).
      Que pensez vous faire ?
      Je pense Belambra nous présente un résultat négatif sur la grande motte alors qu’il me parait sain.
      Cordialement.

    • Bonsoir,

      j’ai également reçu un avenant pour le bail avec BELAMBRA pour un lot situé à La Grande Motte. Avez-vous connaissance d’une association de propriétaires sur cette résidence ?

    • Je suis également propriétaire (enfin dans 15 ans quand j’aurai terminé mon emprunt), d’un appartement à la presqu’ile du ponant (la grande motte) et j’ai reçu l’avenant de belambra pour la baisse de loyer aprés 5 ans d’exploitation. A la lecture des résultats et à la vue du taux de remplissage de ce site, je trouve la démarche de belambra très cavalière et très alarmiste.
      Même si j’ai pleinement conscience que rien ne m’oblige à signer la proposition reçue de Belambra (mon moyer n’a pas augmenter de 25%), j’ai aussi pleinement conscience qu’à l’échéance de mon bail dans 4 ans je peux aller au devant de problèmes importants pour sa rénégociation. L’union fesant la force, je cherche donc à rejoindre une association de co propriétaire pour défendre au mieux nos intérêts à l’aide d’un professionnel aguérit. Y a t’il des actions en cours auxquelles je pourrai m’associer ?

      • Bonjour, oui, il y a une association qui est en train de se monter. Dans votre moteur de recherche préféré, tapez « Avenant Bail Belambra », vous trouverez ce qu’il vous faut.

  48. Creons une page sur facebook

  49. La question du risque dans l’investissement immobilier est effectivement une notion fondamentale et essentielle : Il n’existe pas de placement sans risque.

    Benjamin NICAISE, fondateur de cerénicimo, vient de publier une chronique intéressante à ce sujet :

    « Imaginez un monde sans risque… Un monde merveilleux où tous les produits d’épargne offriraient garantie du capital et du rendement… Sachant que le rendement est la contrepartie du risque… Dans le contexte actuel de taux bas, un monde sans risque c’est un monde sans rendement, voir à rendement contractuellement négatif. L’état allemand a ainsi emprunté à taux négatifs à plusieurs reprises ces dernières années…

    Ubuesque me direz-vous ! Payer pour placer son argent… Autant placer ses économies sous son matelas ou à taux 0 sur un compte de dépôt. Mais le matelas peut brûler et comme on l’a vu ces dernières années, une banque n’est pas forcément éternelle.

    L’état allemand offrant de meilleurs garanties de solvabilité que les deux exemples ci-dessus à rendement 0, il s’est retrouvé à emprunter à rendements négatifs.

    Si cette notion, appelée le couple rendement-risque, est aujourd’hui bien intégrée par les professionnels du patrimoine dans le domaine des actifs financiers, elle reste encore bien floue pour les actifs immobiliers, trop souvent présentés comme une classe d’actifs sans risque.

    Qu’on se le dise, le risque zéro n’existe pas, pas même en immobilier. Le registre des actifs immobiliers est très divers, cependant, tous ne présentent pas les mêmes risques. L’un des enjeux consiste à évaluer les risques inhérents à chacun d’eux au regard du rendement servi et la probabilité que ces risques se produisent…

    Autrement dit, de combien sera impacté mon rendement si le risque se réalise ? Et la question cruciale, quel est mon espérance de gains sur l’actif ? Cet indicateur, intégrant à la fois les notions de rendement et de risque, est le seul qui permet véritablement de comparer les placements entre eux et de valider l’intérêt de choisir tel ou tel support d’investissement.

    Estimons que le risque de perte sur un actif immobilier, offrant un rendement de 4% net, soit de 20 %. Si le risque se produit, le rendement pour l’investisseur sera de 3,2 % net minimum. Pas si mal dans le contexteactuel… Avec une probabilité de réalisation du risque de 15 % – ce qui signifie que dans 15 % des cas, le rendement sera de 3,2 % net et dans les 85 % autres cas, il sera de 4 % net – l’espérance de rendement sur l’actif est finalement de 3,88 % net…

    D’autres paramètres restent bien évidemment à prendre en considération avant d’investir dans l’immobilier, comme le prix d’achat au m2 au regard de l’emplacement et du prix de l’ancien récent. Le risque de surpayer le bien, probablement masqué par la perspective d’économies d’impôts, n’aura pas d’impact immédiat sur le rendement, mais pèsera sur la rentabilité finale de l’investissement…

    Sans oublier d’évaluer le coût de revient de l’opération dans son ensemble, en intégrant les avantages fiscaux à court terme et l’impôt nouveau généré par l’investissement à plus long terme…  »

    Voici un beau langage de vérité de la part d’une personne dont le métier est de vendre de l’immobilier. C’est assez rare pour le souligner.
    Je crois nécessaire de ne pas faire d’amalgame. Dans notre affaire BELAMBRA, c’est l’ensemble de la chaîne de distribution (plateforme, cgpi, client) qui ale sentiment « de s’être fait avoir » par le discours de Belambra.

    Belambra a utilisé l’épargnant (et donc toute la chaîne de distribution) pour gonfler son compte de résultat et ses bénéfices. L’ensemble des acteurs doivent agir de concert pour former un bloc compact face à ces pratiques innommables d’un capitalisme court termiste :

    – Les plateformes de distribution telle que CERENISSIMO doivent user de pouvoir commercial pour défendre les intérêts des investisseurs particulier. C’est ce qu’à fait B. NICAISE en négociant avec BELAMBRA pour limiter la baisse des loyers ;

    – Les distributeurs (cgpi mais aussi banque) doivent échanger avec les investisseurs particuliers et expliquer le contexte, les alternatives. Il faut accompagner l’investisseur particulier dans cette négociation ;

    – L’investisseur particulier doit comprendre que le rendement sans risque n’existe pas ! Et que celui qui affirme le contraire est un menteur et/ou un professionnel non compétent.

    Tout le monde a sa part de responsabilité!

    • Je veux bien comprendre les arguments de Mr Nicaise.

      A ce moment là :
      1. On sauve ce qui peut l’etre à court terme les soucis de P&V ont montré que le juge des loyers tranche à vif et plus que la baisse demandée. (Les résidences que j’ai choisi ne sont peu ou pas impactées)
      2. On met la pression a Belambra sur :
      – les loyers sur parties communes apparus en 2014
      – les travaux importants sur certaines résidences « refaites » il y a moins de 5 ans
      – le fait qu’il y a eu tromperie sur le prix de vente en affichant un loyer qui permettait l’investissement possible alors que ce loyer ne serait pas tenable. Donc demande concertée du remboursement de 10 à 20% du prix de vente.

      A ces conditions d’actions concertées je pourrai ré-accorder un début de confiance à Mr Nicaise .

      PS : Mr Cerenicimmo j’attends toujours les réponses à mes questions…..

      • Bonsoir Mr de Froissard
        Je suis totalement d’accord avec vous sur le fond, d’autant plus que Bélambra communique un minimum dans ses rapports d’AG (pas de détails sur les postes de charges, pas de compte de résultats envoyé à ses bailleurs, etc…).
        De plus les loyers sur partie communes apparus récemment pourrait-ils à eux seuls expliquer l’augmentation des sommes versés, dont semble se plaindre Bélambra dans le courrier qu’il envoie en ce moment à ses bailleurs ? En fait, les dés sont pipés car, d’un côté on entreprend des travaux sur des sites refaits depuis peu , travaux qui permettront d’augmenter l’attractivité des sites quand à leur cash-back pour Bélambra , mais pas forcement en augmentant le nombre de nuités sur ces sites ( on fait consommer le client davantage), de facto le CA dégagé par cette nouvelle activité ne sera pas imputable sur la part variable des loyers qui est proposée dans l’avenant 2015, et d’un autre côté il y a une possibilité de perdre son statut de LMP/LMNP avec cette variabilité du loyer (cf. article plus haut de Guillaume FONTENEAU).
        Quant au taux de rentabilité futur et du « Value at Risk », tout le monde sait bien que ce type d’investissement est dopé à la base par les fonds de concours qui permettent de financer la rentabilité des bailleurs les premières années. Tout le problème , alors, consiste à savoir à quel niveau de perte on situe son risque, et si on a les moyens de le prendre, car il ne faut pas se le cacher: l’avantage fiscal de ce type de placement est déjà inclus dans le prix de départ du produit.
        Il n’empêche que : l’exploitant ne dois pas toujours pouvoir faire ce qu’il veut , de même le bailleur ne peut en aucun cas être tenu pour la variable d’ajustement de son compte d’exploitation.
        c’est pour cela qu’il faut faire respecter juridiquement son droit.

      • Ah merci !!

        La seule solution pour les CGP pro , c’est de boycotter la bail commercial tant que les conditions d’entrée/sortie ne sont pas législativement sécurisées.

        Croyez moi, alors les plateformes et sociétés bougeront….

        Il ya d’ailleurs une de vos consoeurs qui oeuvre et tente d’obtenir des réponses écrites de leur part, voire des engagements.

  50. Bonjour, je suis dans ce cas, et je suis propriétaire d’un appartement sur la résidence Les Lauriers Roses (Lano) gérée par Belambra. Je cherche à rentrer en contact avec les autres propriétaires de cette résidence. Rendez-vous sur le site http://appart.moveinlyon.fr/. En vous remerciant, à très bientôt.

  51. Bonsoir,

    Je suis propriétaire d’un appartement situé dans La Résidence Les Oliviers à La Colle-sur-Loup, gérée par Belambra.
    Je viens de recevoir un avenant au bail commercial avec diminution du loyer et augmentation de la durée du bail. Il y a aussi une part variable dans le loyer (seulement en +???) et l’affirmation que les grosses réparations resteraient à la charge de Belambra, malgré les nouvelles dispositions de la Loi Pinel.
    Je cherche à entrer en contact avec d’autres propriétaires de cette Résidence car je pense qu’il serait souhaitable de se regrouper pour faire face à cette situation.

    • Bonsoir,

      je suis également propriétaire à Belambra la colle sur loup « la bergerie » et bien entendu j’ai également reçu l’avenant… n’étant qu’un simple épargnant je cherche moi aussi a rentrer en contact avec d’autres pour voir comment gérer cette delicate situation ……

    • j’ai oublié ..voici mon mail …christian.chausserie@gmail.com

    • bonjour Marie je suis aussi propriétaire d’un bien à la Colle sur Loup . Je viens de recevoir moi aussi un avenant au bail commercial que j’ai signe en octobre 2010 .

      • Bonsoir Guillaume,
        J’envoie un mail à Chris06 qui a également un bien à La Colle sur Loup. Prenons contact par son intermédiaire.

      • Bonsoir guillaume,
        Avez vous des contacts ou connaissez vous des personnes qui sont dans le même cas que nous sur belambra à la colle sur loup. Auriez vous des informations sur une création éventuelle d’association sur le site …..

  52. Bonsoir,
    Je suis à la recherche de proprieraires de biens situés aux Mathes afin qu’on puisse se regrouper pour contrer la proposition malhonnête de Belambra. vjduret@free.fr

  53. Bonjour
    je viens également de recevoir mon courrier sur Lou Pigno
    je pense qu’il s’agit du début des ennuis car la fameuse sécurité du bail vantée par mon CGP et CERENICIMO vole en éclat… un bail ne vaut donc visiblement rien puisque si je comprends bien il est attaquable en justice si le loyer est décorrélé de la réalité …..et bien merci CERENICIMO pour cette belle analyse du marché locatif sélectionnant ce gestionnaire !
    mon CGP me conseille d’accepter (comme tous les CGP qui vont tenter d »éteindre l’incendie) mais que se passe t’il si BELAMBRA nous passe un nouvel avenant dans 2ans…..

    • Mon humour vous semblera de mauvais goût et vous aurez bien raison mais , si dans 2 ans la situation se représentait, à ce que Dieu ne plaise, eh bien votre CGP tentera d’éteindre l’incendie une nouvelle fois. N’oubliez pas qu’il a perçu sa commission ( de 5 à 10% sur votre achat). il ne peut décemment pas aller contre son intérêt.
      Plus sérieusement, faites étudier l’avenant par un juriste compétent, il vous en coûtera le prix d’une consultation et vous serez fixer sur le bien fondé du texte. Personnellement c’est ce que je vais faire avant de prendre une quelconque décision.

  54. Bonsoir,

    Si j’en crois l’ensemble des messages échangés, c’est dans la conception de la structure même de l’investissement immobilier que se trouve la source des difficultés donc une solution pérenne ne peut se trouver qu’en mettant effectivement la pression sur BELAMBRA.
    Cela ne sera efficace que dans le cadre d’une action concertée après une analyse préalable de la situation de chaque résidence.
    Les quelques avenants que j’ai eu l’occasion d’analyser montrent de nombreuses limites juridiques.

    LEXPATRIMONIS.

