Rester locataire ou devenir propriétaire est une question que vous vous posez surement, grâce à cet article et surtout grâce au simulateur que nous mettons à votre disposition, vous allez surement trouver la réponse à votre question.

Bien évidemment, nous ne parlons que de finance… mais cela devrait vous aider à prendre une décision ou du moins à vous faire une idée.

 

Pourquoi devenir propriétaire ?

Devenir propriétaire c’est investir dans la pierre, un actif dont la valeur peut évoluer à la hausse (on l’espère quand on achète) ou à la baisse (on l’espère moins lorsqu’on s’endette pour devenir propriétaire de sa résidence principale), grâce à un crédit immobilier.

Ainsi, c’est la possibilité de faire un bel effet de levier si les prix augmentent…Recourir au crédit permet d’acheter immédiatement un actif dont j’anticipe une hausse des prix. Si les prix de l’immobilier baissent, autant dire que le calcul est moins profitable…

Certains sont devenus riches grâce à la bulle immobilière… mais les prix de l’immobilier vont ‘ils augmenter après 25 ans de spéculation et de hausse déraisonnable ? (pour connaître, notre réponse, vous pouvez relire cet article : Prix de l’immobilier : analyse, psychologie et légendes urbaines   ET Prix de l’immobilier : une baisse comprise entre -30% et -40% selon Primeview )

Devenir propriétaire, c’est aussi la joie de payer des impôts et des charges qui vous étaient jusqu’à maintenant inconnus. Elles se nomment taxe foncière, travaux de rénovation, remise aux normes, isolation … Toutes ces charges qui étaient à la charge de votre propriétaire et qu’il rechignait à payer (vous allez maintenant comprendre pourquoi il était si réticent).

Être propriétaire, c’est se forcer à épargner en remboursant son crédit immobilier… alors qu’en restant locataire vous étiez libre de dépenser votre salaire… autrement que pour rembourser vos dettes. Pour l’exemple, rembourser un crédit de 100 000€ sur 20 ans, c’est débourser 630€ par mois pendant 20 ans… alors que pendant ce temps là vous auriez pu vous contenter de payer votre loyer de 500€.

 

Mais c’est surtout s’acheter son cadre de vie et être chez soi, faire des trous dans les murs, casser des cloisons, … Cela n’a pas de prix (surtout au début, car après quelques années c’est une autre histoire … ).

 

Pourquoi rester locataire ?

Rester locataire c’est au contraire faire le choix de la liberté, liberté de déménager, liberté de se constituer son épargne à sa manière (sur les marchés financiers, contrat d’assurance vie, placement bancaire),

Être locataire, c’est compter sur son propriétaire pour assurer la mise aux normes de votre appartement ou maison, c’est grogner lorsque le propriétaire rechigne à faire des travaux hors de prix.

Rester locataire c’est anticiper une baisse des prix de l’immobilier et ne pas vouloir rembourser un crédit pendant 25 ans pour un bien qui aura perdu 30% de sa valeur.

 

Quels sont les résultats des simulations ?

Les simulations montrent plusieurs choses, mais je vous laisse les faire avec vos propres hypothèses :

  • Tant que les prix de l’immobilier montent et que les taux restent bas, il y a intérêt à devenir propriétaire. La hausse des prix reste le premier facteur d’enrichissement lors de l’acquisition de la résidence principale. Ainsi, si vous anticipez une baisse des prix de l’immobilier, il n’est peut être pas opportun de vous précipiter.
  • Les loyers sont relativement faibles par rapport à la valeur du bien, tant que le rendement locatif reste bas, il n’y  a pas beaucoup d’intérêt à devenir propriétaire.
  • Si les taux devaient augmenter, il faudrait envisager une baisse des prix de l’immobilier afin d’envisager un investissement financièrement pertinent.

 

A vos simulations …




71 Comments

  1. Joseph says:

    C’est vrai que dans la plupart des cas, être propriétaire coûte plus cher que de rester locataire.

    Mais d’un autre côté, les loyers ont tendance à augmenter.
    Alors pourquoi pas rester locataire et placer l’économie réalisée non pas sur un livret mais dans l’investissement locatif ?

    • DANIEL says:

      Dans l’investissement locatif ? Donc propriétaire quand même, et re-bonjour les emmerdes.
      Evidemment, placer sur un livret B, c’est pas terrible non plus…

  2. jean claude says:

    Bonjour Guillaume ,
    J’ai voulu faire tourner le simulateur mais j’ai buté sur une difficulté toute simple .Dans le modele , les charges et loyers a entrer sont ils annuels , mensuels , sur la duree du credit ??? je n’ai peut etre pas regardé ou il faut
    Merci de votre réponse

  3. Il y a de bons moments pour acquérir sa résidence principale (particulièrement lorsqu’on entre sur le marché pour la première fois).

    Je pense que la bulle a fait perdre le sens des réalités à de nombreuses personnes qui voient dans leur maison le seul vecteur d’enrichissement.

    Qu’adviendra-t-il de cette richesse lorsque les prix baisseront ?

  4. Bonjour,
    Merci pour votre article et ce simulateur.

    Je peux me tromper mais j’ai l’impressions qu’il y a un problème lorsque la durée du crédit est inférieure à 20.

