S’il est traditionnel d’expliquer que l’inflation est favorable à l’investissement immobilier et permet de maintenir les prix de l’immobilier malgré une hausse des taux d’intérêt qui découle de cette hausse de l’inflation.
Nous avions largement expliqué ce phénomène dans un article « Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?« . Analysons aujourd’hui le comportement de l’immobilier dans un contexte de déflation.
 
 

La déflation, un gain généralisé du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une diminution générale et durable des prix ; c’est une inflation négative.

Et oui, dans un premier temps, la déflation n’apparaît pas comme un phénomène catastrophique pour les consommateurs puisqu’il s’agit d’un gain généralisé de pouvoir d’achat qui se traduit par une diminution générale et durable des prix. 
Pourtant, derrière cette apparente bonne nouvelle à court terme, la déflation apparaît comme une mauvaise nouvelle pour l’économie. Les agents économiques anticipant une baisse des prix dans le futur auraient tendance à attendre avant d’investir, et freiner leur cycle d’investissement. Ce ralentissement, entraîne alors un ralentissement de l’économie et déprime les prix. C’est le cercle vicieux de la déflation qui s’installe.
 
spirale déflationniste
 
C’est ainsi que la meilleure manière de sortir de la déflation est la relance de l’investissement (et vous comprenez pourquoi les institutions favorisent l’investissement dans l’innovation et autre idée de la start-up nation – Une innovation qui s’accélère, ce sont des entreprises qui ne peuvent repousser leurs investissements pour adapter leur modèle économique. Les entreprises ne peuvent se permettre d’attendre la baisse prochaine des prix pour investir, l’investissement devient une question de survie du modèle ! Si cette innovation majeure (numérique, digitale et autre robots) est déflationniste à court terme, elle est néanmoins de nature à relancer le cycle économique à moyen terme. -cf « Les politiques monétaires accélératrices d’innovations et fondatrices d’un nouveau cycle de croissance ?« ).
 
 

La déflation appliquée à l’immobilier, c’est une baisse des loyers et donc une situation non confortable pour les propriétaires bailleurs.

La baisse généralisée des prix touche bien évidemment l’immobilier, tant dans sa valeur que dans ses flux. Naturellement, la déflation, c’est la baisse du prix de la construction de l’immeuble et donc, lorsque la déflation touche durablement une économie, une baisse potentielle de la valeur intrinsèque du bien immobilier.
La déflation, c’est aussi une baisse mécanique des loyers indexés selon l’IRL (et donc indirectement de l’inflation ou déflation).
 

Une baisse théorique de la valeur patrimoniale de l’immobilier.

En effet, considérant les prix de l’immobilier comme étant la somme du prix d’un terrain et d’une construction neuve (éventuellement affectée d’un taux de vétusté pour valoriser un immeuble ancien), la déflation affecte le prix de construction et donc la valeur de l’immeuble. Néanmoins, deux tempérament doivent être apportés à cette première idée intuitive :

Ce n’est pas une baisse ponctuelle des prix de construction (sur 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans) qui va fortement affecter les prix de l’immobilier. Une baisse des prix de 1% pendant 4 ans, c’est potentiellement une baisse de 2% des prix de l’immobilier lorsque l’on considère que la construction représente 50% du prix total de l’immeuble.

L’innovation et l’exigence d’adapter l’immeuble aux nouvelles exigences de construction et habitabilité (notamment normes énergétiques et nouveau mode de consommation de l’immobilier – cf  » Immobilier ancien, deux décrets obligent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation » et surtout « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ). Le prix de construction peut avoir une tendance à la baisse, mais l’augmentation de l’exigence de travaux et autres amélioration de la qualité des logements sur-compensent les conséquences de la déflation.

 
 

Une baisse quasi-certaine des loyers.

Aussi, les loyers subiront mécaniquement les conséquences de la déflation. Les loyers étant indexés sur le niveau de l’inflation (et plus précisément de l’index de revalorisation des loyers (IRL) qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers).
La déflation, c’est donc une baisse des loyers et une dégradation de la rentabilité locative. C’est alors que de manière totalement intuitive, les prix de l’immobilier devraient accompagner à cette baisse de la rentabilité locative.
Les propriétaires bailleurs pleinement touchés par la déflation pourraient voir la valeur nominal des mensualités de leur crédit immobilier devenir de plus en plus lourde.
En effet, lors d’un financement à crédit d’un bien immobilier, les mensualités sont stables pendant toute la durée du crédit. Dans la même période, les loyers (et probablement les revenus du propriétaire bailleur) baissant, c’est l’effort mensuel du propriétaire bailleur qui augmente inexorablement.
Encore une fois, seule une longue période déflationniste a des conséquences graves pour le propriétaire. Une baisse modérée et temporaire ne doit pas être catastrophique.
 
 
 

Mais une baisse des taux d’intérêt qui compense ces effets négatifs pour l’immobilier.