  55. Bonjour,
    propriétaire d’un appartement au Pradet, résidence Lou Pigno, j’ai également reçu le courrier de Belambra. Mon conseiller m’a rappelé (6 ans après la vente) pour me conseiller d’accepter le nouveau bail (-19%).
    Je cherche d’autres propriétaires sur Lou Pigno pour en discuter et agir en conséquence.(gilles.branchy@free.fr)
    Merci

  56. Bonjour,
    Nous sommes propriétaires de deux biens chez Belambra à Seignosse et à Lozari. Nous avons reçu le même courrier que certains d’entre vous (pour les deux logements).
    Si vous êtes concernés aussi, nous aimerions savoir comment agir… Voici mon mail : nathie@netcourrier.com

  57. Bonjour,
    Nous avons un bien à Seignosse également depuis fin 2011.
    Belambra propose une baisse de 18,5% par rapport au dernier loyer (révalué 1 fois en 2013)
    Si on considère que le taux de rendement de 4,45 initialement reste le même qu’à l’origine, cela fait une baisse de 16,7% sur la valeur du logement (c’est à dire la quasi-totalité de la réduction d’impot…).
    quelques regrets d’être parti la dedans….
    Pas encore décidé sur la suite à donner et preneur des avis des autres propriétaires
    Adresse mail – lebruchec.gilles@gmail.com

    • Pour notre part, nous ne voulons pas signer cet avenant. Nous avons fait les investissements aussi en 2011. Nous avons de gros regrets également !
      Je vous transmets en privé le mail d’un propriétaire qui cherche à ce que nous nous regroupions pour avoir plus de poids.

      • boutteville C. says:

        Bonjour,
        Je suis dans le même cas que vous concernant l’acquisition de mon appartement au Tuquet à Seignosse en 2011.
        Mon mail perso : boutcy306@hotmail.com
        Pouvez-vous m’intégrer dans vos échanges de mail sur le sujet ?
        Merci.

  58. Belambra cherche à nous faire payer leur mauvaise gestion. Le groupe doit s’inspirer de Club Med ou Pierre et Vacances, en s’adossant à un nouvel actionnaire. Ce ne sont pas aux investisseurs que nous sommes, qu’il faut demander d’assumer cette gestion calamiteuse !

  59. Bonjour

    Étant avec Guillaume à l’initiative de cet article il y a plusieurs mois, je voulais ici faire un point sur les développements récents :

    – les courriez reçus font apparaitre des doutes sur la bonne foi de Belambra (augmentation substantielle des charges de loyer entre 2013 et 2014, travaux importants sur des immeubles réhabilités) et les explications lacunaires ne mettent pas en confiance.
    – le nouveau bail proposé recèle, à mon sens, (mais je ne suis spécialiste) des incohérences juridiques propres à faire perdre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (voir l’avantage Censi-Bouvard – à vérifier)
    – je n’exclus pas de conseiller (sur les quelques lots où je suis concerné) de signer un avenant mieux rédigé quitte à ce que cela entraine une baisse contenue des loyers
    – en tout état de cause on peut se demander si Belambra n’a pas sciemment vendu trop cher et dans ce cas il y aura sûrement une action à réfléchir.
    Enfin :
    – je pense qu’il est dangereux de se retrouver face au juge des loyers qui ne tiendra aucun compte de l’avis des propriétaires, aussi nombreux soient-ils. Un certain nombre d’avocats pourront vous affirmer le contraire, mais la jurisprudence récente est malheureusement constante.

    Oui, il est très désagréable de se retrouver pieds et poings liés avec un gestionnaire qui agit de la sorte. Ceci étant cela ne doit pas faire perdre la clairvoyance nécessaire et préalable à de bonnes décisions.

    Je continuerais à mettre des informations sur l’article de notre blog cité plus haut dans cet article (www.monpatrimoine.fr) pour ceux qui veulent suivre mon avis. Cordialement

  60. @Ptit louis, le site en question est ….. excellent.
    De la part d’un confrère.
    Confraternellement

  61. solassol christian says:

    Bonjour,

    @Ptit louis,

    Oui il y a de bonnes idées dans l’article, juste une question sur ce bout de phrase, vous écrivez:

    « Toutefois le bailleur peut refuser le loyer et imposer une baisse »

    Je ne comprend pas, une coquille? un lapsus?

    Cordialement

    • Il s’agissait d’une négociation dans le cadre du renouvellement. Lors du renouvellement le bailleur peut refuser net le loyer ancien et imposer le juge ou une baisse unilatérale.

      Comme nous le découvrons d’autres péripéties arrivent en cours de bail.

      D’où les 3 règles principales en matière d’immobilier : 1. l’emplacement, 2. l’emplacement, 3. l’emplacement.

      • « D’où les 3 règles principales en matière d’immobilier : 1. l’emplacement, 2. l’emplacement, 3. l’emplacement. »

        Oui, c’est vrai, sans discussion.

        Je rajouterais quelques paramètres annexes, comme dans le cas concerné, d’éviter les intermédiaires.

        • « 1. l’emplacement, 2. l’emplacement, 3. l’emplacement. » »

          Cette incantation ne tient pas si votre gestionnaire est malhonnête comme Bel… ra ou Nex…Y

          Faut il aussi préciser aux investisseurs que l’indemnité d’éviction est là aussi un problème rarement résolu en leur faveur ????

          Le bail commercial doit être détruit en ce domaine !!!!

          • Loin des incantations ou des parti-pris les faits sont là : P&V perd la gestion de résidences qui ont de beaux emplacements.

            Je suis à votre disposition pour échanger de manière neutre sur des FAITS.

            Et ce post est intéressant si il permet le partage d’informations et l’entraide.

            Cordialement.

  62. solassol christian says:

    C’est clair, si l’accord n’est pas possible sur le loyer du bail renouvelé il sera fixé par le juge à la valeur locative, mais quand est il des « désaccords » pouvant surgir sur d’autres articles du bail? (par exemple des modifications importantes voire la suppression de semaines réservées)

  63. Bonjour à tous,

    Soit la baisse est acceptable et autant signer parce qu’en prenant un avocat, ca coutera encore plus cher pour un resultat très peu sûr ou sinon on récupère son bien car on refuse l’avenant et il faut avoir les reins solides vu les charges dans la copropriété. Pour un placement à 100K€ qui rapporte 4500 euros de loyers ( 4.5 brut) une baisse de 5% équivaut à 225 euros par an.. Une baisse de 20% coutera 900 euros par an soit 90 euros par mois sur un placement long terme, je ne juge pas du tout mais ca permet d’éviter une procédure qui risque de coûter beaucoup plus cher..
    Par contre si le placement est à court terme, ca peut poser un vrai problème car après la signature de l’avenant le bien a perdu 20% à la revente sans oublier que peu d’investisseurs vont acheter un studio Belambra ou sinon avec une décôte forte vu qu’il doivent gérer des emmerdes..
    Le vrai sujet pour une résidence de tourisme c’est que Belambra arrête de payer tout court ou ne garde que les sites qui sont rentables et redonne les clés pour les biens mal placés.

    Au jour d’aujourd’hui, il y’a un peu un effet lissage les bons emplacements (sites rentables) paient pour les mauvais emplacements (sites déficitaires ou très peu bénéficiaires). Belambra va se concentrer et garder ses bons emplacements et redonner les clés aux autres…. A chacun de voir s’il fait partie du club de ligue 1 ou de ligue 2.

    NB: j’ai déjà vécu une baisse de loyer dans le passé qui était acceptable autour de 5% avec un autre gestionnaire et je me suis rattrappé en envoyant la taxe d’ordures ménagères ce que je ne faisais jamais.

    Bonne soirée,

  64. 900 euros par an ca fait 75 euros et non 90 🙂

  65. Simple curiosité, je viens de voir sur https://secure.fr.vente-privee.com/authentication/portal/FR que Belambra bradait à quasi moitié prix ses locations.

    Tout ça ne va pas dans le bon sens!

    En près de 30 ans d’expérience de bailleur privé, je n’ai jamais baissé mes loyers.
    Mais il est fort possible que ça arrive un jour proche ……..

  66. Baisse des loyers et oui, mon locataire m’a affirmé au vue des logements disponibles dans ma région de location qu’il était prêt a s’en aller .
    Bluff ou pas ???????
    Il n’accepte plus la révision des loyers et la majorité des locataires ne lisent pas les baux de location.
    J’ai accepté la remise pour cette année de l’augmentation minime ,c’est un très bon locataire et il entretient bien
    la propriété.
    Par contre au niveau des impots locaux ,c’est du +++++++++++++
    Par contre se bien a été financé et rénové sur mes économies ……..
    Sa valeur par contre est affective ,biens de famille.
    Pour les calculs rentabilités les plus values ,c’est du passé .
    Je suis aussi impacté par le cas belambra mais pour l’instant je fais le mort ,rien d’officiel car bail reçu comme une vulgaire pub dans la boite a lettre ,j’attends un jtit rendez vous avec mon bailleur de fond ,lui aussi vas avoir des soucis

  67. boutteville says:

    Bonjour à tous,

    Voici quelques éléments de mon bail commercial qui mérite, à mon avis, une attention particulière pour bien interpréter ce qu’il y a d’écrit.
    Faute de couleur, j’ai mis entre guillemets (« ) les points qui me semble intéressant.

    ARTICLE 3 : DUREE DU BAIL (page 4/15 du bail)

    Le présent bail est « conclu pour une durée ferme et incompressible » se terminant le 31 mars 2022, sans possibilité de résiliation triennale pour l’une ou l’autre des parties.
    Le présent bail prendra fin à son échéance contractuelle sous réserve de la signification par le Preneur d’un congé par acte extrajudiciaire respectant les formes et délais prévus par l’article L. 145-9 du Code du Commerce.

    ARTICLE 4 : DESTINATION DES LOCAUX (page 4/15 du bail)
    Le montant du loyer du présent bail ne sera « pas dépendant, ni directement, ni indirectement, du niveau d’activité du Preneur ».

    ARTICLE 5 : LOYER (page 4/15 du bail)
    5.1 – Montant du loyer
    Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges égal à XXXX Euros.

    « En cas de renouvellement du présent bail », le loyer sera fixé à la valeur locative du marché déterminée selon les usages de la branche d’activité.

    Toutefois, « en ce qui concerne le loyer des deux premiers renouvellements, cette valeur locative ne pourra :
    • être supérieure à 110 % du loyer théorique
    • être inférieure à 100 % du loyer théoriques.

    Pour l’application des dispositions ci-dessus, le loyer théoriques s’entend comme le loyer d’origine, hors taxes, hors charges, du bail expiré indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ou tout indice légal en vigueur le remplaçant) à hauteur des 2/3 de la variation de l’indice sur la durée du bail expiré, et ce, en cas d’augmentation, dans la limite de 2 % par an. » …

    Bonne analyse,

    Cdt,

    • Bonjour Boutteville,

      Quelles sont les parties prenantes de votre bail ? c’est un bail Belambra ? l’article 4 est en contradiction avec les avenants que nous recevons (part variable dans le nouveau loyer), d’autre part je note la double limitation du loyer (limitation de la VL + limation à +2%/an. De plus l’art 3 est limite. Y a-t-il un paragraphe consacré à la prise en charge du 605 et du 606 du CC ?
      A vous lire

      • boutteville says:

        Il s’agit du BAIL COMMERCIAL DE LOGEMENTS MEUBLES (CERENICIMO) – Résidence « LES TUQUETS » -Seignosse – Landes (40) signé avec Bélambra

        • Paul Santini says:

          Bonjour,
          je suis sur les Mathes et mon bail comporte les même clauses que le votre.
          je pensais être couvert…
          quelle est votre situation actuelle ?
          merci de votre retour,
          cordialement
          Paul
          ————————–
          Paul Santini
          +33 617 034 365

          • Bonjour,

            Je fait parti des propriétaires qui ont réalisés et signés un courrier commun.
            Pas de réponse de mon côté pour le moment.

            Cdt,

            Cyril.

  68. Allez une petite info.

    Quand Bela… bra, a recédé ses meilleurs emplacements aux investisseurs, donc en VOUS faisant porter le foncier, il savait très bien ce qu’il faisait, puisque les emplacement sont historiquement rares pour beaucoup .

    Pour moi c’est cependant une escroquerie car ils ont sur valorisé les loyers comme beaucoup de leurs copains.
    Et vous voilà dans la M…

    Beaucoup de cynisme dans cette affaire

    • Bien évidemment, qui peut croire qu’une entreprise cède son actif d’exploitation sans avoir la certitude qu’il lui est préférable d’être locataire que propriétaire.

      Parfois, le bon sens à de l’avenir…. Merci SVEN

      • Guillaume,
        pas trop d’accord avec vous. une entreprise a un objet social et chacun son métier.
        quand on est hôtelier on n’est pas professionnel de l’immobilier, quand on vend des produits alimentaires on n’est pas professionnel de l’immobilier.
        Le seul point fort de détenir son immobilier c’est d’être maitre de certains choix. Quand on est vendeur de prêt à porter ou un restaurateur et qu’on détient son immobilier on a moins de risque de devoir partir à la fin du bail commercial.

        Il faut remettre çà dans le contexte à l’époque toutes les entreprises vendaient l’immobilier en pensant que l’actif est au plus haut sans prévoir des taux négatifs 🙂 l’euribor 3 mois est à -0.12% et l’immobilier attire encore.

