L’investissement immobilier locatif est-il réservé aux bricoleurs ?

Les investisseurs immobiliers locatifs ont souvent le point commun de savoir « bricoler » et d’aimer cela ; Certains se sont même littéralement construits leur patrimoine immobilier à force de travaux de rénovation, carrelage, isolation, placo et autres plaisirs manuels.

Nous sommes samedi matin, nous sommes nombreux à commencer notre journée de bricolage. Corvée pour certains, plaisir pour les autres ; Plaisir au début, corvée quelques mois plus tard lorsque les travaux n’en finissent pas.

Je dois vous avouer que ce matin, j’ai la flemme.

La question est alors de savoir s’il est possible d’espérer réussir dans l’investissement immobilier locatif lorsque l’on n’est pas bricoleur, c’est-à-dire pas capable de faire soi-même les travaux qui permettront de conserver la valeur patrimoniale de votre bien immobilier ou l’augmenter.

À défaut, de vouloir y consacrer du temps, le bricoleur qui ne voudrait plus réaliser les travaux par lui-même aura l’expérience pour gérer les artisans et la maîtrise d’œuvre. À défaut de faire, savoir faire est essentiel pour l’investisseur immobilier.

Celui qui a deux mains gauches peut-il sereinement se lancer dans l’investissement immobilier locatif ? Je ne crois pas.
 

Investir dans l’immobilier est toujours synonyme de travaux !

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier locatif : Ces travaux d’entretien qui vous coutent cher et réduisent le rendement locatif ! », investir dans l’immobilier, qu’il soit locatif ou à titre de résidence principale, est toujours synonyme de travaux, soit pour simplement entretenir votre bien immobilier et donc maintenir sa valeur patrimoniale, soit pour valoriser votre bien immobilier grâce à des travaux de rénovation qui vous permettront de l’adapter au marché immobilier.

Dans cet article, nous évoquions un budget de 500€ / m² à 600€ / m² tous les 10 à 15 ans.

D’ailleurs, comme nous le détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , les travaux sont une composante même de votre stratégie d’investissement dans l’immobilier ! L’actif immobilier n’est pas un actif figé… vous devez l’adapter en permanence pour qu’il reste en accord avec le marché, c’est-à-dire avec la demande (soit à la revente, soit des locataires).

Celui qui ne réaliserait pas des travaux en permanence pour adapter et maintenir la qualité de son logement constatera une perte de valeur patrimoniale incontestable. L’immobilier se dégrade par l’usage et le temps.

Malheureusement, réaliser des travaux, qu’il s’agisse de les faire faire par un artisan ou de les réaliser soi-même, n’est pas à la portée de tout le monde. Nous n’avons pas tous la capacité de nous projeter dans la rénovation d’un bien immobilier et surtout à savoir maîtriser les prix et grâce à une estimation rapide des coûts par rapport à la valorisation patrimoniale apportée.
 

Faut-il faire faire les travaux par un artisan ou les faire soi-même ?

D’expérience, de nombreux investisseurs immobiliers locatifs vous expliqueront qu’il faut faire les travaux par soi-même, car le coût demandé par un artisan est tellement élevé qu’il est rarement possible de les amortir (sans compter les délais de réalisation des travaux).

D’expérience, pour l’intervention d’un artisan, il faut compter en main d’œuvre entre 450/500€ / jour par homme sur un chantier. À ce rythme, la rénovation ou même le simple entretien de votre logement peut vite devenir un gouffre.

Nombres d’investisseurs dans l’immobilier sont ainsi devenus, par plaisir ou par souci d’économie, des experts des travaux immobiliers.

À titre personnel, c’est un plaisir que je limite au second œuvre (placo, sol, peinture, agencement, carrelage et faïence, cuisine et salle de bain) laissant aux pros tous les travaux techniques relatifs à la plomberie, électricité, menuiserie et gros œuvre affectant la structure du bâti. Mais parfois, il faut avouer, que le plaisir est relatif…

Faire ses travaux soi-même, c’est économiser la main d’œuvre. Pourtant, cette main d’œuvre, économisée par ceux qui réaliseront eux-mêmes leurs travaux, est déductible des revenus fonciers et sera donc à l’origine d’une baisse de l’impôt sur le revenu payé par le futur propriétaire bailleur (lorsqu’il s’agit de faire faire des travaux dans une résidence principale ou secondaire, la question fiscale ne se pose pas).

Ainsi, les travaux permettront d’économiser l’impôt sur le revenu selon le taux de la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%), mais également la CSG-CRDS au taux de 17.20%.

De surcroît, l’excédent pourra être à l’origine d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des années futures dans la limite de 10 ans (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

N’est-il alors pas dommage de se priver de cette économie d’impôt ?

L’investisseur imposable sur le revenu à la tranche marginale d’imposition de 30%, ne paye en réalité que 50% du coût de ces travaux du fait de leur déductibilité fiscale.

N’est-il pas dommage de gaspiller votre temps de cerveau disponible alors même que le coût réel des travaux est fortement réduit par la déductibilité fiscale.

S’il n’y avait pas la question de la disponibilité des artisans et la confiance dans la qualité du travail (tout le monde n’a pas la chance de connaitre de bons artisans), je crois que la question ne se poserait pas.

Qu’en pensez-vous ? L’investissement immobilier locatif est-il réservé aux bricoleurs ?