    En effet:
    i) la conclusion (gain/perte) se fait au moment du terme du crédit et non sur 20 ans comme indiqué,

    ii) le patrimoine du propriétaire n’augmente plus une fois le crédit remboursé (j’ai pris une hypothèse de revalorisation de l’immobilier égale à zéro) alors que le patrimoine devrait continuer d’augmenter de la mensualité initiale du crédit (le propriétaire peut maintenant épargner au lieu de rembourser) + du rendement de l’épargne, enfin

    iii) le patrimoine du locataire augmente jusqu’au terme du crédit puis diminue linéairement à partir de la dernière période du remboursement du crédit alors qu’il devrait continuer de croitre du montant de la différence entre la mensualité initiale du crédit et le montant du loyer revalorisé (le locataire peut continuer à épargner) + du rendement de l’épargne.

    Au total dans le cas d’un crédit inférieur à 20 on a donc l’impression que le montant du patrimoine du locataire diminue alors qu’au pire (tant que le loyer revalorisé de l’inflation ne dépasse pas le montant initial de la mensualité du crédit) il ne devrait augmenter que plus lentement. Alternativement, il faudrait ne représenter graphiquement que la différence entre les 2 patrimoines et non pas chaque patrimoine puisque cela n’est pas vraiment ce qui est calculé.

    Cordialement

    • Bonjour,

      Non, il ne semble pas y avoir d’erreur. Je vais reprendre point par point.

      1 – La période du remboursement du crédit.

      Le propriétaire rembourse sont crédit + charges de propriété alors que le locataire paye son loyer.

      Pendant cette période, le locataire peut épargner sur la différence… afin de comparer deux situations comparables en terme de flux.

      2 – Après la période de financement…
      Le propriétaire ne paye plus les mensualités du crédit mais le locataire doit continuer à rembourser son loyer.
      Pour comparer des choses comparables, le locataire devra puiser dans son capital épargné pour payer son loyer (alors qu’il a épargné pendant la durée du financement, il doit dorénavant consommer son épargne).

      Le propriétaire n’a plus que les charges de propriétés à payer.

      Qu’en pensez vous ?

  5. jean claude says:

    J’abonde dans le sens de Bob , d’autant que sur certains cas de figure limite le simulateur me donne le propriétaire toujours gagnant …..!!!

  6. Article intéressant.

    Se décider sur l’hypothèse d’une valorisation du bien immobilier ou des résultats de placement de son épargne locataire parait tout de même dangereux.
    Qui serait capable de dire qu’elle sera la valeur de son logement dans 20 ans ? C’est impossible.

    Aussi nous proposons un comparateur (ou simulateur) basé sur le calcul et la comparaison des pertes (dépenses) achat/location : quand on achète, on donne à la banque (intérêts d’emprunt) et à l’état (taxe foncière), quand on loue on donne au propriétaire (loyers).

    Notre simulateur calcule sous combien d’années votre achat sera moins perdant que la location (autrement dit rentable).

    Rendez-vous sur :
    http://www.comparateur-achat-location.com/
    (gratuit et sans enregistrement)

  7. Si je peux me permettre, la question est mal posée.

    Il ne s’agit pas de savoir si on veut être propriétaire ou locataire de sa RP.

    Mais de savoir s’il est préférable, lorsqu’on veut acheter de la pierre (pas du papier) d’acheter ou d’investir.

    Acheter sa RP

    Investir dans le locatif.

    Mon expérience: il n’est jamais intéressant (financièrement) d’acheter sa RP. Il est souvent intéressant d’investir dans l’immobilier.

    La simulation est alors bien différente de celle proposée.

  8. Quand on achète sa RP, c’est quand même un peu comme si on faisait un investissement, et qu’on devenait son propre locataire (sans devoir payer d’impôts sur les revenus fonciers constitués avec les loyers, et sans pouvoir en déduire les intérêts d’emprunts ou les travaux ou autre charges non récupérables), en minimisant certains risques (du bailleur comme du locataire).

    Votre « il n’est jamais intéressant (financièrement) d’acheter sa RP » me semble très simplificateur : selon le ratio loyer/prix d’achat, les taux d’intérêts, les perspectives de revalorisation, la durée plausible d’occupation, et bien d’autres paramètres, il peut être opportun (financièrement) d’acheter.

    Un exemple : bien (en région) vendu 500k€, loué 50 k€/an, emprunt 3%/20ans apport 10%, marché peu liquide (peu de candidats locataires, ou acheteurs, peu de biens similaires), prix et loyer suivant l’inflation vers 2%, à occuper 20 ans ou +, taxe foncière faible,…

  9. Quel est le budget d’entretien d’une maison ou d’un appart en bon état par an.
    J’ai lu entre 1 et 3 % par an sur internet

    • Personne pour répondre à ma question? pourtant la bonne évaluation de ce critère est prépondérant pour le résultat final

  10. Vous oubliez qu’une fois a la retraite il vaut mieux être propriétaire de sa rp car les retraites divisent par 2 vos revenus et que vous pourrez peut être plus payer un loyer et encore moins la maison de retraite!

    • Vanille,

      Quelle serait la différence, à la retraite ou avant, entre être propriétaire de sa RP (valant X k€) et disposer par ailleurs de ces mêmes X k€ ?
      Est-ce que ça ne dépend pas du montant du loyer et du rendement du placement utilisé pour ces X k€, ainsi que des perspectives de revalorisation dans ces 2 cas ?

      (Il est clair qu’il vaut mieux avoir ces X k€ ou cette RP, plutôt que ne rien avoir, mais ce n’est pas vraiment le sujet de la discussion)

    • Même s’il peut être intéressant (à certains points de vue) d’être propriétaire de sa rp une fois à la retraite, cela ne signifie pas que cette rp soit celle de la durée d’activité.
      Surtout que, à part pour quelques métropoles qui offrent une grande diversité d’emplois, la mobilité géographique est obligatoire pour beaucoup d’employés pendant leur vie professionnelle…
      La maison de retraite ? C’est un tout autre sujet.