        Bonne journée

  69. @SVEN : » escroquerie car ils ont sur valorisé les loyers », OK avec vous mais c’est TOUJOURS comme cela dans ce type de montage , car il y a un promoteur qui construit, un commercialisateur qui vend à des clients comme nous les lots du promoteur moyennant une rétribution substantielle de 10 à 20% (j’ai lu des contrats promoteur/commercialisateur) en fonction de la date de réception future des lots et un gestionnaire à qui le promoteur fait une » avance de fond » ( entendez un cadeau sous la forme de « fond de concours ») pour amorcer la 1ere année des loyers. Cela explique la sur valeur de 15 à 30% du bien que vous payez au promoteur. C’est pour cela qu’ en fait vous n’achetez qu’ un rendement et un emplacement. Ensuite si le gestionnaire ne peut plus faire face à ses échéances( mauvaise gestion, baisse d’activité, etc…) il n’a que 2 solutions : baisse des loyers, si c’est suffisant à redresser le compte d’exploitation, ou procédure judiciaire avec ou sans reprise d’exploitation par un tiers. Maintenant, qui plus est avec la loi PINEL et les art 605 et 606 à la charge du bailleur, il va devenir de plus en plus dangereux d’investir dans ce type de schéma pour un particulier qui n’a pas « les reins suffisamment solides » pour y faire face. Par contre, quand l’investissement est fait au travers d’une entreprise , à l’IR ou à l’IS, le problème est un peu différent, car le bien est fiscalement amortissable et c’est pour cela qu’ il faut comparer le rendement à la VNC (puisque quand on revendra on le fera par rapport à un rendement). Malheureusement pour nous, » le dindon de la farce » c’est toujours le dernier maillon de la chaîne.

    • @ Bernadote

      Merci je connais par coeur le montage, cela fait 10 ans que je le dénonce.

      Déjà dit, la solution : généralement,ne pas acheter d’immobilier géré, bannir le bail commercial….

      Le marquer en grand au dessus de son lit

  70. Larosedu92 says:

    Même courrier pour le Belambra de Gruissan (11, Aude).
    Proposition d’avenant (et non de renouvellement pour, selon Belambra, conserver les avantages relatifs aux articles 605 et 606) avec baisse du loyer de 21%, avenant anticipé rétroactif au 01-10-2015 et d’une durée de 9 ans et 1 mois soit jusqu’au 31-10-2024.

    • Un avenant modifiant la date de fin d’un bail, en le prolongeant artificiellement, ne constitue-t-il pas à lui seul une modification substantielle des clauses primitives rendant caduc ce dernier ? A mon sens cette clause de prolongation de durée pour pouvoir contourner la charge des 605 et 606 ne tient pas , sauf à ce qu’elle soit validée par bercy.

  71. Fédération Nationale des Propriétaires de Résidences de Tourisme : http://www.fnaprt.com/proprietaires-belambra/

    extrait des recommandation de la FNAPRT :

    Propriétaires « Belambra » : Ne signez pas la proposition de baisse de loyer !

    webmaster 14 novembre 2015 Dossier du mois
    Dans un article paru le mois dernier sur le site internet des Echos, était évoquée la nouvelle politique de Belambra, n°1 des clubs de vacances en France. Belambra veut en effet anticiper le renouvellement des baux les plus anciens, sur une période de 9-11 ans, mais avec des loyers plus bas. Et ce, malgré une année 2015 exceptionnelle avec une hausse attendue de son chiffre d’affaires tourisme, de l’ordre de 10%.

    « L’un de nos objectifs clefs est de disposer de manière récurrente d’une capacité d’autofinancement sur l’activité tourisme pour maintenir l’outil de travail, expliquait aux Echos , Olivier Colcombet, le président de Belambra. Augmenter la rentabilité permet aussi de mieux résister en cas de trou d’air… Les Loyers sont trop élevés par rapport à la réalité économique d’aujourd’hui…. »

    Le trou d’air, ce sont, hélas les propriétaires qui pourraient bien l’avoir. Car Belambra a mis sa stratégie en place et a commencé l’envoi de courriers à ses propriétaires avec une proposition de baisse de loyers. Belambra présente un argumentaire en apparence bien ficelé qui se base sur les résultats de 2014 (mais omet d’évoquer ceux de 2015) et demande de signer un avenant entérinant la baisse.

    Plusieurs de ces propriétaires, membres d’associations adhérentes de la FNAPRT nous ont alertés et nous ont demandé de faire passer leur message : EN AUCUN CAS NE SIGNEZ CETTE PROPOSITION. EXIGEZ UNE REUNION D’INFORMATION. Et tenez-nous informés afin que nous puissions vous aider à organiser des échanges entre propriétaires.

    • Bonjour et merci pour cette information.

      La FNAPRT recommande de ne pas signer l’avenant au bail et la baisse de loyer. Quels sont vos arguments ? Que préconisez vous aux propriétaires ? Sur quel fondements repose votre dénonciation du process utilisé par BELAMBRA ?

      Pourriez vous nous en dire davantage ?

      D’avance merci de votre aide.

      • boutteville C. says:

        Posez la question sur leur site.
        Je suis un propriétaire et je ne fais que relayer les informations et les sites web que je trouve sur le net sur le sujet Belambra.
        Rien de plus pour le moment.

      • Larosedu92 says:

        Je rejoins votre commentaire. Refuser de signer mais pour se voir proposer quoi de mieux dans 2 ans (dans notre cas), avec la menace des fameux 605 et 606 en plus….Même si évidemment très en colère et déçue aussi du procédé.

        • boutteville C. says:

          Je n’ai pas de réponses concrètes à t’apporter.
          Effectivement, si ton terme est dans 2 ans.
          Dans mon cas, le terme de mon premier bail est en 2022.

      • Un avenant rédigé comme tel ne peut -être signé car :
        1- Loyers variables en fonction du CA de Belambra : l’insertion d’une telle clause dans l’avenant introduit un risque de perte du statut de loueur en meublé en cas de contrôle par l’administration fiscale, et là c’est tout le financement qui sera requalifié.
        2- Prise en charge du 606 par Belambra :
        disposition contraire à la loi Pinel du 18/06/2014, même si celle ci ne s’applique qu’aux beaux commerciaux signés ou renouvelés à compté du 05/11/2014, on peut considérer à titre prudentiel et compte tenu des modifications apportées par la rédaction de cet avenant par rapport au bail initial, que cette loi s’applique à l’avenant. Dès lors, devant le juge, très certainement cette clause serait réputée non écrite, sans entacher de nullité le reste des dispositions.

        il faut donc demander une ré écriture de l’avenant en conformité avec la loi, puis dans un deuxième temps regarder si cette demande de baisse est toujours d’actualité compte tenu des nouvelles charges qui pourraient être imputable au bailleur.

        • Je valide l’analyse de Bernadote.

          La remise en cause fiscale touche à priori le statut LMNP également et la réduction Censi-Bouvard.

          A propos : toujours aucune nouvelle du staff de Cerenicimo dont j’attends l’appel. Toujours dommage de ne pas pouvoir dialoguer…

          • ne pas pouvoir dialoguer ?? Vous rêvez…

            Non, seul compte le monologue sous forme de tribune largement orientée du sieur non nommé.

            Il est vrai que ces coups de canifs répétés malmènent singulièrement le business model de ces plateformes ,qui a du plomb dans l’aile.

            Seigneur, mais que vont-ils pouvoir vendre si, en plus des investisseurs échaudés, la chambre des notaires et les comités d’agrément bancaire se détournent du produit….??

            Le suspense est total.

    • Savez vous si la fnaprt a déjà en charge un dossier concernant les propriétaires du site Belambra les Mathes ? Merci

  72. boutteville C. says:

    Je n’ai pas de réponses concrètes à t’apporter.
    Effectivement, si ton terme est dans 2 ans.
    Dans mon cas, le terme de mon premier bail est en 2022.

  73. Pour ceux d’entre nous intéressés, je vous renvoie à cet article des echos du 02/10/2015 :
    http://www.lesechos.fr/journal20151002/lec2_industrie_et_services/021371368260-belambra-revise-son-modele-economique-1161568.php?GdZHP1u811BZf4cv.99

    Notez la conclusion du journaliste : « Dans l’immédiat, l’opérateur s’apprête à boucler une année record avec une hausse attendue de son chiffre d’affaires tourisme de 10 % « .

  74. Merci pour cet article des Echos

    « …..Vendre des murs pour réinvestir [ce qu’a fait Belambra ces dernières années, NDLR] n’est pas une réponse durable », explique aux « Echos » le président de Belambra, Olivier Colcombet »…..

    Après avoir trompetté que la vente des murs des lieux bien placés (ce qui est vrai) était l’alpha et l’omega d’une gestion au cordeau……. il est vrai que seuls les imbéciles ne changent pas d’avis…

    Je veux bien que l’on dise que le marché évolue vite, qu’on ne pouvait prévoir le développement des brokers internet, d’AirBnB, etc mais alors il fallait prévoir la même souplesse juridique pour les investisseurs afin que les réaménagements soient possible d’un commun accord des deux côtés dans notre monde mobile.

    C’eut été un deal equilibré..

    La seule proposition de compensation par séjours gratuits souvent en basse saison ou de « participation aux bénéfices » , avec les risques de requalification et l’absence de contrôle que l’on sait ne suffit pas, car on répond « avantage en nature » à une question qui concerne un investissement financier (ou vendu comme tel de par le bail commercial), impliquant presque toujours un levier/crédit, on mélange donc carottes et choux pour un brouet, au final, infâme.

    A ce jour le seule variable d’ajustement dans cette affaire sont les investisseurs, et par ricochet les commercialisateurs via leur RC

    Cela est inadmissible

    Désormais,cela se sait outremer pour les expatriés, et outre France pour les clients étrangers.

    Si le ménage-notamment juridique – n’est pas fait équitablement, c’en est fini de l’immobilier géré sous cette forme.

    Personne ne pleurera.

  75. Voici un courier envoyé par Cerenicimo à mon conseiller Gestion en Patrimoine avec qui nous avons acheté un appartement Belambra à la Colle/Loup en 2010.
    Je ne suis pas beaucoup plus avancé dans ma reflexion, à savoir la suite à donner suite à leur proposition de renegotiation du bail.

    Quote:
    Bonjour Monsieur,

    je vous reviens, avec beaucoup de retard et vous prie de m’en excuser, vers vous au sujet de la proposition de Belambra.

    Comme je vous l’ai indiqué cette proposition fait suite à des difficultés rencontrées par belambra sur à la fois son métier de base et sur certaines résidences. Ces difficultés l’ont amené sur certaines opérations à entamer des procédures de révision judiciaires des loyers et c’est ce que nous nous sommes attachés à éviter.

    sans refaire l’histoire, une fois connue les difficultés rencontrées par Belambra nous nous sommes attachés à faire le nécessaire pour qu’une offre amiable et à nos yeux acceptable (soit éloignée des 40% de baisse demandés à l’origine) soit faite aux propriétaires des résidences concernés afin d’éviter les aléas et le coût d’une procédure juridiques.

    l’offre qui est faite aujourd’hui est donc une offre amiable, et personne ne peut donc contraindre les propriétaires à l’accepter sauf leur envie de pérenniser cette relation actuelle avec Belambra donc soit ils acceptent et ils repartent alors avec un loyer minoré mais un nouveau contrat plus long avec leur exploitant prévoyant par ailleurs une répartition des charges constante par rapport au bail d’origine soit ils refusent et plusieurs hypothèses s’ouvrent alors.

    première hypothèse, peu de clients acceptent et alors il est fort probable que Belambra entame une demande de révision judiciaire de ses loyers laquelle sera soumise après remise de rapports d’experts à l’avis d’un juge qui décidera alors du montant de la baisse qu’il pense nécessaire d’appliquer et elle s’appliquera sur le bail en cours. C’est à dire que cette décision n’emportera pas de signature d’un nouveau bail et celui verra donc sont terme intervenir à l’échéance prévue. C’est une procédure couteuse pour tous et dont les résultats sont malheureusement très aléatoire, une fois lancée cette procédure, un accord amiable est alors difficilement possible.

    seconde hypothèse : un nombre de clients significatif acceptent et alors Belambra décide de ne pas entamer de révision judiciaire sur les propriétaires n’ayant pas accepté. Il y aura donc une part des propriétaires ayant accepté une baisse de loyer dont le bail initial sera beaucoup plus long, et une autre part des propriétaires n’ayant pas accepté qui vont donc voir l’issue de leur bail avec Belambra intervenir plusieurs années auparavant. C’est alors au moment de ce renouvellement qu’une discussion s’entamera avec Belambra avec le risque alors que Belambra dénonce le bail des clients n’ayant pas accepté et que la discussion autour d’un nouveau bail à conclure soit alors beaucoup plus difficile voire ne puisse pas survenir et dans laquelle nous ne pourrons plus intervenir, c’est la raison pour laquelle nous avons mis notre énergie dans cette négociation de telle sorte qu’une offre amiable soit faite

    bien cordialement

    Cordialement,

    XXXX
    Unquote.

    • Larosedu92 says:

      Merci Vincent. Nous ne sommes guère avancés, « p’têt ben qu’oui p’têt ben qu’non », mais il semble tout de même que globalement nous soyons poussés à faire profil bas et accepter, avec la menace de pire plus tard…

      • « il semble tout de même que globalement nous soyons poussés à faire profil bas et accepter, avec la menace de pire plus tard… »
        Eh bien , c’est justement sur cela qu’ils comptent……

        • ASSO-BELAMBRA says:

          CERENICIMO a tout de même gagné beaucoup d’argent en faisant la promotion de ces investissements, en vantant la sécurité financière d’un bail où le gestionnaire s’engage. Ce que CERENICIMO n’a pas dit c’est que les gestionnaires peuvent contourner leurs engagements comme bon leur semble. Ils disposent en effet de moyens de pression importants pour nous pousser à signer des baisses …

          Ces pratiques délétères sont maintenant bien connues et de nombreux gestionnaires en usent et en abusent.

