La très grande majorité des parents souhaitent transmettre leur patrimoine de manière parfaitement égalitaire entre leurs enfants. Une égalité qu’il n’est pas toujours facile à assurer tant un patrimoine, notamment immobilier, n’est pas pas parfaitement divisible.

En effet, s’il est facile de partager une somme d’argent ou le bénéfice d’un contrat d’assurance-vie entre ses enfants, il est tout de suite plus compliqué de partager son patrimoine immobilier.

Quand bien même, votre patrimoine comporterait autant de biens immobiliers que d’enfants, la question de la valeur actuelle de ces biens et surtout de leur évolution dans le temps peut poser de nombreuses difficultés.

La donation-partage, égalitaire ou inégalitaire, une mauvaise bonne idée qui ne ne permet pas de prendre en compte l’évolution future des prix de l’immobilier.

Première idée pour assurer une répartition de votre patrimoine entre vos enfants : La donation- partage, égalitaire ou inégalitaire.

Malheureusement, l’avantage principal d’une donation-partage est également son principal inconvénient.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article : « Succession : Les différentes possibilités pour faire une donation à ses enfants« , une donation-partage (égalitaire ou inégalitaire) est une donation effectuée au profit de l’ensemble de ses enfants.

Une donation partage réalisant un partage anticipée du patrimoine du donateur sera rapportable selon la valeur du bien donné au jour de la donation et non au jour de la succession comme pour les donations simples – cf « Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ? ».

Le partage, égalitaire ou inégalitaire, est effectué entre les enfants en fonction de la valeur des biens immobiliers au jour de la donation. Cet avantage à la donation-partage est aussi son principal inconvénient, car elle ne permet pas de prendre en compte l’évolution future des prix de l’immobilier.

L’égalité entre vos enfants au jour de la donation ne sera pas nécessairement synonyme d’une égalité au jour de votre succession en fonction d’une évolution différenciée des prix de l’immobilier entre vos différents biens immobiliers.

Cette question est de l’évolution future des biens immobiliers est primordiale lorsqu’il s’agit d’une donation avec réserve d’usufruit.

Prenons un exemple pour mieux comprendre pourquoi la donation-partage n’est pas parfaite pour assurer l’égalité entre les enfants :

« Monsieur X détient deux immeubles d’une valeur identique en 2021. Un premier situé à Paris, valorisé 200 000€ et un second situé à limoges, également valorisé 200 000€.

Dans l’hypothèse d’une donation-partage réalisée entre ses deux enfants, chacun des deux enfants pourrait être attributaire d’un immeuble ; les deux immeubles ayant une valeur identique, le partage pourrait être considéré comme égalitaire.

Néanmoins, cette équité de valeur « 2021 » sera elle la même dans 30 ans ? Ne peut on considérer que le potentiel de valorisation des deux immeubles n’est pas identique. N’est il pas préférable de recevoir une donation d’un immeuble à Paris plutôt qu’à limoges ? Le potentiel n’est clairement pas identique. »

Pourtant, du fait de cette donation-partage, le partage sera considéré comme égalitaire et les deux enfants seront réputés avoir reçu un bien immobilier d’une valeur identique.

La donation-partage, égalitaire ou inégalitaire, n’est donc clairement pas la situation parfaite pour assurer l’équité entre les enfants.

ps1 : La donation-partage est dite inégalitaire lorsque les biens données n’ont pas la même valeur. Dans cette hypothèse, et toujours dans le principe d’une succession répartie de manière égale entre vos enfants, celui qui recevrait une donation-partage d’une moindre valeur serait compensé au moment de la succession en recevant une quote-part plus importante dans l’actif de succession (mais l’inégalité resterait calculée en fonction de la valeur des deux biens immobiliers au jour de la donation).

Ps 2 : Une donation-partage avec réserve d’usufruit est d’autant plus problématique car c’est à l’usufruitier d’entretenir le bien immobilier. En effet, l’écart de valeur entre deux biens immobiliers peut trouver son origine dans la dynamique du marché, l’inflation, mais aussi par l’importance des travaux et amélioration qui seraient apportés à l’immeuble. Dès lors que les travaux doivent être réalisés par l’usufruitier, il n’y pas lieu de pénaliser l’enfant attributaire d’un logement mal entretenu par ses parents.

L’indivision ou la SCI, même combat ! Ce sont des solutions de facilité, mais surtout de mauvaises solutions.

La première des mauvaises solutions pourrait alors de se rabattre sur l’indivision : devant la difficulté à partager deux biens immobiliers de valeur équivalente, nombreux sont les parents donateurs qui se contentent d’effectuer une donation en indivision.

L’indivision, qu’il convient de ne pas confondre avec le démembrement de propriété est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Ainsi, les enfants deviennent copropriétaire d’un même bien immobilier.

Solution de facilité pour les parents donateurs qui évitent ainsi d’affronter la question délicate du partage du patrimoine entre leurs enfants… mais nid à disputes prévisibles, le jour ou les enfants devront s’entendre sur l’avenir du bien immobilier.

Résultat, dans le meilleur des cas, au décès des parents, le bien immobilier est vendu, les enfants se partagent le fruit de la vente et repartent chacun vers des projets personnels. Dans le pire des cas, les enfants se déchirent sur le partage et la valeur des biens immobiliers… et finissent par vendre.