  11. Bonjour,

    S’agissant d’être locataire ou propriétaire, les deux sont à mon avis valables. Pour la question doit-on investir dans une résidence principale ou faire un investissement locatif aujourd’hui, je suis favorable étant donné les conditions actuelles du marché du crédit.
    Même si il apparaît que nous amorçons un cycle immobilier baissier, d’autres facteurs, comme la politique monétaire arrangeante de la BCE et les investisseurs toujours frileux du marché financier qui continuent à se tourner vers l’immobilier me font penser que la baisse de l’immobilier n’aura pas lieu tout de suite…
    Il est vrai qu’il vaut mieux investir en espérant une hausse du marché mais si l’on attend toujours la belle opportunité pour investir, la vie passe vite et l’on arrive à la retraite s’en s’être constitué un capital. (Le meilleur moyen de se constituer un capital est d’utiliser l’effet de levier, ce qui possible quand on investit dans l’immobilier).
    J’ai fait un petit calcul. Selon Primeview, les prix immobiliers vont baisser de 30% à 40% à cause d’un durcissement des conditions de financement. Les taux d’intérêts devraient augmenter, il faudra avoir un apport financier pour investir et la durée du crédit va baisser.
    Si j’achète mon appartement aujourd’hui à 300 000€, 100% à crédit avec un taux de 3,30% sur 20 ans, le prix de revient (simplifié) prix du bien plus intérêts du crédit est d’environ 421 000€. Si les conditions de crédit se durcissent et que le taux passe 6,30% le prix du bien immobilier a baissé de 20%, il coûte maintenant 240 000€, le prix de revient du bien avec les intérêts du crédit est de 430 000€. Si maintenant le taux est passé à 7,30% et que la baisse du bien est de 30%, il coute 210 000€, le prix de revient intérêts du crédit plus prix du bien est de 405 000€.
    On voit bien dans ce petit calcul que l’on s’y retrouve à peu près si l’on investit 100% à crédit même si l’immobilier baisse. Par ailleurs, rien ne certifie que l’immobilier va baisser et certains économistes anticipent après une courte période de déflation, le retour de l’inflation, l’immobilier étant un excellent placement pour se protéger de l’inflation…

    • jean claude says:

      Je ne partage pas l’intérét de la manoeuvre sauf votre conclusion que je fais mienne  » on s’y retrouve a peu prés  » . Alors a quoi bon prendre des risques , en prendre pour 20 ans et étre « collé » . En plus j’ai toujours pensé de facon simpliste qu’on avait intérét a emprunter lorsque le cout du credit était inférieur au rendement net , et la , c’est loin d’étre gagné avec la fiscalité qui va encore s’aggraver . Donc moi je n’irai pas sauf sur des montages particuliers en fonction de situation personnelle specifique

  12. BONJOUR je suis propriétaire depuis 5 ans mais je suis toujours a découvert a 800 euros ? ON TOUCHE UN SALAIRE DE 220EUROS EN COUPLE .. VOILA QUE DOIS JE FAIRE ,, ??MERCI

  13. BONJOUR je suis propriétaire depuis 5 ans mais je suis toujours a découvert a 800 euros ? ON TOUCHE UN SALAIRE DE 2200 EUROS PAR MOIS EN COUPLE .. VOILA QUE DOIS JE FAIRE ,, ??MERCI CORDIALEMENT

  14. bonjour,
    sans hésiter propriétaire
    mon cas:
    année 2000 emprunt 130000 euros achat maison taux 5%
    + assurance 2 têtes ;env 1000 euros remboursement mensuels sur 20 ans(presque 35%de taux d’endettement)
    situation aujourd’hui avec 2 rachats en 13 ans et quelques remboursements anticipés bien placés
    le crédit est remboursé dans sa totalité tout en économisant
    quelques 30000 euros d’intérêts et de frais d’assurance
    j’ai 39 ans,notre maison est payée,sa valeur actuelle est de 240000 euros…
    bien sur que cela a demandé quelques sacrifices,mais cela en valait la peine.
    depuis février 2013 plus de pression ,on profite vraiment
    de la vie maintenant

    • Bonjour,

      Sans presque hésiter, vous seriez resté locataire, et auriez acheté un bien immobilier équivalent pour le mettre en location, votre situation financière serait améliorée …..

      Une question: et si aujourd’hui votre activité professionnelle est déplacée de 500 km, que faites-vous?

      • @ ankou
        mon activité professionnelle ne pouvait pas se déplacer (Allemagne sur un axe Karlsruhe /Offenburg)rayon d’activité 70km autour de mon domicile
        le risque qu’un locataire ne paye pas, devienne inexpulsable ou dégrade mon bien est pour moi inacceptable ,donc hors de question d’acheter pour louer

        • C’est tout simple: vous estimez que le risque de perdre cette activité est moindre que celui d’avoir des impayés.

          Cette différence de risque correspond à une partie de la perte financière que vous acceptez en achetant votre RP.