          Il est tout de même surprenant que Belambra se dépèche de nous faire signer un avenant qui se base sur les résultats 2014 (-16 M€) en sachant très bien que 2015 sera excellent.
          il est vrai que le nouvel actionnaire de Belambra (depuis début 2014) veut rentabiliser son investissement en cherchant toutes les raisons possibles pour baisser les loyers …

          • N’oublions pas non plus le CGPI ou banque qui a vendu le bien immobilier et perçu 7% / 8% de commissions….

          • @Assobelambra

            LOL
            Cerenicimo connaissait les issues fatales car incluses dans le prévisionnel….

            Quant au nouvel actionnaire, il va vite s’apercevoir que la rentabilité n’est pas au rdv, et se retirera, après avoir fait accepter une minoration du loyer qu’il vous sera impossible de remonter. (cf Appartcity, et ses dirigeants du même acabit)
            Je note au passage l’extrême prescience et la longueur de vue des têtes pensantes de Belambra (il en est bien d’autres, hélas, mais le coup de chapeau ces temps-ci est sur eux !!), dont on ne peut pas croire qu’il n’a pas modélisé ce qui arrive maintenant.

            Cynisme quand tu nous tiens.

            Bientôt Noël, il faut de la farce pour nous autres dindons… :=))

            Au dessus de votre lit vous dis-je : « la sécurité du bail commercial en immobilier géré est toute entière du côté du locataire, car ce bail est juridiquement inadapté à ce type de montage.  » (à répéter 10 000 fois)

            Faites du lobbying auprès des Assemblées parlementaires, afin que la loi soit modifiée, ce sera oeuvre bienfaisante collective…

            Guillaume a raison, il y a aussi le CGPI ou banque ayant vendu….

          • Bonjour association belambra je me suis inscrite sur votre site et je n ai pas de nouvelles de vous merci de me contacter angelique.saillet@orange.fr

  76. Mon métier d’acheteur m’ a appris un grand principe , plus on pèse sur un marché , plus notre capacité de négo est importante en cas d’intêrets divergeants. Donc vis à vis de Bellambra, si on est isolé c’est clair qu’il sera difficile de refuser leur proposition actuelle (sauf qu’appriori si j’en crois les échanges du forum , cet avenant serait contraire à la loi Pinel et présenterait un risque en cas de contrôle fiscal de requalification qui pourait mettre en péril l’avantage fiscal qui en découlait…pas très rassurant tout çà!…)
    Par contre, si l’on s’unit et que l’on s’entoure bien on doit pouvoir trouver un accord intelligent qui puisse s’atisfaire tout le monde…. en effet, si on arrive à représenter ne serait-ce que 15 % des logements d’un site, on aura suffisamment de poids pour nous permettre d’ouvrir un dialogue entre les parties . ..
    Pour ce qui me concerne (la résidence de la Grande Motte), la lecture de leur compte de résultat me laisse penser que le site n’est pas en péril et que Belambra n’est pas en état d’urgence ….et si on prend un peu de recul mon bail initial me laisse un peu plus de 3ans pour mettre au point une statégie de défense en commun pour le renouvellement de ce dernier, je n’ai donc pas de précipitation à signer à la hâte l’avenant qui nous ai proposé.
    Je viens donc de m’inscrire sur le site assobelambra.fr en espérant que de nombreux propriétaires feront de même et que nous arriverons à nous fédérer pour parler d’une seule voix.
    En attendant, je vais demander par écrit à Belambra des éclaircissements sur le risque de l’avenant proposé et les résultats présentés . Je me positionnerai donc définitivement vers mars 2016 en fonction de notre capacité à nous fédérer via l’asso proposé.

    • Curieux d’avoir connaissance de leur réponse si c’est possible, car pour le juriste que j’ai interrogé , c’est très clair : les clauses introduites dans l’avenant sont de nature à faire perdre le statut et 605/606 ne souffrent pas d’exception, ils deviennent à la charge du bailleur. Je le répète, c’est un marché de dupes car à l’avenir tout sera prétexte pour faire rénover les bâtiments à la charge du bailleur . Maintenant , on peut craindre à l’avenir le schéma suivant: un gestionnaire génère des travaux (n’oubliez pas que dans la plupart des cas, il représente le bailleur) . Ces travaux seront maintenant supportés par le bailleur( donc bonjour le rendement du placement à l’avenir); il ne restera plus qu’à revendre le complexe en prenant au passage une belle PLV (d’autant que les loyers servis viendront d’être baissés de 20%). Elle est pas belle la vie !!!!

  77. Bonjour,

    Connait-on la date limite pour accepter ou non la modification de bail proposée?
    A ce stade, je ne sais toujours pas quelle decision prendre. Soit j’accepte avec le risque que Belambra revienne dans dans 2 ans avec une nouvelle proposition de baisse de loyer… (Je n’ai plus aucune confiance envers eux!).
    Soit je refuse (ce serait plutôt ma position actuelle) et je m’expose à des risques difficillement identifiables à ce jour.
    Je suis preneur de vos avis.

    Cordialement

    • Le seul risque que vous prenez sera perceptible au moment de la renégociation de votre bail à son échéance ou si vos loyers augmentent de + de 25% . On peut imaginez à mon avis:
      – une baisse importante de loyer
      – la prise en charge des charges de copro…

      C’est à ce moment là qu’il sera préférable de ne pas être seul et bien connaitre ces droits, d’ailleurs bonne question jusqu’où ou t’il légalement le droit d’aller au moment d’une renégociation de bail ?

      Mon conseil , rapprochez vous de l’assobelambra.fr .

      Cordialement

  78. solassol christian says:

    Le loyer du nouveau bail est encadré par la loi, il est réputé en cas de désaccord être fixé par le juge à la valeur locative.
    Il y a peu de littérature ou d’explications pour les désaccords qui porteraient sur d’autres articles du bail or loyer (exemple la répartition de semaines d’occupation)
    Ce serait bien de trouver ces infos.

  79. solassol christian says:

    * hors loyer, dsl

  80. Une info sur les baux commerciaux :

    Si le loyer d’un bail est renouvellé par décision de justice, il n’y aura que le loyer qui sera changé. Toutes les autres caractéristiques du bail resteront identiques. Ou alors il faudrait faire une autre procédure pour modifier le reste du bail. Si vous acceptez un avenant qui ne parle que de modifier le loyer, c’est pareil.

    Par contre, si vous acceptez un nouveau bail, revérifiez toutes les clauses avant de signer.

    • @patrick D: Je suis d’accord avec vous mais dans le cas Belambra, il y modification du loyer ET modification de la durée, donc assimilable à un nouveau bail.

  81. Bonjour à tous,
    c’est bien d’échanger et de débattre sur les points économiques de nos investissements et les aspects juridiques de l’avenant Bélambra.
    Ce qui parait urgent, c’est de retrouver tous les copropriétaires concernés de chaque site et de créer des associations de défense pour discuter avec Bélambra pour trouver les solutions adaptées au problème posé.
    Pour cela, je vous encourage à aller sur le site http://www.assobelambra.fr et de vous inscrire.
    Cordialement

    • ASSO-BELAMBRA says:

      Vous avez tout-à-fait raison, il est temps de créer une association de propriétaires par résidence (car il y des problématiques propres à chaque résidence) puis une structure qui regroupe ces associations (car il y a des problématiques communes) afin de PESER vis-à-vis de BELAMBRA. Il faudra ensuite adhérer à la Fédération des Associations (FNAPRT) pour avoir des échanges avec les autres résidences qui rencontrent ou ont rencontré les mêmes problèmes que nous et pour bénéficier d’accompagnements par vrais spécialistes.
      Seuls on ne peut quasiment rien faire (les consultations d’avocats etc … coûtent extrêmement chers) , les moyens d’action sont décuplés en cas de mutualisation.
      Pour ceux qui ne veulent pas signer l’avenant, cette démarche me semble évidente.

      Par contre, pour ceux qui veulent signer, lisez ces lignes :
      Vous souhaitez signer l’avenant, soit, mais imaginez que vous soyeux très peu nombreux dans ce cas, croyez-vous que cela se passera comme vous le voulez ? je ne le pense pas.. donc, si êtes favorable à l’avenant, vous souhaitez certainement aussi que beaucoup d’autres fassent comme vous. Mais comment les convaincre ou simplement le savoir si vous restez seul ?
      Par ailleurs, comment allez-vous évaluer le risque de redressement fiscal (perte des avantages fiscaux associés au statut LMNP CENSI BOUVARD évoqué dans ce blog) si vous êtes tout seul ?

      Il me semble donc que dans tous les cas il est nécessaire de se regrouper.

    • Bonjour chm et bien je me suis inscrite à l association mais pas de nouvelles pour le moment et ce manque d info M inquiete au point d hésiter à signer

  82. Bonsoir à tous,

    On ne peut pas récupérer son bien si on ne signe pas d’avenant au bail ? Si le prix est trop élévé pour Belambra on peut récupérer son lot et par exemple aller en vacances en famille dans le lot par exemple ?

    Pouvez vous m’éclairer ?
    J’ai vécu pour ma part une expérience ou le gestionnaire a rendu les clés et j’en étais très content de récupérer la gestion du bien en direct (résidence étudiante)

    • Non, vous ne pourrez jamais récupérer votre bien sans indemniser Belambra pour la perte du fond de commerce correspondant (comme pour tout refus de prolonger un bail commercial).

    • ASSO-BELAMBRA says:

      BELAMBRA a prévenu ceux qui ne signeraient pas l’avenant qu’ils s’exposaient au « risque » que leur bail ne soit pas renouvelé à l’échéance.
      Ce « risque » peut, au contraire, être une opportunité de sortir du bail sans payer d’indemnité d’éviction, si vous souhaitez profiter de votre bien ou le louer vous-même.
      Bien entendu, dans cette hypothèse il faudra un peu de temps pour s’en occuper. L’idéal étant de former un petit groupe de « résiliés » dans chaque résidence pour profiter de la pub de Belambra tout en appliquant des tarifs bien inférieurs. Attention tout de même aux équipements collectifs, BELAMBRA pourrait essayer de compliquer la vie des résiliés, mais avec un peu d’imagination, cela devrait bien se passer.

  83. @GBL,
    ca me parait très étonnant, le bail commercial doit se renouveler aux mêmes conditions, donc si le refus vient de la part de l’investisseur il y’a bien indemnisation. Par contre, si le refus vient de la part de Belambra il n y aura aucune indemnisation car Belambra part de lui même. Le seul risque que je vois c’est que le gestionnaire vous refacture des charges mais si dans le bail commercial toutes les charges sont à la charge de Belambra. Il faut avoir du cash pour tenir en cas de conflit avec eux malheureusement.

    @Asso Belambra, pour gagner de l’argent il faut s’investir 🙂 Si votre lot est bien placé il se louera très vite sans aucun problème et Belambra aura de la concurrence vu que vous allez pratiquer des prix moins chers.
    En effet, ce risque a été une opportunité pour un ami qui a repris la gestion du bien en direct.

    • Seul le locataire peut « abandonner », mais il ne le fera que si l’immeuble n’a plus d’intérêts.
      Sinon, si le bailleur veut ne pas renouveler le bail (même avec un autre loyer, ultimement fixé par un juge) , il faudra indemniser le locataire (sauf s’il n’a pas respecter ses obligations).

  84. Larosedu92 says:

    Je viens de passer 1h à lire les commentaires des clients de cet été, Belambra Gruissan…Je vais mal dormir, ou pas ! Logements vétustes, meubles cassés, pas de clim même en « premium », douches non étanches, quant à l’isolation phonique on entend les voisins aux toilettes !!! et j’en passe. A revoir au calme mais les gros travaux de rénovation semblent devoir arriver vite 🙁 !!!

  85. Allez j’en remet encore une couche
    Que ceux qui sont allés à la réunion annuel des copropriétaires des sites lèvent la main !!!!!!!!!!
    J’y suis allé une fois pour voir ,j’étais comme un con ,bien seul en face de deux mecs qui faisaient les réunions des sites à la chaine……..
    J’ai rien compris tout était pipo , trois autres personnes sont arrivées en cours de réunion !!!!! complètement à côté du sujet débattu ,il venait demander au deux individus comment il allait pouvoir déclarer les sommes sur leur feuilles d’impots………….
    Je participe a des réunions de copro ,c’est autre chose .
    J’ai voulu poser quelques questions ,quorum ,j’en passe et des meilleurs ,la réponse pas de soucis ,c’est des cabinets d’experts qui assurent et au niveau juridique ils ont ce qu’il faut.
    Oui oui oui oui ,bon je me suis dit en moi même et bien les proprios ils s’en contrefoutent.
    Moi je suis quand mème dubitatif ,qui renvoie son vote dans ces assemblées pipo.
    Au fait pour les différents sites la valeur du bati c’est rien du tout ,ce qui compte c’est les emplacements.
    Je suis propriétaires depuis 2009 mais sur un site ou le bati ‘est de la merde mais l’emplacement lui et bien sa valeur n’est pas prête a disparaitre à moins que l’on soit exproprié ou que la mer monte monte ;ce qui vas arriver hélas.
    Allez pour finir mes loyers depuis le début + 3,5%
    Il veulent réduire de -15 par rapport au bail initial .
    Entre temps heureusement mes crédits ont bien été renégociés.
    Je suis en amortissable ,SARL et je n’ai pas que du loisirs .
    J’ai mis aussi mon conseiller sur le coup ,au vue des chiffres du bilan c’est pas la cata ,bon faut reconnaitre que la concurrence est rude et que la France est un peu !!! et les impots et taxes pour les investisseurs c’est pas les bonnes années .