Quant à la SCI (Société Civile Immobilière) qui, sur le papier, permet de combattre les difficultés liées à la gestion d’une indivision, dans la vraie vie des familles, elle ne règle rien.

SCI ou non, les enfants devront toujours s’entendre sur la gestion à venir du bien immobilier (cf. « Faut-il faire une SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, la SCI n’est pas meilleure que l’indivision« ). Une bonne rédaction des statuts ne servira pas à grand chose : Si les enfants associés n’arrivent pas à trouver un accord, il n’y aura qu’une solution : Dissoudre la SCI, vendre les biens immobiliers et se répartir le prix de vente.

La SCI est, tout comme l’indivision, une solution de facilité pour les parents donateurs qui croient ainsi pouvoir éviter de se confronter aux véritables enjeux de la transmission de leur patrimoine, c’est à dire, la parfaite entente entre les enfants lors du règlement de la succession.

Comme nous vous l’expliquons dans nos livres « Succession » et « Assurance-vie et gestion de patrimoine« , ou encore à l’occasion de nos consultations patrimoniales, transmettre un patrimoine et organiser sa succession n’est pas qu’une question de droits de succession, c’est aussi (et surtout ?!) l’ambition d’organiser la bonne entente familiale après le décès des parents.

Combien de familles se sont elles « déchirées » pour des problèmes de succession ? Si les parents donateurs avaient assumé leurs responsabilité, les choses auraient probablement été différentes. C’est aux parents de décider du partage de leur patrimoine entre leurs enfants.

Laisser cette charge difficile aux enfants, c’est prendre le risque d’une fratrie qui se déchire.

Et si la meilleure solution était aussi la plus simple ? La donation simple.

La meilleure stratégie est souvent la plus simple. C’est le cas aujourd’hui, pour cette question de répartition égalitaire de votre patrimoine entre vos enfants.

La donation simple sera probablement l’outil le plus adapté pour organiser une répartition égalitaire entre vos enfants, notamment s’il s’agit d’une donation avec réserve d’usufruit, quoique.

Contrairement à la donation-partage qui fixe la valeur du bien donné, égalitaire ou inégalitaire, au jour de la donation, la donation simple fixe la valeur de la donation au jour de la succession. Ainsi, une donation simple permet d’assurer une parfaite égalité entre les enfants en prenant en compte l’évolution des prix des biens immobiliers dans le temps.

C’est la valeur des biens immobiliers au jour du décès du donateur qui permettra de vérifier l’égalité ou non entre les enfants.

Reprenons l’exemple précédent pour comprendre pourquoi une donation simple était plus adaptée :

« Monsieur X détient deux immeubles d’une valeur identique en 2021. Un premier situé à Paris, valorisé 200 000€ et un second situé à limoges, également valorisé 200 000€.

Monsieur X réalise une donation simple à chacun de ses enfants. Il réalise une donation avec réserve d’usufruit;

Si l’immeuble situé à Paris se valorise à 600 000€ dans 30 ans alors que l’immeuble de Limoges se valorise à 350 000€, alors l’enfant donataire de l’immeuble de limoges sera indemnisé dans le partage de la succession pour recevoir un lot identique à celui dont l’immeuble Parisien vaut maintenant 600 000€.

L’enfant donataire de l’immeuble à limoges recevra 125 000€ de plus que son frère ou sa sœur lors du règlement de la succession.

En effet, le code civil érige, à défaut d’une volonté contraire de la part du défunt, le principe d’équité entre les héritiers. Ainsi, afin de s’assurer de cette parfaite équité, chacun des héritiers doit « rapporter » à la succession, l’ensemble des biens qu’il a reçu du vivant du défunt.

Ainsi, pour déterminer l’équité des lots entre les enfants, la valeur des biens donnés est celle au jour de la donation pour une donation-partage alors qu’elle est celle au jour du décès pour une donation simple.

Dans une donation simple, ce rapport civil des donations sera réalisé en fonction de la valeur dudit bien estimé au jour du décès (et non au jour de la donation) :

Le partage équitable entre les héritiers doit être apprécié en fonction de la valeur du patrimoine au jour du décès sauf pour les donations partage dont la valeur rapportée est celle au jour de la donation (cf. « Succession, Qu’est ce que le rapport civil des donations ? Pourquoi ?« ).

Une répartition égale du patrimoine sera alors parfaite.

La valeur du bien immobilier au jour du décès ?

Le code civil est très précis sur cette question de la valeur du bien qu’il convient de rapporter à la succession : Article 860 du code civil :

Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu’il avait à l’époque de l’aliénation. Si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, on tient compte de la valeur de ce nouveau bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de l’acquisition. Toutefois, si la dépréciation du nouveau bien était, en raison de sa nature, inéluctable au jour de son acquisition, il n’est pas tenu compte de la subrogation.

Article 860 du code civil

La donation simple avec réserve d’usufruit simplifie cette question du calcul de la valeur au jour du décès. Lorsque la donation-simple est effectuée en pleine propriété, les héritiers devront justifier les travaux réalisés et autres amélioration qui pourraient expliquer l’amélioration de la valeur plus importante que l’évolution du marché immobilier.

A suivre.

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