          • @ankou
            au risque de me répéter,impossible de perdre mon travail ou d’être obligé de
            déménager,situation géographique idéale,non fixé a une entreprise,mais a une multitude d’entreprises dans des domaines tellement différents dans tout le baden Wurtemberg,parfaitement bilingue …etc

            en outre du fait du régime fiscal très avantageux de travailleur frontalier,je ne suis pas obligé d’investir dans de l’immobilier locatif pour défiscaliser.

            en achetant ma RP je n’ai jamais eu , ou accepté une « perte financière »…

            pour tous ceux qui pensent que acheter pour louer et en même temps être locataire soi même
            pensez a la différence de qualité de vie.
            au delà du simple calcul de rentabilité.
            vous êtes dans vos propres murs et vous profitez de votre bien des le premier jour de votre achat;vous n’attendez pas dans votre appartement,loué pas trop cher avec des voisins bruyants,pas de jardin pas de garage,un loyer et des charges qui ne cessent d’augmenter,tandis que vous louez votre maison avec tout le confort et sans tous ces inconvénients pendant 20 ans…
            tout en espérant que votre locataire ne vous plante pas,paye toujours ses loyers
            et ne vous dégrade pas votre bien.
            Ça ;c’est ce que je considère comme un risque ou une perte financière…

  15. Bonjour a tous tu achète tôt a 45 ou 50 ans ses payes tu n a plus de loyer t’es chez toi tu a de l argent de cote si tu vend . Ou tu paye une loc a vie si tu arrive a la retraite il faudra encore payer credit ou location faut payer

    • Le raisonnement à tenir n’est pas aussi simpliste que celui que vous tenez.

      Rester locataire signifie en général payer moins chaque mois (en loyer qu’en échéance d’emprunt), et ne pas avoir eu à faire un apport lors de l’achat de son logement. Donc c’est disposer d’une certaine épargne, qui peut fructifier, et permettre d’être encore plus à l’abri une fois à la retraite….

      Il faut tenir compte du montant du loyer qu’on paie comme locataire, et du montant de l’achat qu’on devrait faire pour acquérir le même bien, du taux d’intérêt qui détermine les échéances qu’on aurait alors à payer, et du taux auquel on pourrait placer son épargne. C’est exactement de ceci que l’article parle !

  16. Les analyses sur le sujet ne prennent pas en compte plusieurs paramètres : plus vous achetez sur une durée faible (10, 15 ans), plus vous achetez en empruntant grâce à des prêts à taux zéro ou très faibles (ce qui est le cas aujourd’hui), plus vous achetez des biens dont les charges sont faibles (voire quasi-nulles) comme par exemple une maison individuelle ou une maison de ville, plus les taxes locales sont faibles, plus vous êtes jeune >>>> plus vous avez intérêt à devenir propriétaire.
    Il est absolument, par exemple, faux d’affirmer qu’une maison de ville pour laquelle il n’y a aucune charge de copropriété et pour laquelle le propriétaire est libre de faire ce qu’il veut, engendre des charges énormes.
    Je suis propriétaire d’une maison de ville dont les façades sont en très bon état, la toiture également … : charges sur ces dernières années … une fuite d’eau, je dois avoir du bol. Pour le reste c’est des frais de peinture ou de la rénovation pour refaire la déco (ce qu’un locataire devrait également payer … et encore je me demande si le locataire a le droit de refaire la peinture sans l’avis du proprio … donc vive la liberté!).
    Enfin, nous continuons d’épargner chaque mois et cette épargne nous permettra d’abréger le crédit immobilier dans quelques années …
    Etre propriétaire c’est aussi être libre de refaire sa déco, de refaire sa cuisine, de refaire sa salle de bain, de refaire sa chambre … tout ce qu’un locataire ne peut faire sans demander l’avis du propriétaire.
    De plus, vous n’êtes jamais locataire à vie de l’appartement que vous occupez : avec un préavis de 6 mois, le propriétaire est en droit de récupérer son bien. Vous n’êtes pas chez vous à vie … et aujourd’hui trouver une location correcte dans les grandes agglomérations … c’est plus que du luxe … il faut taper dans les 800 euros de loyer … à ce tarif autant prendre un crédit immobilier.

    • CHETOUANE says:

      Bonjour Je suis tout a fait d’accord avec vous … actuellement il est des plus conseillé de devenir propriétaire … taux sur 25 ans 3.24% TAEG chez la banque postale … en plus acheter dans le neuf aux normes BBC 2005, RT 2015, pour les primo accédant, vous avez droit automatiquement au PTZ+, mon simple exemple … acquisition d’un appart de 60M² a Drancy 93700, a 20mn de Paris RER B, 216500€ 54700€ en PTZ+ a taux 0% et 161800€ a rembourser a 3.24% TAEG, j’ai 750€/mois a rembourser sur 300 mois puis 1100€ sur le reste… avant je payais 750€ de loyer en tant que locataire (a payer le crédit du proprio!!).

  17. Attendez un peu avant de conclure :
    – attendez d’avoir eu à payer vos charges, y compris celles non récupérables sur le locataire;
    – attendez d’avoir eu à payer votre taxe foncière (d’ici 2 ans, car exonération les 2 premières années avec du neuf)
    – attendez de savoir à combien vous pourrez revendre ce bien, d’ici 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, etc. car c’est alors seulement que vous saurez vraiment si vous avez fait une bonne affaire.

    Vous avez acheté ce bien pour 289 mois de loyer (216 500 / 750), sachant qu’on considère généralement que c’est souvent avantageux en dessous de 200 mois de loyer, et parfois avantageux au dessus….