    • Bonsoir Gilles

      Merci pour le retour d’experience.

      Effectivement l’emplacement est primordial.
      Une petite indexation en 2013 + un crédit renégocié donne finalement -5% au final. (Si on a un baisse de 15% seulement)

      Le souci c’est que l’avenant doit être re-redigé. Pas signable en l’etat.

      • bonjour LdeFroissard

        vous dites pas signable en l etat;

        que faudrait il renegocier sur l avenant pour qu il soit « signable » eventuellement d apres vous?

        • Bonjour,

          Pour que l’avenant soit « signable » à minima 2 points :

          1. Valider juridiquement la partie variable (à mon sens, la supprimer car elle ne servira jamais)

          2. S’assurer que ce bail n’entraine pas de novation, car dans ce cas disparait la possibilité de prise en charge des réparations au titres des Art 605 et 606 du Code Civil (entretien, réparations ET grosses réparations)

          Mais surtout donner des explications sur les bilans :

          – pourquoi on voit apparaitre des loyers « parties communes » à compter de 2014 ?
          – pourquoi autant de travaux sur des résidences vendues comme entièrement réhabilitées lors de leur cession ??

          Autant de réponses ou de travail que j’attendais de la part de Cerenicimo qui dit défendre ses clients, et :
          – ne me réponds pas depuis plus d’un mois malgré mes nombreuses demandes…
          – qui dit avoir négocié des conditions spécifiques pour ses clients alors que celles-ci sont exactement les mêmes pour des clients ayant acheté sans leur intermédiaire….

  86. Bravo Gilles pour votre synthèse.

    Malgré la faible hausse de l’indexation, avec une rénégociation du crédit immobilier qui devait être à 5% pensez vous que l’opération est toujours gagnante malgré une baisse de loyer de 15% ?
    Bien à vous
    Sam

  87. Bonsoir Sam et L froissard

    J’ai discuté avec mon conseiller en patrimoine pas plus tard que cette semaine ,un dossier est entre ces mains ,nous approchons des Fêtes et pour l’instant pas de réponse .
    Il faut quand mème contacter du monde ,il doit en principe faire appeler le signataire des nouveaux baux ,la réponse !!!!! sera je pense digne d’un analyste financier et juridique .
    Attention mon achat a été fait via un gestionnaire de patrimoine,rattaché a une très grosse banque et via une un groupe gestionnaire immobilier et la plateforme Cerenici**** bien connue.
    En effet la baisse est quand mème importante ,le statut de loueur meublé pro est peut être en danger et il y a du monde qui collecte des subsides derrières nos investissements « Banque,Fisc,Comptable,etc….  »
    Si les grands groupes tuent tout le système et bien il faudra sûrement penser a autre chose ou mettre les sous dans les lessiveuses .
    Ne pas oublier quand mème que notre brave France a besoin de notre argent ou alors direction l’étranger .
    Moins 15 et plus sur la rentabilité d’un investissement c’est déjà beaucoup mais ne pas oublier le moins 50 en capital sur les actifs financiers lors de le crise.
    L’immobilier a gérer soit mème et en gérance via Agence n ‘est pas facile non plus et les locataires se mettent aussi a négocier les loyers.
    En plus il faut des assurances de partout car le locataire est roi et le proprio lui !!!!!! ;a moins de devenir marchand de sommeil ou de louer à la journée,la semaine ou tout au black.
    Pour répondre Sam son taux crédit n’est pas de 5 % j’espère car faut renégocier de suite et rapidement ,ou je comprends pas bien sa question.
    Au fait La CFE pour les pro vous ne la payer pas et vous demander le remboursement des taxes ordures ménagères pour les autres.
    Moi avec mes crédits,les frais ,les taxes, et la compta je fait du plus mais avec les amortissements je suis en déficit et pour les connaisseurs je suis professionnel et donc pas dans mon patrimoine ISF .
    Il va falloir penser sérieusement a se fédérer car comme dans les associations ,celle çi sont toutes rattachées a une fédé;l’union fait la force .
    Belambra a besoin de nous pour vivre et subsister et nous aussi avons besoin d’eux mais en intelligence ,la négociation est obligatoire .
    Pour l’instant la signature des nouveaux baux est en stand-bail chez moi,pas assez d’infos .
    Gilles vous salue

  88. « L’immobilier a gérer soit même n ‘est pas facile non plus….. »
    Je ne dirais pas exactement ça, ce n’est pas difficile.
    Mais comparativement, ça prend beaucoup de temps, comme tous les investissements.
    Il y a des contreparties.

     » … et les locataires se mettent aussi a négocier les loyers. »
    En plus de 30 ans je n’ai pas eu le cas, mais pas certain que ça n’arrive un jour.
    Mais depuis 4 ans je n’augmente plus les loyers.
    Tant qu’il y aura de la demande, par exemple états des lieux de sortie et d’entrée le même jour lors d’un récent changement de locataire.

    • ASSO-BELAMBRA says:

      Pour ANKOU : comme je ne signe pas l’avenant, je suis conscient qu’à terme, il me faudra peut-être gérer moi-même la location de mon lot, si Belambra refuse de renouveler le bail aux conditions prévues dans l’article 5.1 du bail.

      Du coup, je serais intéressé par échanger avec vous directement, puisque vous avez une longue expérience de la location en direct. Voici mon adresse email (pseudo) : steve.bonnier@gmail.com.

      Si nous arrivons à quelques uns (les résiliés de chaque résidence) à mutualiser nos moyens, nous pourrons obtenir de bons résultats.

      • Cachez cette adresse que je ne saurais voir.

        Il y a des robots qui se baladent partout, certainement donc sur ce site. Guillaume devrait pouvoir la coder. Virer a minima l’@

        Je n’ai aucun secret dans la location directe, que voulez-vous savoir?

        • ASSO-BELAMBRA says:

          N’ayez crainte pour mon adresse email, elle a été créée pour la circonstance.
          je souhaite simplement savoir s’il s’agit d’appart situés sur un site Balambra, si vous êtes sur place. Si non, comment vous vous êtes organisés pour en faire la promotion (agence ? boolking ? pap ?), organiser l’accueil, l’état de lieux et le ménage.
          E

        • ASSO-BELAMBRA says:

          N’ayez crainte pour mon adresse email, elle a été créée pour la circonstance.
          je souhaite simplement savoir s’il s’agit d’appart situés sur un site Balambra, si vous êtes sur place. Si non, comment vous vous êtes organisés pour en faire la promotion (agence ? boolking ? pap ?), organiser l’accueil, l’état de lieux et le ménage.
          sur le ca réalisé (brut), combien touchez vous au bout du compte (net) ?

          • « je souhaite simplement savoir s’il s’agit d’appart situés sur un site Balambra »
            J’avais zappé votre question: bien entendu, non!

            Je suis hostile pour plusieurs raisons déjà évoquées à tous ces placements.

            Je suis propriétaire bailleur de maisons bien situées, que je gère moi-même, avec un CA significatif, sans être excessif, car j’investis en permanence.

            Ce qui se passe est un scandale, mais vous êtes pris en sandwich entre le fait de vous défendre, avec la pub liée, et le fait qu’à vouloir vous défendre, vous dévalorisez en quelque sorte vos biens. Ces loups de BELAMBRA en profitent pour accumuler les profits sur votre dos.

            Ils fermeront la porte quand il sera encore temps.

  89. PRAGMATIQUE says:

    Bonsoir, je suis propriétaire d’un bien à Borgo (Haute-Corse). Ma décision est prise: je ne me laisserai pas impressionner par Belambra et je ne signerai pas cet avenant. Mon bail se termine en 2020 ce qui me permet de m »organiser d’ici cette date. Il faut être rassuré d’une chose: Belambra compte sur le rapport de force pour obtenir la révision de nos baux mais n’ira pas jusqu’à demander cette révision judiciaire compte tenu du caractère contestable de la proposition qui nous a été faite tant sur la forme (remise en cause du statut LMNP) que sur le fond (justification basée sur les constats du résultat de l’année 2014 en omettant volontairement de dire que l’année 2015 a été faste). De plus, l’absence de solidarité et d’organisation entre bailleurs me laisse penser que de nombreux propriétaires vont signer cet avenant et que BELAMBRA s’en satisfera pour ne pas mettre plus que cela de pression sur les récalcitrants dont je ferai partie. Enfin, je ne suis pas naïf, je sais que ces Messieurs de BELAMBRA parcourent les forums afin de prendre la température de ce qui se dit et ce message s’adresse à eux: ne reconduisez-pas mon bail en 2020, don’t act. Sachez seulement que je gèrerai en direct mon bien qui sera mis sur le site LEBONCOIN: n’étant pas un aussi bon gestionnaire que vous et n’ayant pas une grande expérience dans a sélection de mes locataires (preuve en est, je vous ai fait confiance), il se pourra que parfois je ne choisisse pas les meilleurs occupants et je tiens donc à m’excuser par avance des nuisances qu’ils pourraient amener sur la résidence. Je vous sais très attachés à la publicité et je serai navré que les commentaires désobligeants de vacanciers dégradent la réputation du lieu…

    • @PRAGMATIQUE : Bienvenu au club ! Je crois que vous avez raison, surtout sur Borgo Pineto, qui est un très bon emplacement. Bien sûr que Belambra fait le forcing pour signature avant la publication de ses comptes 2015, car ils vont être mal à l’aise devant un juge en demandant -20% sur des loyers avec un CA qui devrait faire +10% environ. Je crois qu’il faut s’intéresser de plus près à leur bilan et leur compte d’exploitation, regarder dans nos actes de vente ce qui est dit sur les parties communes, et d’autre chose encore, mais dont on ne peut pas parler ici (ce forum devrait avoir une partie privée).

      • Par contre attention le bati fait partie d’une copropriété avec des charges afférentes qui sont à ce jour à la charge de l’exploitant, je vous laisse imaginer ce qui va se passer en cas de gestion directe …
        Pour le reste je suis d’accord il ne faut pas signer cet Avenant en l’état et se fédérer entre propriétaires pour peser sur les futures négos de manière globale pour ne pas se laisser imposer les choses sans un minimum de concertation mais aussi par site car les résultats et problématiques qui en découlent diffèrent d’un site à un autre . On ne doit pas être considéré que comme des charges pour Belambra ….

    • N’ai pas signé l’avenant également

  90. asso-belambra says:

    Tout à fait d’accord avec les messages qui précèdent.

    Concernant la problématique propre à chaque résidence, j’invite chacun à vérifier que la plaquette de présentation qui vous a été remise par votre conseiller avant l achat comportait des engagements qui ont été tenus. J’ai constaté que certains arguments de vente se sont avérés être de la publicité mensongère: Exemple d un espace aquatique avec solarium jamais réalisé. Du coup le 3* annoncé est devenu un 2* très moyen, la période d ouverture réduite au minimum et les résultats … Déficitaires (Le Pradet).

  91. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un bien à Seignosse. Et j’ai également reçu cette proposition d’avenant.
    Je viens de m’entretenir par téléphone (et n’aurai rien par écrit 🙂 ) avec la société qui gère le bien: ils conseillent aux propriétaires dont ils ont la gestion du bien (beaucoup de propriétaires à priori et une grande partie de la résidence à Seignosse) de signer l’avenant car c’est la solution la moins pire !
    Ils ont en fait échangé avec Cerenissimo qui leur a expliqué pourquoi il était préférable de signer :
    – grâce à la négo de Cérenissimo, la baisse est moins importante que s’il y avait eu procédure judiciaire, (Merci Cerenissimo !!! lol). Si nous ne signons pas, risque de procédure = baisse imposée encore plus importante.
    – Belambra ne va pas bien et si nous ne signons pas, c’est faire prendre un risque à l’entreprise. (Merci donc d’aider Belambra à aller mieux !)
    – les gros travaux seront pris en charge par Belambra, alors qu’avec la loi Alur, il est prévu que ce soit à la charge du propriétaire.
    Concernant le risque de perdre le statut de LMNP (si la clause sur le loyer variable s’avère inadaptée), ils me disent que Belambra aurait sollicité l’Etat sur le sujet car il y a en effet un sujet d’interprétation de la loi. Et qui si cela devait faire perdre le statut de LMNP, Belambra nous ferait signer un avenant qui supprime cette clause). Mais nous ne devrions pas nous inquiéter car Belambra, c’est en partie la Caisse des Dépôts et Consignations, donc l’Etat, ils ont du poids pour nous faire garder le statut de LMNP. (Arf!)
    Cette société gestionnaire travaille beaucoup avec Cérenissimo… Et leur discours n’est ni plus ni moins ce que Cérenissimo leur a dit de dire, pour rassurer. (Ca rassure hein !?!). Discours de connivence, quoi !
    Et je peux appeler le SAV de Cérenissimo si je veux en savoir plus ou voir s’il est possible de négocier un autre bail.

