Combiner le démembrement d’un immeuble locatif et le déficit foncier pour une stratégie gagnante ?

La détention démembrée d’un bien immobilier locatif est une situation courante qui peut être la conséquence du décès de l’un des époux propriétaire dudit immeuble ou d’une donation avec réserve d’usufruit par exemple.

Dans une telle situation, le bien immobilier sera détenu par deux types de propriétaire :

• L’usufruitier, souvent le parent survivant en cas de décès ou les deux parents, avec usufruit successif, lors d’une donation avec réserve d’usufruit pour les donateurs ;
• Le nu propriétaire, souvent les enfants héritiers de leur parent décédé ou donataire de la nue propriété lors d’une donation avec réserve d’usufruit.

Pour ceux qui auraient besoin d’approfondir les stratégies autour du démembrement de propriété sur un bien immobilier , je ne peux que vous encourager à acheter mon nouveau livre « Investir dans l’immobilier« .

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ?« , le code civil organise la répartition des charges de propriété entre l’usufruitier et le nu propriétaire de manière assez intuitive.

Il suffit de bien comprendre la nature du droit en usufruit et du droit en nue propriété pour mieux appréhender la nature des travaux qui devront être payés par l’usufruitier ou par le nue propriétaire.

La définition de l’usufruit est présentée à l’article 578 du code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

C’est alors tout naturellement que les travaux d’entretien qui permettent de maintenir la « substance » du bien immobilier démembré doivent être payés par l’usufruitier.

Cette intuition prend forme dans les articles 605 et 606 du code civil :

Article 605 du code civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.« 

Article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.« 

Ainsi, le nu propriétaire devra payer les travaux lourds qui sont ceux portant sur les gros murs (=murs porteurs), voûtes, charpente et couvertures entières (= la reprise de couverture est une charge qui incombe à l’usufruitier), les murs de soutènement, et les clôtures entière.

Tous les autres travaux seront considérés comme des travaux d’entretien et devront être payés par l’usufruitier.

Les travaux payés par l’usufruitier seront ils déductibles de ces revenus fonciers ? Quid du déficit foncier ?

Dès lors que l’immeuble est mis en location nue, les revenus fonciers (=loyers) seront perçus par l’usufruitier. C’est donc l’usufruitier qui devra payer l’impôt sur le revenu foncier selon sa tranche marginale d’imposition.

Le revenu foncier imposable au nom de l’usufruitier sera le revenu foncier net des charges déductibles mis à la charge de l’usufruitier. 

La doctrine fiscale est limpide sur le sujet : « Les revenus procurés par la location d’un immeuble dont la propriété est démembrée sont donc imposables au nom de l’usufruitier. En cas de démembrement du droit de propriété d’un immeuble donné en location entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. »

Les travaux pourront être déductibles pour l’usufruitier qui paye effectivement les travaux… et aboutir à un déficit foncier.

Ainsi, l’usufruitier d’un immeuble locatif devra payer les travaux d’entretien de l’immeuble, mais il pourra surtout déduire les travaux déductibles de ces revenus fonciers. Lorsque le montant des travaux déductibles sera supérieur au montant des revenus fonciers bruts, l’usufruitier pourra imputer le déficit foncier sur ces autres revenus dans la limite de 10700€, puis sur les revenus fonciers des années suivantes pendant 10 ans. 

Il s’agit là de l’application traditionnelle du régime fiscal du déficit foncier (cf »Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ).

Cette position vient d’ailleurs d’être confirmée par un arrêt du conseil d’état (Conseil d’État n° 399764, 10e – 9e ch., 8 novembre 2017) : « En cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble, qui n’a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits.  »

(ps : Le présent arrêt concerne un contribuable qui détenait un bien immobilier locatif par l’intermédiaire d’une SCI … mais le raisonnement est le même pour une détention en direct). 

Une stratégie à approfondir pour une meilleure transmission de votre patrimoine ?

Les investisseurs habilles verront là une opportunité d’optimisation patrimoniale très intéressante : Il pourrait s’agir d’une excellente stratégie pour augmenter la valeur du patrimoine des nus propriétaires tout en bénéficiant d’un déficit foncier pour l’usufruitier.

L’usufruitier pourra réaliser des travaux qui seront à l’origine d’une augmentation de la valeur du patrimoine immobilier locatif qui reviendra sans droit de succession au nu propriétaire. 

Prenons un exemple pour comprendre :

Monsieur et madame X sont mariés sous le régime de la séparation. Monsieur X détient un bien immobilier locatif. Ils ont ensemble deux enfants. 

Monsieur X décède et ses héritiers sont son épouse pour l’usufruit et ses enfants pour la nue propriété. 

Au décès de Monsieur X, le bien immobilier sera transmis à Madame pour l’usufruit et à ses enfants pour la nue propriété. 

Madame engage des travaux de rénovation dans ce bien immobilier. Ces travaux permettront une meilleure valorisation de l’immeuble (mais également une hausse du loyer perçu par l’usufruitier. Ce sera sa principale motivation). 

Madame pourra déduire ces travaux de son revenu imposable et le déficit foncier sera imputable sur ces autres revenus à hauteur de 10700€. 

Au décès de Madame, les enfants bénéficieront d’un patrimoine de qualité de la valeur tiendra compte des travaux engagés par Madame. 

Attention, à la répartition de la valeur entre usufruit et nue propriété pour les investisseurs qui souhaiteraient réaliser une acquisition démembrer d’un bien immobilier à rénover.

Attention, aux investisseurs trop malins (car en fiscalité on a le droit d’être malin … mais on a pas toujours le droit d’être trop malin) qui voudraient utiliser cette combinaison habile entre démembrement de propriété et déficit foncier pour acheter un bien immobilier à rénover.

L’un des acheteur (le parent par exemple) pourrait acheter l’usufruit de l’immeuble à rénover. C’est l’usufruitier qui devra payer les travaux d’entretien; L’autre acheteur (les enfants) pourrait acheter la nue propriété et bénéficier des travaux payés par l’usufruitier.

Cette situation est tout à fait légal. Néanmoins, les candidats à cette stratégie devront être particulièrement attentifs aux valeurs attribuées à l’usufruit et à la nue propriété.

C’est la valeur économique devra être retenue impérativement pour répartir le prix entre usufruit et nue propriété (cf »Investir en démembrement : Comment est calculée la répartition entre usufruit et nue propriété ? »). Le barème fiscal de l’article 669 du CGI pourra être à l’origine d’un redressement fiscal au titre d’une donation indirecte pour insuffisance de prix.