  18. bestetti philippe says:

    Bonjour

    Etre propriétaire ou locataire ? Le mieux est selon son cas. Si vous avez droit a de fortes apl il est préférable de rester locataire, quitte a économiser pour le moment où vos enfants ne seront plus a votre charge.
    En region de Paris si vous payez moins de 500 euros/mois pour un deux pieces ou plus restez locataire .
    Proprietaire les pieges :
    N’achetez pas dans une residence ou un proprietaire possede un grand nombre de logements (les decisions sont votées en assemblée générale et proportionnellement aux quotes parts de chaque propriétaire). C’est a dire que plus un copropriétaire possède de biens dans la résidence plus a pouvoir de décision.
    . Proprietaire il vous faudra ajouter les impôts fonciers.
    . Proprietaire n’oubliez pas que si la commune décide de vous racheter votre bien pour cause d’utilité publique vous ne pourrez pas vous y opposer. (Cela m’arrive actuellement a Fontenay le fleury près de Versailles où la mairie achète nos emplacements de parking pour cause d’utilité publique. Plus de 150 places et aucun de nous ne peut s’y opposer)
    . Proprietaire vous paierez vos charges mensuellement ou trimestriellement selon decisions de la copropriété en AG)
    . Proprietaire vous ne pourrez plus vous pretendre insolvable.
    . Pour acheter il faut souvent s’engager dans des frais bancairesimportants (crédit)

    Voilà a vous de decider et de faire votre calcul.
    Voilà a vous de

  19. bestetti philippe says:

    Locataires et proprietaires en cas de problèmes immobilier contactez l’ADIL de votre secteur
    Qui est l’agence départementale d’information au logement.
    Conseilles juridiques gratuits.

  20. gérard says:

    oui je vient je voudrais acheter un appartement ou studio mais je ne c’est pas comment
    mis prendre (le prix ainsi que les charges et taxe fonciére ) je voudrais savoir si il est mieux
    de l’acheter ou le loué que va t’il m’arrivé si je l’achete merci de votre réponse

    • bestetti philippe says:

      Bonjour
      acheter un studio est le moins risqué.
      Comment acheter
      . Repérer le lieu qui convient le mieux (visiter en hiver est le mieux pour repérer tous les défauts d’étanchéité ou de chauffage)
      . Surtout demander à l’agence un exemplaire du document concernant la dernière assemblée générale car c’est grâce à celui ci que vous connetrez réellement tous les problèmes de la résidence (impayés, travaux prévus, critiques diverses…)
      . Se renseigner sur le montant des charges qui peuvent être mensuelles, trimestrielles, ou parfois annuelles (décision prise en ag par les copropriétaires)
      . Possibilité de se renseigner à la mairie si un projet immobilier ou autre est prévu dans le secteur de votre lieu d’achat
      SURTOUT si un ou peu de propriétaires ont la majorité des cotes parts n’achetez pas car vous serez continuellement sous leur autorité pour tout ce qui touche la résidence. Exigez de voir le document officiel qui indique les côtés parts de la résidence
      espérant que cette explication vous sera bénéfique.
      Cordialement.

      • gérard says:

        oui bonjour Guillaume
        merci de m »avoir répondu , mais voila moi en se momment je vie sous le toit (chez ) ma maman et on habite
        en location mes moi en tent que sont fils l’appartement n’est pas à mon nom mais à sont nom c’est elle qui est
        la locataire de l’appartement , mais elle est trés agée à la retraite age 92 ans mais pas en trés bonne santé
        dont en étant sous sont toit ( l’appartement fait partie de loir et cher logement) pour savoir si je peut gardé l’appartement faut t’il que je me mèttre colocataire que demander à loir et cher logement, c’est pour sa que je serai intéréser de trouver soi un appartement ou un studio à acheter mais la peur m’arrète est je ne ces plus en quoi me tourner , une grosse angoise dans ma tète , de me faire avoir aprés l’achat d’un bien oui je ne ces plus quoi faire du tout merci et encor merci de l’aide que tu peut m’apporter gérard

  21. pour bien acheter sa résidence principale, il faut se considérer comme son propre locataire.
    à partir de là tu achètes un bien comme si tu voulais le louer à une personne dont le profil est similaire (age, famille, revenus, etc). Si tu étudies bien ton projet sous cet angle, tu parviendras à faire un bon achat et te protéger d’une baisse de l’immo ou d’une revente forcée (changement de région, agrandissement de la famille, divorce/séparation, etc)

  22. Guillaume says:

    Bonjour à tous,

    Je suis un peu étonné du mode de calcul de ce simulateur qui donne quasiment tout le temps le propriétaire gagnant.
    D’après mes tableaux Excel, cela n’est pas du tout le cas, et je ne retrouve pas ce résultat ici !

    Aussi, afin d’étayer mes propos, supposons le cas suivant :
    – Prix d’achat ancien : 185 000e
    – [A] Frais d’agence : 8 000e
    – [B] Notaire : 14 000e

    Soit à financer 207 000e ainsi :
    – apport : 60 000e
    – restant de : 147 000e

    Supposons un crédit sur 20 ans (147000e) à 2.5% soit de 778,96e / mois arrondissons à 800e / mois.
    Le simulateur de crédit de la banque évalue le coup du crédit à [C] 40 000e.

    Au bout des 20 ans, j’ai mon bien dont je suis propriétaire, soit 185 000e (supposons un marché constant, sans hausse ni baisse, pour simplifier).

    Pendant ces 20 ans, j’ai du payer en plus du crédit la taxe foncière de mon bien, soit :
    966e / an => [D] 19320e

    Mon coup total sur cet opération est donc de :
    [A] Frais d’agence + [B] Notaire + [C] Intérêts de la banque + [D] Taxes foncières
    => 8 000e + 14 000e + 40 000e + 19 320e
    => 81 300e

    Sans rajouter divers aléas tel que les travaux d’entretiens (ravalement de façades, chaudières, etc), les charges propriétaires, l’assurance plus cher : on arrive donc a un surcout de 81 300e !

    Cela veut donc dire très simplement que quand je payerais plus de crédit (assimilé loyer, au terme des 20 ans) je devrai rattraper ce delta du surcoût avec la location classique.