    Ce qui m’inquiète c’est que si effectivement cette société réussi à convaincre la plupart des propriétaires de signer… il y aura peu de marge de négociation possible.

    • @Fanny : vous écrivez : « Concernant le risque de perdre le statut de LMNP (si la clause sur le loyer variable s’avère inadaptée), ils me disent que Belambra aurait sollicité l’Etat sur le sujet car il y a en effet un sujet d’interprétation de la loi. Et qui si cela devait faire perdre le statut de LMNP, Belambra nous ferait signer un avenant qui supprime cette clause).
      Je suis atterré de lire ce que votre CGP a pû vous faire croire : concernant la compatibilité de la variabilité du loyer avec le statut de LMP Il n’y aucune interprétation possible, lisez à ce propos le BOFIP sur le sujet !
      Ne croyez absolument pas un seul instant à la mansuétude de Bercy eu égard à votre statut de LMNP. D’autre part, il n’est pas possible que Bélambra prenne à sa charge les art .605 et 606. La loi PINEL, qui traite du sujet est très clair la dessus.C’est de droit public, ces articles seront toujours à votre charge, car l’avenant sera requalifié en nouveau bail à cause de l’allongement de sa durée et de la modification substantielle dont il fait mention. Ils sont en train d’enfumer leurs clients de la plus belle des manières.
      L’intérêt de Cerenissimo, est de vous faire accepter la baisse. Quand à la solution proposée , elle vous fait revenir à des loyers inférieurs à ceux pour lesquels vous avez signé vos baux lorsque vous avez acquis votre bien.
      Maintenant, si Belambra faisait signer un nouvel avenant sans la clause de variabilité (et donc sans compensation), il y a là matière à débat puisqu’ils introduisent une discrimination entre les différents propriétaires à savoir, ceux qui ne peuvent et ne doivent pas signer un tel avenant, mais qui pourraient être intéressés par une compensation en journées de séjour, d’avec ceux qui peuvent le faire et/où qui veulent ou pas signer le nouvel avenant.
      voyez rapidement un spécialiste qui vous éclairera sur la question.

    • Fanny

      Abasourdi par le manque de suivi, par l’amateurisme de votre correspondant.

      Même si mes clients voulaient ils ne peuvent signer en l’état. A propos de Céréni….. Si votre CGP ne va pas dans leur sens, il arrêtent tout contact avec lui et ne répondent plus à ses questions….

      J’en fais l’expérience depuis 1 mois et demi….

      En tout été de cause j’attends toujours les réponses à mes questions concernant les bilans d’exploitation 2013 et 2014…

      Cordialement

  92. ASSO-BELAMBRA says:

    s’agissant de la perte du statut LMNP, je suis tout à fait d’accord :
    Les conseilleurs ne sont pas les payeurs et lorsque le fisc procédera au redressement fiscal, Cerenicimo sera aux abonnés absents…

    S’il y a 10 à 20 % des propriétaires qui ne signent pas, cela représenterait autour de 30 lots par résidence donc plus de 1000 lots sur l’ensemble des sites. Imaginez que Belambra mette à exécution sa menace de ne pas renouveler les baux au bout des 11 ans, pour ces propriétaires.
    Nous pourrions faire un véritable site concurrent qui préposerait des locations sur tous les sites Belambra mais beaucoup moins chers que Belambra. Une concurrence qui serait très génante pour Belambra mais lucrative pour nous.
    Cette menace nous donne un vrai pouvoir de négociation, mais pour cela il faudra que nous nous regroupions.
    Je ne suis donc pas très inquiet.

    • Tout à fait d’accord avec vous !

    • Merci de vos avis, Bernardote et asso-Belambra! Je vais en effet essayer de trouver un spécialiste pour mieux me conseiller que mon SGP… je pense meme qu’il serait preferable que j’en trouve un autre pour l’avenir. et je me suis inscrite sur le site de l’association Belambra. Bonne journée.

    • Attention ! Fiscalement, cela vous ferait perdre le bénéfice du régime fiscal de la location meublée! (remboursement de TVA ; régime de la para-hotellerie …)

      • ASSO-BELAMBRA says:

        Pour éviter de rembourser la TVA (plus précisément : les 9/20 ième si la gestion hors Belambra intervient à l’issue du bail de 11 ans) il faut être en capacité de proposer 3 services parmi les 4 suivants : – ménage – linge de maison – accueil – petit déj.
        Cela fait partie de l’organisation à mettre en place, soit avec le directeur du site ou avec des entreprises locales.

        • Mais vous ne serez plus en location meublée, mais en para-hôtellerie … cf »https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/para-hotellerie-le-desastre-fiscal-de-la-donation-ou-deces-de-lexploitant-de-chambre-dhotes-ou-gites-ruraux.html « 

  93. ASSO-BELAMBRA says:

    Merci Mr Fonteneau pour cette analyse très intéressante et qui devra être prise en compte lors de l’établissement du business plan si les baux ne sont pas renouvelés.

  94. Larosedu92 says:

    Bonjour, inscription faite sur l’asso belambra (ayguades, gruissan) et désolée de ne pas avoir trop bougé plus tôt mais de gros soucis de santé de mes parents à gérer à la même période. Première question : vous indiquez dans la présentation : »notre échéance est au 30/10/2018″ mais il s’agit de la date de première indexation des loyers nouvelle formule, pas de la date butoir éventuelle à laquelle nous devrions donner notre réponse à Belambra (point flou par ailleurs) ?

  95. Bonjour,

    je n’ai pas signé l’avenant, mon bail court jusqu’en 2020 j’ai donc le temps. Par contre mon gestionnaire m’avait dit à l’époque que le bail était reconductible automatiquement pour une nouvelle période de 11 ans ?
    Si oui dans quelles conditions ? Avez-vous des infos à ce sujet ?
    Merci

    • ASSO-BELAMBRA says:

      Bonsoir Gilles, mon bail se terminera aussi en 2020. Les conditions du renouvellement sont précisées dans le bail : je le résumerai de la manière suivante :
      Belambra n’est pas obligé de reconduire le bail mais s’il le fait, il doit respecter un loyer minimum qui ne peut être en dessous du loyer initial (revalorisé tous les 3 ans). C’est donc très contraignant pour Belambra qui va chercher à sortir de cette contrainte.

      Lorsque j’ai posé la question, Belambra m’a répondu que le bail ne serait pas reconduit pour les propriétaires qui ne signent pas l’avenant avec la menace de ne plus pouvoir profiter des équipements collectifs. Mais, comme indiqué dans ce blog, le propriétaire « résilié » pourra pratiquer des tarifs très inférieurs à Belambra, cette concurrence interne gênera Belambra qui cherchera alors un accord.
      On le voit, il s’agit donc de créer un rapport de force pour pouvoir exister et continuer à avoir un investissement rentable.
      Je suis convaincu que parmi les centaines de propriétaires Belambra nous aurons toutes les compétences : avocats, commerciaux, gestionnaires, entrepreneurs, agents immobiliers …. et pourrons donc nous organiser.

      Belambra m’a aussi dit que ceux qui ne signeraient pas seraient payés sans incident jusqu’à la fin du bail. Tant mieux !

  96. Merci de me donner des nouvelles concrètes car je suis en pleine panique je me suis inscrite sur votre site mais je reste sans nouvelles

  97. Est ce qu il y a des propriétaire des mathes sur ce blog qui pourraient me contacter par mail car je me sens un peu seule

    • Pas des mathes ,faut pas vous affoler ,pour l’instant pas péril en la demeure.
      Votre bail original a été signé et ou il vous paie ou pas ,c’est une relation locataire -proprio .
      Vous avez reçu une proposition de nouveau bail pour l’instant votre ancien bail est en cours .
      Votre nouveau bail c’est du papier avec une signature d’un représentant belambra vous l’avez reçu peut être que oui ou non qui sais …………
      C’est du chantage ,attendez un peu le bilan 2015 et regarder qui est Belambra en détail.
      Lorsque c’est des papiers officiels c’est chez moi toujours en recommandé avec AR
      A la prochaine réunion du syndic de copropriété au lieu d’envoyer un mandat ,il faut descendre en force
      et la ça vas bouger ,car c’est tout pipo ,j’y suis allé une fois et j’ai vachement été seul ………………….
      Gilles vous salue

    • Bonjour,
      J ai un bien au Mathes, et ai reçu la proposition indécente de Belambra, n’hésitez pas à me contacter.
      Cordialement

  98. Oui mais comment nous allons être manger à la fin du bail?
    Et sachant qu au changement de bail nous serons tenu de faire les travaux à notre charge ne serait il pas plus sécurisant de signer et prolonger cette non prise en charge des travaux 3 ans de plus?

    • Larosedu92 says:

      En ce qui nous concerne, la fin du 1er bail étant mi-2017 donc relativement proche il faut choisir entre +7 ans de « sécurité » ! et baisse des loyers (part fixe) de 21%

  99. ASSO-BELAMBRA says:

    Voici une adresse email à laquelle vous pouvez me contacter : steve.bonnier@gmail.com
    (il s’agit d’un pseudo et non de mon adresse réelle).

    Les choses commencent à se fédérer pour certaines résidences. C’est une bonne nouvelle car la première réponse est la création d’association en vertu d’une maxime ô combien pertinente « L’UNION FAIT LA FORCE »

    Lorsque nous serons plusieurs milliers bien regroupés et structurés, nous ne pourrons plus être considérés comme de simples variables d’ajustement.

  100. bonjour
    il aurait été intéressant que l’ASSO-BELAMBRA communique sur le nombre de personnes inscrites, sur d’éventuelles informations sortantes….. il ne faudrait pas oublier d’avoir une démarche collective…
    personnellement je n’ai eu aucun retour depuis mon inscription….

  101. ASSOBELAMBRA says:

    Bonjour,

    Vous aurez très prochainement des nouvelles du site de l’association Belambra. Une première démarche pour une résidence a été entamée. Les résultats vous seront communiqués très prochainement, ainsi que les démarches à effectuer.

    Dans un premier temps, il faut déjà que vous cherchiez à contacter le maximum de propriétaires de votre résidence pour pouvoir vous regrouper par résidence. Pour ceci, il faut contacter votre syndic et/ou le président de la dernière assemblée générale pour récupérer les coordonnées complètes de tous les propriétaires.

    À très bientôt, cordialement,

    • Paul Santini says:

      Bonjour,

      Belambra me propose une décote de 25% des loyers sur Les Mathes.
      j’ai tenté de joindre :
      – assobelambra sans succés par le biais de la page web et par mail.
      – FNAPRT -> le site semble avoir disparu de la toile 🙁

      j’ai lu qu’une protection juridique via AXA-FNAPRT était possible mais uniquement si contractée via une association…

      bref, un cirque total !
      si vous êtes des Mathes ou avez des infos sur les assos en place, n’hésitez pas à me faire signe !
      paul.santini@gmail.com
      +33 617 034 365

      cordialement
      Paul

  102. Une récente réponse ministérielle appuie le sentiment de désarroi des épargnants investisseurs en résidence de tourisme :

    Question du député FRANQUEVILLE :

    La société verse un loyer fixe défini dans un contrat de bail commercial irrévocable pendant neuf ans, et les propriétaires ont même le loisir d’occuper leur logement plusieurs semaines par an pour leurs vacances. Mais il se trouve que plusieurs sociétés de ce type, en France, ne s’acquitteraient pas de leurs loyers malgré de multiples relances par lettre recommandée avec accusé de réception, des plaintes ou encore des commandements de payer signifiés par huissier. De même qu’ils ne s’acquitteraient pas de certaines de leurs autres obligations contractuelles telles que l’entretien des systèmes de chauffage et de climatisation, par exemple. Lorsque les propriétaires, dont 10 % environ seraient des investisseurs étrangers, essentiellement britanniques, irlandais et belges, s’engagent dans la délivrance d’un congé, à l’échéance du contrat, ces sociétés exploitantes s’appuieraient alors sur leurs services juridiques pour en contester le contenu. Cette procédure leur permettrait, dans un premier temps, de rester dans les lieux et de faire pression sur les propriétaires en leur demandant une indemnité d’éviction. Les méthodes ainsi poursuivies seraient avant tout destinées à « inviter » les propriétaires à signer un nouveau bail si possible avec des loyers en baisse de 20 % à 65 % ! Ces ménages, souvent issus de la classe moyenne, se retrouvent aujourd’hui, pour une grande part, dans une situation financière extrêmement délicate et doivent en outre faire face, par voie de conséquence, à des redressements fiscaux. Parallèlement à cela, ces sociétés exploitantes afficheraient souvent des résultats d’exploitation positifs et distribueraient même des dividendes importants à leurs actionnaires. Les experts et professionnels du droit qui se penchent sur ce sujet majeur auquel une bonne partie de la société est confrontée, ont pu identifier une « crise de la gestion des résidences » qui vient s’ajouter à la crise du tourisme

    « C’est ainsi que ces promoteurs parviendraient à vendre insidieusement des logements à des prix supérieurs aux marchés en promettant des loyers garantis et des rendements très élevés. En réalité, l’expression « loyer garanti » serait une hypocrisie puisque la rentabilité promise ne serait en fait garantie que sur deux ou trois ans, le temps pour l’exploitant d’épuiser ce fonds de concours, et non sur toute la durée du bail. Alors que le fonds de concours est une pratique ancienne censée lancer la résidence, il serait plutôt utilisé par le promoteur pour convaincre une société de se charger de l’exploitation en échange du versement d’une subvention, le temps que les lots soient tous vendus. Ces pratiques imparables ont mis sur la paille des milliers d’épargnants à petits revenus qui imaginaient préparer leur retraite en investissant dans l’acquisition d’appartements exploités par des sociétés qui n’honorent plus leurs obligations contractuelles et le paiement des loyers. Aussi, il lui demande quelles mesures le Gouvernement envisage de prendre pour lutter contre ces pratiques et, ainsi, protéger les propriétaires en résidences partagées. »

    Réponse du ministre

    Les avantages fiscaux attachés à l’investissement dans les résidences de tourisme, notamment sous la forme de réductions d’impôts, imposent aux investisseurs de confier la gestion de leur bien par bail commercial à l’exploitant de la résidence de tourisme dans laquelle se situe ce bien, durant une période minimale de neuf ans, sous peine de perdre l’avantage fiscal accordé.

