Si l’investissement en parts de certaines SCPI présente un intérêt à long terme, il convient néanmoins de réaliser cette souscription avec de nombreuses précautions afin d’en tirer tout l’intérêt.

En effet, la manière dont l’investisseur souscrira les parts de SCPI aura un impact sur le rendement global de son investissement. Nous avons donc envisagé les différentes solutions pour chaque situation patrimoniale.

 

1-Vous disposez d’un capital et vous avez besoin de percevoir des revenus complémentaires.

Lorsque l’on souhaite investir en SCPI, il s’agit là de la solution d’investissement la plus simple. Pour autant, selon votre niveau d’imposition et votre tranche marginale d’imposition, une alternative s’offre à vous :
  • L’acquisition de parts de SCPI en direct.
  • L’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.
Comme nous vous l’avions précisé dans notre article précédent traitant de l’opportunité d’investir dans des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, le choix doit être fait en fonction de votre imposition (Pour connaître votre tranche marginale d’imposition, vous avez la possibilité de réaliser votre simulation grâce à notre simulateur impôt sur le revenu).
De manière synthétique, on peut préférer la souscription dans le contrat d’assurance vie dès lors que l’investisseur achète des parts de SCPI sans crédit et qu’il a une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%.
Fiscalement, la distribution des SCPI en direct est assimilée à un revenu foncier imposable dans la catégorie des revenus fonciers, alors que les revenus d’une SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie bénéficient de la fiscalité attrayante du contrat d’assurance vie. L’impôt ne sera dû qu’en cas de rachat et selon la fiscalité dégressive propre aux contrats d’assurance vie.
Mais attention, acheter des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, ce n’est pas être propriétaire des parts ; L’épargnant est seulement propriétaire d’un droit de créance indexé sur les SCPI à l’encontre de la compagnie d’assurance vie. La question de la loi SAPIN 2 et du blocage des contrats d’assurance vie se pose (cf »La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? »).

2-Vous disposez d’un capital mais vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.

Dans cette seconde configuration, l’investissement en SCPI nécessite d’avantage de réflexions et oblige à quelques stratégies.
En effet, si l’avantage des SCPI est la possibilité de profiter d’un revenu « immobilier » sans en assumer les contraintes, il s’agit là également de sa principale contrainte. Parfois, l’investissement en SCPI est réalisé avec un objectif de capitalisation et de diversification. Dès lors, et notamment lorsque l’investisseur est déjà lourdement imposé sur les revenus, la perception de revenu fonciers pourra s’avérer fiscalement onéreuse.
Pourquoi percevoir un revenu complémentaire dont l’investisseur n’aurait pas besoin et donc, pourquoi payer un impôt sur le revenu que l’investisseur aurait pu éviter ?

 

La première solution envisageable, et peut être la plus simple, consiste en l’investissement en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie,

Tel que nous venons de vous le présenter. Dans cette hypothèse, les revenus distribués par la SCPI sont capitalisés (soit au sein du contrat via le fonds euros du contrat d’assurance vie, soit via les SCPI directement).

Dans cette hypothèse, l’absence de revenus distribués à pour conséquence une absence d’impôt. L’optimisation fiscale et patrimoniale est parfaite. (Cf article : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux).

 

La seconde piste, consiste en l’acquisition de parts de SCPI en direct avec un complément d’investissement de SCPI à crédit.

Dans cette seconde hypothèse, l’investisseur qui n’a pas besoin de revenus complémentaires affectera les revenus distribués par les SCPI achetées cash au remboursement de son crédit.

Dans cette seconde piste, il s’agit pour l’investisseur de réaliser un autofinancement de son investissement en SCPI. De surcroît, les intérêts du crédit étant déductibles, l’investisseur réduira l’impact fiscal des revenus distribués.

Cf article : SCPI A CREDIT : OPPORTUNITES POUR PROFITER D’UN EFFET DE LEVIER ?

 

La troisième piste, surement la plus efficace, consiste en l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI sur une durée limitée.

Se porter acquéreur de la nue propriété, c’est acquérir le droit à la pleine propriété au terme d’un délai défini. Le délai peut être de 5 ou 10 ans généralement.

Le nu propriétaire ne percevra aucun revenu pendant toute la période du démembrement des parts de SCPI, mais deviendra le seul propriétaire des parts au terme de la période.

Le renoncement à percevoir un revenu, laissé à l’usufruitier, permet à l’investisseur de payer moins cher ses SCPI. Par exemple, l’acquisition de la nue propriété sur 10 ans  des parts de SCPI sera valorisé à hauteur de 64% de la valeur de la nue propriété.

Afin de mieux comprendre le mécanisme, je vous encourage la lecture de cet article de fonds sur : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? ou d’essayer notre simulateur de SCPI à crédit

L’acquisition de la nue propriété à crédit présente pour les contribuables les plus fiscalisés, une solution idéale pour se constituer un capital en franchise d’impôt.

 

 

3-Vous ne disposez pas de capital, mais pouvez souscrire un crédit pour investir en SCPI.

Investir dans des parts de SCPI lorsque l’on ne dispose pas d’un capital disponible est tout à fait envisageable et parfois même souhaitable.
L’intérêt de souscrire un crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI, communément réduit au terme acquisition de SCPI à crédit, permet, lorsque les taux de crédit sont bas de profiter d’un effet de levier, mais également de se porter acquéreur d’un actif dont la valeur pourra augmenter pendant la durée du financement.
Aujourd’hui, l’effet de levier du crédit pour financer des SCPI à crédit est réduit. L’avantage principal est donc l’acquisition d’un actif dont la valeur sera susceptible d’évoluer pendant le crédit. Au lieu d’acheter des parts de SCPI au fil de l’eau et au gré de la trésorerie disponible, les SCPI à crédit permettent une acquisition immédiate pour une valeur de la part connue à l’avance.
Pour mieux comprendre les mécanismes, vous pouvez relire cet article dédié : SCPI A CREDIT : OPPORTUNITES POUR PROFITER D’UN EFFET DE LEVIER ?
Pour autant, au delà de l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI, il est tout à fait envisageable d’envisager le souscription de la nue propriété de parts de SCPI : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?

L’acquisition de la nue propriété à crédit présente pour les contribuables les plus fiscalisés, une solution idéale pour se constituer un capital en franchise d’impôt.

Pour aller plus loin :
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