    Aussi, il me faudra donc déterminé une année N où cela commence vraiment à être rentable.
    Si pour ce bien, je paye 800e de loyer, cela veut donc dire qu’il me faudra 101 mois de loyer avant que les deux situations soient identiques (en terme de valorisation de capital) :
    81 300 / 800 = 101 mois soit 8ans et 5mois.

    Nous pouvons donc dire qu’il faudra grosso modo 28 ans et 5 mois avant de commencer à voir un réel gain d’être propriétaire. Pour faire simple j’ai pas rajouté les intérêts cumulés (calculé sur la base de l’apport initial mais aussi du fait que le locataire peut aussi épargné car moins d’efforts financier). Si je le faisais on serait proche des 12 ans pour amortir ce surcout.

    Avec Excel, si vous faites un graphique, avec deux courbes, vous verrez bien à peu prêt quand les deux courbes se croisent (point d’intersection où les situations sont équivalentes).

    Rajoutons à cela l’intérêt d’être mobile dans ce contexte économique difficile, je pense que la messe est dite !

    Pour compléments d’informations :
    -> après 20ans de crédit la taxe foncière n’est plus intégrée dans le calcul par simplification,
    cependant, on pourrait très bien ce dire que le loyer du bien serait équivalent à :
    ([1] Taxe foncier + [2] Delta assurance + [3] Entretiens + [4] Charge propriétaire non récupérable) / 12

    Tout ces calculs sont compliqués, mais à mon sens correct, sauf si j’ai oublié quelque chose..
    A vous de me dire.

    J’attends avec plaisir vos retours sur ce sujet.

    PS: On parle ici de RP et non de locatif avec effet levier, etc etc..

    Bien cordialement,
    Guillaume.

    • chetouane says:

      Bonjour Guillaume, ton calcule est très intéressant… Je suis curieux de voir la réponse de Fanteneau.

    • Je n’ai pas regardé en détail votre calcul, mais j’ai fait depuis des lustres l’équivalent.

      Lisez mes messages , ma conclusion est la même que la votre: il n’est jamais intéressant financièrement d’acheter sa RP

      Particulièrement celle du 31 janvier 2013:

      « Mon expérience: il n’est jamais intéressant (financièrement) d’acheter sa RP. Il est souvent intéressant d’investir dans l’immobilier.

      La simulation est alors bien différente de celle proposée. »

      • guillaume says:

        Bonjour Ankou.

        Je me suis egalement dit que nous etions daccord a la lecture de votre commentaire. Jai cependant repondu pour alimente le fil de discution avec mon analyse et ressenti personnel.

        A ce propos, pensez vous qu’investir en pinel peut etre interessant, malgre le surcout du neuf ? Je pense serieusement a defiscaliser sur 12ans et injecter 30% en apport personnel. Pour info je paye 2000 par an de IR. Avec le loyer sa serait plus. Du coup je me dis que sa peut etre interressant ?

        • Non, absolument non.

          D’abord car je suis contre toute défiscalisation

          Ensuite c’est le promoteur qui prend la quasi totalité du bénéfice

          Enfin il faut essayer d’emprunter 107% de l’investissement

          Il y a bien d’autres paramètres.

          • guillaume says:

            Pourquoi etes vous contre toute defiscalisation?

            Le promoteur se gave et du coup il est vrai que je me suis pose la question dacheter de lancien et de faire un eco ptz pour les travaux rt2012. Votre avis sur ce sujet m’interesse.

            En etant locataire de son logement emprunter 107% c’est possible ?

            Acquerir capital en profitant de l’effet levier m’interesse. Quand vous parlez d’investir dans l’immobilier a quoi pensez vous?

  23. @guillaume

    Vos questions méritent de longs développements.

    Mes idées sont rassemblées dans ce forum: http://forums.lesechos.fr/view.php?site=echos&bn=echos_immobilier3&key=1331041663 qui malheureusement s’est brutalement éteint.

    Vous faites une recherche sur mon nom, et vous saurez tout.

    Sur la défiscalisation, l’Etat est perdant, et l’Etat, c’est vous, les gagnants sont les intermédiaires qui gonflent les prix

    Le vrai investisseur immobilier s’intéresse essentiellement à l’ancien, prix moins élevés, travaux donc PV, emprunts (mais pour vous très peu d’avantages car vos impôts sont très faibles)

    Emprunter 107% est difficile, il faut amorcer la pompe et avoir des relations d’amitié avec ses banquiers

    L’effet de levier est un paramètre important dans l’investissement immobilier

    Pour réussir, il faut y consacrer beaucoup de temps, et gérer votre affaire comme une entreprise lambda.

    Bonne chance!

    • Bonjour Ankou.

      J’ai consulté le forum, cependant pas évident de tout repérer et comprendre étant donné l’ancienneté des posts. De plus comme vous dites le forum est HS.

      Vous de votre côté quel est le retour d’experience ? J’ai cru comprendre que vous regrettiez l’achat de votre RP ?

      Guillaume.

  24. je pense qu’il faut considérer l’achat de sa rp comme in investissement et raisonner comme si on était son futur locataire de sa futur RP. Cela permet de filtrer et de faire un achat plus pertinent. Le plus dur sera de faire abstraction de l’émotionnel bien sûr.

    https://youtu.be/iJBTnHhLDWY

  25. Suite à toutes vos remarques, comment investirez-vous 70 000e de capital disponible (actuellement sur un PEL rémunéré à 2.1% net) ?