    De nombreuses résidences ont ainsi pu être réalisées, notamment en territoire rural, et sont encore exploitées à la satisfaction de toutes les parties concernées. Des cas d’exploitants qui n’honoraient pas leurs engagements au titre du bail commercial ont effectivement été signalés, et notamment qui, sur la base des difficultés de gestion qu’ils rencontraient, proposaient aux propriétaires de baisser les loyers de façon importante.

    Quand ceux-ci n’acceptaient pas ces baisses, les exploitants se déclaraient en faillite et empêchaient parfois la reprise de la résidence par un autre gestionnaire, dans la mesure où ils étaient propriétaires des locaux et équipements à usage collectif.
    En l’absence de gestionnaire pour la résidence, les propriétaires-investisseurs perdaient à la fois le produit de la location et le bénéfice de la défiscalisation, qui leur est repris. Diverses dispositions ont été prises pour sécuriser les investisseurs, faciliter le changement d’exploitant et ouvrir la possibilité d’une autogestion. Il s’agit notamment, d’une part, de l’obligation de communiquer aux futurs acquéreurs des documents de commercialisation comprenant des informations précises sur les caractéristiques des baux qu’ils seront amenés à contracter et sur l’identité du gestionnaire retenu et, d’autre part, de l’obligation pour un exploitant gérant plusieurs résidences de tourisme, de tenir des comptes d’exploitation distincts par établissement, de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande et de leur fournir tous les ans un bilan détaillé de l’année écoulée. De plus, l’interdiction de résiliation triennale des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme a été posée par la loi no 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques (article 16), et fait l’objet de l’article L. 145-7-1 du code de commerce.

    Ainsi, contrairement au droit commun, les exploitants de résidence de tourisme n’ont pas la possibilité de résilier un bail lors de ses échéances triennales. Cette disposition, applicable depuis la promulgation de la loi susvisée, est de nature à assurer la pérennité de l’exploitation de l’établissement pendant la première génération de bail, période qui correspond à la durée d’engagement à laquelle est tenu l’investisseur au regard des réductions d’impôts dont il a bénéficié. En outre, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a prévu une interdiction pour les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs de faire l’objet d’un ou plusieurs lots distincts vendus à un propriétaire.

    Cette même loi donne la possibilité à l’assemblée générale des copropriétaires, pour les résidences existantes, de saisir le tribunal de grande instance afin que lui soit confié l’entretien des locaux à usage collectif en cas de carence du gestionnaire, voire leur propriété en cas de défaillance avérée. S’agissant des dispositions fiscales, dans certains cas de défaillance de l’exploitant, il est admis une période de vacance de douze mois avant la location à un nouvel exploitant, période pendant laquelle le bénéfice de la défiscalisation n’est pas remis en cause.
    A l’issue de cette période, si aucun gestionnaire ne s’est porté candidat à la poursuite de l’exploitation ou si aucune candidature n’a été retenue, la réduction d’impôts sera également maintenue si les copropriétaires, représentant au moins 50 % des logements de la résidence, substituent au gestionnaire défaillant une ou un ensemble d’entreprises assurant les mêmes prestations de gestion pour la période de location restant à courir. Cette disposition permet ainsi aux propriétaires-investisseurs de poursuivre eux-mêmes l’exploitation en autogestion et de conserver leurs avantages fiscaux.

    Enfin, compte tenu non seulement des dérives constatées dans la commercialisation du dispositif et des conséquences préjudiciables qui en résultent pour les investisseurs, mais aussi de l’inefficacité d’une partie de la dépense fiscale qui génère ainsi une offre de logement excédentaire ne correspondant pas aux besoins du marché, l’ensemble des avantages fiscaux ont été abandonnés au 31 décembre 2012.

    Seul subsiste le dispositif Censi-Bouvard, prorogé jusqu’au 31 décembre 2016, qui attribue une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix de revient du logement neuf en résidence de tourisme ou de plus de 15 ans réhabilité. En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la taxation des loyers facturés à la société exploitante a pour corollaire la possibilité pour le propriétaire de l’immeuble de déduire la TVA ayant grevé l’acquisition de son investissement immobilier.

    La disposition du code général des impôts, qui prévoyait un reversement intégral de la taxe initialement déduite lorsque la condition de location par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans n’était pas respectée, a été supprimée par le décret no 2009-510 du 5 mai 2009. En conséquence, aucune régularisation de la TVA déduite « en amont » ne sera exigible auprès des investisseurs confrontés à une situation de défaillance de la société gestionnaire de la résidence de tourisme, si les propriétaires parviennent à conclure un contrat avec un nouveau gestionnaire fournissant des prestations d’hébergement. Il en sera de même si, en dehors du dispositif « Demessine ZRR », les propriétaires décident d’affecter leur appartement à une activité hôtelière ou para hôtelière soumise à la TVA, c’est-à-dire dans ce dernier cas une activité qui, en sus de l’hébergement, offre à ses bénéficiaires au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non-personnalisée, de la clientèle. En revanche, dans la mesure où l’activité exercée ne serait, en définitive, plus soumise à la TVA (par exemple si l’appartement est loué en logement meublé ou garni, sans offrir de prestations d’hébergement, les loyers perçus étant exonérés de plein droit de la TVA), les propriétaires restent exposés au risque de devoir restituer la TVA initialement remboursée, diminuée d’un vingtième par année écoulée depuis l’acquisition de l’immeuble.

    Ces mesures de facilitation et de sécurisation sont donc déjà très complètes.

    Pour autant, les fédérations de professionnels (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations de consommateurs (fédération nationale des associations de propriétaires en résidences de tourisme) ont souhaité, en parallèle de ces mesures, travailler à des dispositions volontaires. Convaincus de la persistance de difficultés, ils ont décidé d’élaborer une charte de bonnes pratiques visant à encadrer les pratiques des exploitants et à instaurer un dialogue constructif et transparent avec les propriétaires.

    Circulez, il n’y a rien à voir …

    • ASSO-BELAMBRA says:

      Pourquoi « circulez il n’y a rien à voir » ?

      Au contraire, la dernière phrase montre bien la prise de conscience des problème par le ministère qui vient d’ailluers d’organiser une réunion entre SNRT et FNAPRT destinée à traiter la problématique des baux.

      « Pour autant, les fédérations de professionnels (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations de consommateurs (fédération nationale des associations de propriétaires en résidences de tourisme) ont souhaité, en parallèle de ces mesures, travailler à des dispositions volontaires. Convaincus de la persistance de difficultés, ils ont décidé d’élaborer une charte de bonnes pratiques visant à encadrer les pratiques des exploitants et à instaurer un dialogue constructif et transparent avec les propriétaires. »

    • Paul Santini says:

      Bonjour,
      si je reprends votre post …

      […]
      De plus, l’interdiction de résiliation triennale des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme a été posée par la loi no 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques (article 16), et fait l’objet de l’article L. 145-7-1 du code de commerce.
      […]

      mon bail à La Palmyre – Les Mathes, signé en Décember 2009 et courant jusqu’au 30 oct 2021, comporte explicitement cette clause de résiliation triennale.

      => peut on considrer cette clause comme caduque ?

      par avance, merci de votre retour.
      cordialement,

      Paul
      ————
      Paul.santini@gmail.com
      +33 617 045 365
      Propriétaire (Inquiet) @ la Palmyre – Les Mathes

  103. Bonjour à tous

    J’ai pris le temps de bien analyser tous les points de ce dossier et j’ai pris l’avis auprès de spécialistes. J’ai enfin rencontré Cérénicimo récemment.

    Belambra a des raisons (que je n’approuve pas) pour engager ces modifications et nous ne pouvons pas dire aujourd’hui que leur manière de communiquer a inspiré la confiance immédiate. Je ne pense pas qu’ils souhaitent communiquer plus. La saisons 2015 a été bonne mais 2016 va de nouveau être délicat si l’hiver est aussi peu enneigé….

    Plus de 70% des propriétaires ont semble-t-il signé l’avenant.

    Que va-t-il advenir pour les autres ?

    Probablement le bail tombera au terme convenu, et la proposition de révision de Belambra sera sur une base plus basse encore que -15 ou -20% (surtout sur les résidences moins bien placées). En effet avec un taux d’occupation moyen à 75 ou 80% vous n’avez pas toujours besoin de Tous les appartements….

    Donc voici notre position et celle que nous ferons prendre à nos clients :

    – si l’avenant n’est pas « signable » en l’état c’est qu’il faut y apporter des modification. Nous allons demander ces modifications.
    – ces modifications touchent essentiellement les 2 points évoqués dans les commentaires ci-dessus : la partie variable et l’Art 606.
    – concernant la partie variable il appartient à chacun de trouver la meilleure rédaction possible et il nous a semblé que les parties en présence étaient à l’écoute.
    – concernant l’Art 606, il y aura du contentieux à venir de manière générale. Je vous renvoie à ce titre au Lefebvre « Baux Commerciaux 2015-2016 » N° 12110 page 132, pour voir à quel point la Loi Pinel vient s’immiscer de manière maladroite dans des rapports bailleurs-preneurs spécifiques pour lesquels il est essentiel que le preneur puisse faire les grosses réparations (Résidence de tourisme, étudiantes ou EPHAD…) Là aussi le dialogue doit être privilégié.

    Dans un univers de taux en baisse, Belambra (version Groupama) nous a promis la solidité de son modèle pour vendre des résidences à des prix élevés. Il y a eu des commercialisateurs qui à chaque fois ont accepté les prix élevés demandés par Belambra entrainant le secteur à la hausse des prix (et donc des loyers).

    A ce titre on ne peut pas dire que Iselection ou d’autres commercialisateurs aient tant soit peu essayé de défendre leurs clients…

    La baisse de prix imposée, pour révoltante qu’elle soit, est un moindre mal, mais nous enseigne que rien n’est garanti en ce bas monde (y compris les fonds euros vous verrez…).

    Un avenant amélioré, limitant les risques juridiques, doit être possible. Nous nous engageons en tout cas dans cette voie.

    • Bernadote says:

      Personnellement , je n’ai pas signé cet avenant en l’état, pour des raisons que j’ai déjà évoquées . Je suis quand même très surpris que 70% des bailleurs aient signé cet avenant en l’état. Pour l’article 606 il va en effet y avoir beaucoup de contentieux et probablement pas en faveur de du bailleur. Mais je serais très curieux de connaître la méthode qu’utilise Cérénicimo pour faire avaler la pilule à ses clients. Les loyers proposés, dans la plupart des cas, nous font revenir aux montant de huit ans auparavant. C’est difficilement justifiable, même dans un contexte économique tendu. Il est très clair que l’opération proposée n’est que financière et à l’avantage exclusif de Belambra et de ses actionnaires.

      • ASSO-BELAMBRA says:

        Après avoir bénéficié de l’expérience de multiples résidences en difficultés, il n’y a hélas qu’une seule méthode qui peut porter ses fruits : Se regrouper. Car ne soyons pas naïfs : l’actionnaire majoritaire n’est pas prêt à renoncer à ses 15 ou 20% de rémunération annuelle ! Il est tellement plus facile de s’attaquer à une multitude de propriétaires isolés !

        Par ailleurs, j’invite chacun à vérifier très précisément les travaux effectués par Belambra sur ses sites. Nous en découvrons tous les jours : il s’agit de rénovation low cost ! Le 3*** promis n’est qu’un 2* médiocre à Lou Pigno. Et l’on s’étonne que les résultats ne soient pas au rendez-vous ! Chaque résidence doit se regrouper en asso pour voir ce qu’il est possible de faire sur un plan juridique en fonction de la gravité de la situation.

        Je propose par ailleurs que les 30 % de propriétaires qui n’ont pas signé l’avenant montent une association, indépendamment de leur résidence d’origine. Plusieurs milliers de propriétaires représentent une véritable force. Je rappelle mon adresse steve.bonnier@gmail.com à toutes les personnes intéressées.