 

La baisse des taux des crédit immobilier permet de réduire le poids des mensualités du crédit immobilier grâce aux successives renégociations et limite les effets négatifs de la déflation

Paradoxalement, la déflation, parce qu’elle est accompagnée d’une baisse de la croissance économique, c’est également une baisse des taux d’intérêt. Cette baisse des taux d’intérêt bénéficie pleinement aux investisseurs à crédit qui bénéficie d’une baisse des mensualités au gré de leurs successives renégociation des taux des crédits immobiliers (les loyers baissent, mais la baisse des taux d’intérêt qui accompagne la déflation permet également de faire baisser le poids des mensualités de crédit).
En deux mots, le propriétaire bailleur à crédit verra ses remboursements mensuels s’adapter à la baisse du loyer. Cette adaptation n’a pas de conséquence direct sur les prix de l’immobilier mais assure un maintient du pouvoir d’achat immobilier.
 
 

La baisse des taux d’intérêt, c’est également la baisse de l’exigence de rendement des investisseurs… et donc un maintient des prix à des niveaux élevés.

Enfin, et le mécanisme est le même que celui observé dans le cas de l’inflation que nous vous décrivions dans cet article « Quelles conséquences d’un retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?« .
La valeur financière actuelle d’un bien immobilier, c’est la somme des flux futurs actualisés. Cela signifie que la valeur d’un immeuble peut être calculés en actualisant :

– Les loyers qui seront perçus pendant toute la durée de détention de l’immeuble ;

– Leur évolution annuelle (en cas de déflation, cette évolution est par nature négative – Les loyers baissent)

– Actualisé en fonction d’un taux d’intérêt (naturellement faible en cas de déflation). Percevoir 1000€ dans 10 ans n’a pas la même valeur que de percevoir 1000€ immédiatement; la différence c’est l’évolution du coût de la vie et l’impact de l’inflation ou de la déflation mais également du risque que l’investisseur devra accepter pour percevoir ce revenu. Ces deux notions sont intégrées dans un taux d’actualisation qui permet d’assurer l’équité entre percevoir 1000€ aujourd’hui et percevoir 1000€ dans 10 ans. Plus le taux d’actualisation est faible (et c’est le cas en cas de déflation), plus la valeur de l’actif est élevé.

 
Vous pouvez appréhender cette idée et la manipulation des chiffres grâce à notre simulateur.
Je vous propose de réaliser plusieurs simulations incluant une baisse des loyers, mais également une évolution des taux d’intérêt.

 
Au terme des simulations, vous constaterez :
Qu’une baisse des loyers n’a pas de conséquence négative pour la valeur de l’immobilier dès lors que le rendement exigé par l’investisseur baisse dans les mêmes proportions. Le passage d’une inflation de +1% à une déflation de -1% ne fera pas varier les prix de l’immobilier dès lors que le rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier passera dans le même temps de 6% à 4%.
 
Qu’une baisse de la rentabilité exigé par l’investisseur plus forte que la baisse des loyers aura un effet favorable pour les prix de l’immobilier. Les prix augmenteront. Imaginons une baisse de la rentabilité exigée de 6% à 4% alors que les loyers ne baissent que de 1% sur la période, induit une hausse des prix de l’immobilier.
 
Que l’analyse doit être réalisée sur long terme et de manière dynamique. L’évolution des loyers n’est pas constante dans le temps alors que le simulateur suppose une baisse des loyers constantes et durable pendant une très longue période ;
 
Qu’une hausse du rendement exigé par les investisseurs plus forte que l’augmentation des loyers, est négative pour les prix de l’immobilier. La passage d’une exigence de rendement de 4% à 6% (+2%) alors que les loyers passe de -1% à 0%, induit une baisse des prix de l’immobilier. Ce pourrait être par exemple le cas dans l’hypothèse d’une reprise de la croissance économique qui pourrait avoir pour conséquence une augmentation naturelle des taux d’intérêt.
 
Au final, la déflation n’apparaît pas comme catastrophique pour l’investissement immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêt qui l’accompagne. Mais attention, la déflation/récession/stagflation, n’est jamais favorable à aucun actif. Ce ne semble seulement pas catastrophique pour l’immobilier en cas de déflation modérée.
Une forte, longue et interminable récession économique dégradera la capacité contributive des locataires ou propriétaires bailleurs dégradant naturellement les prix de l’immobilier ?
Néanmoins, la situation pourrait être plus délicate lorsque les taux d’intérêt augmenteront. Au delà de l’augmentation des taux d’intérêt qui trouverait dans le retour de l’inflation qui serait sans conséquence grave sur les prix, la hausse expliquée par l’amélioration sensible de la croissance économique serait nettement favorable pour les prix de l’immobilier (cf  » Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ).
La stagflation modérée ne devrait donc pas avoir d’effet dévastateur pour les prix de l’immobilier, même si la faiblesse de l’activité économique n’est jamais favorable à aucun actif.
 
L’ennemi de l’immobilier ne semble pas être la déflation ou l’inflation, mais l’augmentation généralisée des taux d’intérêt au delà de la simple répercussion de l’inflation / déflation. La question qui demeure alors : Pourquoi les taux d’intérêt augmenteraient ils fortement au delà de la répercussion d’un retour de l’inflation ?

– Une hausse massive du risque immobilier et l’exigence d’un rendement très élevé pour compenser ce risque ?

– Une hausse forte des taux d’emprunt des états faisant état d’un manque de préteur dans une économie surendettée ? Est ce raisonnable de croire à la fin du soutien des banques centrales ?

– Une désaffection forte des propriétaires bailleurs qui n’auraient plus les moyens d’investir dans l’immobilier à cause d’une conjoncture durablement en récession ?

Pour aller plus loin :
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