    On pourrait se dire qu’il serait possible de financer un bien mis en location à crédit.
    Un prenant un gros raccourcis, supposons 4% net de rentabilité annuel net, on obtient donc 6.1% ? Crédit IN FINE / normal ?

    Enfin bon je sais pas trop, c’est juste dommage de laisser dormir une somme sur un PEL qui rapporte pas énormément.

  26. jean claude says:

    Pourquoi pense t’on toujours locatif classique ? ne vaut il pas mieux utiliser ce disponible pour du locatif meublé ?
    aller vers LMNP géré par soi méme ?

  27. Investir le capital disponible dans du locatif meublé ? Je ne maitrise pas bien les subtilités. Quelles sont-elles ?

  28. jean claude says:

    Guillaume , ce serait bien la 1ere fois , vous me faites marcher !
    on ne dépend pas des memes lois , plus de souplesse , et il me semble en plus qu’on peut amortir , mais je suis loin de maitriser , quelques lectures tres positives , jamais pratiqué , d’ou mon interet

    • D’après mes quelques lectures à ce sujet, il semblerait que le bien soit louer de l’ordre de 20% à 40% plus cher.
      Le bail est d’un an est plus court ce qui est plus aisé pour mettre un locataire indélicat à la porte sans y laisser trop de plume. On peut également apparemment déduire certaines choses. Après il y a plus de détérioration, et pourquoi pas également plus de période vacante ?

      Dur de s’y retrouver

  29. jean claude says:

    je crois que pour avoir droit au statut de meublé , il ne faut pas un gros investissement :
    se préparer des repas ( plaque/four ou cuisiniére , table ) , dormir ( lit , sommier , matelas ) , se chauffer et produire de l’eau chaude.Sur le Bon Coin , on trouve du quasi neuf a prix cassé , le tout pour moins de 1000 € !
    En contrepartie : conditions du bail libres , bail 1 an renouvelable , bail resiliable avant son terme +
    régime BIC au reel , donc déduction frais d’achat (notaire) , intérêts du prêt , coûts de travaux et d’entretien ,
    charges de copropriété, taxes foncières et AMORTISSEMENT DES BIENS MOBILIERS ET IMMOBILIERS .
    Qu’en pensent les pros ?

  30. LMNP géré par soit meme c’est sur que c’est mieux que géré par un exploitant.
    Cependant cela demande du temps.
    Finalement, qu’est ce que les pros en disent ?

    • Concernant les conditions des baux d’habitation, les conditions du LMNP sont aujourd’hui très proches de la location vide (loi alur).
      Idem pour la déduction des frais
      Par contre les rotations des personnes sont plus fréquentes, grévant la rentabilité de l’investissement (vacances du logement = pas de revenus)
      Le logement s’use plus vite = frais de rénovation supérieurs
      La gestion demande un peu plus de temps / disponibilité.

      Pour autant, lorsque le bien est amorti en location vide (après les 5 à 10 premières années de déduction des intérêts de prêt), il devient très vite intéressant de passer sur du LMNP du fait de l’amortissement possible sur les 20 années suivantes permettant généralement de créer un nouveau déficit et de ne pas être imposé sur ses revenus fonciers

      Cordialement.
      Lafen

  31. Merci pour votre article intéressant et je voudrais ajouter quelque chose qui pourrait probablement être utile. Si vous êtes une personne âgée, le meilleur endroit pour vivre est chez-vous, et vous le savez mieux que quiconque ! Pourquoi aller vivre dans une résidence pour personnes âgées, si vous aimez l’endroit où vous restez, les gens dans votre quartier, les habitudes qui vous sont agréables, la tranquillité que cela vous apporte et le fait qu’elle soit payée au complet ?

    Pourquoi ne pas écouter votre âme et non les paroles des autres qui souvent, cachent leurs intérêts personnels en tentant de vous faire croire que ce sont les vôtres ?

    Pourquoi vendre votre maison, si vous pouvez trouver quelqu’un qui pourrait s’occuper des travaux de réparation et de rénovation ?
    Est-ce que cela a du sens ?

  32. Bjr, j’ai déjà intervenue plus haut dans le fil de la discussion je suis actuellement proprio depuis quelques mois déjà j’ai fais un crédit pass… Ptz+ … Dans du neuf! Je paye actuellement 900€ charges comprise pour un 3 pièces de 64m² avant jetait locataire je payais 750€ pour un 35m² … sincèrement je suis mon propre locataire et dans 25ans je me retrouve avec un un appart ou dans 10ans je le vends pour plus grand et je me retrouve avec un apport conséquent!! Celui qui vous dis ce n’est pas très intéressant d’investir dans une RP … N’est pas sérieux ou de mauvaise fois… Si vous avez un job stable et un apport de 10000€ foncez les banques vous suivront a 100%

    • Bonjour,

      A priori personne ne dit qu’investir dans sa résidence principale n’est pas intéressant mais plutôt ne serait pas le plus intéressant. Votre raisonnement oubli d’intégrer certains détails :
      – Etre propriétaire peut être valable dans votre région mais pas partout. Par exemple à Paris les loyers sont bien moins cher qu’une mensualité à crédit sur 25 ans pour le même type de logement
      – Les charges de propriétaire et de locataire ne sont pas les mêmes. Au delà de la taxe foncière que vous paierez en tant que propriétaire, des coûts de rénovation non négligeables seront à intégrer d’ici 15/20ans. De même, les charges de copropriété sont plus élevées pour un propriétaire que pour un locataire (30% de plus). Sur 10ans, TF+charges c’est environ 10K€ pour un loyer de 700€.
      – Votre apport personnel investi dans votre résidence principale aurait pu être investi en monétaire à un taux sécurisé de quelques % vous permettant de capitaliser à long terme
      – rien ne dit que votre bien ne va pas être déprécié d’ici 10ans…
      – vendre et acheter tous les 10 ans va vous coûter cher en frais de notaire, agence et autre (compter 5 à 10% du prix du bien)
      – …

      J’ai moi même acheté ma RP il y a quelques années sans jamais avoir eu l’occasion d’y habiter suite à de nombreuses mutation professionnelles. Aujourd’hui, j’avoue partager l’idée que rester locataire de son lieu de résidence et être par ailleurs propriétaire bailleur semble être le plus intéressant, tout du moins dans ma région.