    • chris06 says:

      Bonjour,

      Présent (en lecture) depuis quelques mois sur le site, je m’interroge sur la suite à donner ….
      Je suis co-propriétaire Belambra à la colle sur loup, et grace à ce forum, j’ai pu prendre contact avec une personne de la même residence. Apparemment nous serions pratiquement les seuls! comment dans ces conditions pouvons nous nous regrouper face à belambra?
      D’autre part, si nous ne signons pas (apparemment la date butoir est au 30 mai) l’avenant sera caduc. Pour nous, qui sommes isolés et sans pouvoir constituer une association, que conseillez vous ? quel serait la solution la moins pire:
      Attendre tranquillement la fin du bail en 2022 pour se voir proposer un nouveau bail plus contraignant (à condition que belambra continue à nous verser les loyers sans faire de redressement )
      Attendre que les associations puissent renégocier un nouvel avenant moins contraignant (d’ailleurs pourrons nous aussi en profiter sans faire partie des associations)
      Ou…. signer ?.

      Vous dites dans votre commentaire qu’à la fin du bail, si nous ne signons pas, la nouvelle proposition sera pire , mais si belambra decide de ne pas renouveler le bail pour les propriétaires « récalcitrants » qu’adviendra il des biens, perdrons nous le statut LMNP, quelles seraient les conséquences juridiques et financières ?.

      Il y a de nombreux avis sur ces questions, mais y a t il une certitude ? je pense à ceux qui ont fait des credits pour ces biens (j’en fait parti) comment faire un choix lorsque l’on n’est pas un professionnel ?..
      cdlt.

      • A mon avis : ne signez pas cet avenant, ne vous laissez pas intimider.
        D’ici 2022, Belambra évoluera encore pas mal, et au moins vous aurez bénéficié des conditions du bail actuel.
        Si jamais vous signez, qu’est-ce qui vous assure que Belambra ne reviendra pas dans quelques années (ou en 2022) pour vous proposer des conditions encore pire que ce bail que vous auriez accepté maintenant (ils l’ont bien fait pour remettre en cause le bail actuellement en vigueur…) ?
        Identifiez les autres copropriétaire (en interrogeant le service de la publicité foncier, cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17759 avec quelques €uros) et montez une association.

      • L’association, c’est pour vous défendre maintenant comme en 2022 (et pour vous y préparer avant), et pour mettre en commun les frais (avocat, etc.).

    • Bonjour
      Avez vous pu obtenir comme vous le souhaitiez un avenant avec des modifications? Ou vous a t il été répondu que la négociation n’était pas envisageable?

  104. nainnain says:

    Bonjour à tous ,

    Concerné également par ce dossier pour la résidence à Borgo. Sollicité dans les mêmes termes fin 2015 pour un ajustement de loyer ( -15.5 % ) , introduction d’une part variable de loyer ( rapidement confirmée non compatible avec le maintien des aménagements fiscaux d’après le code des Impôts et précisément BOI-BIC-CHAMP-40-10-20120912 ) et les 3 options  » budget vacances  » qui elles aussi ne sont pas sans contraintes vis à vis de la loi fiscale.
    De mon côté, je n’ai pas encore eu de retour relatifs à la prise en charge possible ou non par BELAMBRA du contenu prévu dans la loi PINEL.
    Tous les commentaires lus ci-dessus apportent un éclairage souvent différent de la situation. Il n’en demeure pas moins qu’il reste très difficile de trancher l’attitude à adopter et qu’à titre individuel la décision n’est pas aisée à prendre. Surtout que les contacts ne sont pas faciles à établir lorsque la situation se corse ( jeu de mots involontaire ). Souhaitons nous bon courage.

  105. bonjour,

    Belambra propose un entretien téléphonique au sujet de l’avenant…..

    • Et bien vous avez de la chance que Belambra vous propose d’échanger!
      Nous sommes près d’une vingtaine de propriétaires à avoir envoyé un courrier commun en février dernier. Nous avons posé des questions, fait part de nos interrogations et inquietudes quant a certains points (grosso modo les éléments repris ici dans les échanges) et demandė à ce que les réponses à nos interrogations soient écrites. Nous n’avons pas fermé la porte à la signature d’un avenant mais avons demandé à pouvoir négocier l’avenant (révision d articles et prise d’effet lors d’un accord trouvé).
      Résultat… RIEN. Malgré 2 relances mail.
      Les messages laissés sur le téléphone du directeur commercial restent sans suite.
      Est-ce pour nous faire céder de guerre lasse? Est parce que tout ce qui a été dit par oral à certains propriétaires ne peut pas être mis par écrit car c’est du vent? Est-ce parce que nous sommes une petite poignée à ne pas avoir signé donc ils peuvent tout à fait se passer de nos signatures? Beaucoup d’interrogations. Et le sentiment d’une belle et grosse arnaque.

      • Ma devise : « Tout ce qui est Oral est Anal ».
        Toujours demander des écrits !!!

      • Nathalie says:

        Bonjour,

        J’ai reçu un mail de Belambra Seignosse m’indiquant que l’avenant était à signer pour le 30 mai maximum. Ensuite, il sera caduc.
        Nous ne signerons pas malgré tout…
        J’avais été également contactée fin février aussi par le secrétariat de Belambra pour m’entretenir avec eux au sujet de l’avenant mais allant me faire opérer, j’ai demandé qu’on me recontacte plus tard et cela n’a jamais été fait…

        • Larosedu92 says:

          bonjour, serait-il possible de m’envoyer un scan dudit courrier ? merci, rappel de mon email : rosemine.safy@orange.fr

        • chris06 says:

          Bonjour,

          idem pour moi, j’ai demandé à être recontacté car le rendez vous téléphonique proposé était impossible. Depuis rien ….

          • bernadote says:

            C’est leur tactique, vous faire paniquer, pour mieux vous convaincre de signer.
            Cette affaire est purement financière pour Belambra. Certains termes du courrier que vous avez reçu sont purement de l’intimidation , notamment par exemple de « demander votre participation à des travaux de relooking de vos logements pour les adapter aux attentes de la clientèle » Cela s’appelle du racket déguisé.
            Alors ne signer rien, car dans 2 ans ils reviendront de plus belle.

  106. Gilles du 33 says:

    Bonjour la compagnie

    Je pense que vous avez tous reçus le papier de chez Belambra
    Plus personne ne discutes de la conduite à tenir
    Que faut il accorder un tel courrier !!!!!!!!!!
    Négociations, dialogues impossible hormis la justice
    Celà deviens de plus en plus triste
    Fin de semaine je discute avec des instances bancaires
    Déjà je renégocie encore mes crédits ,partage du gâteau et aussi renegocier aussi dans l’éventualité d’une baisse de loyer les montants des impots locaux qui sont +++++++++++++++++++++++++++depuis 2 ans
    En résumé l’argent ne vaux plus rien ,l’immo en respectant les lois c’est pareil ,
    Je vais pas tarder a passer tout au noir ,ce gouvernement est a chier
    Gilles en pleine réflexion

    • Larosedu92 says:

      bonjour, serait-il possible de m’envoyer un scan dudit courrier ? merci, rappel de mon email : rosemine.safy@orangefr

      • Adeline says:

        Bonjour,

        pas reçu de nouvelle de Belambra depuis des semaines, le dernier mail de relance date de mi-février …
        Ce courrier que vous avez reçu dit que l’avenant sera caduc au 30 Mai ? Ils cherchent à obtenir un maximum de signatures avant les AG de Juin. Si je n’ai pas reçu ce courrier c’est peut être qu’ils ont déjà obtenu assez de signatures sur ma résidence 🙁

      • Gilles du 33 says:

        Je m’en occupe demain matin
        Date butoir du 30Mai.
        Pas de soucis
        Pour moi c’est Belgodère
        Le site est exceptionnel, le bati ne vaut rien du tout.
        C’est vrai en 2015 indice insee -2.4% mais pas – 40%
        Moi je veux bien une baisse mais pas a ce point

    • bernadote says:

      Perso, je n’ai rien reçu ! quelle est la nature de ce courrier ? pourrais-je en avoir une copie ?
      mon email : bernadote54@orange.fr.
      Merci d’avance

    • Bonjour Gille du 33,
      Je suis en cours d’achat sur le site de Belgodère. A lire tous vos post , cela me laisse perplexe sur la suite. Je souhaiterais avoir ton opinion sur le centre et le sérieux de Belambra. Je vous remercie par avance

  107. Moi je n’ai toujours rien signé. En revanche, je serai d’accord pour me joindre à d’autres propriétaires pour demander à Belambra de revoir les termes de l’avenant.Mon appartement est situé à La Colle-sur-Loup.
    jventelon@numericable.fr

  108. bernadote says:

    J’ai reçu hier le fameux courrier avec la date butoir du 30 Mai. C ‘est visiblement un e-mailing général envoyé à tous les propriétaires Belambra, puisqu’il reprend des notions qui ne sont pas compatibles avec les status LMNP et LMP par exemple. Cela me conforte dans ma volonté de ne rien signer.
    Il y a de très bon gestionnaires en Corse, alors s’ils ne veulent pas renouveler le bail au terme, tant pis pour eux. Il est clair que l’on pourra louer et à des tarifs qui seront bien moins élevés que ce qu’ils pratiquent et la gestion en Corse, faite par des Corses c’est se qui se passe le mieux !
    Et puis, si je peux me permettre de donner un conseil, faites vous même une contre proposition argumentée à l’avenant que vous avez reçu, mais respectez les règles et faites vous assister par votre avocat. De temps en temps, il faut savoir dépenser de l’argent pour en gagner après !

  109. Quand même les requins se dévorent entre eux……

    Challenges 23juin 2016
     » Belambra est en conflit avec CityStar et Paref, propriétaires des murs de villages vacances, à cause du montant des loyers »

    Comme quoi, ce n’est pas réservé qu’aux petits investisseurs….

    Vous connaissez l’antienne : « pas de bail commercial »

    Mais il en est qui prétendent encore le contraire…… et en vendent……

  110. bernard33 says:

    Bonjour.

    Je suis en LMP ( je dis bien LMP )

    Découvrant ce blog très tardivement, je me permets de poser quelques questions:

    – A ce jour, où en est on dans l’évolution de la vision par l’administration de la possibilité de laisser le 606 à la charge du gestionnaire ?

    – Belambra a t il remanié son bail à propos de la partie variable en le rendant compatible avec le LMP ?

    – Je souhaite entrer en contact avec d’autres copropriétaires de Borgo Pineto qui , comme moi , n’ont pas signé l’avenant.

    Sincères salutations

    Mon mail spécifique pour cet usage : bouchardr40@gmail.com

    • P'titlouis says:

      Bonjour

      – pas d’évolution de l’administration à ce jour à ma connaissance même si cela continue dans le démembrement social
      – Oui j’ai traité avec Belambra directement suite à l’inaction de Cerenissimo sur ce point
      – Aucun de mes clients sur cette résidence que nous n’avions pas sélectionnée (Pas assez bon état suite à visite sur place par connaissance)

  111. Bonjour,
    @P’titlouis, vous avez négocié avec Belambra pour vos clients un autre avenant que celui proposé ?
    Ces derniers mois, il semble que Belambra approche certains copro de Pineto et Tuquets pour une négociation individuelle. Mais difficile d’en savoir plus sur le contenu de la négo.

    • P'titlouis says:

      Négocier est un bien grand mot….
      Ce qui importait mes clients était :
      – de ne pas se retrouver à la fin du premier bail dans les 20%25% des lots dont le propriétaire n’a que très rarement besoin (7 ou 8 semaines seulement)
      – de ne pas signer un bail contenant un risque fiscal.

      Donc, un bail modifié existe chez Belambra qui, contrairement à la première mouture proposée par Cérénicimmo, comporte bcp moins de risque de requalification fiscale. (voir plus haut dans le post pour le risque ne question)
      Cordialement

  112. Bernadote says:

    Je me joins à Jean et à bernard33.
    Quelles avancées avez-vous obtenus lors de cette négociation ? De plus vous semblez écrire que Pinetto serait en mauvais état ?

  113. Bonjour,
    Je suis propriétaire à La-Colle-sur-Loup et je n’ai pas signé l’avenant.
    J’ai été contactée par Belambra m’annonçant que le Directeur, Monsieur Iliano, se rendrait à Bordeaux, ma ville de résidence, le 4 mai, pour rencontrer les propriétaires. J’ai envoyé un mail pour donner mes horaires disponibles ce jour-là mais je n’ai pas eu de réponse. Dommage, car j’aurais aimé profiter de cette visite pour faire le point avec lui sur mes désaccords et interrogations concernant cet avenant.

    • Bonjour Marie,
      Habitant à côté de bordeaux, si vous venez à être au courant d’un prochain déplacement de M. Iliano sur bordeaux, je suis preneur de l’info 😉 .
      Merci.

  114. Bonjour Cyril,
    Vous n’avez donc pas été contacté par Belambra pour la visite de M. Iliano le 4 mai à Bordeaux ? Et vous n’avez pas non plus signé l’avenant ? Puis-je savoir dans quelle résidence se situe votre appartement car il semblerait qu’il y ait des disparités de traitement suivant les résidences…. Je ne manquerai pas de vous communiquer les infos que je pourrai obtenir….
    Cordialement.

  115. Bernadote says:

    pour ceux qui ont signé leur avenant sous la contrainte… A lire : https://mdenoune.com/2017/05/05/du-nouveau-pour-le-droit-des-contrats/

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