      Cordialement
      Lafen

      • Mr Lafen,

        Permettez moi de douter de votre raisonnement… Jusqu’à maintenant aucune théorie n’accrédite votre théorie… L’investissement le plus sur est la pierre chère ami! A part la constriction d’une usine CVSO ou une catastrophe industrielle a coté aucune dévaluation ne peux intervenir … Car la logique veux qu’une ville se développe et non pas le contraire… Exemple a Aulnay-sous-bois après la fermeture de l’usine Citroën… Tout le monde a pensé que ce sera la catastrophe pour l’immobilier… Ne non la bas les prix ce sont maintenu… Et après avoir payé vos 20 ou 25ans de traites vous êtes tout simplement devenue riche de la valeur de votre bien! Alors que locataire 25ans après vous etes La main sur le zizi et le propriétaire a qui vous avez payé 25ans de loyer vous remerciera de lui avoir payer son crédit!!

      • Mr Lafen,

        Permettez moi de douter de votre raisonnement… Jusqu’à maintenant aucune théorie n’accrédite votre théorie… L’investissement le plus sur est la pierre chère ami! A part la construction d’une usine CVSO ou une catastrophe industrielle a coté aucune dévaluation ne peux intervenir … Car la logique veux qu’une ville se développe et non pas le contraire… Exemple a Aulnay-sous-bois après la fermeture de l’usine Citroën… Tout le monde a pensé que ce sera la catastrophe pour l’immobilier… Ne non la bas les prix ce sont maintenu… Et après avoir payé vos 20 ou 25ans de traites vous êtes tout simplement devenue riche de la valeur de votre bien! Alors que locataire 25ans après vous etes La main sur le zizi et le propriétaire a qui vous avez payé 25ans de loyer vous remerciera de lui avoir payer son crédit!!

        Cdt

        • Relisez bien les propos de LAFEN.

          Il ne dit pas qu’il ne faut acheter de l’Immobilier.

          Il dit, très justement, qu’il est préférable financièrement d’investir dans de l’Immobilier locatif plutôt que d’acheter sa RP.

          C’est aussi ma théorie, et nous ne sommes pas les seuls à la partager.

  33. wellington says:

    bjr

    je suis locataire depuis 10 ans,
    aujourd’hui, j’ai épargné et j’envisage soit d’acheter un bien pour faire de la location (actif) soit mon propre appartement.

    si j’achete un bien pour faire de la location
    avantage : je peux toucher un revenu (disons 5000 € par an), mais je suis imposé dessus…et je dois continuer à payer mon loyer….(disons 5000 € par an)

    si j’achete mon appartement pour y vivre
    avantage : je ne paye plus de loyers (disons 5000 € par an) et de plus je n’ai aucun impots dessus

    je ne sais pas la meilleure solution

    • Ni l’une, ni l’autre.

      Ne pas acheter sa RP, sauf si vous mettez l’affectif au-dessus du financier

      Ne jamais acheter cash un bien locatif, emprunt, si votre banquier vous aime bien, de 105% de votre achat.

      Plus beaucoup de choix après ces 2 critères ……… 🙂

  34. cretier says:

    Simulateur trés bien fait et performant. Bravo
    Ce n’est par contre pas tout à fait le cas de l’analyse
    Comment peut on se poser cette question lorsque l’on parle de gestion de patrimoine
    L’acquisition de la RP est incontournable pour 2 points notamment incontestables :
    1) Emprunter à moins de 2 % sur 20 ans aujourd’hui génére un effet richesse mécanique indéniable. Rassurez vous d’ici 20 à 25 ans il y aura eu un petit peu d’inflation……
    2 ) La retraite ??? comment pouvons nous déconseiller à quelqu’un d’acheter sa RP de nos jours ? le poste immobilier est le plus lourd dans un foyer ! le système de retraite par répartition vascille etc…..
    je veux bien entendre que l’on peut économiser toute sa vie et rester locataire en mettant de l’epargne de côté mais soyons tout de même un peu sèrieux.
    A part acheter les yeux fermés un bien que l’on va surpayer il n’y a même pas l’ombre d’un doute

    • Ah! bon?

      « L’acquisition de la RP est incontournable pour 2 points notamment incontestables : »
      Incontestables mais très discutables.

      Chacun a son idée.
      Elles sont respectables et jusqu’à preuve du contraire toutes les 2 judicieuses.

      Mais il est préférable de ne pas se tromper 🙂

  35. dans la partie , « la location de cet appartement » , il s’agit bien du loyer qu’on paierait pour cet appartement si on ne l’avait pas acheté et pas des revenus locatifs ?

  36. Je pense qu’en termes d’investissement, l’immobilier sera toujours une valeur sûre, malgré ses fluctuations. Je m’imagine mal vivre jusqu’à ma retraite en tant que locataires, avec un loyer à payer chaque mois. Lorsqu’on achète sa RP, on paye certes le coût du crédit pendant 20/25 ans mais une fois terminé, ce n’est qu’à nous..

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